開發(fā)商房產回購中的法律問題探析(編輯修改稿)
2025-04-21 01:46 本頁面
【文章內容簡介】 房的所有權已經(jīng)轉移給購房人，才存在回購之說，因此與所有權保留制度大相徑庭?！ ∮腥苏J為回購條款是銀行與開發(fā)商在合作協(xié)議中約定債權讓于條款，銀行將借款人手中取得的權益也即債權，轉讓給開發(fā)商的一種債權讓與行為。銀行對借款人享有的主債權、本息、罰息、違約金及其他費用的償還權轉讓于開發(fā)商，這種認識是不正確的。首先從轉讓對象的性質來看，是債權轉讓的對象是合同權利而非義務。根據(jù)我國目前法律的規(guī)定，債權的轉讓僅存在于合同當中，是一種合同權利的讓與。指合同一方將合同的權利全部或部分地轉讓給合同以外的第三人。開發(fā)商回購條款的目的是為了保護銀行的利益，是向銀行作出的向購房人承諾以約定價格購回住房的一種承諾，只要購房人違約銀行要求其開發(fā)商回購，開發(fā)商就必須回購，從這個意義上說銀行轉移給開發(fā)商的并非權利而是義務，債權轉讓也與開發(fā)商回購的本意相去甚遠。其次，銀行對購房人的債權既沒有因履行而消滅也沒有轉讓給開發(fā)商，而抵押權的發(fā)生、移轉及消滅，均應當從屬于其所擔保的債權，所以銀行的對購房人的抵押權也沒有轉移給開發(fā)商。實際上開發(fā)商的回購也是為了替購房人履行銀行的債權，因此開發(fā)商回購因此也不同于債權讓于制度?！ ∩鲜鲆呀?jīng)提到，開發(fā)商回購實際上是對銀行的一種承諾，承諾銀行作為抵押權人在實現(xiàn)抵押權并對住房進行變賣、拍賣抵押物時，開發(fā)商愿意直接購買抵押物，支付購房人所欠銀行的貸款，因此回購條款事實上屬于開發(fā)商認可的銀行抵押物處分條款。在借款人違約時，銀行行使抵押權處分抵押物時，開發(fā)商作為事先約定的抵押物的買受人，按合同約定的價格或約定的計價方法確定的價格購買抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物處分效率?！ ∪?、按揭貸款中開發(fā)商連帶保證責任與回購條款的區(qū)別 經(jīng)常能按揭合同中能看到：“借款人連續(xù)N個付款期或在合同期內累計N個付款期未按時償還貸款本息，銀行有權宣布借款合同提前到期，并有權要求保證人履行保證義務或對借款人所購房產進行回購?！?開發(fā)商承擔保證或回購義務，其承擔責任的方式由銀行選擇。常見的是開發(fā)商承擔全程的回購義務及階段性的連帶保證責任。見如下案例： 2006年7月，某銀行與劉某簽訂了《房產抵押借款合同》，約定劉某以所購買的期房按揭抵押向銀行借款，開發(fā)商就合同項下貸款本息、利息及其他費用承擔保證責任，保證期間至銀行取得《他項權利證書》為止，并約定若借款人劉某逾期還款達到4次，貸款人有權解除合同并處理抵押物。同時銀行與開發(fā)商共同簽訂了的補充協(xié)議中約定開發(fā)商在借款人不能履行借款合同時，必須對抵押人所購房產作“回購還款”處理。劉某一直未取得產權證書并且未還款達到4次后下落不明。銀行要求開發(fā)商履行回購協(xié)議的約定，對劉某所購房產進行回購償還剩余貸款 ?。?）“人保和物保”誰優(yōu)先？ 上述合同中約定了銀行未取得《他項權利證書》之前，借款人不按期還款時開發(fā)商就合同項下貸款本息、利息及其他費用承擔連帶保證責任。此時若購房人已經(jīng)取得了房產證書，房屋所有權已經(jīng)轉移給購房人，則此時銀行的債權存在“物?！焙汀叭吮！?。 若借款人沒有按期還款，對于開發(fā)商如何承擔保證責任，以前擔保法和擔保法解釋根據(jù)提供物保的對象是債務人還是第三人作出了不同的規(guī)定。擔保法第28條第一款的規(guī)定的是債務人自己提供物保和保證人并存的情況：“同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任?！?當債務人提供的物的擔保與第三人設定的一般保證共存時，債權人應當要求債務人首先用自己提供的財產來滿足債權人的債權，在物的擔保不能清償全部債權時，由保證人承擔剩余部分的清償責任。此時物保優(yōu)于人保是可以適用的，先行使物的擔保是債權人的一種義務。如果債權人直接要求保證人承擔保證責任，保證人對債權人可以行使先訴抗辯權。擔保法解釋第38條規(guī)定的則是不同的第三人分別提供物保和人保的情況：“同一債權既有保證又有第三人提供物的擔保的，債權人可以請求保證人或者物的擔保人承擔擔保責任?！?這時物的擔保與第三人提供的保證共存，保證人和債務人在承擔不利后果方面并無先后順序之分。債務人在主合同規(guī)定的履行期限屆滿沒有履
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