【文章內(nèi)容簡介】 程成本總額5%以上、占其本身預算成本或計劃成本20%以上的的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)；◆ 合作條件更改；◆ 補交地價款、閑置處罰等。3．各子公司應按集團公司要求建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓?！　〉谌?jié) 開發(fā)成本的控制一、前期環(huán)節(jié)的成本控制第十六條 在房地產(chǎn)開發(fā)風險和成本控制中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。投資項目小組應進行廣泛市場調(diào)研，對市場走勢做出分析、判斷，并及時提供、反饋給集團公司管理層作決策參考。１．定位是關(guān)鍵。(1) 搞好市場預測，通過市場行為來選擇在未來市場上占有一定席位的開發(fā)項目；(2) 選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，從會計的角度，利潤最大化是開發(fā)的最終目的。但從資金及財務管理角度，利潤最大化的目標可能并不適合，有時候可能是近期的現(xiàn)金流量更重要，財務應該根據(jù)公司財務戰(zhàn)略的要求給出建議供領導決策。２．由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例大，因此土地獲取的方式和價格對于開發(fā)商能否達到預期的回報率至關(guān)重要，財務應在可行性研究報告中預測土地增值稅對項目利潤的影響。第十七條 項目小組根據(jù)集團公司業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和面臨的市場情況，確定項目開發(fā)計劃；組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察，進行立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想。第十八條 新項目立項時，項目小組應向集團公司提交詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團公司立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖邆涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：1．成本費用估算、控制目標及措施；2．投資及效益的測算、利潤的體現(xiàn)及安排；3．稅費環(huán)境及其影響；4．開發(fā)計劃和資金計劃；5．《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；6．投資風險評估及相應的對策；7. 項目SWOT分析；8．項目綜合評價意見。9. 詳細按投資管理制度要求執(zhí)行。第十九條 若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應重新立項和評估。第二十條 招標或拍賣項目的競價不得突破集團公司批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式、相應的資金成本及稅務影響。第二十一條 招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經(jīng)集團公司合同和法律管理部門審核后正式簽署?！　《?、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制第二十二條 規(guī)劃設計單位的選擇由集團規(guī)劃設計部統(tǒng)一負責，同時遵循以下原則：1. 能由集團內(nèi)部完成的規(guī)劃設計工作，應由集團內(nèi)部自行完成；2. 需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，原則上應采取招標方式，擇優(yōu)確定；第二十三條 總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如初步設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制項目的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。第二十四條 施工圖設計合同應具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。第二十五條 設計單位在設計時，若無特殊技術(shù)要求，不得指定施工或材料供應單位。第二十六條 設計、工程、成本、物業(yè)人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費?！　∪⑹┕ふ袠谁h(huán)節(jié)的成本控制第二十七條 除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。第二十八條 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。第二十九條 應組織設計、工程、成本預算、財務等專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。第三十條 同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。第三十一條 零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行擇優(yōu)選擇。第三十二條 為防止投標過程中個別投標單位串標，集團監(jiān)察部門，有權(quán)酌情否決個別單位參與投標；為保證投標過程中充分體現(xiàn)市場競爭，集團成本管理部門（資金及財務管理中心和成本管理部）有權(quán)推薦一家符合投標資格要求的單位參與投標。第三十三條 壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。第三十四條 施工合同談判人員至少應包括工程、造價預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。第三十五條 集團成本部應建立健全施工隊伍檔案庫，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量。對于沒有通過跟蹤評估的施工隊伍，在后續(xù)工程項目中不得列入候選隊伍。（開發(fā)）第三十六條 子公司對于投資金額超過500萬元的工程項目，應選用公開招標或邀請招標的方式；如果采用邀請招標，應詳細記錄招標、評標等工作，事后向集團公司提交書面報告。第三十七條 出包工程應嚴禁擅自轉(zhuǎn)包?！　∷?、施工過程的成本控制第三十八條 現(xiàn)場簽證管理。、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及現(xiàn)場監(jiān)理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關(guān)，預算人員必須進行現(xiàn)場的檢查測量。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由集團成本管理部統(tǒng)一制定。，在事后五日內(nèi)辦理完畢，超過期限的一律不予承認。簽證增加的費用在簽證辦理完成后的下一次工程付款中支付。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算依據(jù)。合同管理部門應將該條款內(nèi)容列入標準合同。，取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理和甲方有關(guān)負責人批準后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。有關(guān)設計變更的審批權(quán)限由集團公司設計管理部統(tǒng)一制定。第三十九條 工程質(zhì)量與監(jiān)理1．項目若確需要委托監(jiān)理單位的，應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2．工程質(zhì)量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防止再發(fā)生事故的措施，明確事故責任并督促責任單位，按照集