萬科集團房地產成本核算指導(編輯修改稿)
2024-07-26 09:45 本頁面
【文章內容簡介】 開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。(4) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。開發(fā)間接費指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產品的開發(fā)建設而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內容包括：(1) 現(xiàn)場管理費用：內部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。(2) 利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。(3) 固定資產投資方向調節(jié)稅：按規(guī)定應計繳的固定資產投資方向調節(jié)稅。(4) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。(5) 質檢費：包括按規(guī)定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。(6) 其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應由開發(fā)商承擔、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發(fā)間接費的費用。43 開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為：營業(yè)費用指在開發(fā)產品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括：(1) 已完開發(fā)產品銷售以前的改裝修復費，開發(fā)產品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據規(guī)定或協(xié)議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。(2) 小區(qū)內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。(3) 開發(fā)產品銷售、轉讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續(xù)費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。(4) 專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業(yè)務交際費以及其他經費。管理費用指企業(yè)行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。包括：(1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。(2) 工會經費和職工教育經費。(3) 財產保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。(5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業(yè)務招待費、董事會費、公司活動費等。(6) 無形資產及長期待攤費用攤銷。(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8) 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等(9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。(10) 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。財務費用指企業(yè)為籌集開發(fā)經營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費(含票據工本費)，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務費用。會計科目與帳簿設置 51 “開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。52 “開發(fā)間接費”科目：歸集和分配在房屋等產品開發(fā)過程中，本單位項目、設計、工程、預算、材料等業(yè)務部門為組織與管理開發(fā)項目建設而發(fā)生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目中去)。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。53 “預提費用”科目：核算按權責發(fā)生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。應預提的費用一般包括：配套設施費；與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。費用預提的時間：應由房屋等開發(fā)產品負擔的費用，應在結轉房屋等開發(fā)產品時預提。配套設施費的預提范圍、條件、依據和計算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的配套設施將發(fā)生的費用。能有償轉讓的配套設施將發(fā)生的費用不得預提。條件：配套設施費的預提條件為：房屋與配套設施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進行)；先建房屋，后建配套設施。依據：擬建配套設施的預算成本或計劃成本。計算方法：某成本核算對象應 該項開發(fā)產品預算 配套設施費16
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