【文章內(nèi)容簡介】 多利空 ：利多： 1. 總價有很大優(yōu)勢。 2. 戶型面積 98107， 總價不是很高且使用，很有市場。 利空： 1. 外立面顏色暗淡，顯得較為成功。 2. 小區(qū)近鄰學(xué)校會很吵鬧。 3. 緊鄰變電站，輻射嚴(yán)重。 嘉業(yè)陽光城 項目規(guī)劃 ： 嘉業(yè) 陽光城位于南京市河西新區(qū)，東臨南湖路，北倚青石埂路，周邊多為擬建小區(qū)或商業(yè)辦公建筑，向西可至正在建設(shè)中的南京奧體中心。按照規(guī)劃，陽光城內(nèi)設(shè)置了公交首末站和小學(xué)，交通便利，配套設(shè)施較為齊全，小區(qū)占地 公頃，建筑面積 20 萬平方米 。 嘉業(yè) 陽光城根據(jù)不同面積要求，設(shè)置有不同戶型，住宅面積從 80 平方米到 150 平方米不等，以 130 左右為主。 戶型面積 ：主力戶型 二房 90 平方米，三房 123－ 131 平方米， 二 房 萬元，三房 － 萬元 價格走勢 ： 目前對外報價 5400 元 /平方米。一次性付款 97 折，商業(yè)貸款 98 折，目前購房者人數(shù) 5 人以上推出團(tuán)購 94 折的優(yōu)惠，人數(shù)多的話可談享受更低的折扣。 銷售情況 ： 現(xiàn)公開 7 棟樓，入網(wǎng)為 364套，但實際對外公開為 4＃、 5＃、 7＃、 11＃樓，銷售率為 ％，因其產(chǎn)品無多大特色，所以銷售速度較慢。 利多利空 ：利多： 1. 靠近地鐵，交通方便。 2. 臨近南師附中和世紀(jì)星苑小學(xué)，教育配套較為齊全。 利空： 1. 樓盤樓間距較小。 2. 景觀少，綠化率低，容積率低。 3. 房型設(shè)計不規(guī)則，面積浪費較多。 附件十： 競爭項目基本情況 二、嵩山路沿線個案綜合表現(xiàn) 嵩山路沿線云集了國內(nèi)較大的開發(fā)商集中開發(fā)此區(qū)域，盡管每一家的產(chǎn)品各有特色，針對的客源也不盡相同，但也存在著一定程度上的競爭， 在比較長的一段時間里，這三家將成為影響中央純住區(qū)板塊以致整個奧體板塊樓市的核心力量。所以，在這里有必要將這三家的產(chǎn)品、地塊選擇、戶型、銷售表現(xiàn)等方面做諸多比較。 （一）、地塊選擇綜合考評： 萬科 中海 萬達(dá) 地塊編號 成交時間 2020 年 8 月 11日 2020 年 1 月 13日 2020 年 12 月19 日 競價輪次 16 輪 19 輪 底價 容積率 ≤ ≤ ≤ 出讓面積 平方米 (畝 ) 平方米 ( 畝 ) 平方米 ( 畝 ) 成交總價 45000 萬 33600 萬 18000 萬 成交地價 3369 元 /M2 ( 萬元 /畝 ) 3143 元 /M2 ( 萬元 /畝 ) 2823 元 /M2 (188 萬元 /畝 ) 成交土地 樓面價 元 /M2 元/M2 元 /M2 綜合評價 本案地價是周邊幾個樓盤里最高的，相對而言也是最不好的位置，靠夢都路、煙廠、高 壓線、鍋爐廠也是很多由于其先開發(fā)的是東區(qū)，位置相對優(yōu)于本案，不過中海也同樣存在四周靠馬路的問題，另外在中海的西南側(cè)還有萬達(dá)反映最多的問題是旁邊的學(xué)校對其的干擾，再加之在學(xué)校南部有一所變電站也是對萬達(dá)社區(qū)有 客戶猶豫不決的主要原因。 規(guī)劃中的社區(qū)中心，建成后對業(yè)主也有一定影響 一定影響，萬達(dá)南面有一條小河，有一定污染影響。 評分 65 78 72 （二）、戶型綜合分析： 1）面積配比表 萬科 （總計398） 中海 （總計552） 萬達(dá) （總計420） 兩房 面積 103 93 85 戶數(shù) 102 148 200 比例 % % % 小三房 面積 115 115120 103 戶數(shù) 53 154 143 比例 % % % 三房 面積 134142 132137 122125 戶數(shù) 200 224 66 比例 % % % 四房及 躍層 面積 165 及以上 168 及以上 142 戶數(shù) 43 26 11 比例 % % % 2）綜合評價：從面積上來看，萬達(dá)的戶型面積構(gòu)成中中小面積（兩房和小三房）的比例超過了 80%，是三家中小面積比重最大的一家，相對而言，其戶型更加實用，總價也更低，去化也更容易。本案和中海的戶型主要是以大三房為主，總價相對萬達(dá)都會偏高，兩邊的客戶群體也會有些區(qū)別。萬達(dá)更多的是針對第一次購房的年輕客戶群體。 3）戶型利多利空比較： 兩房 小三房 三房 四房 萬 科 利 多 兩房廚房和衛(wèi)生間設(shè)計較為寬敞，有超大儲藏室設(shè)計，功能齊備 三房設(shè)計，功能齊備，而且每個房間面積均等，儲藏室功能齊全，四開間 朝南 進(jìn)門玄關(guān)和儲藏室設(shè)計，功能實用，衛(wèi)生間寬敞明亮，端頭戶型主臥室有 270弧形窗 超大面積主臥室， 270度弧形窗，景觀視野效果好 利 空 餐廳和客廳未有明顯分隔，南北不通透 餐廳和客廳未有明顯分隔，南北不通透，衛(wèi)生間較小，廚房稍暗 除主臥室以外其他兩個臥室面積過小，也是該戶型的致命傷 餐廳空間稍顯局促，總價過高 位 置 分 布 主要集中在1和 3樓里面， 1樓景觀視野都較開闊， 3樓離廠房稍近 分布在306 室和40 05室，總體位置離景觀較近，觀景效果不錯 一期除了 2樓以外均有分布， 由于該戶型和小戶型拼湊在一起，所以兩頭采光略有影響 位于小區(qū)最中心位置，景觀、視野效果好，臨近商業(yè)街 中 海 利 多 戶型面積小，總價低 115 平米做到三房兩衛(wèi)，面積控制合理，戶型更加實用 有入戶花園設(shè)計，有新意，另外主臥室采用落地飄窗設(shè)計，視覺上增加空間感 主臥室空間較大，面寬均超過 米，功能區(qū)劃分較為明確 利 空 廚房和餐廳設(shè)計過于局促，房間過小，不容易擺放家具 客廳或者兩個臥室采用北向設(shè)計，朝北面較大，日照不充分 廚房和餐廳設(shè)計過于局促，入戶花園朝北，不實用 戶型不規(guī)整，不能有效利用空間 位 置 分 布 主要集中在 1期推出的 8和 9樓里面，位置相對靠近馬路，部分樓幢采光受一定影響 主要集中在1， 3， 4樓內(nèi)，尤其1全部為小三房戶型，此位置空間相對開闊，但離社區(qū)中心太近 分布范圍較廣，很多是在中心景觀泳池帶周圍 只有 6樓01 和 02 室有少量分布，相對位置最靠里面 萬 達(dá) 利 多 戶型面積小，總價低 功能完全，面積控制合理，戶型比較實用 功能區(qū)分隔明確，餐廳開間 4 米，舒適寬敞 145 平米做到四房兩衛(wèi)，利用率比較高，利用飄窗設(shè)計擴充了空間 利 空 客廳開間較小，只有 米，衛(wèi)生間離臥室距離比較遠(yuǎn)，要穿過整個餐廳 衛(wèi)生間離主臥室的距離較遠(yuǎn)，餐廳離衛(wèi)生間過近 衛(wèi)生間門對著廁所，書房開間較小 有一間為暗衛(wèi)，通風(fēng)效果不好，主臥室開間不足，兩間房間朝北 位 置 分 布 主要分布在13和 14樓，在小區(qū)的最南面。 14樓靠緊靠學(xué)校和變電站 主要分布在 116樓內(nèi) 此房源主要集中 1和 2 樓內(nèi)，位于小區(qū)的最北端，北面有一條受污染的小河 只有在 1樓里面有少量分布 （三）、庫存房源分析 中海面積配比表（截至 12月份數(shù)據(jù)） 已推房源 已售 房源 銷售率 庫存房源 庫存房源比例 兩房（ 93） 148 134 % 15 % 小三房（ 115） 154 91 % 63 % 大三房（ 135） 224 154 % 69 % 四房和躍層 26 5 % 21 % 總計 552 384 % 168 % 綜合分析：從以上面積配比表可以看出中海目前兩房房源比較少，只有在 3東單元尚有部分兩房。小三房和大三房房源相對較多，小三房集中在 1樓內(nèi)， 115 平米做到 三房兩衛(wèi)，面積控制合理，再加之其展示出的樣板房效果較好，因此能打動一部分客戶，此類房源總價一般都控制在 70 萬以內(nèi)，相比之下，本案的小三房在競爭中并沒有明顯的優(yōu)勢。中海大三房的套型相比之下價格并無太大優(yōu)勢，加上裝修和本案基本持平，甚至價格略高于本案。 萬達(dá)面積配比表（截止 12月份數(shù)據(jù)） 已推房源 已售房源 銷售率 庫存房源 庫存房源比例 兩房（ 85） 200 127 % 73 % 小三房（ 103） 143 93 % 50 % 大三房（ 122） 66 59 % 7 % 四房(142) 11 8 % 3 % 總計 420 281 % 139 % 綜合分析：從表上可以看出，接下來一段時間內(nèi)，萬達(dá)還有相當(dāng)一部分的小戶型房源（兩房和小三房房源），而且總價都較低，兩房 40 多萬，靠近南師附中的小三房房源甚至只有 50 萬出頭，具有很大的價格優(yōu)勢。雖然萬達(dá)華府和本案的市場定位存在著一定的差異，不過萬達(dá)華府還是會分流掉不少一些喜歡本案但預(yù)算卻很緊張的客戶。所以，本案二期小戶型房源公開的價格最好和萬達(dá)之間的差 距拉得太大。 （四）、全年銷售表現(xiàn)及營銷策略比較 各月三家樓盤銷售數(shù)字統(tǒng)計 萬達(dá)華府 中海塞納麗舍 萬科光明城市 認(rèn)購 成交 認(rèn)購 成交 認(rèn)購 成交 新 政 前 2 月份 1 1 未開盤 5 3 3 月份 3 1 6 6 4 月份 7 6 20 9 5 月份 3 5 13 12 新 政 后 6 月份 0 4 26 160 1 1 7 月份 2 2 96 51 46 30 8 月份 0 0 26 50 42 45 9 月份 148 0 62 51 34 36 10 月份 36 151 28 30 26 27 11 月份 56 20 0 16 12 16 12 月份 16 41 23 35 18 19 總計 272 231 261 393 223 204 柱狀圖0204060801001201401606月份 8月份 10月份 12月份萬科中海萬達(dá) 三、綜合評價： 中海塞納麗舍 從整個銷售數(shù)字來看，中海在 5 月 28 日開盤后半年的時間內(nèi)完成銷售量近四百 套，經(jīng)歷了三次開盤。分別是 5 月 28 日開一期 9樓， 7 月 9 日開二期 5樓， 9 月 3 日開 6樓。 在 5 月 28 日，中海塞納麗舍一期 開盤，該項目大約經(jīng)過 1 年的市場預(yù)熱，并在2020 年度投入大量廣告造勢，努力在南京老百姓的心目中營造全國第一開發(fā)企業(yè)的形象。規(guī)模較大的活動，中海塞納麗舍網(wǎng)上游戲社區(qū)、中海千人羽毛球大賽，并在開盤前做好 900 平米游泳池等景觀，以良好形象展示在老百姓面前。 5 月 28 日開盤又以不到 5000 元起價入市，在當(dāng)時的市場取得了很大的轟動效應(yīng)，盡管 9在小區(qū)的位置相對靠近馬路，但中海一期的開盤還是取得了很大的成功。并為后期的銷售做好了鋪墊。 在本案 7 月份醞釀精裝修開盤前，中海在 6 月底也打出了“ 736 元 /平米世家系列裝修”，就目前來看，中海東苑并未有精裝修的跡象，當(dāng)時的經(jīng)裝修的活動主要目的還是為了搶占客戶資源，避免本案精裝修對其造成的影響。并且在本案經(jīng)裝修樣板房開放當(dāng)天（ 7 月 9 日）下午宣布二期開盤，中海方面宣稱僅限于開盤當(dāng)天才可以享受優(yōu)惠，很多一直在中海和萬科之間徘徊的客戶因為還不能看到本案精裝修的價格，又受到中海一期熱銷的影響，擔(dān)心錯過機會，所以當(dāng)天也分流了不少本案的客戶。二期的銷售速度相對一期而言已有明顯的放緩趨勢，很多客戶已經(jīng)在競爭激烈的河西市場中掌握主動，這一現(xiàn)象持續(xù)到 05 年 9 月 3 日中海的第三批房源的公布。 相 對而言