【正文】 。往往造成施工階段的扯皮，影響施工質(zhì)量和進(jìn)度管理 第三部分：城市置業(yè)公司精細(xì)化管理要點 一、明確設(shè)計審查要點 二、工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要 點 三、明確分部分項工程質(zhì)量控制管理要求 四、向工程供方輸出企業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn) 五、設(shè)置必要的質(zhì)量見證點和工序檢驗批 六、加強(qiáng)工程分戶驗收管理 七、通過管理工具解決執(zhí)行力瓶頸 第三部分：城市置業(yè)公司精細(xì)化管理要點 ■ 本部分的重點： 介紹城市置業(yè)公司地產(chǎn)的工程管理理念 介紹城市置業(yè)公司地產(chǎn)常用的工程管理工具 介紹城市置業(yè)公司地產(chǎn)的分戶驗收管理程序 明確設(shè)計審查要點 ■ 加強(qiáng)對設(shè)計質(zhì)量的有效控制： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計是工程質(zhì)量的保證 過程控制，通過實施方案審查控制設(shè)計質(zhì)量 制定企業(yè)版工程節(jié)點詳圖 明確設(shè)計審 查要點，控制關(guān)鍵易錯環(huán)節(jié) 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點 ■ 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計： 項目招標(biāo)前，甲方先行制定《項目工程管理指導(dǎo)書》。表面上似乎皆大歡喜，可使用者總有說不出的煩惱。 、達(dá)到預(yù)售條件、結(jié)構(gòu)封頂?shù)群唵蔚臅r間節(jié)點要求 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 工程進(jìn)度管理容易 出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 關(guān)于工程進(jìn)度管理的約定條款過于籠統(tǒng)，不能滿足甲方施工現(xiàn)場實際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的施工進(jìn)度組織 無工程進(jìn)度過程管控的管理要求 對施工單位不遵守合約進(jìn)度控制管理要求缺乏除經(jīng)濟(jì)處罰外的有效制約手段 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程成本管理容易出現(xiàn)的主要問題： 工程合約條款成本管理部分內(nèi)容需要明確 設(shè)計變更責(zé)任管理部分需要完善 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問題一：合同價款調(diào)整 內(nèi)容及調(diào)整方式不明確 問題二：工程款支付條件不清晰 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問題三：對合約承包范圍約定不清晰 問題四：對甲供、甲分包計價方式約定不清晰 思考 30 秒 甲供、甲分包等從管理形式上有多少種？ 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 設(shè)計變更責(zé)任管理部分需要完善： 從一個成本與代價的小故事看設(shè)計變更管理 某公司的員工餐廳本來是用餐票，后改為用 IC 卡。齡期達(dá)到 28 天之前，含 水量過高，自身收縮較快， 28 天后收縮趨緩 ◆ EPS 保溫板： EPS 保溫板在自然環(huán)境中 的自身收縮 變形時間長達(dá) 60 天。能夠保障對項目開發(fā)總體進(jìn)度目標(biāo)的有效控制 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進(jìn)度管理與施工進(jìn)度管理的區(qū)別： 施工進(jìn)度管理 對進(jìn)入施工階段后的施工組織設(shè)計、施工工序、人機(jī)料保障等進(jìn)行有效的規(guī)劃和管理。其中出177。就很難對其進(jìn)行有實質(zhì)意義上的考核 反過來，如果一個員工的工作沒有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實質(zhì)性考核。 其中真正做對，并掌握關(guān)鍵防滲漏、防開裂 節(jié)點質(zhì)量控制要點的，不足 5％ 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 錯誤：鋼附框高度超過 60 ㎜，對其剛度、壁厚等要求大幅上升，造價急劇升高 解決措施一：增加鋼 附框填空間隙 解決措施二：用聚合物抗裂砂漿加鋼絲網(wǎng)填堵縫隙 錯誤：聚合物抗裂砂漿抹灰厚度過厚，即使采取增加抗裂措施，也極易出現(xiàn)開裂。不利于甲方工程部依據(jù)合約對施工方進(jìn)行有效的管理 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要工作： 提要求 審核實際結(jié)果與最終需求的符合性 付款 房地產(chǎn)企業(yè) 的工程管理，如果連要求都提不清楚，就不可能取得好的結(jié)果 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)合同范本與補(bǔ)充協(xié)議 國家建設(shè)施工合同（范本）中的合約條款大多是保護(hù)施工企業(yè)。如果此時出現(xiàn)墻中設(shè)置有框架柱的情況，就會出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 首層小院圍墻施工順序控制的示例： 某小高層項目首層設(shè)有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通 常在外架及塔吊井架拆除后再開始挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。極易產(chǎn)生外墻滲漏 關(guān)鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質(zhì)量控制深 度需要加強(qiáng) ■ 廁浴間穿樓板 UPVC 管道工序質(zhì)量控制點示例： 廁浴間大量采用的 UPVC 等塑料管道，因管道外壁極其光滑。工序質(zhì)量是基礎(chǔ)，直接影響到工程項目的整體質(zhì)量。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點 。項目交付后只要一下暴雨， 80％以上空調(diào)板的根部就會出 現(xiàn)外墻滲漏。大量由于設(shè)計、招標(biāo)采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程質(zhì)量管理： 設(shè)計對工程質(zhì)量保障： 材料對工程質(zhì)量保障： 招標(biāo)采購對工程質(zhì)量保障： 合約條款對工程質(zhì)量保障： 成本、付款對工程質(zhì)量保障： 施工階段現(xiàn)場管理質(zhì)量保障： 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程進(jìn)度管理： 設(shè)計對工程進(jìn)度保障： 招標(biāo)采購對工程進(jìn)度保障 合約條款對工程進(jìn)度保障 報批報建對工程進(jìn)度保障 市政工程對工程進(jìn)度保障 成本、付款對工程進(jìn)度保障 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 現(xiàn)場工程部管理職責(zé)不清： 相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的甲方工程部，在權(quán)責(zé)設(shè)計上既負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的工程管理，還承擔(dān)了大量的招標(biāo)采購配合（招標(biāo)文件及招標(biāo)計劃編制、招標(biāo)考察及評審）、報批報建配合及大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)、跟蹤等一 系列額外工作。需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。致使現(xiàn)場工程師很難把全部精力投入到施工現(xiàn)場的一線管理 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 客戶驗房需求對工程管理的影響 從業(yè)主投訴的角度看待工程質(zhì)量管理重點的問題 安全性質(zhì)量問題 適用性質(zhì)量問題 功能性質(zhì)量問題 觀感性質(zhì)量問題 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 安全性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)： 樁基工程質(zhì)量問題 鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題 外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題 基坑、邊坡支護(hù)工程質(zhì)量問題 ?? 欄桿、護(hù)欄、人車行通道質(zhì)量問題 外部資源背景對工程管理 的要求 ■ 功能性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)： 鋁合金門窗滲漏工程問題 外墻滲漏工程質(zhì)量問題 屋面滲漏工程質(zhì)量問題 衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題 ?? 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 觀感性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)： 內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題 內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等 門窗、設(shè)備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問題 外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題 ?? 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 適用性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)： 客戶居住使用功能的合理性問題 客戶居住使用功能的舒 適性問題 客戶居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題 客戶居住使用功能的經(jīng)濟(jì)性問題 ?? 第二部分：工程管理容易出現(xiàn)的問題 一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 二、工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 三、工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 四、工程供方管理容易出現(xiàn)的問題 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的主要問題： 工程質(zhì)量管理理念需要完善 施工階段工程質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 工程合約條款設(shè)計質(zhì)量防控部分內(nèi)容需要明確 對工程質(zhì)量控制細(xì)節(jié)的重視度不足 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要量化 工程質(zhì)量管 理理念需要完善 ■ 工程質(zhì)量管理理念需要完善 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要集中在施工階段的工程質(zhì)量檢驗，沒有形成項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系 忽視針對企業(yè)工程質(zhì)量控制的設(shè)計預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工質(zhì)量控制檢驗要求等全過程的工程質(zhì)保體系管理 工程質(zhì)量管理理念需要完善 一級“檢驗” 二級 “質(zhì)量保證” 三級“預(yù)防” 四級“完美” 特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識 方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法 特點 : 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程 一線人員積極介 入 方法： SPC、評估、質(zhì)量圈等工具 特點 : 開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估 特點 : 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計評估 質(zhì)量管理的提高 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 工程質(zhì)量管理理念需要完善 工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量 工程質(zhì)量不只是工程管理部門的責(zé)任 工程質(zhì)量預(yù)防管理的起點首先是設(shè)計部門對施工質(zhì)量缺陷、施工質(zhì)量通病等采取有效的設(shè)計防控措施 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于“工程質(zhì)量” 問題的案例： 某別墅項目將每層退臺式露臺設(shè)置為種植庭院的方式，以增加銷售賣點。開發(fā)商為此付出巨額索賠 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例： 某項目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計采用兩道柔性防水層。監(jiān)理按規(guī)范驗收合格，甲方工程部屋面閉水試驗復(fù)檢，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例： 某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩子嚴(yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。施工中甲方對很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗批的控制深度，根本無法保障工程質(zhì)量 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制的四個主要內(nèi)容： 嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程： 施工技術(shù)、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工樣板檢驗 主動控制工序活動條件的質(zhì)量： 明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實行工序責(zé)任管理 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 及時檢驗工序活動效果的質(zhì)量 施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢 設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點（工序停止點） 進(jìn)行必要的工序檢驗批驗收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點設(shè)置的基本要求 工序控制點是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開裂，撕開涂膜防水層造成管根處的滲漏 關(guān)鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 鋁合金門窗外側(cè)打膠工序質(zhì)量控制點示例： 常見的門窗采取后塞口安裝時密封膠打膠形式 發(fā)泡膠并不能直接防水，僅起填充和軟連接的作用 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 應(yīng)加強(qiáng)對施工單位工藝、工法、工序的指導(dǎo)： 國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術(shù)管理 缺失的問題。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場施工。根本無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程過程管理和精細(xì)化管理的需要。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產(chǎn)生滲水通道 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 錯誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫層滲水通道和固定點滲水通道直接與室內(nèi)相連 解決措施三：將保溫深至框下，框固定在保溫上 解決措施四：結(jié)構(gòu)設(shè)計時外墻增加出挑的窗垛 錯誤：按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進(jìn)行保溫 否則極易產(chǎn)生冷橋?qū)е陆Y(jié)露 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標(biāo)需要具體量化： 從企 業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。其工作不可能得到有效的保障 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的主要問題： 工程計劃管理體系不健全 施工進(jìn)度計劃管理過程中存在的問題 工程合約條款工程進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 邊計劃 ■ 邊實施 ■ 邊修改 壞了壞了，期限到了，忙不完了！ 不行啊，情況變化，我們的項目進(jìn)程恐怕也要變動了！ 下一步該干什么 ?還沒想好，正在作新計劃呢。 可提前 40d，項目交付可提前 60d。僅能對 進(jìn)入施工階段后的進(jìn)度進(jìn)行管理，無法保障項目開發(fā)總體進(jìn)度目標(biāo) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系應(yīng)解決的問題： 公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題 當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題 項目的開發(fā)經(jīng)營工作計劃問題 圍繞項目開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)計劃問題 公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段工作任務(wù)的溝通落實問題 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 項目工程進(jìn)度計劃的三級管理體系要求： 一級計劃：《項目工程目標(biāo)計劃》 二級計劃：《項目工程總控計劃》 三級計劃：《項目施工進(jìn)度控制計劃》 按房地產(chǎn)企業(yè)項 目開發(fā)不同階