【正文】 要求 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 無關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗批驗收、質(zhì)量停止點設(shè)置等管理要求 無工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、企業(yè)工程標(biāo)準(zhǔn)等明確執(zhí)行優(yōu)先順序的管理約定 對施工單位不遵守合約質(zhì)量控制管理要求缺乏除經(jīng)濟(jì)處罰外的有效制約手段 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確 ■ 如補充協(xié)議不對合同范本的缺陷進(jìn)行修正： 施工單位工程無質(zhì)保體系或不健全，工程質(zhì)量管理責(zé)任劃分不明確 施工單位管理人員不到位或不合格，管理人員配備不能滿足甲方的工程質(zhì)量管控需要 施工單位不重視施工過程的工程質(zhì)量控制，以包代管，導(dǎo)致甲方及監(jiān)理的人員成為施工單位的質(zhì)檢員 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確 ■ 如補充協(xié)議不對合同范本的缺陷進(jìn)行修正： 施工單位不重視關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗批驗收質(zhì)量控制，不重視技術(shù)方案先行、樣板引路等質(zhì)量手段的應(yīng)用 施工單位以工程常規(guī)或國家沒有明確約定等理由拒絕甲方工程精細(xì)化管理要求 施工單位不重視總分包工序交接質(zhì)量控制和分包工程成品質(zhì)量保護(hù)措施的管理 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問題三：房屋交付質(zhì)量與施工單位的考核管理脫鉤，只罰不獎的合約條款對施工方促進(jìn)作用不明顯 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程委托監(jiān)理合同存在的缺陷： 工程監(jiān)理質(zhì)量目標(biāo)不清晰，監(jiān)理責(zé)任與 監(jiān)理合約對于質(zhì)量管理的責(zé)任和要求主要是滿足甲方對承包方的質(zhì)量目標(biāo)管理要求。 其中真正做對，并掌握關(guān)鍵防滲漏、防開裂 節(jié)點質(zhì)量控制要點的，不足 5％ 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 錯誤：鋼附框高度超過 60㎜ ，對其剛度、壁厚等要求大幅上升，造價急劇升高 解決措施一：增加鋼附框填空間隙 解決措施二：用聚合物抗裂砂漿加鋼絲網(wǎng)填堵縫隙 錯誤：聚合物抗裂砂漿抹灰厚度過厚，即使采取增加抗裂措施，也極易出現(xiàn)開裂。就很難對其進(jìn)行有實質(zhì)意義上的考核 反過來，如果一個員工的工作沒有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實質(zhì)性考核。就很難對其進(jìn)行有實質(zhì)意義上的考核 反過來，如果一個員工的工作沒有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實質(zhì)性考核。 ■ 邊計劃 ■ 邊實施 ■ 邊修改 造成 “ 三邊行動 ” 的根本原因是在目標(biāo)未清、職責(zé)未明的情況下就倉促開始往下做細(xì)節(jié)，結(jié)果常會因為在一些小事上扯皮導(dǎo)致項目被不斷地延期。其中出 177。因其施工成本需要增加 20萬元，報公司成本部審批時，被成本管理人員超出“ 目標(biāo) ” 成本控制為由否決。能夠保障對項目開發(fā)總體進(jìn)度目標(biāo)的有效控制 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進(jìn)度管理與施工進(jìn)度管理的區(qū)別 ： 施工進(jìn)度管理 對進(jìn)入施工階段后的施工組織設(shè)計、施工工序、人機(jī)料保障等進(jìn)行有效的規(guī)劃和管理。 、達(dá)到預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗收、取得項目竣工備案、項目交付 編制深度： 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 項目保障類計劃編制深度：獲取土地或項目、取得土地證、項目市場定位完成、項目產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等 評審方法： 匯總各專業(yè)計劃，模擬項目開發(fā)全過程，確定各專業(yè)計劃的合理性及協(xié)同性 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《 項目工程目標(biāo)計劃 》 編制容易忽視的環(huán)節(jié)： 項目工程目標(biāo)計劃應(yīng)考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來的影響，規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險 項目工程目標(biāo)計劃應(yīng)考慮政府審批環(huán)節(jié)的不確定性 項目工程目標(biāo)計劃應(yīng)考慮企業(yè)內(nèi)部評審環(huán)節(jié)要求及所需周期 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 二級計劃 ： 《 項目工程總控計劃 》 編制目的： 編制時間： 確定項目工程的實施方案和實施計劃，組織協(xié)同各業(yè)務(wù)部門保障工程總控計劃的順利實現(xiàn) 擴(kuò)初設(shè)計方案評審?fù)瓿苫騿误w方案報建完成 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 二級計劃 ： 《 項目工程總控計劃 》 編制依據(jù)： 編制部門： 設(shè)計部門提供的擴(kuò)初設(shè)計方案或單體報建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤計劃、成本采購部門提供的成本控制及招標(biāo)采購要求 工程管理部門及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 編制深度： 工程實施類計劃編制深度：在項目工程目標(biāo)計劃的基礎(chǔ)上 劃分施工流向、劃分施工段和施工層 分解施工過程、確定施工工序順序 估算工程量、確定各項工序所需時間 確定各項工序的關(guān)鍵關(guān)系，進(jìn)行工序優(yōu)化 分析關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點 分析甲分包、甲供貨進(jìn)場作業(yè)要求及工期 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 工程保障類計劃編制深度：依據(jù)項目工程總控計劃的輸出條件 圖紙進(jìn)場計劃（強(qiáng)審后、二次設(shè)計等） 項目報批報建計劃 總分包、監(jiān)理進(jìn)場計劃 甲供物資進(jìn)場計劃 設(shè)計封樣確認(rèn)計劃 成本限價計劃 招標(biāo)采購計劃 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 售樓處建設(shè)計劃 精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設(shè)計劃 市政景觀進(jìn)場建設(shè)計劃 1市政能源開通計劃 1竣工驗收計劃 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《 項目工程總控計劃 》 的評審： 項目工程總控計劃（初稿）： 工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿 項目工程保障計劃： 相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理審核 項目工程總控計劃綜合評審： 主管工程副總組織召開總控計劃和保障計劃的綜合評審，相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參與。齡期達(dá)到 28天之前，含 水量過高，自身收縮較快， 28天后收縮趨緩 ◆ EPS保溫板： EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮 變形時間長達(dá) 60天。因此要求達(dá)到養(yǎng)護(hù)條件下 5天后上墻 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 項目工程進(jìn)度控制管控要點： 編制工程總控計劃 編制施工進(jìn)度控制計劃 目標(biāo)計劃 審核供方計劃 監(jiān)督進(jìn)度執(zhí)行情況 供方進(jìn)度整改 工期獎罰 編制工程采購計劃 編制報批報建計劃 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 施工階段工程進(jìn)度計劃管控要點： 每月施工計劃 每周施工計劃 組織施工 監(jiān)理公司審核 合理性、可行性 甲方工程部 審核并簽批 日常進(jìn)度監(jiān)督檢查 工程例會或 進(jìn)度計劃協(xié)調(diào)會 監(jiān)督檢查 監(jiān)督協(xié)調(diào)檢查 提出整改措施 經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 施工進(jìn)度計劃管理過程中存在的問題 ： 施工過程中，制約施工進(jìn)度的除了外部資源管理因素，還包括甲方內(nèi)部的管理因素 設(shè)計修改、設(shè)計變更答復(fù)時間過長 設(shè)計變更洽商不及時簽發(fā)或洽商成本遲遲不予確認(rèn) 設(shè)計封樣確認(rèn)不及時 成本限價確認(rèn)不及時 甲供物料、甲分包進(jìn)場不及時 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 合理利用項目例會制度解決內(nèi)部協(xié)調(diào)問題 ： 實行以項目為主（項目工程部主導(dǎo)），各相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參加的企業(yè)內(nèi)部項目綜合例會制度（施工現(xiàn)場召開） 實行本周或下周需甲方協(xié)調(diào)問題的匯總、分析和信息及時傳遞制度 實行部門間無法協(xié)調(diào)解決問題的信息上報制度 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程合約條款中進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確 國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程施工合同存在的一些缺陷 施工合同范本中對工期要求僅列出：開工時間和完工時間。 、達(dá)到預(yù)售條件、結(jié)構(gòu)封頂?shù)群唵蔚臅r間節(jié)點要求 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 關(guān)于工程進(jìn)度管理的約定條款過于籠統(tǒng)，不能滿足甲方施工現(xiàn)場實際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的施工進(jìn)度組織 無工程進(jìn)度過程管控的管理要求 對施工單位不遵守合約進(jìn)度控制管理要求缺乏除經(jīng)濟(jì)處罰外的有效制約手段 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程成本管理容易出現(xiàn)的主要問題 ： 工程合約條款成本管理部分內(nèi)容需要明確 設(shè)計變更責(zé)任管理部分需要完善 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷 ： 問題一：合同價款調(diào)整內(nèi)容及調(diào)整方式不明確 問題二：工程款支付條件不清晰 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷 ： 問題三：對合約承包范圍約定不清晰 問題四：對甲供、甲分包計價方式約定不清晰 思考 30秒 甲供、甲分包等從管理形式上有多少種？ 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 設(shè)計變更責(zé)任管理部分需要完善 ： 從一個成本與代價的小故事看設(shè)計變更管理 某公司的員工餐廳本來是用餐票，后改為用 IC卡。后來考慮到餐票不衛(wèi)生，不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有時代感。表面上似乎皆大歡喜，可使用者總有說不出的煩惱。 “ 這不可能， ”他們總是搔著頭說， “ 我以前從來用不完。往往造成施工階段的扯皮，影響施工質(zhì)量和進(jìn)度管理 第三部分：龍湖精細(xì)化管理要點 一、明確設(shè)計審查要點 二、工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點 三、明確分部分項工程質(zhì)量控制管理要求 四、向工程供方輸出企業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn) 五、設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批 六、加強(qiáng)工程分戶驗收管理 七、通過管理工具解決執(zhí)行力瓶頸 第三部分：龍湖精細(xì)化管理要點 ■ 本部分的重點： 介紹龍湖地產(chǎn)的工程管理理念 介紹龍湖地產(chǎn)常用的工程管理工具 介紹龍湖地產(chǎn)的分戶驗收管理程序 明確設(shè)計審查要點 ■ 加強(qiáng)對設(shè)計質(zhì)量的有效控制 ： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計是工程質(zhì)量的保證 過程控制，通過實施方案審查控制設(shè)計質(zhì)量 制定企業(yè)版工程節(jié)點詳圖 明確設(shè)計審查要點，控制關(guān)鍵易錯環(huán)節(jié) 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點 ■ 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計 ： 項目招標(biāo)前，甲方先行制定 《 項目工程管理指導(dǎo)書 》 。指導(dǎo)施工單位編制 《 項目施工組織設(shè)計 》 和確定甲方項目施工管理全過程、全方位的技術(shù)措施要求和管理措施要求。提前制定確保 工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制的預(yù)防保障措施。針對國家規(guī)范不明確和施工 單位、監(jiān)理單位常見、易錯等環(huán)節(jié)，提前提出 具體的防控措施和施工動態(tài)管理要求。避免 后續(xù)工程施工中因前期不明確造成扯皮 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點 ■ 《 工程管理指導(dǎo)書 》 編制的目的及用途 ： 《 工程管理指導(dǎo)書 》 通過評審審批環(huán)節(jié)，可以 避免因項目地域、特點不同及項目管理人員差 異引起的項目管理的降質(zhì)、降效問題 《 工程管理指導(dǎo)書 》 作為整體項目的工程管理 策劃要求，審批通過后，在施工管理過程中應(yīng) 按其規(guī)定要求予以嚴(yán)格執(zhí)行 明確工程質(zhì)量控制管理要求 ■ 龍湖工程管理的長處在于追求規(guī)范化管理 ： 對于龍湖將所有分部分項工程全部程序化，可以基本實現(xiàn)管理規(guī)范化的操作。并通過對供方的管理，使二流的供方有相對一流的表現(xiàn) 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 工程的實施方是工程供方 ： 房地產(chǎn)企業(yè)工程經(jīng)驗的總結(jié)，有的是用沉痛教訓(xùn)換來的，有的是通過行業(yè)交流學(xué)習(xí)到的。也將具體項目的具體要求、可能的發(fā)生質(zhì)量問題的質(zhì)量控制點、工程質(zhì)量控制措施等向供方事前明確提出 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 甲方應(yīng)主動組織、監(jiān)控的交底工作 ： 設(shè)計交底 施工節(jié)點及細(xì)部交底 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底 施工工藝交底 施工組織與配合交底 質(zhì)量控制點交底 施工樣板交底 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 一些 “ 技術(shù)方案先行 ” 管理上的誤區(qū) ： 技術(shù)方案先行審批的第一重點并不是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)工藝措施 施工質(zhì)量的過程控制，如果不能找到部位、環(huán)節(jié)、責(zé)任人，不能明確獎懲要求。其重點應(yīng)審查專項工程質(zhì)保體系的有效性。確定作業(yè)班組自檢、互檢、專職質(zhì)檢、交接檢等管理要求和負(fù)責(zé)人 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 技術(shù)方案先行的管理重點 ： 監(jiān)理單位應(yīng)重點審查總包方的專項技術(shù)方案與房地產(chǎn)企業(yè) 要求的一致性，審查其質(zhì)保體系有效性。通過施工樣板是對多專業(yè)穿插進(jìn)一步檢查是否存在設(shè)計問題。避免施工單位增加費用造成后期質(zhì)量管理成本增加 經(jīng)確認(rèn)的 施工樣板是甲方向施工單位進(jìn)行的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化、實物交底標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn) 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 施工樣板引路管理的原則： 為避免為樣板而樣板，在全面開展施工前期，應(yīng)注意樣板漸進(jìn)推廣的質(zhì)量控制，避免因作業(yè)班組水平差異問題造成不必要的損失成本 所有分部、分項工程在大面積施工前，均應(yīng)做小范圍樣板，對于重點部位、重點工序，同樣可以實行樣板管理 設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批 ■ 設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批： 工程防滲漏、防開裂施工容易忽視的質(zhì)量見證點 龍湖地產(chǎn)特殊強(qiáng)調(diào)的質(zhì)量見證點 設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批 地下室防水工程質(zhì)量見證點要求 基礎(chǔ)挑板處的附加防水層及強(qiáng)化防水節(jié)點檢驗 地下室外墻施工縫膨脹止水條檢驗 地下室外墻后