【正文】 要進行過程質量控制的重點。一般設置原則 或為關鍵部位、或為薄弱環(huán)節(jié)、或施工單位容易出現的問題。以便在一定時期內、一定條件下進行強化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài) 施工質量控制深度需要加強 ■ 工序質量控制點設置的基本要求 工序質量控制點的檢驗管理要求等同于隱蔽工程驗收，驗收合格前嚴禁進行下一道工序 工序質量控制點應按檢驗批劃分要求，進行責任管理 施工質量控制深度需要加強 ■ 工序質量控制點的設置原則： 控制施工、監(jiān)理單位人員的關鍵行為： 控制材料的質量和性能： 控制關鍵工序的操作行為： 控制關鍵的施工順序： 控制合理的 技術間歇： 施工質量控制深度需要加強 控制常見的施工質量通?。? 控制新材料、新工藝、新技術的應用： 控制質量不穩(wěn)定、質量問題較多的工序： 控制關鍵的施工工法： 控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護： 施工質量控制深度需要加強 ■ 外墻穿墻螺桿孔洞封堵工序質量控制點示例： 穿墻螺桿孔洞應填塞密實： 施工單位為穿墻螺桿的回收利用，結構往往套上塑料管 施工單位堵洞時，往往不進行擴孔或帶著塑料管進行堵洞，無法保證填塞密實。極易產生外墻滲漏 關鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質量控制深 度需要加強 ■ 廁浴間穿樓板 UPVC 管道工序質量控制點示例： 廁浴間大量采用的 UPVC 等塑料管道，因管道外壁極其光滑。按傳統施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產生開裂，撕開涂膜防水層造成管根處的滲漏 關鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質量控制深度需要加強 ■ 鋁合金門窗外側打膠工序質量控制點示例： 常見的門窗采取后塞口安裝時密封膠打膠形式 發(fā)泡膠并不能直接防水，僅起填充和軟連接的作用 施工質量控制深度需要加強 ■ 應加強對施工單位工藝、工法、工序的指導： 國內大多數施工企業(yè)，目前普遍存在著技術管理 缺失的問題。幾乎沒有人愿意去當施工單位的總工 房地產企業(yè)經過多年項目開發(fā)，往往積累了大量的工程經驗教訓。在某些工藝、工法、工序要求及質量通病防治措施上，往往領先于施工企業(yè) 施工質量控制深度需要加強 ■ 地下室防水關鍵節(jié)點施工工法控制的示例： 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時出現墻中設置有框架柱的情況，就會出現規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏 施工質量控制深度需要加強 ■ 首層小院圍墻施工順序控制的示例： 某小高層項目首層設有私家小院，傳統做法小院通 常在外架及塔吊井架拆除后再開始挖土、做圍墻基礎，砌小院圍墻。施工中普遍出現工期長、影響到市政環(huán)境工程進場施工。同時小院圍墻在不同程度上均出現下沉，導致墻面開裂，引起業(yè)主投訴 施工質量控制深度需要加強 ■ 施工圖中設計小院圍墻的常見形式 施工質量控制深度需要加強 ■ 城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質量控制深度需要加強 ■ 城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質量控制深度需要加強 ■ 城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質量控制深度需要加強 ■ 城市置業(yè)公司施工管理輸出 常用的一些小工具： 現已要求改為專門定制的異形角磚 施工質量控制深度需要加強 ■ 城市置業(yè)公司施工管理輸出常用的一些小工具： 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 房地產企業(yè)工程管理的依據： 國家相關法律、法規(guī)等 國家、地方及行業(yè)相關規(guī)范、圖集等 建設方和工程供方的合約 國內大多數房地產企業(yè)比較注重合約中的經濟條款部分，對有關工程質量、進度等管理方面的約定往往比較欠缺 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 房地產企業(yè)工程合約的一些普遍現象： 合約由法務專業(yè)人員編寫，其條款設計根本無法指導實際的工程管理 以罰代管體現 突出，單純依靠處罰，并不能真正解決工程管理遇到的問題 合約中存在大量不合理的、甚至無法操作的霸王條款 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 房地產企業(yè)工程合約的一些普遍現象： 國內大多數房地產企業(yè)在工程合約條款設計中，依然采用傳統目標管理的方式。工程管理要求不清晰，對實際工程管理過程中缺乏指導性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監(jiān)管機制。不利于甲方工程部依據合約對施工方進行有效的管理 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 房地產企業(yè)工程管理的主要工作： 提要求 審核實際結果與最終需求的符合性 付款 房地產企業(yè) 的工程管理，如果連要求都提不清楚，就不可能取得好的結果 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 國家標準合同范本與補充協議 國家建設施工合同（范本）中的合約條款大多是保護施工企業(yè)。根本無法滿足房地產企業(yè)工程過程管理和精細化管理的需要。有效的利用合同范本允許的補充協議，對協議條款精心設計，是關系到工程管理最終效果好壞的重要因素 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 房地產企業(yè)工程合約條款設計涉及的一些合同： 建設工程施工合同 建設工程委托監(jiān)理合同 設備安裝合同 物資采購合同 ?? 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 國家 標準施工合同范本存在的缺陷： 問題一：工程質量目標不清晰 國內大多數房地產企業(yè)合約中約定的工程質量要求大多填寫為：合格、優(yōu)良或達到＊＊＊杯要求 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 補充協議應明確施工檢驗的質量目標標準： 實行以客戶驗房標準為導向的工程質量目標明確并細化質量目標的重點要求，避免施工單位在施工及交驗過程中與甲方產生歧義 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 國家標準施工合同范本存在的缺陷： 對施工方無工程質保體系的管理要求 問題二：關于工程質量管理的約定條款過于籠統，不能滿足甲方施工現場實際工程管控的 具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導監(jiān)管施工單位的質量生產活動 對施工方無工程質量過程管控的管理要求 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 國家標準施工合同范本存在的缺陷： 無關鍵工序質量控制、檢驗批驗收、質量停止點設置等管理要求 無工程質量標準、規(guī)范、企業(yè)工程標準等明確執(zhí)行優(yōu)先順序的管理約定 對施工單位不遵守合約質量控制管理要求缺乏除經濟處罰外的有效制約手段 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 如補充協議不對合同范本的缺陷進行修正： 施工單位工程無質保體系或不健全，工程質量管理責任劃分不明確 施工單位管理人員 不到位或不合格，管理人員配備不能滿足甲方的工程質量管控需要 施工單位不重視施工過程的工程質量控制，以包代管，導致甲方及監(jiān)理的人員成為施工單位的質檢員 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 如補充協議不對合同范本的缺陷進行修正： 施工單位不重視關鍵工序質量控制、檢驗批驗收質量控制，不重視技術方案先行、樣板引路等質量手段的應用 施工單位以工程常規(guī)或國家沒有明確約定等理由拒絕甲方工程精細化管理要求 施工單位不重視總分包工序交接質量控制和分包工程成品質量保護措施的管理 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 國家標準施工合同 范本存在的缺陷： 問題三：房屋交付質量與施工單位的考核管理脫鉤，只罰不獎的合約條款對施工方促進作用不明顯 工程招標及合約條款設計不明確 ■ 國家標準建設工程委托監(jiān)理合同存在的缺陷： 工程監(jiān)理質量目標不清晰，監(jiān)理責任與 監(jiān)理合約對于質量管理的責任和要求主要是滿足甲方對承包方的質量目標管理要求。監(jiān)理合約中應將甲方對施工單位的質量目標及檢驗要求作為監(jiān)理合約附件予以明確 工程質量管理容易出現的問題 ■ 對關鍵質量控制的細節(jié)重視度不足： 工程質量管理過程中如不了解設計單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，對一些關鍵 的質量細節(jié)進行重點管控，往往一個小的隱患，就能產生重大的工程質量隱患 部分甲方工程管理人員忽視關鍵質量細節(jié)的控制，對工程質量細節(jié)需要關注的重點不清 工程質量管理容易出現的問題 ■ 一個關于門窗滲漏的細節(jié)處理： 此部位在國家標準圖集中沒有具體表述，近年來在對一些房地產企業(yè)的工程管理交流中，見到了各種“五花八門”的處理方式。 其中真正做對，并掌握關鍵防滲漏、防開裂 節(jié)點質量控制要點的，不足 5％ 工程質量管理容易出現的問題 錯誤：鋼附框高度超過 60 ㎜，對其剛度、壁厚等要求大幅上升，造價急劇升高 解決措施一：增加鋼 附框填空間隙 解決措施二：用聚合物抗裂砂漿加鋼絲網填堵縫隙 錯誤：聚合物抗裂砂漿抹灰厚度過厚，即使采取增加抗裂措施，也極易出現開裂。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產生滲水通道 工程質量管理容易出現的問題 錯誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫層滲水通道和固定點滲水通道直接與室內相連 解決措施三：將保溫深至框下，框固定在保溫上 解決措施四：結構設計時外墻增加出挑的窗垛 錯誤：按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進行保溫 否則極易產生冷橋導致結露 工程質量管理容易出現的問題 ■ 工程質量管理執(zhí)行力考核指標需要具體量化： 從企 業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實行量化，不能明確工作成果標準。就很難對其進行有實質意義上的考核 反過來，如果一個員工的工作沒有標準清晰的實質性考核。其工作不可能得到有效的保障 工程質量管理容易出現的問題 ■ 工程質量管理執(zhí)行力考核需要適量： 從企業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實行量化，不能明確工作成果標準。就很難對其進行有實質意義上的考核 反過來，如果一個員工的工作沒有標準清晰的實質性考核。其工作不可能得到有效的保障 工程進度管理容易出現的問題 ■ 工程進度管理容易出現的主要問題： 工程計劃管理體系不健全 施工進度計劃管理過程中存在的問題 工程合約條款工程進度管理部分內容需要明確 工程進度管理容易出現的問題 ■ 邊計劃 ■ 邊實施 ■ 邊修改 壞了壞了，期限到了，忙不完了！ 不行啊，情況變化，我們的項目進程恐怕也要變動了！ 下一步該干什么 ?還沒想好，正在作新計劃呢。 造成“三邊行動”的根本原因是在目標未清、職責未明的情況下就倉促開始往下做細節(jié)，結果常會因為在一些小事上扯皮導致項目被不斷地延期。即使最后勉強完成了，也與最初的目標相去甚遠 工程進度管理容易出現的問題 ■ 房 地產企業(yè)工程進度計劃管理的基本流程： 計劃、執(zhí)行、評估、改進 工程進度管理容易出現的問題 ■ 房地產企業(yè)工程進度管理的基本原則： 運用目標管理、責任管理與過程管理的方法對公司各部門、各專業(yè)計劃等與工程進度計劃管理相關的活動進行全面的規(guī)劃、跟蹤和調整 工程進度管理容易出現的問題 ■ 房地產企業(yè)工程進度管理的基本原則： 目標管理 根據企業(yè)總體經營目標，以項目按質按期交付為各相關業(yè)務部門的最終工作目標 以交付為各部門的最終目標，是為了避免各業(yè)務部門之間過于強調部門職責和部門利益，不能從整體思考項目利益 工程進度管 理容易出現的問題 ■ 一個維護公司利益、控制施工成本的案例： 某項目工程部計劃采取一項新的樁基施工技術，經過專業(yè)技術論證，可以加快工程建設進度。其中出177。 可提前 40d，項目交付可提前 60d。因其施工成本需要增加 20 萬元，報公司成本部審批時，被成本管理人員超出“目標”成本控制為由否決。 工程進度管理容易出現的問題 根據業(yè)務銜接邏輯關系，以最終交付為起點，采用關門倒推、層層分解的管理方法確定各部門業(yè)務工作在整體項目開發(fā)環(huán)節(jié)中所處的位置，確定各部門業(yè)務工作與上下銜接業(yè)務部門之間的工作成果要求，明確所需工作條 件、自身業(yè)務成果標準、明確時限要求和工作配合要求 編制各部門業(yè)務工作計劃（業(yè)務流的過程分解計劃） 工程進度管理容易出現的問題 ■ 房地產企業(yè)工程進度管理的基本原則： 責任管理 匯總各部門的部門業(yè)務工作計劃 評價不同部門業(yè)務工作計劃的協同性、保障性和準確性 優(yōu)化不同部門業(yè)務工作計劃的關鍵線路，最終確定各部門業(yè)務工作計劃，形成總體協同的項目開發(fā)計劃 工程進度管理容易出現的問題 根據已確定的部門業(yè)務工作計劃，明確各部門主管責任人，直接責任人，并分解為部門月度或周工作計劃 根據項目開發(fā)計劃，確定項目開發(fā)計劃的過程監(jiān) 管部門、明確監(jiān)管主管責任人和監(jiān)管直接責任人 工程進度管理容易出現的問題 ■ 房地產企業(yè)工程進度管理的基本原則： 過程管理 跟蹤項目開發(fā)計劃總體執(zhí)行情況，及時進行計劃風險預警 評估各部門業(yè)務工作計劃的執(zhí)行情況和余期完成的可行性 調整目標計劃，根據調整原因及影響程度進行業(yè)務考核 工程進度管理容易出現的問題 根據調整的目標計劃，對各部門業(yè)務工作計劃做出協同調整和評估 業(yè)務順序銜接的下道部門對上道部門負有業(yè)務成果跟蹤權 工程進度管理容易出現的問題 ■ 房地產企業(yè)工程進度管理的基本原則： 系統管理 根據項目開發(fā)計劃流 轉情況，召開相關業(yè)務部門參與的項目例會 實行項目開發(fā)計劃電子平臺共享式管理 實行項目開發(fā)周報、月報、工程周報、月報管理制度