開發(fā)商房產(chǎn)回購中的法律問題探析(編輯修改稿)
2025-04-21 01:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購房人，才存在回購之說，因此與所有權(quán)保留制度大相徑庭。 有人認(rèn)為回購條款是銀行與開發(fā)商在合作協(xié)議中約定債權(quán)讓于條款，銀行將借款人手中取得的權(quán)益也即債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的一種債權(quán)讓與行為。銀行對借款人享有的主債權(quán)、本息、罰息、違約金及其他費(fèi)用的償還權(quán)轉(zhuǎn)讓于開發(fā)商，這種認(rèn)識(shí)是不正確的。首先從轉(zhuǎn)讓對象的性質(zhì)來看，是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的對象是合同權(quán)利而非義務(wù)。根據(jù)我國目前法律的規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅存在于合同當(dāng)中，是一種合同權(quán)利的讓與。指合同一方將合同的權(quán)利全部或部分地轉(zhuǎn)讓給合同以外的第三人。開發(fā)商回購條款的目的是為了保護(hù)銀行的利益，是向銀行作出的向購房人承諾以約定價(jià)格購回住房的一種承諾，只要購房人違約銀行要求其開發(fā)商回購，開發(fā)商就必須回購，從這個(gè)意義上說銀行轉(zhuǎn)移給開發(fā)商的并非權(quán)利而是義務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓也與開發(fā)商回購的本意相去甚遠(yuǎn)。其次，銀行對購房人的債權(quán)既沒有因履行而消滅也沒有轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，而抵押權(quán)的發(fā)生、移轉(zhuǎn)及消滅，均應(yīng)當(dāng)從屬于其所擔(dān)保的債權(quán)，所以銀行的對購房人的抵押權(quán)也沒有轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。實(shí)際上開發(fā)商的回購也是為了替購房人履行銀行的債權(quán)，因此開發(fā)商回購因此也不同于債權(quán)讓于制度?！ ∩鲜鲆呀?jīng)提到，開發(fā)商回購實(shí)際上是對銀行的一種承諾，承諾銀行作為抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)并對住房進(jìn)行變賣、拍賣抵押物時(shí)，開發(fā)商愿意直接購買抵押物，支付購房人所欠銀行的貸款，因此回購條款事實(shí)上屬于開發(fā)商認(rèn)可的銀行抵押物處分條款。在借款人違約時(shí)，銀行行使抵押權(quán)處分抵押物時(shí)，開發(fā)商作為事先約定的抵押物的買受人，按合同約定的價(jià)格或約定的計(jì)價(jià)方法確定的價(jià)格購買抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物處分效率?！ ∪唇屹J款中開發(fā)商連帶保證責(zé)任與回購條款的區(qū)別 經(jīng)常能按揭合同中能看到：“借款人連續(xù)N個(gè)付款期或在合同期內(nèi)累計(jì)N個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息，銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期，并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂彿慨a(chǎn)進(jìn)行回購?！?開發(fā)商承擔(dān)保證或回購義務(wù)，其承擔(dān)責(zé)任的方式由銀行選擇。常見的是開發(fā)商承擔(dān)全程的回購義務(wù)及階段性的連帶保證責(zé)任。見如下案例： 2006年7月，某銀行與劉某簽訂了《房產(chǎn)抵押借款合同》，約定劉某以所購買的期房按揭抵押向銀行借款，開發(fā)商就合同項(xiàng)下貸款本息、利息及其他費(fèi)用承擔(dān)保證責(zé)任，保證期間至銀行取得《他項(xiàng)權(quán)利證書》為止，并約定若借款人劉某逾期還款達(dá)到4次，貸款人有權(quán)解除合同并處理抵押物。同時(shí)銀行與開發(fā)商共同簽訂了的補(bǔ)充協(xié)議中約定開發(fā)商在借款人不能履行借款合同時(shí)，必須對抵押人所購房產(chǎn)作“回購還款”處理。劉某一直未取得產(chǎn)權(quán)證書并且未還款達(dá)到4次后下落不明。銀行要求開發(fā)商履行回購協(xié)議的約定，對劉某所購房產(chǎn)進(jìn)行回購償還剩余貸款 ?。?）“人保和物保”誰優(yōu)先？ 上述合同中約定了銀行未取得《他項(xiàng)權(quán)利證書》之前，借款人不按期還款時(shí)開發(fā)商就合同項(xiàng)下貸款本息、利息及其他費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任。此時(shí)若購房人已經(jīng)取得了房產(chǎn)證書，房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購房人，則此時(shí)銀行的債權(quán)存在“物保”和“人?！薄?若借款人沒有按期還款，對于開發(fā)商如何承擔(dān)保證責(zé)任，以前擔(dān)保法和擔(dān)保法解釋根據(jù)提供物保的對象是債務(wù)人還是第三人作出了不同的規(guī)定。擔(dān)保法第28條第一款的規(guī)定的是債務(wù)人自己提供物保和保證人并存的情況：“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任?！?當(dāng)債務(wù)人提供的物的擔(dān)保與第三人設(shè)定的一般保證共存時(shí)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)要求債務(wù)人首先用自己提供的財(cái)產(chǎn)來滿足債權(quán)人的債權(quán)，在物的擔(dān)保不能清償全部債權(quán)時(shí)，由保證人承擔(dān)剩余部分的清償責(zé)任。此時(shí)物保優(yōu)于人保是可以適用的，先行使物的擔(dān)保是債權(quán)人的一種義務(wù)。如果債權(quán)人直接要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，保證人對債權(quán)人可以行使先訴抗辯權(quán)。擔(dān)保法解釋第38條規(guī)定的則是不同的第三人分別提供物保和人保的情況：“同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任?！?這時(shí)物的擔(dān)保與第三人提供的保證共存，保證人和債務(wù)人在承擔(dān)不利后果方面并無先后順序之分。債務(wù)人在主合同規(guī)定的履行期限屆滿沒有履
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