【文章內(nèi)容簡介】 市內(nèi) 旅順 2021年 44萬平 2021年 79萬平 78% 地塊編號 位置 用地性質(zhì) 用地面積 旅順北路 住宅及商業(yè) 93263 旅順五一路 住宅及商業(yè) 174818 旅順五一路 住宅及商業(yè) 432212 旅順九三路 住宅及商業(yè) 153204 旅順金融街南側(cè) 住宅及商業(yè) 旅順模珠街 住宅及配套公建 旅 202107 龍王塘村 住宅及配套住宅 旅 202108 龍王塘村 住宅及配套住宅 43368 鹽廠新村小孤山 住宅及配套公建 341379 黃泥川村 住宅及配套公建 501512 龍王塘村 住宅及配套公建 開發(fā)區(qū) 6小區(qū) 公共設(shè)施（居住） 6634 開發(fā)區(qū) 37小區(qū) 公共設(shè)施（公寓） 2979 旅 202117 興發(fā)路東、金昌街南 居住、商業(yè) 211983. 旅 202118 興發(fā)路東、金昌街南 居住、商業(yè) 35552 旅 202119 興發(fā)路東、金昌街南 居住、商業(yè) 57548 旅 202121 鐵山中牙村（流拍） 居住、商業(yè) 76266 旅 202122 啟新街北巷 居住 旅 202123 鐵山金家村 居住、商業(yè) 89919 2021年 240萬平 ? 從土地市場來看，在 2021年土地供應(yīng)縮減 20%的情況下， 08年上半年大連市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量比 2021年同期又減少 78%，僅有 7塊土地成交，且均是以起價成交，與 2021年多家競地的情況反差明顯。根據(jù) 2021年大連市中心四區(qū)供地計劃，計劃安排居住用地 305公頃，截至 6月份已出讓居?。ê涮坠ǎ┯玫?，僅占 %，土地供應(yīng)大幅減少。 ? 與市內(nèi)四區(qū)的土地供應(yīng)逐年減少相比，開發(fā)區(qū)、金州、旅順等新城區(qū)最近兩年推出的土地越來越多，占整個大連市土地供應(yīng)的 90%，土地供給及開發(fā)熱點已經(jīng)向大連周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。這也意味著未來周邊地區(qū)供大于求的局面進一步惡化，競爭也會更加激烈； 445% 市場分析 商品房銷量（上半年） 市內(nèi) 旅順 2021年 2021年 116萬平 % 2021年 2021年 21萬平 2021全年 注：一部分為 07年蓄客、銷售， 08年備案； ? 觀望氣氛造成市場成交持續(xù)低迷，大連市內(nèi)上半年商品房成交 ，同比萎縮 %。 ? 對比成交的減少，市場供給卻持續(xù)增加，上半年大連市住宅供給 ，同比增長 %，市內(nèi)四區(qū)供應(yīng)商品住宅 20,626套， ，分別比去年同期增加 %和 %。 總體表現(xiàn)為供大于求 。 ? 上半年，旅順口區(qū)商品房成交 ，比 2021年同期減少一倍還多，在大連新城區(qū)中成交量最少（金州 ，開發(fā)區(qū) ），可以看出，由于旅順購房群體中剛性需求最少，因此受政策影響也最大，銷量走低的同時也伴隨著價格的松動，上半年旅順商品房售價與 2021年底基本持平，打折促銷現(xiàn)象普遍； 市場分析 商品房供銷量（ 89月） ? 由于旅順市場比較蕭條，開發(fā)商對市場信心不足，市場余量較多，促使前兩月新增供應(yīng)量極少， 成交量 持續(xù) 下降 ， 8月份商品房成交 19930平，9月份商品房成交 10910平，比上月下降 %。 商品房供銷量（ 8月） 商品房供銷量（ 9月） 數(shù)字來源：焦點地產(chǎn) 市場分析 商品房成交價格環(huán)比（ 89月） ? 9月旅順商品房成交價格環(huán)比下降 %，降價現(xiàn)象普遍，客戶觀望情緒加劇，客戶關(guān)注的焦點由 “ 產(chǎn)品力 ” 轉(zhuǎn)向 “ 房價 ” ！ 數(shù)字來源：焦點地產(chǎn) 商品房成交價格環(huán)比（8 9 月）%%%%%%%%%2 0 0 8 年8 月 % % % %2 0 0 8 年9 月 % % % %開發(fā)區(qū) 金州 旅順 市場內(nèi)市場結(jié)論 ? 供應(yīng)量增加、銷量走低、房價出現(xiàn)松動、觀望氣氛加重的市場現(xiàn)狀，標(biāo)志著旅順樓市進入 “ 冬季 ” ，市場前景不容樂觀，而市場現(xiàn)狀又難以改變，這就需要我們根據(jù)市場變化及時調(diào)整營銷策略，把握好“ 產(chǎn)品質(zhì)量 ” 與 “ 服務(wù)質(zhì)量 ” ，用 “ 品質(zhì) ” 贏得市場； ? 這個冬天很冷、很慢長！ 數(shù)字統(tǒng)計 ? 數(shù)字分析：客戶來訪量和成交量在 5月份達到高峰后回落，客戶來訪量已從 5月的 282組減少至 10月 139組，且客戶質(zhì)量明顯下降， “ 價格 ” 成為客戶關(guān)注的焦點，買漲不買跌的心理使客戶猶豫不決，很難下定購買決心； ? 雖然市場不景氣，但我們不找理由、不找借口、絕不會因市場蕭條而降低工作熱情，經(jīng)驗告訴我們再蕭條的市場也會有人賣房子，我們將順應(yīng)市場變化，優(yōu)化我們的談判技巧，用全部的熱情投入工作！ 3 1 0 月份客戶來訪050100150200250300%%%%%%%%%%%數(shù)量 230 246 282 222 170 160 150 139同比增長 % % % % % % %3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月3 8 月份成交套數(shù)05101520253035%%%%%%%%%%%數(shù)量 23 16 32 25 10 10 7 3同比增長 % % % % % % %3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月數(shù)字統(tǒng)計 ? 路過的到訪客戶達到 84%，這個人群中的大部分人幾乎走遍了旅順?biāo)惺蹣翘?，屬于游離客群，成交率較低，但人數(shù)眾多，是客戶來訪中的主力，經(jīng)人介紹的客戶成交率最高，因此有必要進行深入挖掘，網(wǎng)絡(luò)客戶成交率其次，但來訪數(shù)量出現(xiàn)下滑，因此有必要改良網(wǎng)絡(luò)的投放組合； 200 8年4 10月來訪客戶獲知途徑路過84%網(wǎng)絡(luò)2%看房車7%以前來過2%報紙1%房交會1%經(jīng)人介紹3%200 8年5 10月成交客戶獲知途徑路過46%網(wǎng)絡(luò)9%看房車8%經(jīng)人介紹37%市場定位發(fā)生變化 ? 我們?nèi)ツ甑亩ㄎ皇丘B(yǎng)老、渡假、投資為主，其次為自住，今年定位以剛性需求為主，用高性價比、物超所值的產(chǎn)品特點贏得客戶； 2 0 0 7 年浪琴灣客戶組成投資21%養(yǎng)老23%渡假22%自住34%2 0 0 8 年浪琴灣客戶組成養(yǎng)老5%自住89%渡假5%投資1%產(chǎn)品分析 1套 2套 19套 9套 8套 2套 4套 1套 2套 37套 11套 33套 20套 119套 ? 截止到 10月 22日 ? 國產(chǎn)房剩余： 179套， ? 軍產(chǎn)房剩余： 119套，合計： 298套； ? 剩余的主力戶型面積區(qū)間為 7090平， ? 總房款在 2545萬之間， ? 是市場上旺銷的兩室產(chǎn)品， ? 準(zhǔn)確的戶型配比使源自產(chǎn)品的銷售壓力較?。? 全部剩余戶型配比4 9 ㎡, 1 7 , 6 %7 0 7 9 ㎡, 1 1 4 ,42%8 0 8 9 ㎡, 8 7 ,31%100109㎡ , 13,5%110119㎡ , 18,6%120129㎡ , 18,6%9 0 9 9 ㎡, 1 0 ,4%剩余軍產(chǎn)房戶型配比 7 0 7 9 ㎡, 1 0 2 ,86% 4 9 ㎡, 1 7 , 1 4 %1套 29套 剩余國產(chǎn)房戶型配比7 0 7 9 ㎡, 1 2 ,8%8 0 8 9 ㎡, 8 7 ,56%9 0 9 9 ㎡, 1 0 ,6%110119㎡ , 18,11%120129㎡ , 18,11%100109㎡ , 13,8%活動回顧 ? 8月 2日，浪琴灣登山攝影大賽正式舉辦，超過 300位業(yè)主及其親友參加，這是浪琴灣大家庭的首次聚會，此交活動充分展示浪琴灣的獨特魅力，使業(yè)主及其親友切身感受浪琴灣親近自然的高品質(zhì)生活，并通過網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生了很好的社會輿論，有效的促講客帶客，從而達到提升銷量、聚集人氣、擴大影響力的多重目的； 銷售難點 ? 客戶來訪量少，有房住不著急買，等待降價的心理預(yù)期加重，關(guān)注的焦點已從 “ 山、海、河、建筑 ”的產(chǎn)品力轉(zhuǎn)移至 “ 房價 ” ； ? 逐漸進入尾房階段，項目對客戶的吸引力逐漸減小； 銷售難點 營銷對策 ? 加強隊伍管理，調(diào)整心態(tài)，激勵斗志，保持工作熱情，不松懈，通過高效媒體以較低的成本傳遞項目 依山傍河親