武漢徐東項(xiàng)目銷售策略報(bào)告-wenkub
2023-04-07 09:48:57 本頁(yè)面
【正文】 的需要從本項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)看，最大的弱點(diǎn)就是本項(xiàng)目是一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目，給市場(chǎng)的形象不是最佳。另外，本項(xiàng)目作為一個(gè)商務(wù)綜合體項(xiàng)目，集酒店、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)于一體，面向市場(chǎng)銷售的物業(yè)類型也不像一般的項(xiàng)目一樣，僅限于一種銷售物業(yè)類型，而是包括有酒店、寫(xiě)字樓甚至是商場(chǎng)等相關(guān)物業(yè)的銷售。具體而言，本項(xiàng)目的總體銷售策略將主要包括入市策略、價(jià)格策略、銷售節(jié)奏以及項(xiàng)目的形象包裝。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。武漢徐東項(xiàng)目總體銷售策略報(bào)告從目前本項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)看，目前項(xiàng)目正處于銷售的前期準(zhǔn)備階段，在這一階段開(kāi)發(fā)商以及銷售代理公司首先要明確要推什么、怎么推、用什么形式推以及如何與廣告媒體配合。本報(bào)告的內(nèi)容主要以上述幾個(gè)方面為切入點(diǎn)，對(duì)與本項(xiàng)目銷售的策略相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步展開(kāi)深入的分析。所以在總體入市策略的把握上，必須考慮到未來(lái)各種物業(yè)入市先后順序以及各自的入市時(shí)機(jī)。而要改變這種不利的項(xiàng)目形象，關(guān)鍵就在于保證項(xiàng)目定位的連續(xù)性。除此之外，武漢市場(chǎng)上沒(méi)有任何其他的投資性酒店項(xiàng)目。而這為一種新型的物業(yè)形態(tài)，給投資者帶來(lái)的是一種全新的投資理念，這是吸引他們購(gòu)置物業(yè)投資的關(guān)鍵動(dòng)力，同時(shí)也是本項(xiàng)目銷售的核心條件。對(duì)于本項(xiàng)目而言，寫(xiě)字樓和酒店在運(yùn)營(yíng)階段將會(huì)互相促進(jìn)，而在銷售階段，卻只能體現(xiàn)出酒店對(duì)寫(xiě)字樓的支撐和強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)。這種作用在銷售階段完全可以用來(lái)作為一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的賣點(diǎn)支撐，利用酒店預(yù)熱寫(xiě)字樓，從而帶動(dòng)寫(xiě)字樓的整體銷售。即在酒店單獨(dú)銷售階段時(shí)，如果客戶有租賃意向，在客戶問(wèn)及的基礎(chǔ)上，我們可以展開(kāi)同期招租，以便為將來(lái)的帶租約銷售創(chuàng)造條件。不但包括銷售相關(guān)手續(xù)的辦理，還包括現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備工作，前期的市場(chǎng)預(yù)熱和市場(chǎng)季節(jié)變化規(guī)律的判斷。我們將這一日期初步定于7月28日。一種是以酒店銷售情況為參照物，另一種是以時(shí)間進(jìn)度為參照物。而以酒店銷售情況為參照物則是以一個(gè)約定的銷售率為標(biāo)準(zhǔn)，靈活確定寫(xiě)字樓的入市時(shí)機(jī)，這種模式將確保寫(xiě)字樓入市之前酒店已經(jīng)取得足以很好帶動(dòng)寫(xiě)字樓銷售的業(yè)績(jī)。一般來(lái)說(shuō)，價(jià)格策略涵括十分范圍十分廣闊，不僅包括價(jià)格制定原則，整體均價(jià)確定，開(kāi)盤(pán)價(jià)格的確定，還包括價(jià)格調(diào)整策略等。在開(kāi)發(fā)商最終確定寫(xiě)字樓后，我們將會(huì)根據(jù)具體的隔斷制定出最終的銷售價(jià)格表。l 寫(xiě)字樓：開(kāi)盤(pán)最低價(jià)4800元／平方米；拉升最高價(jià)6200元／平方米l 酒店：開(kāi)盤(pán)最低價(jià)6500元／平方米；拉升最高價(jià)8500元／平方米當(dāng)然拉升的最高價(jià)只是我們項(xiàng)目發(fā)展的預(yù)期，并不意味著未來(lái)的最高價(jià)以及均價(jià)就是我們現(xiàn)在所設(shè)計(jì)的，這其中還有一個(gè)根據(jù)市場(chǎng)試探結(jié)果而調(diào)整的因素。而變量調(diào)整則按照市場(chǎng)情況靈活確定調(diào)整的大小。這也是本項(xiàng)目未來(lái)應(yīng)該首先考慮的調(diào)價(jià)模式。一種是銷控不公開(kāi)，將項(xiàng)目的銷售控制計(jì)劃和價(jià)格調(diào)整計(jì)劃對(duì)客戶保密。所有的銷售過(guò)程將在這一表格的約束下進(jìn)行，當(dāng)然，銷售的實(shí)際進(jìn)展情況也構(gòu)成一個(gè)對(duì)具體計(jì)劃修改的依據(jù)。一種是均勻挑選各種檔次的戶型，同時(shí)投放市場(chǎng)以取得最全面的市場(chǎng)反饋。通過(guò)對(duì)上述兩種的比較，我們認(rèn)為在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)
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