某樓盤年度執(zhí)行策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-22 06:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)的資金積累和規(guī)模的擴大，以適應新一輪房地產(chǎn)市場競爭。區(qū)域樓市狀況合肥新站開發(fā)區(qū)區(qū)作為合肥市的交通樞紐，已形成了較為開放的交通網(wǎng)絡。經(jīng)過八年的規(guī)劃建設，目前的新站區(qū)已形成了以商貿(mào)為主的大型綜合區(qū)。五州商城、中州農(nóng)資市場、中州家具廣場、瑤海家具城、天香電子城、瑤海裝飾建材城、輕工商城、安徽大市場、瑤海摩托車大市場等大型專業(yè)市場已經(jīng)構建新站的商業(yè)流通業(yè)的地位。合肥新站優(yōu)越的地理位置、便捷的交通環(huán)境以及較為完善的區(qū)域配套，加上近幾年的房地產(chǎn)項目開發(fā)，也已形成了一個大型住宅區(qū)域，目前在新站區(qū)已在建和已經(jīng)形成的住宅小區(qū)有：元一時代花園、吟春園、長春都市花園、華府嘉園、寶文時代廣場、羅馬花園一、二期、橘郡萬綠園、風景苑、新安園、香格里拉花園以及即將開發(fā)的瑞祺房產(chǎn)項目等二十余個住宅社區(qū)。新站區(qū)的樓盤開始皆以低價位入市，以中低檔樓盤為主，逐步掀起新站區(qū)房地產(chǎn)的產(chǎn)銷熱潮。目前已基本形成高、中、低檔樓盤共存，以中高檔樓盤為主的開發(fā)格局。隨著元一時代花園、吟春園、長春園、橘郡萬綠園、長春都市花園、豪庭的開盤入市，中、高檔樓盤定位也已基本為合肥市民所接受。合肥新站區(qū)住宅項目產(chǎn)銷狀況處于合肥市的領先地位。以其優(yōu)越的地理位置、便捷的交通，以及較為經(jīng)濟的價格，吸引了大批消費者的入住，目前新站區(qū)已成為合肥較大的住宅區(qū)域，其整體綜合配套也日趨完善。在售的元一時代花園、長春豪庭、中州世紀廣場也有一部分被作為辦公購置。主要競爭個案分析：案名基地位置物業(yè)形態(tài)總建（米2）價格（元/米2）主力房型銷售率備注惠園臨泉路站西路交界處多層、小高層70000平米小高層均價：開盤2400尾盤2700三房一期四幢多層、三幢小高層基本售罄多層立面完成，小高層結構封頂銀都苑臨泉路、張洼路交界處6層多層30358平米一期均價2350二房、三房一期100％銷售結構封頂興業(yè)瑞景苑臨泉路、張洼路交界處6層多層25862平米一期均價2300二房、頂層復式一期預約90％7號樓一層景榮城市之光站西路、全椒路口11層小高層、15層、26層高層70000平米均價3000三房、四房一期預約40％基礎完成森海豪庭臨泉路、當涂路口多層、小高層一期均價2500三房、四房一期銷售40％江晨園臨泉路、當涂路口多層、小高層80000平米2480二房、三房、四房一期銷售90％余房頂層銷售香格里拉花園臨泉路、當涂路口多層、小高層一期均2100二期2400一期多層全部售完第三篇 價格策略定價原則和開盤均價測算在房地產(chǎn)營銷過程中，價格因素起著重要的作用。定價的高低關系到房地產(chǎn)利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分價格一分貨，按質(zhì)論價，正確的房地產(chǎn)營銷策略就是要如實地體現(xiàn)房地產(chǎn)本身的價格規(guī)律，反映出項目的合理價值，做到精確定價。根據(jù)“金橋灣”的特征，結合周邊樓盤的情況，作如下定價：“金橋灣”臨泉路周邊競爭個案分析：“金橋灣”推出市場競爭的目的是為了取得最佳銷售業(yè)績而創(chuàng)造最高的經(jīng)濟收益，在附近競爭樓盤中，唯有“惠園”的素質(zhì)及檔次最接近本“金橋灣”項目?，F(xiàn)在把“惠園”作為最大假想競爭對手，以樓盤的各項綜合素質(zhì)作比較，按銷售過程中買家的承受心理尺度為依據(jù)而制定出“金橋灣”的價格，現(xiàn)列表如下：比較素質(zhì)金橋灣與惠園的比較差價（元/平米）地理位置－50規(guī)模－50工程形象－50交通方便程度－50生活方便程度－50戶型面積0間隔設計0裝修標準0綜合差價－250由各單項比較綜合得出“金橋灣”的價格可比現(xiàn)階段“惠園”低出250元/米2，即開盤預約均價定為2450元/米2價格策略價格策略的制定是一個動態(tài)的過程，應體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。項目的工程進度、成交量、銷售季節(jié)等因素均是價格調(diào)整的參考因素。調(diào)價的關鍵在于控制漲幅和頻率，要做到既可以刺激銷售，又能夠減少漲價的負面效應。建議本項目土建出地面之前價格基本保持不動，工程形象進度改變后相應上調(diào)。其出發(fā)點一是利于談判，避免在談判過程中出現(xiàn)漲價的情況；二是利于前期大型客戶介入；當然這還需要根據(jù)市場反饋才能最終決定。l 朝向差：1％－2％1) 因為是板式樓，朝向均好性佳，戶型的朝向值相距較??；2) 在戶型不同的面積、功能、布局、景觀等因素也做適當?shù)恼{(diào)整；3) 對東西向的單元建議朝向差為3%左右。 l 樓層差：1％－％1) 一般樓層差為1%2) 對買家而言，當然是越高層視野越開闊，高個樓層多付幾千元是值得的。 3) 對于比較高的樓層如6層、8層、9層，層數(shù)比較吉利，復樓層可考慮樓層差為2％－％。4) 由于社區(qū)內(nèi)比較重視綠化，低層的景觀也不錯，
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