【正文】 范法規(guī)對(duì)工程質(zhì)量的影響： 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響： 施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖或引用節(jié)點(diǎn)圖集錯(cuò)誤，無法滿足施工需要 設(shè)計(jì)施工圖 “ 錯(cuò)、漏、碰、缺 ” 嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范要求現(xiàn)象普遍 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響： 建設(shè)部 2023年對(duì)全國設(shè)計(jì)單位做的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行的普查：全中國沒有一家設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范的情況 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響： 龍湖地產(chǎn)通過其對(duì)業(yè)主投訴分和工程質(zhì)量后評(píng)估、設(shè)計(jì)質(zhì)量后評(píng)估所做的分析，發(fā)現(xiàn)近 ％左右質(zhì)量問題是由于設(shè)計(jì)不合理、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰缺等設(shè)計(jì)缺陷引起的。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 企業(yè)工程質(zhì)量管理缺陷分析： 房地產(chǎn)企業(yè)的成本部往往只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購成本的控制性。開發(fā)商成本部門為了節(jié)約成本，要求設(shè)計(jì)改用雙組分 JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本 50萬元受到公司嘉獎(jiǎng)。施工單位嚴(yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。監(jiān)理按規(guī)范要求檢驗(yàn)各個(gè)環(huán)節(jié)并驗(yàn)收合格，甲方工程部屋面閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露，部分住戶頂板出現(xiàn)滲漏 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料。項(xiàng)目交付三個(gè)月后， 30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)：防水層選用甲方指定分包 SBS改性瀝青防水卷材，構(gòu)造做法要求在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼卷材防水層。為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計(jì)采用兩道柔性防水層。項(xiàng)目交付后只要一下暴雨， 80％以上空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。住宅產(chǎn)品部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化體系尚未形成 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 第四級(jí)：零缺陷管理（相對(duì)歸零） 企業(yè)形成一種內(nèi)在的質(zhì)量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質(zhì)量的提高，每一位雇員都意識(shí)到工程質(zhì)量對(duì)企業(yè)的重要性，都在尋求提高質(zhì)量的途徑，實(shí)現(xiàn) “ 零缺陷原則 ” ，與內(nèi)部顧客和供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應(yīng)商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化強(qiáng)調(diào)的原則： ： “ 零缺陷 ” ： “ 品質(zhì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的代價(jià) ” 衡量質(zhì)量： “ 防患于未然 ” 為質(zhì)量管理的制度： “ 全面質(zhì)量管理 ” 為改進(jìn)的基礎(chǔ)： 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理理念體現(xiàn)的一些特點(diǎn)： 工程質(zhì)量 ≠施工質(zhì)量 工程質(zhì)量 不單純只是工程管理部門的責(zé)任 工程質(zhì)量 預(yù)防的起點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)階段應(yīng)對(duì)企業(yè)工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)等提前采取設(shè)計(jì)防控的有效措施 成本控制是在保證工程質(zhì)量可靠性的前提下，形成有效的價(jià)格競爭機(jī)制 招標(biāo)文件、合約文件是施工階段工程質(zhì)量控制管理保障的基礎(chǔ) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某別墅項(xiàng)目將層層退臺(tái)的露臺(tái)設(shè)置為種植庭院，以增加銷售賣點(diǎn)。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識(shí)還有待提升。設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、成本、合約等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)注工程質(zhì)量。施工過程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開始得到控制。企業(yè)質(zhì)量管理知識(shí)需要完善 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 第二級(jí)：工程質(zhì)量保證 企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)仍然主要通過施工現(xiàn)場的工程質(zhì)量檢驗(yàn)來實(shí)現(xiàn)。避免了因?yàn)閷I(yè)不平衡導(dǎo)致項(xiàng)目工程管理風(fēng)險(xiǎn)加大 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 一、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念 二、龍湖地產(chǎn)的工程管理策劃與研發(fā) 三、龍湖地產(chǎn)的工序、檢驗(yàn)批質(zhì)量管理 四、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理 五、龍湖地產(chǎn)的設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保障 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 六、龍湖產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化對(duì)工程質(zhì)量的保障 七、龍湖地產(chǎn)的工程管理規(guī)劃 八、龍湖地產(chǎn)供方質(zhì)保體系的輸出與管理 九、龍湖地產(chǎn)的工程分戶驗(yàn)收管理 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念與質(zhì)量文化： 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念相對(duì)完善： 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階段的工程質(zhì)量檢驗(yàn)。項(xiàng)目工程部得以把工作重心放到一線施工現(xiàn)場的質(zhì)量、進(jìn)度等方面的管理（減少了大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理： 項(xiàng)目運(yùn)營管理提高了項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量： 項(xiàng)目運(yùn)營管理通過對(duì)業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的階段性成果標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范和管理，保證了公司內(nèi)部部門與部門之間交接或較差平行作業(yè)所需工作成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 實(shí)體工程檢查：通過對(duì)現(xiàn)場實(shí)體工程的審查 ， 通過實(shí)體質(zhì)量檢測對(duì)照 ， 檢查項(xiàng)目工程部關(guān)鍵質(zhì)量控制和質(zhì)保體系實(shí)際管理效果 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)： 設(shè)計(jì)交底 施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底 施工工藝交底 施工組織與配合交底 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)： 工序質(zhì)量控制點(diǎn) 、 停止點(diǎn)交底 施工樣板交底 施工單位 、 監(jiān)理單位關(guān)鍵工序檢驗(yàn)批過程責(zé)任記錄表 （ 非標(biāo) ）） 項(xiàng)目工程部關(guān)鍵工序檢驗(yàn)批復(fù)檢責(zé)任記錄表 （ 非標(biāo) ） 工序交接檢 、 關(guān)鍵驗(yàn)收責(zé)任記錄表 （ 非標(biāo) ） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 工程管理質(zhì)保體系實(shí)體對(duì)照部分的檢查重點(diǎn)： 工程防滲漏質(zhì)量控制 工程防開裂質(zhì)量控制 精裝修觀感質(zhì)量控制 園林景觀工程細(xì)部質(zhì)量控制 空間尺寸偏差質(zhì)量控制 門窗 、 設(shè)備成品保護(hù)質(zhì)量控制 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理 投資論證及收益跟蹤 投資成果 設(shè)計(jì)成果 成本成果 工程成果 營銷成果 專業(yè)評(píng)審 決策評(píng)審 集團(tuán)例會(huì) 運(yùn)營例會(huì) 總結(jié)評(píng)估 目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本跟蹤 投資決策及 收益跟蹤體系 階段性成果 管理體系 運(yùn)營決策 管理體系 進(jìn)度計(jì)劃 管理體系 目標(biāo)成本 管理體系 降低投資風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目收益控制 降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目質(zhì)量控制 明確管理職責(zé) 提高決策效率 計(jì)劃編制質(zhì)量 提高決策效率 成本控制與預(yù)警成本敏感性分析 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系 資金預(yù)算 管理體系 預(yù)算制定滾動(dòng)資金計(jì)劃控制 防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 提高資金使用率 實(shí)現(xiàn)集團(tuán)預(yù)定收益目標(biāo) 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 ： 取得土地中標(biāo)通知書～方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出 階段起止點(diǎn)： 所含子成果： ① .《 概念設(shè)計(jì)方案 》 ～研發(fā) ② .《 項(xiàng)目定位報(bào)告 》 ～營銷 ③ .《 成本敏感分析 、 價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報(bào)告 》 ～成本 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 ： 所含子成果： ④ .《 售樓處 、 樣板房選址 、 定位及開放計(jì)劃 》 ～營銷 ⑤ .《 項(xiàng)目一 、 二級(jí)計(jì)劃 》 ～項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 、 地區(qū)公司 PMO ⑥ .《 投資分析模型 （ 啟動(dòng) ） 》 ～投資分析專員 ⑦ .《 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ～研發(fā) ⑧ .《 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ～研發(fā) ⑨ .《 精裝房定位 、 限價(jià)及實(shí)施方案 》 ～研發(fā) 、 造價(jià)及工程 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 項(xiàng)目定位報(bào)告 ： 市場目標(biāo)客戶群市調(diào)成果 （ 自己調(diào)查＋第三方調(diào)查 ） ； 《 市場調(diào)查表模板 》 目標(biāo)客戶群敏感點(diǎn)中的賣點(diǎn)敏感點(diǎn) （ 5項(xiàng) ） 、 瑕疵敏感點(diǎn) （ 5項(xiàng) ） 、 價(jià)格敏感區(qū)間等與項(xiàng)目土地預(yù)案中的假設(shè)賣點(diǎn) 、 瑕疵控制點(diǎn)的吻合度分析及校正成果 ， 分析形成最終賣 點(diǎn)； 《 客戶敏感點(diǎn)分析模板 》 市場目標(biāo)客戶群集體的文化歷史敏感點(diǎn) 、 興趣愛好 、 消 費(fèi)習(xí)慣 、 家庭構(gòu)成 、 交通習(xí)慣 、 職業(yè)收入等分析； 《 目標(biāo)客戶信息分析 （ 模板 ） 》 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 項(xiàng)目定位報(bào)告 ： 市場目標(biāo)客戶群的信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道的選擇： 項(xiàng)目建筑戶型 、 立面 、 景觀 、 配套 、 案名 、 推廣調(diào)性 的方向性確定 （ 市調(diào)時(shí)應(yīng)用圖片 、 照片 、 模型等來表述 意向和對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行測試 ， 不宜使用文字 ） 和銷售 道具 （ 客戶來訪路徑 、 標(biāo)識(shí)指引及樓盤印象管理；場地 包裝 、 示范環(huán)境 、 樣板房售樓處 ） 選擇安排 （ 應(yīng)用圖 片 、 照片 、 模型 ＋必要的文字說明 ） ； 《 項(xiàng)目銷售產(chǎn)品建議書 （ 模板 )》 銷售的定位標(biāo)桿和價(jià)格標(biāo)桿的預(yù)設(shè)及借力策略 ， 與本項(xiàng) 目必須區(qū)隔的項(xiàng)目假設(shè)及區(qū)隔 、 差異化借力策略 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 項(xiàng)目定位報(bào)告 ： 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 售樓處、樣板房計(jì)劃 ： 售樓處定位 、 位置 （ 應(yīng)附圖 ） 及面積； 樣板區(qū) （ 銷售展示區(qū) ） 范圍 、 位置：含客戶停車區(qū)域選擇； 樣板房位置 （ 應(yīng)附圖 ） 、 數(shù)量 、 裝修風(fēng)格建議 （ 用圖片 、 照片或模型表達(dá) ） ； 交通組織流線：客戶到現(xiàn)場交通線路分析 、 戶外導(dǎo)視方案 及工程配合意見 、 客戶參觀樣板區(qū)線路預(yù)案及銷售導(dǎo)視； 示范區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系 、 有利 、 不利因素及處理建議； 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 售樓處、樣板房計(jì)劃 ： 本項(xiàng)目預(yù)算及競爭樓盤的裝飾裝修細(xì)節(jié)對(duì)比及參考價(jià)格； 樣板區(qū) （ 銷售展示區(qū) ） 市政 、 景觀先行實(shí)施方案分析； 本方案與其他方案的優(yōu)劣勢(shì)分析 （ 方案比較 、 應(yīng)附圖 ） ； 修建 、 裝修進(jìn)場 、 家具布置 、 開放等計(jì)劃安排 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工準(zhǔn)備 施工（含保修） 物業(yè)服務(wù) 后評(píng)估 資金、策劃 與銷售 工程管理 （常規(guī)理解） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 施工準(zhǔn)備階段和施工階段是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段 ， 是項(xiàng)目工程管理的主要內(nèi)容 ， 是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的環(huán)節(jié) 工程管理還涉及投資決策 、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 銷售 、 物業(yè)服務(wù) 、后評(píng)估等階段 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理： 市場主體（外部客戶）與工程管理： 房地產(chǎn)開發(fā)的市場主體包括發(fā)展商 、 勘察設(shè)計(jì)院 、 施工 、監(jiān)理 、 營銷策劃公司 （ 房地產(chǎn)銷售代理商 ） 、 造價(jià)咨詢 協(xié)作部門（內(nèi)部客戶）與工程管理： 房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理涉及企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)部 、 銷售部（ 銷售配合 ） 、 成本部 、 采購部 、 項(xiàng)目拓展部 （ 報(bào)批報(bào)建 ） 、 財(cái)務(wù)部等多個(gè)管理部門 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營管理與項(xiàng)目工程管理： 項(xiàng)目運(yùn)營管理提高了項(xiàng)目工程管理的效率： 項(xiàng)目運(yùn)營管理依據(jù)項(xiàng)目整體業(yè)務(wù)運(yùn)營流程，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程全過程進(jìn)行目標(biāo)控制、過程控制，結(jié)果控制等方面的管理。 工程質(zhì)量缺陷分類檢查重點(diǎn)不明確，挑“毛病”很容易 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式： 總部參與項(xiàng)目工程部組織的關(guān)鍵驗(yàn)收 （ 如結(jié)構(gòu)驗(yàn)收 、門窗驗(yàn)收等 ） 或分戶驗(yàn)收 ， 根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行評(píng)分 缺點(diǎn)： 工程質(zhì)量管理是依靠質(zhì)量預(yù)防、過程控制、結(jié)果檢驗(yàn)等 方式實(shí)現(xiàn)的，單純的結(jié)果檢驗(yàn)，一旦出現(xiàn)問題，不是造 成工程返工