武漢徐東項目銷售策略報告(編輯修改稿)
2025-04-19 09:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 初步定于7月28日。根據(jù)前面的總體入市策略的要求，酒店應該先于寫字樓入市，所以這里我們所說的最佳入市時機，實質(zhì)上就是酒店的開盤日期。這樣，在入市時機的把握上，又將涉及到在酒店入市后，寫字樓應該什么時候入市才能最大發(fā)揮酒店對寫字樓帶動效應的問題。對于兩者入市的時間差，一般來說有兩種處理方式。一種是以酒店銷售情況為參照物，另一種是以時間進度為參照物。兩者都是在確保酒店已經(jīng)取得較好的市場效應，能夠很好帶動寫字樓的銷售前提下，對入市時間差進行界定。當然，兩者在具體操作過程和操作思路上也存在著一定的差異。以時間進度為參照物的模式，是根據(jù)預期的銷售速度，估算出未來寫字樓的最佳入市時機，由于預期銷售速度的不確定性，很有可能導致在事先確定的寫字樓入市時間內(nèi)，酒店沒有達到一定的銷售率，而不能很好帶動寫字樓的銷售。而以酒店銷售情況為參照物則是以一個約定的銷售率為標準，靈活確定寫字樓的入市時機，這種模式將確保寫字樓入市之前酒店已經(jīng)取得足以很好帶動寫字樓銷售的業(yè)績。由此看來，以酒店銷售情況作為寫字樓入市的參照物更具有實際意義。至于具體的銷售比例確定，主要是基于酒店帶動效應發(fā)揮的考慮，再結(jié)合市場操作的經(jīng)驗和本項目酒店、寫字樓規(guī)模的對比情況，我們認為寫字樓最佳的入市時機應該在酒店銷售率達到70%左右。二、 價格策略價格是目標客戶群體關(guān)注的最敏感因素，價格策略的制定將會在很到程度上影響到項目在市場上的最終表現(xiàn)，因此，價格策略的制定是項目運作過程中一個十分重要的因素。一般來說，價格策略涵括十分范圍十分廣闊，不僅包括價格制定原則，整體均價確定，開盤價格的確定，還包括價格調(diào)整策略等。1． 具體價格制定由于具體的價格制定以及其制定的原則，在市場定位報告我們已經(jīng)做了詳細的論述，在這里不再展開分析。需要指出的是，由于考慮的市場的壓力和高檔物業(yè)提升需要的成本，我們認為保守的定價策略更加適合本項目，即寫字樓均價5500元／平方米，酒店均價7500元／平方米（后面的價格調(diào)整都將以作為基礎）。至于詳細的分戶定價，由于開發(fā)商還沒有最終確定寫字樓的隔斷，無法制定出最終的價格表。在開發(fā)商最終確定寫字樓后，我們將會根據(jù)具體的隔斷制定出最終的銷售價格表。2． 價格調(diào)整策略（1）價格調(diào)動范圍從本項目的實際情況來看，由于周邊商務市場不成熟，對于客戶的吸引力有限，所以在價格調(diào)整策略過程中，必須充分體現(xiàn)出聚斂人氣，市場預熱盡快達到效果的原則。這就要求本項目的價格走勢應該采取低開高走的策略，而且最高價與最低價之間的差距應該達到30%左右。根據(jù)這一比例，我們可以計算出整體目標均價水平的開盤最低價和拉升最高價。l 寫字樓：開盤最低價4800元／平方米；拉升最高價6200元／平方米l 酒店：開盤最低價6500元／平方米；拉升最高價8500元／平方米當然拉升的最高價只是我們項目發(fā)展的預期，并不意味著未來的最高價以及均價就是我們現(xiàn)在所設計的，這其中還有一個根據(jù)市場試探結(jié)果而調(diào)整的因素。（2）價格調(diào)
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