【文章內(nèi)容簡介】 10 萬元、各項(xiàng)專業(yè)工程造價(jià)增加超 過合同價(jià) 3— 5%或超出預(yù)算價(jià)時(shí)，須及時(shí)提出預(yù)警。具體工作內(nèi)容及細(xì)則如下： 3． 3． 1 招投標(biāo)管理：為控制工程建安成本，除壟斷性經(jīng)營工程、零星工程及特殊性情況外，其余全部施工承包、設(shè)備、材料采購等，均通過招投標(biāo)確定合作單位。 招投標(biāo)工作責(zé)任部門及時(shí)間要求：招標(biāo)工作應(yīng)在項(xiàng)目管理小組領(lǐng)導(dǎo)下，計(jì)劃周密的進(jìn)行。工程部、項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部、成本管理部及財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門密切合作，共同完成。在時(shí)間安排上，應(yīng)配合項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，避免過早招標(biāo)、支付增加財(cái)務(wù)成本，或招標(biāo)工作滯后，造成總體工程延誤。 入圍單位的選擇；工程部 /項(xiàng)目部負(fù)責(zé)接受施工和供貨單位的報(bào)名，并進(jìn)行初步篩選，篩選的原則是（ 1）施工單位：施工資質(zhì)滿足工程要求，有相同或類似工程的施工經(jīng)驗(yàn)，近期無重大質(zhì)量、安全事故發(fā)生記錄，無不良合作記錄，有一定的資金墊付能力等。（ 2）供貨單位：生產(chǎn)廠家有相應(yīng)的生產(chǎn)資質(zhì)，具有一定的生產(chǎn)規(guī)模，有健全的質(zhì)量管理體系，產(chǎn)品質(zhì)量、供貨期均滿足招標(biāo)要求。在備選單位較多的情況下，以往有過合作的單位可優(yōu)先考慮。工程部 /項(xiàng)目部完成初選取后，應(yīng)組織專業(yè)人員并成本管理部預(yù)算工程師一起進(jìn)行初選入圍單位的考察，并形成書面考察報(bào)告，向項(xiàng)目管理小組匯報(bào)。項(xiàng)目 管理小組組織討論后，確定入圍單位名單。為充分競爭，降低成本，主體工程和消防工程、高低壓配電及園建景觀工程等重要分包工程入圍單位數(shù)量原則上不少于 5 家，其他一般分包工程入圍單位數(shù)量不少于 4 家；為確保質(zhì)量和同等質(zhì)量條件下進(jìn)行比價(jià)，電梯等重要商務(wù)采購入圍單位可選取擇 3 家。 工程量清單和標(biāo)底的編制：主體工程預(yù)計(jì)造價(jià)在 100 萬元以上的工程，全部委托專業(yè)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程量清單和標(biāo)底的編制； 100 萬元以下的工程，是專業(yè)性、復(fù)雜程度酌情處理。 成本管理部負(fù)責(zé)委托專業(yè)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制工程理清單和標(biāo)底，并對工程量清單及標(biāo) 底的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 在自行或委托編制標(biāo)底工作時(shí)，工程部 /項(xiàng)目部移交給成本管理部的圖紙、招標(biāo)文件必須與招標(biāo)使用的圖紙、招標(biāo)文件完全一致；對設(shè)計(jì)變更及答疑文件，工程部 /項(xiàng)目部及時(shí)以書面形式移交到成本管理部，再由成本管理部書面移交咨詢公司。在委托工作過程中，成本管理部負(fù)責(zé)跟蹤清單和標(biāo)底編制工作的進(jìn)度、檢查其工作質(zhì)量，確保該工作按時(shí)、準(zhǔn)確完成。 編制工程量清單及標(biāo)底的工作時(shí)限要求如下： 建筑面積≤ 5萬 M2 的項(xiàng)目，一般在 2025 個(gè)日歷天完成； 建筑面積 510 萬 M2 的項(xiàng)目，一般在 2530 個(gè)日歷天完 成； 建筑面積 1015M2 及以上的項(xiàng)目，一般在 3035 個(gè)日歷開完成。 如果在編制清單和標(biāo)底過程中發(fā)生設(shè)計(jì)修改等情況，提交工作成虹時(shí)間可合理順延。 工程量清單、標(biāo)底編制工作完成后咨詢單位或成本管理部提交工作成果，除提交復(fù)核規(guī)定的工程量清單和標(biāo)底的書面、電子資料外，還應(yīng)該同時(shí)提交。 招標(biāo)文件及其他準(zhǔn)備工作：招標(biāo)文件應(yīng)根據(jù)具體工程進(jìn)行編寫，應(yīng)基本涵蓋以下內(nèi)容：（ 1）招標(biāo)工程式的名稱、工程范圍、工程特點(diǎn)；（ 2）工期與質(zhì)量要求；（ 3）具體技術(shù)要求，如建筑做法、設(shè)備設(shè)備技術(shù)指標(biāo)等；（ 4）招標(biāo)須知：如評標(biāo)、定 標(biāo)原則、投標(biāo)書格式、答疑及截止時(shí)間、投標(biāo)保證金額度及轉(zhuǎn)賬要求、投標(biāo)有效期等；（ 5）合同主要條款。 工程部 /項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)訓(xùn)負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的起草，并對其中技術(shù)方面資料的完整、全面、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；成本管理部、財(cái)務(wù)部參與全部招標(biāo)文件的審核、會(huì)簽，重點(diǎn)審核與造價(jià)確定、支付等有關(guān)的條款。招標(biāo)文件審核完成后，工程部 /項(xiàng)目部應(yīng)收集各部門人員修改意見，進(jìn)行相應(yīng)的修改，分歧點(diǎn)或重要事項(xiàng)如評標(biāo)定標(biāo)原則、投標(biāo)上限值等應(yīng)召專門會(huì)議，討論確定。重要工程的招標(biāo)文件必須按公司流程通過相關(guān)部門審核。 招標(biāo)、答疑及評標(biāo)定標(biāo)：發(fā)標(biāo)工作由成本 管理部和工程部 /項(xiàng)目部組織，各投標(biāo)單位分頭領(lǐng)取標(biāo)書，并在領(lǐng)取資料清單上簽字。工作中需要注意錯(cuò)開領(lǐng)取標(biāo)書的時(shí)間，背對背發(fā)標(biāo)，盡量避免串標(biāo)。 標(biāo)書發(fā)放后，為保證招標(biāo)工作順利進(jìn)行，工程部 /項(xiàng)目部、成本管理部要及時(shí)收集投標(biāo)單位的反饋意見，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行答疑。對于投標(biāo)單位提出的問題，按技術(shù)、商務(wù)兩部分進(jìn)行分工，工程部 /項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部重點(diǎn)解決技術(shù)方成的問題，成本管理部負(fù)責(zé)與咨詢公司一起進(jìn)行工程量清單誤差的核對，匯總意見后報(bào)項(xiàng)目管理小組審核通過后，答疑文件以書面形式發(fā)放所有投標(biāo)人。在此期間，各投標(biāo)單位集中招標(biāo)文 件做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收齊投標(biāo)文件后，按預(yù)計(jì)工程造價(jià)進(jìn)行開標(biāo)和評審。 （ 1）其中工程造價(jià)在 10 萬元以上的工程式，由項(xiàng)目管理小組組織開標(biāo)，工程部 /項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部、成本管理部和財(cái)務(wù)部相關(guān)人員參加；開標(biāo)后按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)原則進(jìn)行評審，內(nèi)容較少、易于評審的工程，當(dāng)場確定中標(biāo)候選人順序，并安排商務(wù)談判事宜。復(fù)雜的工程，開標(biāo)后由工程部 /項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行技術(shù)標(biāo)分析，成本管理分頭進(jìn)行商務(wù)標(biāo)分析，分析時(shí)間要求如下：主體工程分析時(shí)間為 7個(gè)日歷天，其他分包工程為 3 個(gè)日歷天。各部門分析完成、匯總意見后統(tǒng)一報(bào) 項(xiàng)目管理小組討論，確定中標(biāo)候選人順序和詢標(biāo)內(nèi)容，通過詢標(biāo)和商務(wù)談判，盡量壓低工程造價(jià)；招標(biāo)及評審工作完成后，以紀(jì)要的形式身公司經(jīng)管會(huì)匯報(bào)，審批通過后，簽訂工程承包合同或供貨合同。 （ 2）預(yù)計(jì)造價(jià)在 10 萬元以內(nèi)（含 10 萬）的工程，由工程部 /項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部和成本管理部、財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行開標(biāo)、評標(biāo)和詢標(biāo)工作，形成紀(jì)要報(bào)項(xiàng)目管理小組批準(zhǔn)后簽訂合同。 （ 3）在特殊情況下，為保證項(xiàng)目總體計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)、確保完成公司主要業(yè)績經(jīng)營指標(biāo)，在項(xiàng)目管理領(lǐng)導(dǎo)小組請示公司經(jīng)管會(huì)并獲得批準(zhǔn)的情況下，工程招標(biāo)也可以通過招議結(jié)合的方式確 定施工單位。 3． 3． 2 合同的簽訂與管理：合同金額即為該工程的目標(biāo)成本，工程部 /項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部、成本管理部及財(cái)務(wù)部一起做好合同管理工作。 合同文件起草與審核：招標(biāo)結(jié)束后，工程部 /項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)起草合同文件，合同主要條款要與招標(biāo)文件保持一致，并對合同文件技術(shù)數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)；合同擬定后按公司流程進(jìn)行審核批準(zhǔn)。成本管理部根據(jù)法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范及公司管理制度對合同文件進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核與工程造價(jià)的確定、工程款支付有關(guān)的條款；財(cái)務(wù)部根據(jù)財(cái)務(wù)制度及公司管理規(guī)定，對合同文本中工程款付款條件、工程款支付方式等條款 進(jìn)行審核。審核完成后，相關(guān)部門修改意見應(yīng)落實(shí)到合同中，形成最后的文本，重大事項(xiàng)或有分歧處，由項(xiàng)目管理小組組織專門會(huì)議討論確定；總經(jīng)理批準(zhǔn)后，雙方簽訂合同。 合同的管理與執(zhí)行：合同簽訂后，成本管理部負(fù)責(zé)建立合同臺(tái)帳，對合同執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，不定期抽查合同履行情況；工程部 /項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部要求施工單位按合同約定的時(shí)間組織施工或供貨，及時(shí)檢查工程進(jìn)度、供貨情況，并按合同辦理合同款和工程式進(jìn)度款的支付審核；成本管理部在接到支付申請后，應(yīng)及時(shí)深入現(xiàn)場，復(fù)核施工進(jìn)度情況，認(rèn)真審核已完工程量及其造價(jià)，嚴(yán)禁超前、超 額支付工程款；財(cái)務(wù)部根據(jù)合同規(guī)定條款及以上相關(guān)部門意見進(jìn)行審核付款。 在合同執(zhí)行過程中，如出現(xiàn)重大問題，應(yīng)及時(shí)向公司經(jīng)管會(huì)匯報(bào)，討論應(yīng)對方案，避免成本增加。 3． 3． 4 設(shè)計(jì)變更、簽單管理：工程部 /項(xiàng)目部應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場管理、監(jiān)督，嚴(yán)格要求施工單位按圖施工，對施工單位擅自變更而增加的工程不予計(jì)量；對于設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證等，及時(shí)與成本管理部溝通，進(jìn)行增加造價(jià)估算，并按公司審批流程和審批權(quán)限進(jìn)行審核，必要時(shí)進(jìn)行預(yù)警。 3． 4 竣工結(jié)算價(jià)段成本管理細(xì)則： 竣工結(jié)算是工程成本控制的結(jié)尾階段，同時(shí)也是前期管理問題暴露的 階段，因此，要求工作必須更加嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致。 工程部 /項(xiàng)目部負(fù)責(zé)根據(jù)工程合同條款、招投標(biāo)文件，按照專業(yè)分工對施工單位報(bào)審的資料審查，對其所涉及的工程范圍、內(nèi)容、工程量進(jìn)行核實(shí)、計(jì)算或?qū)崪y實(shí)量，并與施工單位核對確認(rèn)。 成本管理部負(fù)責(zé)對工程部 /項(xiàng)目部初步確定的工程量進(jìn)行復(fù)審，并按照合同約定、投標(biāo)報(bào)價(jià)計(jì)算，初步確定工程造價(jià)，財(cái)務(wù)部對初步結(jié)算成本進(jìn)行審核并與財(cái)務(wù)預(yù)算對比分析，一同向項(xiàng)目管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)結(jié)審核情況。 在公司內(nèi)部審核完成后，與施工單位、監(jiān)理單位、造價(jià)咨詢單位進(jìn)行簽字確認(rèn)，之后簽署結(jié)算批單，走公司結(jié)算 審批流程，呈公司領(lǐng)導(dǎo)審批確定。 工程部 /項(xiàng)目部對結(jié)算資料的審核必須嚴(yán)格、及時(shí)、實(shí)事求是，成本管理部對結(jié)算資料的合理性及準(zhǔn)確性須嚴(yán)格審查、認(rèn)真計(jì)算，杜絕姑息、無依據(jù)估值等現(xiàn)象，財(cái)務(wù)部對結(jié)算結(jié)果嚴(yán)格審核，控制在預(yù)算目標(biāo)之內(nèi)，對異常情況應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)反映，嚴(yán)格執(zhí)行公司的多重審核制度。 在審查過程中，要注意收集結(jié)算工作的全部依據(jù)資料，包括各單項(xiàng)、單位工程合同協(xié)議書及其專用條款和通用條款，招標(biāo)文件、投標(biāo)文件夾以及含招評標(biāo)過程中來往的詢標(biāo)函、澄清函和承諾書，施工圖、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證及竣工驗(yàn)收證明，保證資料的真實(shí) 性和完整性。尤其要注意以下兩點(diǎn)：（ 1）施工過程中，我方為工程成本而發(fā)出的變更是否已經(jīng)反映在施工單位所報(bào)的資料中。（ 2）各專業(yè)工程師之間，必須就甲供材料范圍、數(shù)量、用途等進(jìn)行溝通核實(shí)，避免相關(guān)費(fèi)用重復(fù)支出。 項(xiàng)目成本管理辦法見附件一，包括： 工程招投標(biāo)管理辦法（ GCGLBF003）； 材料設(shè)備招標(biāo)及參考品牌的確定辦法（ GCGLBF004）； 工程合同管理辦法（ GCGLBF005）； 工程計(jì)量支付管理辦法（ GCGLBF006）； 工程款支付管理辦法（ GCGLBF007）； 工程 變更管理辦法（ GCGLBF008）； 工程結(jié)算管理辦法（ GCGLBF009）。 具體流程詳見附件二，包括： 初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)審核工作流程圖（ GCGLLC002） 。 工程設(shè)計(jì)﹨監(jiān)理﹨勘探﹨施工招標(biāo)工作流程圖（（ GCGLLC003）； 工程合同審批流程圖（ GCGLLC004）； 工程款（合同款）支付審批流程圖（ GCGLLC005）； 設(shè)計(jì)變更審核工作流和圖（ GCGLLC006）； 現(xiàn)場簽證審核流程圖（ GCGLLC007）； 工程預(yù)結(jié)算審核工作流程圖（ GCGLLC008）； 二、營銷成本的控制及流程 營銷成本構(gòu)成內(nèi)容：是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)口銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本，包括服務(wù)及代理費(fèi)用、廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種廣告制作發(fā)布費(fèi)用、現(xiàn)場包裝及各種活動(dòng)費(fèi)用、售樓處及樣板房裝修費(fèi)用。 1． 1 廣告類營銷費(fèi)用包括：定點(diǎn)長效廣告，如戶外廣告牌、電梯、燈桿旗、車體廣告等；媒體廣告如電視、電臺(tái)、報(bào)紙等；投放類廣告如短信、直郵等；制作類廣告如噴繪，印刷品，工藝品，紙杯，手提袋，現(xiàn)場包裝，禮品、模型等。 1． 2 消耗采購類包括：售樓處日常消耗品 ；電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、水電費(fèi)、辦公用品、物料、花卉等。 1． 3 活動(dòng)類營銷費(fèi)用包括：旺場活動(dòng)；大型的營銷推廣活動(dòng)；房展會(huì)等。 1． 4 服務(wù)及代理費(fèi)用包括：代理公司的銷售前期的策劃顧問費(fèi)；銷售過程中的銷售代理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。 1． 5 樣板房費(fèi)用主要是樣板房的裝修、裝飾、家私購買等費(fèi)用，但不沖減因樣板房出售的收入。 營銷成本管理實(shí)施細(xì)則： 2． 1 前期服務(wù)及銷售代理成本管理細(xì)則。服務(wù)及代理單位的工作質(zhì)量對于項(xiàng)目的定位、商品房的銷售起著非常關(guān)鍵的作用，因此在單位選擇上應(yīng)非常慎重。 項(xiàng)目建設(shè)初期，營銷策劃部應(yīng)在充 分調(diào)研的基礎(chǔ)上，以報(bào)告的形式進(jìn)行前期服務(wù)及銷售代理單位的推薦，推薦的單位應(yīng)有在項(xiàng)目所在地或相鄰城市銷售經(jīng)驗(yàn)，深入了解項(xiàng)目所在地的市場情況，包括項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)及需求情況等。 銷售費(fèi)用由財(cái)務(wù)部根據(jù)合同規(guī)定條款并安排專人對已銷售商品房數(shù)量、面積、銷售收入等情況進(jìn)行復(fù)核，避免超付。 合同執(zhí)得完畢后，營銷策劃部、成本管理部及財(cái)務(wù)部應(yīng)一起進(jìn)行合同情況的總結(jié)，重點(diǎn)是合作單位的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量及其合同執(zhí)行過程中表現(xiàn)的誠信度。評價(jià)較高的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評價(jià)不高的單位以后的項(xiàng)目中必須經(jīng)過嚴(yán)格考 察慎重合作。 2． 2 廣告設(shè)計(jì)成本管理細(xì)則： 廣告設(shè)計(jì)成本包括年服務(wù)費(fèi)、單項(xiàng)設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)兩種形式成本。 項(xiàng)目建設(shè)初期，營銷策劃部負(fù)責(zé)提出潛在設(shè)計(jì)單位名單，并組織策劃設(shè)計(jì)部、成本管理部、財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行考察，重點(diǎn)考察各單位資質(zhì)等級、主要業(yè)績及本項(xiàng)目擬安排設(shè)計(jì)人員情況，充分了解各單位設(shè)計(jì)實(shí)力，并形成考察報(bào)告。 在考察的基礎(chǔ)上，營銷策劃部編者寫招標(biāo)文件，組織邀請賽招標(biāo)，邀請單位應(yīng)不少于 4 家。招標(biāo)文件應(yīng)包括（ 1）項(xiàng)目基本情況；（ 2）廣告設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容及期限；（ 3）服務(wù)質(zhì)量要求；（ 4）投標(biāo)文件構(gòu)成；（ 5）招投標(biāo)工作時(shí) 間安排及評標(biāo)方法等。投標(biāo)文件分技術(shù)標(biāo)（方案標(biāo)）及商務(wù)標(biāo)兩部分（商務(wù)標(biāo)部分除總報(bào)價(jià)外，還應(yīng)有各單項(xiàng)設(shè)計(jì)服務(wù)詳細(xì)報(bào)價(jià)），并按招標(biāo)文件規(guī)定的方法分別進(jìn)行評審，其中營銷策劃部和策劃設(shè)計(jì)部主要對方案標(biāo)進(jìn)行評審，成本管理部和財(cái)務(wù)部主要對商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評審，匯總單位得分情況，形成紀(jì)要，向經(jīng)管會(huì)推薦中標(biāo)候選人順序。