【正文】 段管理要求劃分 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 項目工程進(jìn)度計劃的三級管理體系要求： 按房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)部門專業(yè)計劃協(xié)同要求劃分 工程部門權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的工程控制類計劃或工程實(shí)施類計劃 相關(guān)業(yè)務(wù)部門權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的工程保障類計劃或業(yè)務(wù)專業(yè)實(shí)施類計劃 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一級計劃：《項目工程目標(biāo)計劃》 編制目的： 根據(jù)企業(yè)項目收益目標(biāo)，確定項目開發(fā)周期，核定項目資金需求和開發(fā)周期成本、控制項目經(jīng)營風(fēng)險 編制時間： 對企業(yè)意向土地或意向項目進(jìn)行投資分析或項目可研分析階段 也可在企業(yè)取得土地或項目 后用于確定項目開發(fā)目標(biāo) 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一級計劃：《項目工程目標(biāo)計劃》 編制依據(jù)： 編制部門： 企業(yè)項目開發(fā)收益目標(biāo)、設(shè)計部門提供的規(guī)劃設(shè)計草案（明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求）和設(shè)計目標(biāo)計劃 工程管理部門及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 工程保障類計劃編制深度：概念設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案報批完成、擴(kuò)初設(shè)計方案完成、施工圖設(shè)計完成、施工圖設(shè)計強(qiáng)審?fù)瓿? 工程控制計劃編制深度：項目開工、結(jié)構(gòu)177。在自然環(huán)境條件下 42 天或 60℃ 蒸汽養(yǎng)護(hù)條件下 5d 的自身收縮變形可以完成 99%以 上。在之前用卡以前，員工們一般到月底都有余額，尤其是女員工，可節(jié)省 20 元左右呢。因為往往還在月中，他們在買飯時就被很尷尬地告知“沒錢了”。提前確定項目工程管理全過程的綱領(lǐng)性指導(dǎo)文件。 統(tǒng)一項目工程技術(shù)及管理標(biāo)準(zhǔn)，明確保障體系 管控要求、職責(zé)劃分及獎懲細(xì)則 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點(diǎn) ■ 《工程管理指導(dǎo)書》編制的目的及用途： 《工程管理指導(dǎo)書》能夠針對企 業(yè)技術(shù)、質(zhì)量、 管理標(biāo)準(zhǔn)、檢驗要求、實(shí)施體系控制要求等提 前做出明確約定。但其對于結(jié)合工程質(zhì)量控制和工序質(zhì)量控制的管理方面，其與中海、萬科等還是有一定的差距 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 甲方工程管理深度與工程供方的關(guān)系： 房地產(chǎn)企業(yè)與工程供方面對的客戶不一樣，決定雙方對工程質(zhì)量的認(rèn)識上差異 在當(dāng)前工程外部資源管理能力不足的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理必須深入到通過監(jiān)理或直接對承建商的管理體系、技術(shù)措施等方面進(jìn)行監(jiān)督管理，強(qiáng)調(diào)施工環(huán)節(jié)的過程控制。再完美的技術(shù)方案，往往都是“紙上談兵” 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 技術(shù)方案先行的審查重點(diǎn)： 總包方編制的專項技術(shù)方案，除應(yīng)有甲方的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝技術(shù)措施、質(zhì)量通病防治措施外。參與監(jiān)督并審查依據(jù)技術(shù)方案內(nèi)容進(jìn)行的施工班組質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交底、施工工藝交底、成品保護(hù)交底并根據(jù)專項技術(shù)方案制定對應(yīng)的監(jiān)理專項細(xì)則，明確監(jiān)理檢驗的對應(yīng)責(zé)任人 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 一些“樣板引路”管理上的誤區(qū)： 樣板引路不是為了做 一個合格的樣板，而是為了保證大面積施工的有效質(zhì)量控制 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 施工樣板引路管理的原則： 對關(guān)鍵工序施工樣板、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工樣板、交摟標(biāo)準(zhǔn)房、材料樣板等應(yīng)采取類似傳統(tǒng)制造業(yè)的樣品制造質(zhì)量控制措施，在施工過程中必須堅持樣板引路 施工樣板是設(shè)計圖紙全面、細(xì)致的檢查過程。理論講做好剛性防水，可靠且永久。微膨脹防水劑，僅有 ％的膨脹，只能 堵塞砼毛細(xì)孔，對于砼蜂窩孔洞無能為力 設(shè)計問題對地下室防水的影響 ■ 地下水位與地下室防水設(shè)計的關(guān)系問題 ： 地下室底板在地下水位以上，認(rèn)為沒有地下水，就不必考慮防水。不管地下水位高低都要做防水設(shè)計，只是設(shè)防措施可略為降低些 設(shè)計審查技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 施工圖設(shè)計審 查要點(diǎn)： 防水等級的審查： 防水材料的審查： 設(shè)計圖紙應(yīng)表示清楚，同時也是施工中需要 重點(diǎn)檢查的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： 設(shè)計問題對地下室防水的影響 ■ 地下室防水等級和防水體系的審查： 設(shè)計問題對地下室防水的影響 ■ 地下室防水材料的審查： 高聚物改性瀝青防水卷材 SBS 自粘型 SBS 防水卷材 聚乙烯丙綸復(fù)合防水卷材 聚合物水泥防水涂料 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 地下室施工縫： 地下室施工縫是施工時因各種條件限制，不能保證連續(xù)施工時需要采取的措施，后澆帶本身就是施工縫的一種形式。一般在主樓與裙房交界處靠近主樓處，或先施工主樓后施工連通的地下車庫交界靠近主樓處等，都需要設(shè) 置沉降后澆帶。對于梁板結(jié)構(gòu)，“板筋斷開，梁筋貫通” 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 施工單位常見的一些偷工減料做法： 因墊層只是構(gòu)造做法，監(jiān)理單位往往疏忽。避免澆筑混凝土?xí)r被擠偏或扭曲、卷邊 橡膠止水帶接頭搭接處應(yīng)粘結(jié)牢固，避免形成滲水薄弱環(huán)節(jié) 橡膠止水帶應(yīng)注意成品保護(hù)，避免被刺破，尤其是箍筋安裝時 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 變形縫處的工藝控制要點(diǎn)： 橡膠止水帶與柱箍筋或梁箍筋沖突時，應(yīng)與設(shè)計聯(lián)系，在柱梁中采用復(fù)合箍或雙支箍，為橡膠止水帶的完 整預(yù)留出槽形 橡膠止水帶周邊的混凝土應(yīng)澆筑密實(shí) 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 施工縫處的工藝控制要點(diǎn)： 止水鋼板應(yīng)加工成“〔”狀，鋼筋不宜穿止水鋼板，采取補(bǔ)焊的方法無法保證質(zhì)量。冷底子油揮發(fā)干燥后即可鋪貼卷材防水層 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ SBS 改性瀝青防水卷材工藝控制要點(diǎn)： 兩幅卷材短邊和長邊的搭接寬度均不應(yīng)小于 100mm。在高層建筑沉降量較大時，往往貼在磚保護(hù)墻上的卷材不動，而底板卷材隨主體下沉，在底板與外墻轉(zhuǎn)角處卷材會被拉裂，極易產(chǎn)生滲漏。因為砌墻時，對著防水層的一面，凹凸不齊，在回填土的壓力下，尖突扎入防水層，建筑下沉?xí)r，保護(hù)墻不隨建筑下沉，防水層被撕裂，保護(hù)墻和防水層之間形成一道空隙，這條縫成為蓄水層，便是硬保護(hù)墻的弊病。在施工時暗埋電管等應(yīng)放入上下鋼筋網(wǎng)片之間 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 加強(qiáng)混凝土工程的管理： 混凝土澆筑期間，應(yīng)加強(qiáng)混凝土振搗，防止 混凝土不密實(shí)產(chǎn)生裂縫 采用泵送混凝土?xí)r，為滿足泵送要求，水灰比 應(yīng)較高。一些彈性材 料（有環(huán)氧丙酮、乙二胺、 糠醛、苯酚等幾種材料），凝膠后還有抗拉 能力，從而堵塞裂縫通道。避 免出現(xiàn)板面龜裂 現(xiàn)澆板澆筑后，應(yīng)在 12h 內(nèi)進(jìn)行覆蓋和澆水 養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)時間不得少于 7d；對摻用緩凝型 外加劑的混凝土，不得少于 14d 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 出現(xiàn)樓板裂縫的整治措施： 裂縫寬為 ～ 的處理措施： 目前常見的板面裂縫寬 度為 ～ ， 此裂縫寬度對結(jié)構(gòu)強(qiáng)度不會有影響，但為 了防止空氣與水腐蝕鋼筋，確保住宅樓的 結(jié)構(gòu)安全，減少業(yè)主投訴，有必要對裂縫 進(jìn)行封閉。如果軟保護(hù)層不吸水，如噴泡聚氨酯、高密聚苯板還對地下室起到保溫作用 主體結(jié)構(gòu)工程 ■ 主體結(jié)構(gòu)防開裂技術(shù) 措施控制要點(diǎn)： Ⅰ．樓板的常見裂縫及設(shè)計解決方案 Ⅱ．施工中應(yīng)注意的技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 空間尺寸偏差技術(shù)措施控制要點(diǎn)： Ⅰ．空間尺寸偏差產(chǎn)生的技術(shù)原因分析 Ⅱ．施工中應(yīng)注意的技術(shù)措施控制要點(diǎn) 樓板常見裂縫的設(shè)計解決 ■ 樓板開裂的原因： 商品混凝土往往水灰比較大，尤其是采用泵送混凝土?xí)r，為了保證混凝土的流動性，塌落度較大，水灰比也較高，包括外加劑的使用，極易造成混凝土收縮，在主拉應(yīng)力區(qū)的混凝土出現(xiàn)裂縫 板面轉(zhuǎn)角處配筋不足，缺少構(gòu)造配筋和放射筋，從而減弱了板面的抗裂性能 樓板常見裂縫的設(shè)計解決 ■ 樓板開裂 的原因： 樓板混凝土澆筑時間不長，尚未達(dá)到設(shè)計強(qiáng)度就在板面上堆放大量建筑材料，造成樓板彎曲，板面出現(xiàn)裂縫 樓板混凝土澆筑后未認(rèn)真進(jìn)行養(yǎng)護(hù) 屋內(nèi)外溫度變化引起板面開裂 樓板常見裂縫的設(shè)計解決 ■ 現(xiàn)澆板板寬急劇變化處、大開洞處容易 出現(xiàn)現(xiàn)澆砼裂縫 板寬急劇變化處、大開洞處由于引起收縮應(yīng) 力集中，在現(xiàn)澆樓板內(nèi)引起的約束拉應(yīng)力導(dǎo) 致現(xiàn)澆板出現(xiàn)裂縫。為此應(yīng)該用柔性有彈性的保護(hù)層，叫軟保護(hù)層。且兩層卷材不得相互垂直鋪貼 注意碾壓、排氣、滾鋪等粘貼工藝控制要求 所有搭接縫邊均要用 SBS 改性瀝青彈性密封膏 涂封，寬不應(yīng)小于 10 ㎜ 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 外防內(nèi)貼工藝在沉降量較大的高層建筑 極易產(chǎn)生滲漏問題 施工中，往往因場地條件限制造成邊坡過窄，出現(xiàn)外墻無法支?；蚰０鍩o法取出的問題。此類問題在屋面防水中也時常出現(xiàn)?；讐|層標(biāo)高抬高 10 ㎜，基礎(chǔ)底 板面按設(shè)計做，這樣基礎(chǔ)底板、墊層的厚度普遍降低 10 ㎜厚。施工后澆帶的位置宜選在結(jié)構(gòu)受力較小的或施工較簡單的部位，如一般在梁、板跨度內(nèi)的三分之一處 。當(dāng)施 工需要設(shè)置施工縫時，需要經(jīng)設(shè)計單位同意 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 地下室底板施工縫應(yīng)盡可能結(jié)合沉降后澆帶和 收縮后澆帶設(shè)置，無法結(jié)合時，應(yīng)采用施工后 澆帶形式設(shè)縫，增加防水可靠性 地下室外墻不應(yīng)設(shè)垂直施工縫，必須設(shè)置時， 應(yīng)結(jié)合底板后澆帶的位置及方式。水的來源一是：雨水構(gòu)成的表層滯水，因回填土不密實(shí)，地表水匯集到地下室周圍；二是地下室附近有水、暖管溝，充滿了水，這些水進(jìn)人地下室。同時要求振搗要均勻、不漏振、不過振，實(shí)際施工中也難做到。施工樣板可在實(shí)體內(nèi)進(jìn)行，由于時間組織等問題也可通過大比例模型實(shí)現(xiàn) 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 施工樣板引路管理的原則： 施工樣板管理要求必須在招標(biāo)文件中提前約定，對需要實(shí)施樣板 的材料、關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序應(yīng)明確其相應(yīng)樣板管理要求。甲方應(yīng)依據(jù)約定的檢驗批要求，對應(yīng)施工圖紙進(jìn)行施工班組作業(yè)區(qū)域劃分。在項目施工過程中，甲方非常有必要把這些做法和要求告知施工單位和監(jiān)理單位，避免再犯同樣的錯誤。其作為 招標(biāo)文件的附件，要求投標(biāo)方予以響應(yīng)。實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于甲方版本的《施工組織設(shè)計》，并作為招標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)評審要求的重要組成部分輸出至投標(biāo)方要求其響應(yīng) 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點(diǎn) ■ 《工程管理指導(dǎo)書》編制的目的及用途： 《工程管理指導(dǎo)書》是項目施工前對項目工程 管理進(jìn) 行的全方位、全過程、整體的管理策劃 《工程管理指導(dǎo)書》能夠提前確定甲方項目工 程部工程管理的質(zhì)量、進(jìn)度、成本等管理體系 要求 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點(diǎn) ■ 《工程管理指導(dǎo)書》編制的目的及用途： 《工程管理指導(dǎo)書》能夠提前確定甲方、施工 方項目工程管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)。 工程供方管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 總分包合約中對總分包管理缺乏明確約定： 部分房地產(chǎn)企業(yè)在分包合約中對總分包配合管理要求、工序交接要求、成品保護(hù)要求等缺乏明確明確約定。員工們也認(rèn)為刷卡方便。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在補(bǔ)充協(xié)議中，大多也只列明：出177。確認(rèn)后報公司總經(jīng)理審 批 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《項目工程保障計劃》編制容易忽視的環(huán)節(jié)： 項目工程保障計劃需要的是各相關(guān)業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)過程關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制的作業(yè)計劃，而不是業(yè)務(wù)部門的目標(biāo)成果計劃 項目工程保障計劃應(yīng)考慮內(nèi)部評審周期、合約簽訂及審批周期、施工準(zhǔn)備周期、總分包現(xiàn)場工序交接周期等 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《項目工程保障計劃》編制容易忽視的環(huán)節(jié)： 項目工程保障計劃應(yīng)考慮政府、行業(yè)管理部門審批存在著一定的不確定性 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 三級計劃：《項目施工進(jìn)度控制計劃》 編制目的： 編制時間： 指導(dǎo)施 工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制、總分包交叉作業(yè)、甲供物資、分包進(jìn)場等作為招標(biāo)文件及合約文件的附件要求投標(biāo)方相應(yīng) 施工圖出圖后（可不必完成施工圖強(qiáng)審） 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 三級計劃：《項目施工進(jìn)度控制計劃》 編制依據(jù)： 編制部門： 施工圖及《項目工程總控計劃》 項目工程管理部門 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 編制深度： 在《項目工程總控計劃》的基礎(chǔ)上核定修正并應(yīng)增加的內(nèi)容 按層、按工序、按工種確定施工順序 分析總包單位不同階段基礎(chǔ)人（工種）、機(jī)、料需求 明確技術(shù)方案先行 、工程樣板、總分包工序交接、 工序檢驗批、隱蔽工序驗收等企業(yè)工程管理要求 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《項目施工進(jìn)度控制計劃》容易忽視的環(huán)節(jié)： 合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮： ◆ 樁基：成樁后 28 天達(dá)到齡期，開始試樁 ◆ 砼：混凝土澆搗后強(qiáng)度達(dá)到 ㎜ 2 后才能上人 ◆ 加氣塊砌筑：砌筑前 1 天應(yīng)澆水濕潤， 1 天內(nèi)砌筑 高度不得超過 米， 2 天砌完， 7 天后頂磚， 15 天 后（含頂磚的時間）才能開始粉刷 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ◆ 防水：表干時間（聚氨酯 8h、 JS 防水涂料 4h）和 實(shí)干時間（聚氨酯 24h、 JS 防水涂料 8h） ◆ 地坪：養(yǎng)護(hù) 7 天后方可上人 ◆ 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔 5 天 ◆ 內(nèi)墻剔槽填塞：內(nèi)墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網(wǎng)后， 5 天后方可分層粉刷 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《項目施工進(jìn)度控制計劃》容易忽視的環(huán)節(jié)： 對有齡期、陳化期要求的乙供材料應(yīng)約定進(jìn)場：