武漢徐東項目銷售策略報告-wenkub
2023-04-07 09:48:57 本頁面
【正文】 的需要從本項目的實際情況來看，最大的弱點就是本項目是一個爛尾樓項目，給市場的形象不是最佳。另外，本項目作為一個商務綜合體項目，集酒店、寫字樓和商場于一體，面向市場銷售的物業(yè)類型也不像一般的項目一樣，僅限于一種銷售物業(yè)類型，而是包括有酒店、寫字樓甚至是商場等相關物業(yè)的銷售。具體而言，本項目的總體銷售策略將主要包括入市策略、價格策略、銷售節(jié)奏以及項目的形象包裝。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。武漢徐東項目總體銷售策略報告從目前本項目的實際情況來看，目前項目正處于銷售的前期準備階段，在這一階段開發(fā)商以及銷售代理公司首先要明確要推什么、怎么推、用什么形式推以及如何與廣告媒體配合。本報告的內容主要以上述幾個方面為切入點，對與本項目銷售的策略相關內容，進一步展開深入的分析。所以在總體入市策略的把握上，必須考慮到未來各種物業(yè)入市先后順序以及各自的入市時機。而要改變這種不利的項目形象，關鍵就在于保證項目定位的連續(xù)性。除此之外，武漢市場上沒有任何其他的投資性酒店項目。而這為一種新型的物業(yè)形態(tài)，給投資者帶來的是一種全新的投資理念，這是吸引他們購置物業(yè)投資的關鍵動力，同時也是本項目銷售的核心條件。對于本項目而言，寫字樓和酒店在運營階段將會互相促進，而在銷售階段，卻只能體現出酒店對寫字樓的支撐和強勢帶動。這種作用在銷售階段完全可以用來作為一個強勢的賣點支撐，利用酒店預熱寫字樓，從而帶動寫字樓的整體銷售。即在酒店單獨銷售階段時，如果客戶有租賃意向，在客戶問及的基礎上，我們可以展開同期招租，以便為將來的帶租約銷售創(chuàng)造條件。不但包括銷售相關手續(xù)的辦理，還包括現場的準備工作，前期的市場預熱和市場季節(jié)變化規(guī)律的判斷。我們將這一日期初步定于7月28日。一種是以酒店銷售情況為參照物，另一種是以時間進度為參照物。而以酒店銷售情況為參照物則是以一個約定的銷售率為標準，靈活確定寫字樓的入市時機，這種模式將確保寫字樓入市之前酒店已經取得足以很好帶動寫字樓銷售的業(yè)績。一般來說，價格策略涵括十分范圍十分廣闊，不僅包括價格制定原則，整體均價確定，開盤價格的確定，還包括價格調整策略等。在開發(fā)商最終確定寫字樓后，我們將會根據具體的隔斷制定出最終的銷售價格表。l 寫字樓：開盤最低價4800元／平方米；拉升最高價6200元／平方米l 酒店：開盤最低價6500元／平方米；拉升最高價8500元／平方米當然拉升的最高價只是我們項目發(fā)展的預期，并不意味著未來的最高價以及均價就是我們現在所設計的，這其中還有一個根據市場試探結果而調整的因素。而變量調整則按照市場情況靈活確定調整的大小。這也是本項目未來應該首先考慮的調價模式。一種是銷控不公開，將項目的銷售控制計劃和價格調整計劃對客戶保密。所有的銷售過程將在這一表格的約束下進行，當然，銷售的實際進展情況也構成一個對具體計劃修改的依據。一種是均勻挑選各種檔次的戶型，同時投放市場以取得最全面的市場反饋。通過對上述兩種的比較，我們認為在項目開盤
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