中原xxxx年武漢納帕溪谷產(chǎn)品價格策略及銷售策略(編輯修改稿)
2025-03-14 22:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 面 積 段 為 316~467㎡的獨 棟別 墅與本案在售 產(chǎn) 品存在著 較 大競 爭關(guān)系，其表價 為 22023元 /㎡，但 實際成交均價 為 14000元 /㎡ 300㎡左右 產(chǎn) 品 總 價控制在 500萬以內(nèi) （ 約為 8折 優(yōu) 惠）?獨 棟別 墅 贈 送面 積 、湖景 資 源、私密性等屬性均 優(yōu) 于本案合院 產(chǎn) 品。?保利十二橡 樹 莊園共 566套 別 墅，目前 為尾 盤 ，在售 產(chǎn) 品 30套（整體 項 目余 65套），表價 臨 湖 產(chǎn) 品均價 19000元 /㎡，非 臨 湖產(chǎn) 品均價 14000元 /㎡， 實際優(yōu) 惠后均價 為13500元 /㎡ （ 約為 85折， 總 價 500萬左右 ）?保利十二橡 樹 莊園 贈 送面 積 大（地下室或閣 樓均算 贈 送面 積 ），且 為純 獨 棟別 墅， 產(chǎn) 品性價比高于本案在售合院 產(chǎn) 品。基本 結(jié)論 ：?本案在售合院 產(chǎn) 品與核心 競 案相比，性價比 較 低，而武 漢 客 戶 “好面子，喜 歡從性價比角度 對 比 項 目 ”，故 針對這 一 維 度劣 勢 凸 顯 ；?核心 競 案在售 產(chǎn) 品 線 下 優(yōu) 惠折扣 為 8~85折之 間 ， 產(chǎn) 品 競 爭力加 強 ；?核心 競 案同面 積 段 產(chǎn) 品 優(yōu) 惠后 總 價控制在 500萬左右，接近客 戶 心理 預(yù) 期價。Code of this report | 23169。 Copyright Centaline Group, 2023價格驗證：敏感測試分析（ rice Sensitivity Meter）l 在 選 取 56個客 戶 中，客 戶對 超 過 500萬的 總 價敏感最高；l 本 項 目定價的 80%單 位 總 價位于 500萬 總 價敏感點之上 。80%單 位 總價位于 總 價敏感點之上價格敏感度分析方法 是在 70 年代由 Van Westendrop 所 創(chuàng) 建。其特點 為 ——所有價格 測試過 程完全基于被 訪 者的自然反 應(yīng) ，沒有任何 競 爭 對 手甚至自身 產(chǎn) 品的任何信息。其研究方法的要點如下： 對 某一新 產(chǎn) 品或服 務(wù) ，被 訪 者被出示一個價格 測試標(biāo) 度 。價格 標(biāo) 度的 測試 要求其價格范 圍 涵蓋所有可能的價格點，最低價格和最高價往往要求低于或高出可能的市 場 價格的三倍以上。 該 方法通常 對 某一 產(chǎn) 品或服 務(wù) 追 問 被 訪 者 4 個 問題 ： (1) 請問對該產(chǎn) 品而言，您 認(rèn)為 什么價格 對 您而言是物有所 值 ？ ( 較 低價格 ) ；(2) 請問該 產(chǎn) 品如果低到什么價格，您可能 懷 疑其 質(zhì) 量 較 差，從而不會去 購買 ( 最低 價 格 ) ； (3) 請問 什么 樣 的價格您 認(rèn)為較 高，但仍可能去 購買 ( 較 高價格 ) ； (4) 請問 如價格高到什么程度，您肯定會放棄 購買 ？ ( 最高價格 ) 。對 于上述四個 問題 ，我 們 都可以求出每個 問題 在不同價格點上的 頻 數(shù)以及 頻 數(shù)的累 計 百分比。如果把四個累 計 百分比曲 線 畫到 圖 上，我 們 得到四條累 計 百分比曲 線 。 值 得注意的是四個交叉點具有明 顯 的 經(jīng)濟 學(xué)含 義 。Code of this report | 24169。 Copyright Centaline Group, 2023二期合院非樣板房價格策略： 從客戶心理價格預(yù)期出發(fā)，同時結(jié)合項目開發(fā)成本，調(diào)整均價為 16500元 /㎡老客 戶 心里價格 預(yù) 期：超 過 一半的客 戶 心理接受價格低于 500萬均價16500元 /㎡核心 競 案價格 對 比： 實際 成交 總 價在 500萬左右從開 發(fā) 商成本考 慮 出 發(fā) ，整體均價控制在 16500元 /平方米Code of this report | 25169。 Copyright Centaline Group, 2023二期合院樣板房價格策略Part Code of this report | 26169。 Copyright Centaline Group, 2023二期合院樣板房價格： 與二期合院非樣板房和一期合院樣板房活動價格做對比，二期合院樣板房價格定價不夠合理價格 對 比分析（將三 類產(chǎn) 品依次 標(biāo)記為 A、 B、 C）?A類產(chǎn) 品表價均價 為 31073元 /㎡， 97折均價 為 30141元 /㎡， B類產(chǎn) 品表價均價 為 19964元 /㎡， 97折均價 為 19365元 /㎡， A、 B類產(chǎn) 品表價均價相差 11109元 /㎡， A、 B類產(chǎn) 品 97折均價相差 10776元 /㎡；?A類產(chǎn) 品按照 （花園 *景 觀 +陳設(shè) *建筑面 積 ） =軟 裝價 的原 則計 算， A類產(chǎn) 品 不含 軟 裝 97折均價 為 26664元 /㎡，與 B類產(chǎn) 品 97折均價仍相差 7299元 /㎡，可 見 A類產(chǎn) 品定價體系非常不合理；?C類產(chǎn) 品活 動 折扣 為 7折左右，若 A類產(chǎn) 品按照 7折 計 算，除 254戶 型 為 500萬 外，其余 3套 產(chǎn) 品 總 價仍在 650~780萬 之 間；Code of this report | 27169。 Copyright Centaline Group, 2023二期合院樣板房價格調(diào)整： 從二期合院非樣板房活動均價角度出發(fā)，建議折扣區(qū)間為 6~按照二期合院非樣板房 165000元 /㎡均價，加上一半軟裝價格來計算二期合院樣板房折扣為 ~折扣建議： 6~Code of this report | 28169。 Copyright Centaline Group, 2023沿湖獨棟價格策略Part Code of this report | 29169。 Copyright Centaline Group, 2023沿湖獨棟 ：為項目標(biāo)桿產(chǎn)品，無敵景觀資源優(yōu)勢，市場稀缺性明顯，僅余 9套（樣板房 1套）。建議價系不變，自然去化?一 線 湖岸景 觀資 源，屬整個三面 環(huán) 水半 島 上獨享湖景的 純 獨 棟別 墅；?超大花園附 別贈 送，一家人在花園里可以欣 賞 美 麗的湖景，享受著花園聚會帶 來的無 窮樂 趣；?項 目 600套 別 墅中， 臨 湖獨 棟別 墅 僅 幾十套， 產(chǎn)品價 值 非常稀缺；?沿 橋 入 島 ，再沿 臨 湖路入 項 目，獨 棟別 墅出入非常方便；?市 場 上沒有同面 積 、同檔次的 類 似 產(chǎn) 品，市 場 價值 稀缺。Code of this report | 30169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 31169。 Copyright Centaline Group, 2023二期合院（非樣板房）銷售策略Part 3Code of this report | 32169。 Copyright Centaline
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