【文章內(nèi)容簡介】 提前 24 小時通知；按規(guī)定收取水、電費，保證不亂收費。? 給排水設(shè)備和電器設(shè)備供電設(shè)備：花橋鎮(zhèn)建有 35KV 的變壓站二座、在建 110KV 變壓站一座和籌建的 220KV變電站一座，由華東 22 萬伏電網(wǎng)配變供應(yīng)，為花橋鎮(zhèn)工商企業(yè)的正常經(jīng)營生產(chǎn)提供了電力上的保證；配電方式高壓采用雙回路選擇送電，并以環(huán)路配電方式供電，保證電壓的穩(wěn)定；同時配有緊急備用發(fā)電系統(tǒng)，特殊情況下啟動備用電源；每一商戶均安裝電力計量裝置，數(shù)據(jù)直接傳送至主監(jiān)控室并儲存。給排水設(shè)備：花橋鎮(zhèn)生產(chǎn)生活用水全部由采集陽澄湖優(yōu)質(zhì)水源的昆山市自來水集團公司組團供水，建有 噸容量蓄水池，采用重力水箱間接供水方式，通過加壓送至樓頂，排水由直徑 600、450、300 三種管徑組成直泄式排水系統(tǒng)，廢水、污水、雨水分別排入下水道。? 通訊花橋鎮(zhèn)已建成一萬門（終端三萬門）的兩座郵電通信大樓，采用先進的光纜、寬帶通信網(wǎng)絡(luò)，長途、國際、港澳臺電話及 電傳、傳真暢通無阻，先進的光纜、寬帶通信網(wǎng)絡(luò) 保證了信息的暢通。? 24 小時中央空調(diào)和中央監(jiān)控Happyland 各建筑物內(nèi)均安裝中央空調(diào)，為客戶和游客創(chuàng)造一個舒適的經(jīng)營和購物、休閑環(huán)境；并安裝有自動化中央監(jiān)控系統(tǒng)，由中央監(jiān)控中心自動監(jiān)控水電、空調(diào)、電梯等各項設(shè)施，火災自動監(jiān)控報警系統(tǒng)可自動偵煙、偵熱、偵水，以防事故發(fā)生。12 / 30? 消防設(shè)施為降低火災誘因，保證客戶和消費者安全，整個建筑主體結(jié)構(gòu)及主要設(shè)備均屬非易燃材料，并安裝有消防主管及樓層消防栓等設(shè)施。? 招商服務(wù)另外，花橋鎮(zhèn)還專門成立了外資招商服務(wù)中心，為投資者提供“一站式、全過程”的一條龍服務(wù)，即從項目立項審批、工商注冊、稅務(wù)登記、銀行開戶、海關(guān)登記、施工以及入駐后的供電、供水、員工招聘、培訓等一系列手續(xù)，均可由外資招商服務(wù)中心協(xié)助、代理。? 統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司將組建商業(yè)經(jīng)營管理公司負責該項目的經(jīng)營管理。主要職責是為所有的商戶制定統(tǒng)一的管理制度；對租戶進行教育輔導、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整等；負責對整個項目的營銷管理，如統(tǒng)一組織進行廣告宣傳策劃、促銷；以及對租戶的財務(wù)管理等。（六）投資成本優(yōu)勢與上海、蘇州等城市相比，在昆山市花橋鎮(zhèn)投資具有無可比擬的成本優(yōu)勢。列舉如下：土地費用用地性質(zhì) 用地方式 使用年限 價格（元人民幣/平方米）批租 工業(yè)用地 租賃 50 （元人民幣/）住宅用地 批租 70 需競拍商業(yè)公建用地 批租 40 需競拍另需收取 元人民幣/平方米。年的土地權(quán)屬管理費工商注冊費注冊資本在 1000 萬元人民幣(含 1000 萬元）以下的收 %；1000 萬元以上的超出部分收 %；1 億元以上的超出部分不再收取。13 / 30自來水、天然氣水費：工業(yè)用水 元/噸。生活用水 元/噸、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)用水 元/噸、賓館、飯店、娛樂業(yè)用水 元/噸；天然氣：居民用氣 元/M 工業(yè)用氣 元/M 公用事業(yè)用氣 元/M商業(yè)用氣 元/M 3 通訊（1）電話（傳真）初裝費 308 元人民幣/線（2）ADSL 初裝費 308 元人民幣/線電費（1） 315KVA 及以上（大工業(yè)）用戶電壓等級 供配電貼費 電度電價110KVA 免 元/KWH35KVA 免 元/KWH10KVA 免 元/KWH（2） 315KVA 以下用戶電壓等級 供配電貼費 電度電價35KVA 免 元/KWH10KVA 免 元/KWH10KVA 以下 免 元/KWH勞動力成本外資企業(yè)職工工資水平不低于最低工資標準，具體由企業(yè)自行確定。各項基金提成比例如下項目 養(yǎng)老保險 生育保險 失業(yè)保險 工傷保險 醫(yī)療保險企業(yè)支付（%） 18 1 2 8個人支付（%） 7 / / / 2貨運成本 單位：人民幣/元A：集裝箱出口費 20′ 40′ B：集裝箱進口費 20′ 40′正常內(nèi)陸包干費 1100 1600 正常內(nèi)陸包干費 1500 2022運費 700 1000 運費 700 1000其中 定艙費、提箱費 400 600其中 報關(guān)費、理貨費等 800 1000基建成本房屋造價：視廠房材料、結(jié)構(gòu)而定一般為 5001000 元/平方米房屋租賃：視廠房新舊、結(jié)構(gòu)而定一般為 10 元/注：以上均系現(xiàn)行參考價格14 / 30（七）商鋪使用面積、戶型、價格等有關(guān)商鋪的形態(tài)、戶型面積、總鋪數(shù)、層高、開間、進深、單價、總價等具體數(shù)據(jù)詳見銷售問答。三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識（一）商業(yè)物業(yè)種類HAPPYLAND 內(nèi)的物業(yè)種類繁多，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富齊全，物業(yè)品質(zhì)層次錯落有致。主要有：商業(yè)街商鋪、商務(wù)樓商鋪、百貨購物中心、大賣場、超市、百貨店、專賣店、三星級、五星級賓館、商務(wù)辦公樓、高檔餐飲及其他。（二）建筑結(jié)構(gòu)簡介項目分三期完成。一期由地下停車場層、30 層高的綜合商貿(mào)樓、3 棟六層高的商業(yè)樓及連廊等組成，建筑面積 470835 平方米，其中 30 層高的綜合商貿(mào)樓外墻為高檔鋁塑板及合金玻璃窗，玻璃水晶體以巨門的造型矗立在周圍建筑群，寓意海納百川，醒目靚麗，極具現(xiàn)代感，建筑物總高為 米，整個建筑物為二類建筑，耐火等級為二級，建筑抗震設(shè)防裂度為 8 級，整體為框架結(jié)構(gòu)，各層均為大跨度大開間布局，各層均采用天然光和照明相結(jié)合，布局設(shè)計合理，適合各種商業(yè)用途。二期由四星級以上星級賓館、會展中心、3 棟六層高的商業(yè)樓、地下停車場及商業(yè)配套樓等組成，建筑面積 229710 平方米；三期由產(chǎn)學研基地項目、地下停車場等組成，建筑面積 291655 平方米。已有建筑包括華美大樓、專家樓等，建筑面積 11 萬平方米。各樓內(nèi)上下水管道及樓外自來水，污水、雨水管道全部接通，每棟樓內(nèi)均設(shè)有專用配電室，有雙回路線路供樓內(nèi)使用，樓內(nèi)還配有大型貨梯、客梯直通樓內(nèi)各層。15 / 30（三）商業(yè)物業(yè)的主要用途見第二部分業(yè)態(tài)分布部分（四）土地使用（五）八通一平一個平整土地，通水，通電，通煤氣，通電信，通郵，通路，通排污、通排雨水。（六）土地使用證及其他證明書 土地使用證證書標號： ，建設(shè)規(guī)劃許可證編號： ，施工許可證編號： ，建設(shè)用地批準書編號： ， 《商品房銷售(預售)許可證》編號：四、銷售人員守則（一）基本準則銷售人員必須忠于公司，熱愛本職工作，遵守職業(yè)道德；銷售人員在工作時間內(nèi)要時刻注意儀表、儀容；銷售人員必須公司遵守公司規(guī)章制度和銷售管理制度，保守公司秘密；銷售人員不得有損害公司利益的行為發(fā)生或與公司的利益發(fā)生沖突；銷售人員必須微笑熱情善意地對待所有客戶。（二）職業(yè)準則銷售人員必須不斷提高業(yè)務(wù)知識，尤其是對商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)務(wù)知識，如房地16 / 30產(chǎn)基本概念、建筑材料、物業(yè)管理以及相關(guān)法律法規(guī)；銷售人員必須對該項目具有詳細的了解，包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價格、戶型、主要賣點、周邊環(huán)境及公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃等；銷售人員需要不斷提高服務(wù)意識和技巧，如提高觀察應(yīng)變能力、了解客戶心理及溝通交流能力；銷售人員必須經(jīng)常關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場狀況和周邊商業(yè)項目的動態(tài)，及時進行反饋，以便公司銷售策略及時調(diào)整；銷售人員必須嚴格執(zhí)行公司制度、命令和服從工作安排，提高業(yè)務(wù)執(zhí)行能力。（以上只是框架性規(guī)定，具體內(nèi)容詳見上海商貿(mào)有限公司的業(yè)務(wù)管理辦法）五、銷售流程接待客戶 （主動上前、問候語、確認來訪渠道及次數(shù)。 ）項目沙盤展示 （項目區(qū)位、周邊環(huán)境、交通狀況、項目定位、景觀建筑規(guī)劃特點、配套設(shè)施等）帶看樣板商鋪 （開發(fā)商、建筑設(shè)計、建材標準、智能化特點、商鋪特點、裝修設(shè)計風格、框架結(jié)構(gòu)優(yōu)勢、價格分析、鎖定客戶需求、掌握成交障礙點等。 ） 洽談區(qū)洽談、溝通 （引導客戶入座、匯報客戶疑難問題、申請解決方案和銷售配合營造洽談氣氛、互換名片、挖掘客戶信息、投資方案分析、促銷 SP、遞交樓書及講解。 ）填寫客戶資料 （準確的客戶資料和信息并及時更新） 17 / 30追蹤客戶 （將追蹤情況詳細記錄在案以便日后分析）成交收定 （收定金、與客戶簽定認購書）簽定合約 （認真簽約并解答客戶所提疑問）六、簽定銷售合同有關(guān)說明簽定銷售合同前，銷售人員必須作到：銷售人員要對客戶身份進行仔細認定，確信相關(guān)證明文件等；銷售人員必須仔細研究標準合同條款并通曉相關(guān)法律法規(guī)，對客戶作耐心解釋；銷售人員要嚴格按照程序按《昆山市商品房購銷合同》統(tǒng)一格式合同與客戶簽定購銷合同。統(tǒng)一保管銷售合同。18 / 30七、銷售相關(guān)問題領(lǐng)導帶回來的問題（一）項目概況 happyland 建筑面積多少？使用面積多少？答：happyland 建筑面積 萬平方米，使用面積約 82 萬平方米。41 萬平房米及 萬平方米究竟有多大？ 答：happyland 占地面積 41 萬平方