【正文】 目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度 ?對項目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 類 型 職責(zé)分工 優(yōu)點(diǎn) 實施條件 缺點(diǎn) 總經(jīng)理 運(yùn)營及投資 發(fā)展部 戰(zhàn) 略 及 運(yùn) 營 中 心 信 息 管 理 中 心 產(chǎn) 品 中 心 工 程 技 術(shù) 質(zhì) 量 中 心 商 務(wù) 運(yùn) 營 管 理 中 心 投 資 發(fā) 展 中 心 副總 營 銷 中 心 客 戶 中 心 物 業(yè) 中 心 公 共 及 行 政 中 心 客戶及公司 品牌部 副總 投 融 資 中 心 成 本 控 制 中 心 資 金 管 理 中 心 風(fēng) 險 及 審 計 中 心 財務(wù)部 人力 資源部 各區(qū)域公司 投資 發(fā)展 研發(fā) 設(shè)計 工程 管理 客戶 管理 營銷 管理 商運(yùn) 管理 物業(yè) 管理 成本 管理 計財 管理 人資 行政 地區(qū)PMO 各區(qū)域公司總經(jīng)理 副總 副總 各項 目部 （龍湖地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)示意圖） 龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析 龍湖地產(chǎn)的項目運(yùn)營管理架構(gòu)，屬于在平衡矩陣的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)的強(qiáng)矩陣項目管理管理模式。也避免了在平衡矩陣項目管理模式下，容易出現(xiàn)職能部門之間的技術(shù)或管理矛盾影響項目整體運(yùn)營，對項目進(jìn)程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及階段性成果標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管控。 工程質(zhì)量管理的基礎(chǔ)是施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 管理水平，單純的實體檢查無法檢驗項目工程部的質(zhì)量 管理能力。單純依靠技術(shù)方案、 施工交底、傳統(tǒng)檢驗批記錄表格等內(nèi)業(yè)檢查無法解決執(zhí) 行力落實情況 總部面臨多項目檢查容易受人情評價因素影響公正性 總部定期或不定期檢查項目工程部對施工單位 、 監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系的管理質(zhì)量 ， 通過實體質(zhì)量檢查進(jìn)行對照 ， 按檢查分項要求進(jìn)行評分 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計： 總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式： 缺點(diǎn)： 需要總部對工程質(zhì)保體系管理工具、工程質(zhì)量過程的責(zé)任 控制管理工具等進(jìn)行全面的設(shè)計方可進(jìn)行第三方檢驗費(fèi)用 總部設(shè)定項目工程部管理施工單位 、 監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理能力評價的考核工具 ， 設(shè)計關(guān)鍵工序質(zhì)量控制的質(zhì)量責(zé)任記錄 ， 委托第三方檢查項目工程管理質(zhì)量 ， 并通過實體質(zhì)量檢查進(jìn)行對照 ， 安考核工具進(jìn)行評分 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計： 工程管理質(zhì)保體系考核檢查的重點(diǎn)： 基礎(chǔ)管理檢查：通過對內(nèi)業(yè)資料的審查 ， 檢查項目工程部工程質(zhì)保體系管理要求 ， 檢查項目工程部對施工單位 、 監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系管理的能力 。避免了傳統(tǒng)管理模式下，項目工程部與內(nèi)部客戶逐一協(xié)調(diào)，或單純依靠公司高層協(xié)調(diào)帶來的管理效率下降，由工程推動轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖空w運(yùn)營推動。解決了傳統(tǒng)部門職能管理模式下的跨專業(yè)平衡（設(shè)計工程質(zhì)量保證、采購工程質(zhì)量保證、合約工程質(zhì)量保證等）和跨專業(yè)翻譯（產(chǎn)品定位的營銷語言與規(guī)劃設(shè)計的設(shè)計語言），降低項目經(jīng)營風(fēng)險，保證了項目工程管理的整體平衡（工程質(zhì)量、進(jìn)度管理不只是工程部門的職責(zé)） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項目運(yùn)營管理與項目工程管理： 項目運(yùn)營管理提高了項目風(fēng)險控制能力： 項目運(yùn)營管理可以對項目運(yùn)營進(jìn)程的關(guān)鍵流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行過程管理，及時發(fā)現(xiàn)項目正常運(yùn)營存在的風(fēng)險，并進(jìn)行提前的預(yù)警和預(yù)控。沒有強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預(yù)防，沒有形成項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量保證體系更多強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)性預(yù)防，包括：設(shè)計預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工工藝、施工工序控制預(yù)防、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理預(yù)防等，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)保體系管理 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 特點(diǎn) ： 通過工程檢驗保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識 方法 ： 低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法 特點(diǎn) : 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評估、質(zhì)量圈等工具 特點(diǎn) : 開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法 ： 設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估 特點(diǎn) : 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法 ： 質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計評估 質(zhì)量管理的提高 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 衡量房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理水平的等級： 第一級：施工質(zhì)量檢驗 企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場工程質(zhì)量檢驗來保障工程質(zhì)量，通過臨時性的隱蔽驗收、分部分項工程驗收和最后階段的檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題并予以解決 設(shè)計質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗，產(chǎn)品的設(shè)計與施工幾乎脫節(jié)，招標(biāo)文件及合約文件缺乏質(zhì)量細(xì)節(jié)控制約定。但企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量檢驗行為和施工質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)。一線員工開始積極參加質(zhì)量管理 設(shè)計質(zhì)量的測定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計質(zhì)量對工程質(zhì)量的保障標(biāo)準(zhǔn)等還沒有確定，企業(yè)的招標(biāo)采購、成本管理、招標(biāo)合約規(guī)劃等還未介入系統(tǒng)的工程質(zhì)量保障體系 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 第三級：工程質(zhì)量預(yù)防 設(shè)計與工程開始相互影響與積極配合，設(shè)計環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特征。產(chǎn)品生產(chǎn)實現(xiàn)的全過程開始得到有效控制，產(chǎn)品開始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商密切協(xié)作，供應(yīng)商也主動配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量 施工環(huán)節(jié)的手工化操作很難避免出現(xiàn)操作偏差。全員質(zhì)量意識尚未完全形成。圖紙設(shè)計審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗收，甲方閉水試驗復(fù)檢合格，項目交付后不足一個月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項目外墻設(shè)計有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。開發(fā)商為此付出巨額索賠 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項目施工圖的屋面防水構(gòu)造 設(shè)計：除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注 思考 60秒：防水設(shè)計在構(gòu)造做法上存在哪些問題或隱患？ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計。圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方閉水試驗驗收合格。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。施工單位使用外墻柔性耐水膩?zhàn)印ｍ椖拷桓恫蛔闳?，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某地產(chǎn)項目地下車庫防水，原設(shè)計選用 SBS Ⅱ 型改性瀝青聚酯胎卷材防水。后期該項目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達(dá) 280萬元。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯誤判斷 成本節(jié)約的考核指標(biāo)應(yīng)采用價值綜合評定（不合格的代價），不能簡單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標(biāo) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 全面質(zhì)量管理的必要性：上述案例的共性分析 采購環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對材料的特殊要求，未考慮工程施工現(xiàn)場管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性、匹配性等要求 采購部門在材料、設(shè)備招標(biāo)采購中提出技術(shù)指標(biāo)參數(shù)要求，不僅要經(jīng)過設(shè)計部門確認(rèn)，還應(yīng)經(jīng)過工程管理部門確認(rèn) 上述案例均屬于屬于以采購質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量保證體系框架的確定，為何會采取后面介紹的一系列工程質(zhì)量管控手段，源于其全面工程質(zhì)量管理的策劃，分析其管理管理短板產(chǎn)生的原因并有針對性的予以改進(jìn)。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例： 思考 60秒 倒置式屋面最大的設(shè)計隱患是什么？ 設(shè)計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例： 思考 60秒 該設(shè)計圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計隱患？為什么？ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例： 思考 60秒 該設(shè)計圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計隱患？為什么？ 室外地坪室外地坪龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量事故后評估的案例： 設(shè)計施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例： 露臺 女兒墻保溫 節(jié)點(diǎn) 做法 示意圖 強(qiáng)制節(jié)能前 強(qiáng)制節(jié)能后 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃設(shè)計后評估的設(shè)計修改： 露臺女兒墻壓頂處如安裝欄桿，需提前埋設(shè)扁鋼卡子。嚴(yán)禁直接在保溫上開孔打膨脹螺栓。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 對策： 由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版的 《 監(jiān)理工作要求細(xì)則 》 ，明確監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)。修改監(jiān)理招標(biāo)文件及合約文件 ■ 管理監(jiān)理能力不足對工程質(zhì)量的影響： 監(jiān)理單位不履行監(jiān)理職責(zé)，監(jiān)理檢驗要求不明確 監(jiān)理工程師責(zé)任制不落實 對策： 由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心和成本控制中心共同研發(fā)，將監(jiān)理投標(biāo)報價改為成本 ＋利潤＋稅金＋現(xiàn)場監(jiān)理獎金的競價模式。需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 施工單位對工程質(zhì)量的影響： 建筑工程轉(zhuǎn)包、分包、掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，在無形中大量不必要的管理費(fèi)、承包費(fèi)等增加甲方建設(shè)成本的同時，工程質(zhì)量也無法得到有效保證 在普遍采用項目承包模式的形勢下，建筑施工企業(yè)過多考慮經(jīng)濟(jì)效益，對其內(nèi)部施工成本控制的關(guān)注度遠(yuǎn)大于對工程質(zhì)量、進(jìn)度的重視 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 施工單位的選擇對工程成本控制的影響： 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 管理施工能力對工程質(zhì)量的影響： 施工單位缺乏有效的工程質(zhì)量保證體系 施工項目質(zhì)保體系不健全，項目經(jīng)理質(zhì)量意識薄弱，質(zhì)量管理人員配備不足，質(zhì)量管理能力、技術(shù)管理能力不足 對策： 由 集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。完善施工單位招標(biāo)文件、合約文件。 對策： 由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。保溫層如有裂縫，雨水不能及時排出，雨水會從縫隙中滲入，沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，并滲入內(nèi)墻面。 用于外粘苯板的膠和塑料錨栓屬于高分子材料，隨著時間的推移將產(chǎn)生老化變脆，其耐久年限（國家規(guī)定：不低于25年）與建筑壽命年限矛盾 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 原因分析： 采用滿粘工藝，不利于結(jié)構(gòu)墻體和室內(nèi)的潮氣向外擴(kuò)散，極易產(chǎn)生結(jié)露。忽視了外保溫空腔效應(yīng)易導(dǎo)致外墻滲漏