【文章內(nèi)容簡介】 節(jié)假日，則選擇在這天的黃金時段，并指定順序播出廣告，相信會有良好的效果（黃金時段和指定順序是電臺已經(jīng)確定好的時段和順序）。②電視臺電視廣告的作用是通過視覺和聽覺的沖擊，配合優(yōu)美的畫面形象，讓客戶在大腦中形成較為理想的居家形象和生活方式，達(dá)到產(chǎn)生共鳴的效果。在受眾的有效性上，由于電視收看的人數(shù)比電臺收聽的人數(shù)要多，且在有效受眾程度上，電視的效果也比電臺要好，但是電視廣告的制作和播出費用均比電臺要高，在頻道的選取上也存在一個難以取舍的因素，建議在開盤前半個月在電視臺黃金時間播出，具體頻率及次數(shù)視情況而定。第五節(jié)報紙廣告簡案一、找得到北——廣告總體構(gòu)思一個好的廣告只有為目標(biāo)客戶這一特定的消費人群所認(rèn)知并引起強烈共鳴方能起到促進(jìn)的作用。所以我們認(rèn)為，本項目的廣告并不僅僅只是廣而告之則可，它應(yīng)該找得到北，有的放矢方能事半功倍。從此目的出發(fā)，本項目的廣告定位應(yīng)是“工薪階層的創(chuàng)業(yè)大基地”——市首家純樣工薪豪宅的定位，點明本項目的功能和價值，體現(xiàn)自身的核心差異，給市場以鮮明的沖擊。故本項目的廣告應(yīng)緊緊圍繞這個定位，并結(jié)合項目的地段因素、價格因素、物管因素、配套因素、景觀因素等，從多側(cè)面、多視角進(jìn)行系列廣告的創(chuàng)意，同時在廣告上應(yīng)著重對發(fā)展商業(yè)已創(chuàng)建的知名度進(jìn)行更深層面的提升。二、水落石出——廣告的總體目標(biāo)通過準(zhǔn)確的廣告戰(zhàn)略、周密的廣告計劃和精妙的策略、戰(zhàn)術(shù)實施，使本項目以極具親和力的形象出現(xiàn)在市場和消費者面前；一舉打響項目的知名度，進(jìn)而提升和鑄造項目的美譽度，從而極大地促進(jìn)本項目物業(yè)的，大幅提高項目的利潤率。三、聚焦鏡——廣告宣傳焦點我們見慣了各式各樣的廣告，然而為什么有的廣告淡寡如不，乏善可陳；而有的廣告卻能興風(fēng)作浪，覆雨翻云？拔開四處濫殤的廣告迷霧，優(yōu)秀廣告的本質(zhì)赫然突顯：突出自身優(yōu)勢，合理表現(xiàn)差異，內(nèi)容有的放矢?；谝陨戏治?，本項目的廣告宣傳焦點應(yīng)集中在以下幾個方面上：項目價位優(yōu)勢l比市郊低近一半的價格，令多少身處創(chuàng)業(yè)初期的白領(lǐng)們怦然心動付款方式更輕松l靈活多樣的付款方式令你輕松置業(yè)品質(zhì)優(yōu)勢l 本項目低密度，低樓層、大綠化，居住舒適，盡享生活之樂趣。升值潛力大l從本物業(yè)的投資出租以及和周邊各物業(yè)的價格性能比來看，升值空間大四、獵槍上的準(zhǔn)星——廣告對象定位我們的廣告對象定位是：CBD一般工薪階層l拆遷戶l給父母購買者l燕郊二次置業(yè)人仕以及一些高新企業(yè)管理層l房地產(chǎn)投資者l其他身份購房者l區(qū)域定位市內(nèi)，以CBD以及CBD東部范圍為主要宣傳輻射范圍。五、我們的創(chuàng)意——廣告語及文案構(gòu)思我們到底用什么去征服人心、占領(lǐng)市場、制造熱潮？優(yōu)秀的廣告是達(dá)到以上目的重要手段之一。對此，我們認(rèn)為關(guān)鍵在于順勢而為；以本物業(yè)特性與目標(biāo)客戶之間的有機聯(lián)系規(guī)律為原則，公司同仁群策群力，集思廣益，力求象煉金術(shù)士一般鍛打出以下幾個廣告文案構(gòu)思及廣告創(chuàng)意金句。僅供開發(fā)商決策參考。創(chuàng)業(yè)篇l形式：報刊廣告內(nèi)容：借工薪階層創(chuàng)業(yè)的需要來反襯項目的地段優(yōu)勢和價位優(yōu)勢，以充分利用“CBD商務(wù)中心”的市場熱點效應(yīng)。主打標(biāo)題：“燕京新城”——工薪階層的創(chuàng)業(yè)大基地。價格篇l形式：報刊廣告內(nèi)容：借項目所處區(qū)域強大價位優(yōu)勢來訴求項目的投資價值，以充分挖掘項目綜合素質(zhì)所形成的價格性能比效應(yīng)。主打標(biāo)題：住宅的價格，洋房的享受物業(yè)篇l形式：報刊廣告內(nèi)容：全面報道項目在地段、價位、景觀、規(guī)模、環(huán)境、升值潛力等多方面的優(yōu)勢，突出本項目形成明星物業(yè)的現(xiàn)實潛力，引導(dǎo)客戶主動認(rèn)知本項目。主打標(biāo)題：京東新篇 工薪領(lǐng)地六、情人看刀——媒體運用組合的選擇廣告投放之前，慎重選擇媒體——誰愿意把大筆的廣告費拿去打水漂呢？經(jīng)過優(yōu)化、分析、比較、檢驗預(yù)測，我們認(rèn)為應(yīng)確定的主要廣告媒體是：《青年報》、《精品購物報》理由：是在市內(nèi)和本項目目標(biāo)客戶聯(lián)系較為緊密的媒體?！肚嗄陥蟆肥窍蛉珖l(fā)行的市內(nèi)第一大報。其發(fā)行范圍廣，發(fā)行量大，具權(quán)威性和較大影響力。市場項目的推廣操作來看，其廣告效果明顯要強于《精品購物報》等其它媒體。《精品購物報》是近年來的后起之秀。其閱讀對象多為知識界、文化界人士，中層管理人員、各行業(yè)一般白領(lǐng)階層，金融業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)等新興行業(yè)工薪階層，符合我們營銷方案中確定的目標(biāo)客戶定位，針對性強?！锻韴蟆?、《晨報》可作為后備補充媒體選擇，以增強本項目媒體的靈活性。七、不戰(zhàn)而屈人之兵——隱性廣告運用隱性廣告即新聞炒作+全方位文字報道硬廣告和隱性廣告（軟廣告）二者的功能作用差別很大。在現(xiàn)代廣告戰(zhàn)“理論”中，力戰(zhàn)式而又會花費大量費用的硬廣告曾經(jīng)氣壯如牛，在媒體上動輒百萬甚至千萬計，但廣告效果很多卻差強人意。合理的利用廣告媒體是一種藝術(shù)，更是一種高級戰(zhàn)術(shù)。隱性廣告是不是廣告的廣告，它會在你毫不在意的狀態(tài)下給你溫柔一刀；對于征服廣大潛在消費者，往往極易得手，并顯示出巨大威力。因此，在某種意義上，是我們在引誘消費者犯“錯誤”。都是文章惹的禍，人們會如是說?；诩訌婍椖客茝V的立體滲透效應(yīng)，減少發(fā)展商廣告投入費（隱性廣告成本相對低廉），操作得當(dāng)易行并為實施報刊廣告計劃推波助瀾。從這四個方面考慮，我們建議應(yīng)當(dāng)周密進(jìn)行營銷和廣告策略的整合，在適當(dāng)時機啟動隱形廣告計劃。八、大風(fēng)起兮云飛揚——隱性廣告實戰(zhàn)構(gòu)思第一波：項目前期，分別組織約20名報紙、電視臺、電臺、刊物記者，編輯及文化界、房地產(chǎn)界專業(yè)人士舉辦招待會；同時約稿，并安排好刊播媒體迅速刊出或播出；主要的媒體分配為：新聞、消息、特寫。以此探測公眾的反應(yīng)及進(jìn)行市場預(yù)測。第二波，項目主營銷期，分別通過評論、訪談錄、通訊、研討會的形式對項目進(jìn)行充分炒作，進(jìn)一步升溫，加大刊播力度。同時，配合廣告編發(fā)專欄文章，系列地進(jìn)行報道剖析項目的優(yōu)勢及閃光點，展現(xiàn)項目的無與倫比的投資和過渡價值。第三波，項目持銷期，在《青年報》、《精品購物報》兩個主要的媒體上刊登總結(jié)性、鳴謝性文章幾篇足矣。九、手筋——系列廣告創(chuàng)意特別要點廣告創(chuàng)意特別執(zhí)行要點：時時注意廣告訴求的強烈針對性。l進(jìn)行潛移默化的心理誘導(dǎo)，避免直白淺露的兜售。l報紙廣告的平面設(shè)計，在形式上應(yīng)注意形成強烈的視覺沖擊；巧妙地構(gòu)思，精當(dāng)?shù)谋憩F(xiàn)。l所有創(chuàng)意圍繞營銷推廣中的核心線索——項目的主要優(yōu)勢和功能與“創(chuàng)業(yè)大基地”之間的聯(lián)系，并將入融匯于商業(yè)目的之根本。l各分銷網(wǎng)點，售樓處盡量統(tǒng)一視覺識別。l注意“五一”勞動節(jié)的廣告形式l注意“中秋”、“國慶”的廣告形式l十、皰丁解牛——廣告設(shè)計特別要點注重發(fā)展商的品牌宣傳l視覺形式應(yīng)強烈、富于沖擊力，大氣。l盡量單純簡煉，不可過多羅列、堆砌。l設(shè)計語言充分到位。l注意特殊字體、圖形運用。l畫面精湛，品位、檔次上與一般性設(shè)計拉開距離。l形式與內(nèi)容完美統(tǒng)一。ll第六節(jié)推廣費用預(yù)算及總體安排一、推廣費用預(yù)算項目的推廣需要一定費用的支持，才能有效地保證順利進(jìn)行。推廣費用過高，既浪費又相對減少了項目的利潤。推廣費用過低，又可能造成項目的受阻，延長項目的周期，增加了其他的費用，換言之，也相對減少了項目的利潤，而且周期過長，市場變換快，會增加許多不確定影響因素，最終可能導(dǎo)致項目滯銷。因此，項目的推廣費用，是過程中不可缺少的組成部分。從本項目的實際情況來看，由于本項目所在的燕郊區(qū)域目前尚未完全得到市場的認(rèn)同，因此，本項目第一期推廣時要投入一定量的廣告費用，才能達(dá)到宣傳本項目并且樹立項目市場形象之效果，而一旦本項目形成了良好的市場形象和品牌口碑，則后續(xù)開發(fā)投入的廣告宣傳可以適當(dāng)減少，從某種程度上看，先期投入相對多的費用對于后期來說是事半功倍，名利雙收！其實，一旦本項目啟動不好，前期投入再少也是血本無歸，應(yīng)引起發(fā)展商高度關(guān)注。我們本著為發(fā)展商節(jié)約推廣費用，又要保證項目的順利的原則，盡量做到少花錢多做事，基于對本項目規(guī)模以及我們實際操作項目的經(jīng)驗，%左右，即：推廣費用=總額%二、推廣費用總體安排合理安排推廣費用，有利于發(fā)揮費用的最大效用，保證項目的順利進(jìn)行，我們根據(jù)多年經(jīng)驗，對項目的幾個階段進(jìn)行合理的推廣費用安排具體如下：①市場籌備期占推廣費用的20%②內(nèi)部導(dǎo)入期占推廣費用的30%③強銷期占推廣費用的40%④掃尾期占推廣費用的10%三、廣告計劃由于本項目尚未啟動，具體的廣告計劃我們將在下一步工作中進(jìn)行闡述，此處從略。第四章項目促銷方案本促銷方案只是針對本項目一期而言，如果本項目火爆，后續(xù)幾期連續(xù)開發(fā)，則具體促銷方案視情況而定。第一節(jié)開盤初期一、開盤典禮活動⑴方案設(shè)計①目的展示發(fā)展商實力，制造現(xiàn)場熱烈濃重的氣氛，吸引市場關(guān)注，堅定客戶的消費信心和欲望，使本項目在市場關(guān)注下隆重開盤。②開盤典禮形式類型內(nèi)容全套型１、專業(yè)禮儀公司２、物件包括：桌椅、金剪刀、托盤、簽名本、禮儀小姐、服裝、地毯、高級音響、彩旗、空氣球、表演臺、背景牌、鮮花花藍(lán)、彩帶、胸花等。３、邀請名人或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)剪彩。４、邀請藝術(shù)團(tuán)體進(jìn)行現(xiàn)場表演。簡單型１、一般禮儀公司２、物件包括：簽名本、禮儀小姐及服裝、音響、地毯。⑵方案實施①宣傳開盤之日前12天內(nèi)在《青年報》打一次告知性廣告，版面為整版或跨版彩色版，制造強勢氣氛。開盤之日前一星期內(nèi)在《青年報》上進(jìn)行一次炒作文章，內(nèi)容為全面介紹本項目及其特點，并告知開盤信息。在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布開盤相關(guān)信息。②開盤儀式操作時間主要內(nèi)容上午9點以前各種物件準(zhǔn)備、調(diào)式完畢9點至10點參加人員到場簽名，領(lǐng)取一份紀(jì)念品（特定）10點以后開盤儀式正式開始：１、金潮公司領(lǐng)導(dǎo)致辭并宣布開盤２、請到場的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話３、請被邀名人講話４、請被邀藝術(shù)團(tuán)體進(jìn)行表演５、進(jìn)行剪彩活動６、正式接受認(rèn)購說明：１、詳細(xì)方案與禮儀公司商議待定。２、如果采取簡單儀式，則5步驟省略。③人員組織與管理金潮公司選定一名負(fù)責(zé)人進(jìn)行全盤指揮安排，參與人員包括售樓部全體人員及金潮公司若干工作人員。為使本典禮有計劃、有準(zhǔn)備，井井有條地進(jìn)行，對于負(fù)責(zé)人選擇相當(dāng)重要，一定是金潮公司授權(quán)能全權(quán)負(fù)責(zé)的工作人員，以保證工作的效率而