【正文】 通組織流線：客戶到現(xiàn)場交通線路分析 、 戶外導(dǎo)視方案 及工程配合意見 、 客戶參觀樣板區(qū)線路預(yù)案及銷售導(dǎo)視； 示范區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系 、 有利 、 不利因素及處理建議； 龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 售樓處、樣板房計劃 ： 本項目預(yù)算及競爭樓盤的裝飾裝修細(xì)節(jié)對比及參考價格； 樣板區(qū) （ 銷售展示區(qū) ） 市政 、 景觀先行實施方案分析； 本方案與其他方案的優(yōu)劣勢分析 （ 方案比較 、 應(yīng)附圖 ） ； 修建 、 裝修進(jìn)場 、 家具布置 、 開放等計劃安排 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 投資決策 規(guī)劃設(shè)計 施工準(zhǔn)備 施工（含保修） 物業(yè)服務(wù) 后評估 資金、策劃 與銷售 工程管理 （常規(guī)理解） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 施工準(zhǔn)備階段和施工階段是建筑產(chǎn)品的實現(xiàn)階段 ， 是項目工程管理的主要內(nèi)容 ， 是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的環(huán)節(jié) 工程管理還涉及投資決策 、 規(guī)劃設(shè)計 、 銷售 、 物業(yè)服務(wù) 、后評估等階段 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理： 市場主體（外部客戶）與工程管理： 房地產(chǎn)開發(fā)的市場主體包括發(fā)展商 、 勘察設(shè)計院 、 施工 、監(jiān)理 、 營銷策劃公司 （ 房地產(chǎn)銷售代理商 ） 、 造價咨詢 協(xié)作部門（內(nèi)部客戶）與工程管理： 房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理涉及企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計部 、 銷售部（ 銷售配合 ） 、 成本部 、 采購部 、 項目拓展部 （ 報批報建 ） 、 財務(wù)部等多個管理部門 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理： 項目運營管理提高了項目工程管理的效率： 項目運營管理依據(jù)項目整體業(yè)務(wù)運營流程，對項目進(jìn)程全過程進(jìn)行目標(biāo)控制、過程控制，結(jié)果控制等方面的管理。 工程質(zhì)量缺陷分類檢查重點不明確，挑“毛病”很容易 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計： 總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式： 總部參與項目工程部組織的關(guān)鍵驗收 （ 如結(jié)構(gòu)驗收 、門窗驗收等 ） 或分戶驗收 ， 根據(jù)驗收結(jié)果進(jìn)行評分 缺點： 工程質(zhì)量管理是依靠質(zhì)量預(yù)防、過程控制、結(jié)果檢驗等 方式實現(xiàn)的，單純的結(jié)果檢驗，一旦出現(xiàn)問題，不是造 成工程返工，就是造成默認(rèn)質(zhì)量缺陷 總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每 個項目的關(guān)鍵驗收 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計： 總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式： 缺點： 總部缺乏對項目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體 系管理能力評價的管理考評工具。同時也強(qiáng)化了總部對地區(qū)公司風(fēng)險控制的管理 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部、地區(qū)公司、項目工程管理職責(zé)的劃分： 集團(tuán)工程技術(shù) 質(zhì)量中心 地區(qū)公司 工程管理部 項目工程部 技術(shù)管理 質(zhì)量管理 進(jìn)度管理 成本管理 采購管理 技術(shù)管理 質(zhì)量管理 進(jìn)度管理 成本管理 采購管理 技術(shù)管理 質(zhì)量管理 進(jìn)度管理 成本管理 采購管理 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 地區(qū)總經(jīng)理 設(shè) 計 管 理 部 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 成 本 管 理 部 財 務(wù) 管 理 部 市 場 營 銷 部 行 政 人 力 部 項 目 拓 展 部 工 程 管 理 部 項 目 經(jīng) 理 部 水 電 工 程 師 土 建 工 程 師 設(shè) 計 工 程 師 成 本 工 程 師 項 目 一 （萬科地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 地區(qū)總經(jīng)理 設(shè) 計 管 理 部 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 成 本 管 理 部 財 務(wù) 管 理 部 市 場 營 銷 部 行 政 人 力 部 項 目 拓 展 部 工 程 管 理 部 項 目 工 程 部 水 電 工 程 師 土 建 工 程 師 設(shè) 計 工 程 師 成 本 工 程 師 項 目 一 （龍湖地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖） 質(zhì) 量 工 程 師 采 購 工 程 師 PMO經(jīng)理 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計： 總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式： 總部定期或不定期對項目工程部所管理的實體工程質(zhì)量進(jìn)行檢查 ， 根據(jù)檢查分項要求進(jìn)行評分 缺點： 受建造過程影響，檢查對關(guān)鍵的質(zhì)量過程無法得到有效 控制。避免了傳統(tǒng)強(qiáng)矩陣項目管理模式中項目經(jīng)理授權(quán)過大帶來的風(fēng)險。自 2023年起其，其年均銷售業(yè)績均在百億以上 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理 別墅項目 花園洋房 高層豪宅 電梯公寓 大型綜合體 龍湖地產(chǎn) ：產(chǎn)品線的復(fù)雜性和多樣性，不利于產(chǎn)品的快速復(fù)制和工程成熟經(jīng)驗的總結(jié)。 龍湖地產(chǎn)的產(chǎn)品線包括普通住宅、高級公寓、寫字樓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。并陸續(xù)取得了杭州、青島、無錫、常州、沈陽大連等全國 11個城市的項目。龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理 2023年 6月 1920日 龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理 第一部分、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 第二部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點 第三部分、龍湖地產(chǎn)工程計劃保證體系與重點 第四部分、 龍湖地產(chǎn)工程管理保障的合約配合 第五部分、 通過減法學(xué)習(xí)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理 What – 是什么？ Why – 為什么做？ When – 什么時間做？ Where – 哪些公司做？ Who – 誰來做？ How – 如何做？ 先知其策，然后行；先共其策，然后知； 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 一、龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理 二、龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析 三、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理 重慶地區(qū)公司1995年 成都地區(qū)公司2023年 11月 西安地區(qū)公司2023年 9月 上海地區(qū)公司2023年 11月 北京總部2023年 12月 龍湖地產(chǎn) ：創(chuàng)建于 1995年，成長于重慶 ,發(fā)展于區(qū)域性全國擴(kuò)張。龍湖集團(tuán)總部位于北京，下轄重慶、成都、北京、上海、西安五個地區(qū)公司。業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。 從 2023年起，龍湖地產(chǎn)在全國重點區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，正式進(jìn)入異地擴(kuò)張的發(fā)展階段。造成工程管理難度加大 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理 龍湖北京：唐寧龍湖北京：唐寧 ONEONE龍湖北京：唐寧龍湖北京：唐寧產(chǎn)品類型 上下疊拼 HOUSE 左右疊拼 HOUSE 多層花園洋房 高層公寓 SOHO商務(wù)公寓 購物中心 底層商鋪 廉租房 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理 20232023 20232023 20232023 20232023 20232023 20232023 202320231801801001002023404060608080120230140140160160龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn) 歷年銷售業(yè)績歷年銷售業(yè)績 ：（億元）：（億元）龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn) 歷年銷售業(yè)績歷年銷售業(yè)績 ：（億元）：（億元）10 18 100 36 118 爆發(fā)點一 成都公司成立 爆發(fā)點二 多業(yè)態(tài)開發(fā) 爆發(fā)點三 上海、西安公司成立 爆發(fā)點四 房地產(chǎn)宏觀形勢 龍湖地產(chǎn) 企業(yè)高速發(fā)展造成人力資源能力水平的稀釋，導(dǎo)致工程管理難度加大 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理 ■ 龍湖地產(chǎn)多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響： 自然環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大 重慶、成都：西南標(biāo)；北京：華北標(biāo)；上海：華東標(biāo)；西安：西北標(biāo) 社會環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大 地方標(biāo)準(zhǔn)、地域習(xí)慣做法：北京、上海、重慶的門窗安裝要求 多業(yè)態(tài)開發(fā)導(dǎo)致專業(yè)與全面產(chǎn)生矛盾 住宅與商業(yè)的差異、別墅與普通住宅的差異 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理 ■ 龍湖地產(chǎn)多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響： 管理跨度增加，總部與項目之間的管理權(quán)責(zé)不清 總部工程管理要求與項目一線實際脫節(jié)，總部既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運動員 決策信息增加，溝通效率降低 電子化辦公不見得一定提高管理效率：一封郵件的旅游歷程 依靠產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造品牌，導(dǎo)致管理成本上升 成都龍湖晶藍(lán)半島 595套房屋，項目工程部總計參與 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理 ■ 龍湖地產(chǎn)多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響： 外部資源專業(yè)能力下降，導(dǎo)致工程管理難度增加 龍湖地產(chǎn)的工序檢驗批管理與傳統(tǒng)的隱蔽工程、分部分項工程驗收 內(nèi)部分工細(xì)化，項目綜合運營管理體系不健全 各負(fù)其責(zé)往往導(dǎo)致責(zé)任無法落實：工程管理要求在合約中沒有體現(xiàn) 企業(yè)快速擴(kuò)張，導(dǎo)致員工經(jīng)驗、執(zhí)行力下降 工程技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺乏有效的監(jiān)管手段 龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析 職能管理型 矩陣式管理型 項目管理型 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 ?項目部或工程部只是負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的管理部門 ?對項目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ?客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作 ?職能部門內(nèi)部各司其責(zé)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn) 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 項目部 ?項目部成為項目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) ?項目數(shù)量較多，專業(yè)化能力要求較高，需要人才共享 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項目部 ?對項目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 項目公司 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 項目公司或項目部 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 ?項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項目執(zhí)行風(fēng)險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項