【正文】 其他方案的優(yōu)劣勢(shì)分析 （ 方案比較 、 應(yīng)附圖 ） ； 修建 、 裝修進(jìn)場(chǎng) 、 家具布置 、 開放等計(jì)劃安排 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工準(zhǔn)備 施工（含保修） 物業(yè)服務(wù) 后評(píng)估 資金、策劃 與銷售 工程管理 （常規(guī)理解） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 開發(fā)流程與工程管理： 施工準(zhǔn)備階段和施工階段是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段 ， 是項(xiàng)目工程管理的主要內(nèi)容 ， 是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的環(huán)節(jié) 工程管理還涉及投資決策 、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 銷售 、 物業(yè)服務(wù) 、后評(píng)估等階段 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 市場(chǎng)主體（外部客戶）與工程管理： 房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)主體包括發(fā)展商 、 勘察設(shè)計(jì)院 、 施工 、監(jiān)理 、 營(yíng)銷策劃公司 （ 房地產(chǎn)銷售代理商 ） 、 造價(jià)咨詢 協(xié)作部門（內(nèi)部客戶）與工程管理： 房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理涉及企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)部 、 銷售部（ 銷售配合 ） 、 成本部 、 采購(gòu)部 、 項(xiàng)目拓展部 （ 報(bào)批報(bào)建 ） 、 財(cái)務(wù)部等多個(gè)管理部門 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提高了項(xiàng)目工程管理的效率： 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理依據(jù)項(xiàng)目整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)流程，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程全過程進(jìn)行目標(biāo)控制、過程控制，結(jié)果控制等方面的管理。避免了因?yàn)閷I(yè)不平衡導(dǎo)致項(xiàng)目工程管理風(fēng)險(xiǎn)加大 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 一、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念 二、龍湖地產(chǎn)的工程管理策劃與研發(fā) 三、龍湖地產(chǎn)的工序、檢驗(yàn)批質(zhì)量管理 四、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理 五、龍湖地產(chǎn)的設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保障 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 六、龍湖產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化對(duì)工程質(zhì)量的保障 七、龍湖地產(chǎn)的工程管理規(guī)劃 八、龍湖地產(chǎn)供方質(zhì)保體系的輸出與管理 九、龍湖地產(chǎn)的工程分戶驗(yàn)收管理 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念與質(zhì)量文化： 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念相對(duì)完善： 國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階段的工程質(zhì)量檢驗(yàn)。施工過程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開始得到控制。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識(shí)還有待提升。項(xiàng)目交付后只要一下暴雨， 80％以上空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。項(xiàng)目交付三個(gè)月后， 30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)：防水層選用甲方指定分包 SBS改性瀝青防水卷材，構(gòu)造做法要求在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼卷材防水層。施工單位嚴(yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 企業(yè)工程質(zhì)量管理缺陷分析： 房地產(chǎn)企業(yè)的成本部往往只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購(gòu)成本的控制性。扁鋼出保溫處周圈應(yīng)用硅酮耐候密封膏嵌填。制定監(jiān)理工序質(zhì)量檢查表格。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 管理施工能力對(duì)工程質(zhì)量的影響： 施工單位過程質(zhì)量控制能力不足 關(guān)鍵性工序、細(xì)部工序、工序技術(shù)間歇、總分包交接工序等質(zhì)量管理能力不足。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 原因分析： 保溫空腔導(dǎo)致高層建筑保溫層的抗風(fēng)壓，尤其是抵抗負(fù)風(fēng)壓的能力不足 節(jié)能規(guī)范的推出，是在大量規(guī)范、圖集不配套的情況下強(qiáng)制執(zhí)行的。即使發(fā)生保溫層發(fā)生滲漏，也較易查清滲漏點(diǎn)，且便于維修 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)都存在缺陷： 包括山東省、河南省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都包含機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系。外墻面磚拉拔試驗(yàn)合格根本無(wú)法保證外墻磚使用期間的粘接強(qiáng)度 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 中國(guó)建研院外墻外保溫貼面磚長(zhǎng)效耐候試驗(yàn)： 中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院對(duì)目前國(guó)內(nèi)外保溫體系下外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過普遍的耐候性試驗(yàn)檢查：通過 1500組的試驗(yàn)檢查，根據(jù)試驗(yàn)結(jié)果數(shù)據(jù)分析：目前國(guó)內(nèi)沒有一個(gè)項(xiàng)目外墻面磚能夠通過長(zhǎng)效的耐候性試驗(yàn)檢測(cè) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 國(guó)家分部分項(xiàng)工程規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響： 國(guó)家相關(guān)分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收是采取按一定比例抽樣檢查、其檢驗(yàn)內(nèi)容包括分為主控項(xiàng)目（保證項(xiàng)目）檢查和一般項(xiàng)目（允許偏差項(xiàng)目）檢查。按總包方的傳統(tǒng)理解，誰(shuí)穿管誰(shuí)封堵，當(dāng)總包合約約定不清時(shí)，甲方往往交由市政施工單位進(jìn)行封堵 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 加強(qiáng)施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法： 國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收等事后檢驗(yàn)的管理方法。甲方只需要對(duì)結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)即可。以便在一定時(shí)期內(nèi)、一定條件下進(jìn)行強(qiáng)化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的管理要求： 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗(yàn)管理要求等同于隱蔽工程驗(yàn)收，在工序驗(yàn)收合格前，嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序施工。在工藝、工法、工序的管理上存在諸多因技術(shù)能力不足產(chǎn)生的工程質(zhì)量隱患 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的項(xiàng)目開發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)。不同施工單位的不同理解，往往會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)的質(zhì)量細(xì)節(jié)管理： 龍湖地產(chǎn)工程技術(shù)質(zhì)量中心曾經(jīng)對(duì)集團(tuán)所屬的工程管理人員所做的問卷調(diào)研中，有近 %的人員忽視關(guān)鍵工程質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制，有近 %的人員對(duì)工程質(zhì)量細(xì)節(jié)有哪些需要關(guān)注的重點(diǎn)并不清楚 房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，如果不了解設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位常見的技術(shù)錯(cuò)誤和管理錯(cuò)誤，對(duì)一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)缺乏重點(diǎn)的管控，往往一個(gè)小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 外墻面磚防滲漏控制的質(zhì)量細(xì)節(jié)管理： 外墻貼磚時(shí)，部分工程管理人員往往只關(guān)注粘貼牢固、勾縫嚴(yán)密，通過施工工藝檢驗(yàn)來(lái)防止外墻滲漏。若排到邊上有小條磚出現(xiàn)的情況，應(yīng)將其與相臨整磚取平均 墻磚陰角搭接應(yīng)先貼短邊墻磚，長(zhǎng)邊墻磚碰接于短邊墻磚 地磚與墻磚陰角應(yīng)先貼地磚，墻磚碰接于地磚 墻磚陽(yáng)角應(yīng)各切 45176。提高了工程質(zhì)量的管理水平 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 通過產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化降低工程管理難度： 產(chǎn)品復(fù)制不僅僅是簡(jiǎn)單的單體復(fù)制。甲方先行制定 《 項(xiàng)目工程管理規(guī)劃書 》 。統(tǒng)一項(xiàng)目工程技術(shù) 及管理標(biāo)準(zhǔn)，明確質(zhì)量、進(jìn)度、成本等保障體系管控 要求、管理職責(zé)劃分及獎(jiǎng)懲細(xì)則 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工程管理規(guī)劃先行，指導(dǎo)項(xiàng)目工程管理： 《 項(xiàng)目工程管理規(guī)劃書 》 能夠針對(duì)企業(yè)技術(shù)、質(zhì)量、管 理標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)要求、實(shí)施體系控制要求等提前做出明確 約定。審批通過后，在 施工管理過程中，項(xiàng)目工程部應(yīng)按其規(guī)定要求嚴(yán)格執(zhí)行。在項(xiàng)目施工過程中，甲方有必要把這些做法和要求告知施工單位和監(jiān)理單位，避免今后再犯同樣的錯(cuò)誤。強(qiáng)調(diào)對(duì)施工環(huán)節(jié)的過程質(zhì)保體系保障。其作為招標(biāo)文件的附件，要求投標(biāo) 方予以響應(yīng)。其作為招標(biāo)文件中工程技術(shù)、質(zhì)量、管理等標(biāo)準(zhǔn)、要求的技術(shù)性文件，是技術(shù)標(biāo)評(píng)審中的重要組成部分，需要其輸出至投標(biāo)方并要求其響應(yīng) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工程管理規(guī)劃先行，指導(dǎo)項(xiàng)目工程管理： 《 項(xiàng)目工程管理規(guī)劃書 》 是項(xiàng)目施工前對(duì)項(xiàng)目工程管理 進(jìn)行的全方位、全過程、整體的管理策劃 《 項(xiàng)目工程管理規(guī)劃書 》 能夠提前確定甲方項(xiàng)目工程部 工程管理的質(zhì)量、進(jìn)度、成本等管理體系要求 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工程管理規(guī)劃先行，指導(dǎo)項(xiàng)目工程管理： 《 項(xiàng)目工程管理規(guī)劃書 》 能夠提前確定甲方、施工方項(xiàng) 目工程管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)。 產(chǎn)品復(fù)制應(yīng)可以根據(jù)市場(chǎng)需求變化，塑造不同的建筑形態(tài)、立面及空間 關(guān)鍵詞： ? 合法的“獨(dú)立別墅” ? 小間距下的絕對(duì)私密 ? 無(wú)限的生長(zhǎng)式組合 ? 復(fù)雜地形的適應(yīng)性 ? 產(chǎn)品模塊化 七合院由 7個(gè)類獨(dú)立的 Townhouse圍合連接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車庫(kù)構(gòu)成一個(gè)共生體。且具備成熟的工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，降低了工程質(zhì)量、進(jìn)度的管理難度 進(jìn)行產(chǎn)品模塊化、組團(tuán)化研發(fā)，在產(chǎn)品風(fēng)格多樣性的同時(shí)，固化與產(chǎn)品模塊、組團(tuán)相配套的施工質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、工序檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)部工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理要求等。避免陷車或產(chǎn)生不必要噪音 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 甲供涂料材料控制的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理： 當(dāng)需要補(bǔ)貨時(shí)，應(yīng)預(yù)留幾桶作最后一層的面漆，而將補(bǔ)充貨物用于底層，這樣可以確保面層顏色的一致性 避免將同一顏色的不同批次產(chǎn)品用于同一面墻。起碼不會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目一期的錯(cuò)誤在項(xiàng)目二期的建設(shè)中重復(fù)出現(xiàn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)為何要制定企業(yè)版的施工工法要求 ： 地下室防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的施工工法要求示例： 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。 切忌僅就發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題要求進(jìn)行整改。 主動(dòng)控制工序活動(dòng)條件的質(zhì)量： 明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工序質(zhì)量控制的四項(xiàng)主要內(nèi)容： 及時(shí)檢驗(yàn)工序活動(dòng)效果的質(zhì)量 ： 施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢等 設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)） 進(jìn)行必要的工序檢驗(yàn)批驗(yàn)收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的概念及設(shè)置目的： 工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。工序質(zhì)量是基礎(chǔ)，直接影響到工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量。強(qiáng)調(diào)過程質(zhì)量控制的國(guó)家相關(guān)工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收規(guī)定，其檢查重點(diǎn)、檢查要求不明確，對(duì)部分關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的質(zhì)量控制缺失。其為提高外墻面磚體系脫落風(fēng)險(xiǎn)的考慮，不完全符合外墻外保溫體系的特性要求 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 外墻外保溫設(shè)計(jì)缺乏系統(tǒng)的體系化考慮： 外墻外保溫體系選擇的隨意性 沒有系統(tǒng)化考慮外墻防滲漏的總體設(shè)計(jì) 缺少詳細(xì)節(jié)點(diǎn)處的防滲漏設(shè)計(jì) 與外保溫體系配套的部分規(guī)范、圖集缺失 外墻外保溫體系貼面磚的安全性考慮不足 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 國(guó)內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系 ： 聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系 機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系 現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無(wú)網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系 外墻硬發(fā)泡聚氨酯保溫體系 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系 ： 與主體結(jié)構(gòu)粘接牢固，無(wú)保溫層空腔隱患 抗負(fù)風(fēng)壓能力強(qiáng)，壽命期較長(zhǎng) 施工不受冬季環(huán)境溫度影響 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 外墻貼面磚相關(guān)規(guī)范已經(jīng)不適應(yīng)節(jié)能現(xiàn)狀： 國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 《 外墻飾面磚工程施工及驗(yàn)收規(guī)程》 JGJ 1262023 的制定主要針對(duì)混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況 國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 《 建筑工程飾面磚粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 》 JGJ 11097 要求外墻面磚必須進(jìn)行粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)，每組試樣平均粘接強(qiáng)度不應(yīng)小于 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 建研院與中建技術(shù)研究中心所做的外保溫薄抹灰 （錨栓玻纖網(wǎng)和增強(qiáng)鋼絲網(wǎng)）試驗(yàn)數(shù)據(jù)： EPS板 28d抗拉強(qiáng)度： ～ XPS板 28d抗拉強(qiáng)度： ～ 硬發(fā)泡聚氨酯 28d抗拉強(qiáng)度： ～ 聚合物抗裂砂漿與保溫層的 28d拉伸粘接強(qiáng)度： ～ 僅靠外墻面磚抗拉強(qiáng)度檢驗(yàn)無(wú)法檢驗(yàn)外墻面磚防脫落的可靠性 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 外墻外保溫需要關(guān)注的一些技術(shù)數(shù)據(jù)： XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)： W（ ） 聚合物抗裂水泥沙漿的導(dǎo)熱系數(shù)： W（ ） 抗裂水泥砂漿強(qiáng)度增長(zhǎng)期短與收縮周期長(zhǎng)形成矛盾 外墻砼墻面（ 6m 6m）年最大溫差形變： ㎜ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 外墻外保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格： 外保溫體系下外墻磚的掉落常常成片發(fā)生，而且極易發(fā)生在墻面的邊緣和頂層建筑女兒墻沿屋面板的底部，以及墻面中間大面積空鼓