金地營銷報告(ppt46)(編輯修改稿)
2025-02-07 05:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 普陀區(qū) 徐匯區(qū)、長寧區(qū) 靜安區(qū) 競爭分析 附錄：主要競爭一覽表 潛在競爭 基地位置 規(guī)模 物業(yè)類型 進度情況 目標客戶源 美墅對面（ 原真北副食品批發(fā)市場 ） 北臨古浪路 、 東靠真北路 ， 西至真大路 占地面積約 1315萬平方米 ， 容積率估計在 估計售價不低于 5500元 /平方米 聯(lián)排別墅 2023年 6月基地土地平整完成 。 估計 79月進行打樁 。 進入市場將在 2023年初 。 普陀區(qū) 、 外地投資客 （ 北京等 ） 、在附近各經(jīng)濟 、工業(yè)園區(qū)投資的臺灣 、 香港人士 。 普陀區(qū)東渡園景別墅后面 緊鄰真南路 ， 西靠現(xiàn)古漪莊園 ，南對規(guī)劃運動員公園 約 1000畝 別墅 、 躍層式的低密度高檔公寓 作為一期的溢盈別墅（ 原為爛尾房 ） 正進行全面修整 ， 約 號左右完成 ， 今年 。 二期爭取 2023年初開發(fā) 普陀區(qū) 、 嘉定區(qū) ，市區(qū) ， 兩外人士等 江橋鎮(zhèn)華江居住小區(qū) 曹安路以北 ， 基地北側(cè)緊靠滬杭鐵路外環(huán)線 ， 東側(cè)緊鄰?fù)猸h(huán)線 環(huán)西二大道 500米綠化帶 ， 基地西側(cè)為擬建的高爾夫球場 。 規(guī)劃用地范圍共計 。 住宅建筑總量為 方米 ， 可居住戶數(shù)為12702戶 ， 居住人口約為 35566人 ， 居住用地容積率 ， 綠化率 46%。 中檔普通住宅為主 。 （ 一期計劃主要以小高層 /多為主 ，加部分聯(lián)排 ） 一期正處于規(guī)劃中 ，預(yù)計 2023年 910月份動工 ， 明年初推向市場 。 1） 在市區(qū)工作的人群 （ 靜安 、 長寧 、 普陀區(qū) ） ； 2） 安亭汽車城的職工及外籍工作人員； 3） 在江橋鎮(zhèn)及周邊工作的人群 。 個案競爭分析 ——愛里舍 產(chǎn)品特征體現(xiàn) ： 內(nèi)部空間 —— 6— 7米面寬寬敞 、 流暢 、 空間變換豐富 ， 室內(nèi)空間通透 主人空間 —— 強調(diào)主人享受空間 ， 步入式衣帽間 、 獨立書房 建筑立面 —— 日式現(xiàn)代住宅的建筑特征 ， 注重細節(jié)處理 ， 外觀品質(zhì) 社區(qū)環(huán)境 —— 竹藝綠林為基本特征 組團環(huán)境 —— 獨特圍合 ， 文化豐富 ， 形式多樣 自家環(huán)境 —— 4070平米大花園 ， 全大露臺 會所 —— 7000平方米與 2100畝的會所形成無以替代的區(qū)域功能和區(qū)域地位 產(chǎn)品分析 附錄 產(chǎn)品基準研究 整盤（ 2100畝）市場定位： 補充市場： 區(qū)域及產(chǎn)品引力帶來的其他補充市場 本區(qū)域追求現(xiàn)代國際化新生活的成長市場； 市區(qū)與兩外追求具有國際特色、位于城郊的高尚生態(tài)生活者。 市場定位與細分市場 上海西南部追求城市低密度 國際化生活的中產(chǎn)階層及其預(yù)備隊 安亭汽車產(chǎn)業(yè)市場 市區(qū)市場 ? 目標市場 整盤概念組合 市場定位與細分市場 世界風(fēng)情小鎮(zhèn) 中產(chǎn)階層第一特區(qū) 新南翔 ? ―格林春曉 ‖市場定位 市場定位與細分市場 中產(chǎn)階層先進入者 區(qū)域客 市區(qū) 南翔 嘉定 內(nèi)普陀 古北 靜安 虹橋 普陀 概念組合設(shè)計 格林世界第一排 無限空間的森林庭院 “ 格林春曉 ” 細分市場 區(qū)域劃分 ：本地及區(qū)域地緣性客源 65%、 市區(qū) 20%、 兩外 10%， 其他 5% 客源特征及來源描述 ： 本地及區(qū)域地緣性客源 ： 本地客源主要指當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主 、 政府公務(wù)員 、 外資企業(yè)中方高層管理人員及其他事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層 ， 期望提升居住品質(zhì)；區(qū)域性地緣性客源主要指普陀客源：在普陀西區(qū)工業(yè)園工作的企業(yè)主及中高層人員 、 長征區(qū)域和曹楊區(qū)域的私營業(yè)主 ， 其中不乏外地置業(yè)者 ， 本地及區(qū)域地緣性客源以自住需求為主； 市區(qū)客源 ： 受本項目吸引置業(yè)者 ， 主要指內(nèi)普陀 、 古北 、 虹橋區(qū)域 ， 然后擴展靜安 、 徐匯 、 寶山等區(qū)； 兩外客源 ：在嘉定或普陀有產(chǎn)業(yè)的臺 、 港商及境外人士；受本項目吸引的港臺等境外人士；外地投資客；兩外客源 。 投資性購買的動機更為強烈； 消費者經(jīng)濟特征： 家庭年收入 （ 包括隱性收入 ） 在 20萬元及以上 ， 消費者年齡特征分析 ：客戶年齡偏上 ， 主要分布在 35— 55歲之間 。 市場定位與細分市場 “格林春曉”產(chǎn)品定位： 分三個層次： 對象層次： 有產(chǎn)者的生活方向 產(chǎn)品層次： 創(chuàng)造無限空間的森林庭院 板塊層次： 格林世界的第一排（第一道風(fēng)景線） 核心定位：創(chuàng)造無限空間的森林庭院 產(chǎn)品定位與賣點分析 – 核心賣點：森林 庭院 空間
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