武漢徐東項目銷售策略報告-wenkub
2023-04-07 09:48:57 本頁面
【正文】 的需要從本項目的實際情況來看，最大的弱點就是本項目是一個爛尾樓項目，給市場的形象不是最佳。另外，本項目作為一個商務(wù)綜合體項目，集酒店、寫字樓和商場于一體，面向市場銷售的物業(yè)類型也不像一般的項目一樣，僅限于一種銷售物業(yè)類型，而是包括有酒店、寫字樓甚至是商場等相關(guān)物業(yè)的銷售。具體而言，本項目的總體銷售策略將主要包括入市策略、價格策略、銷售節(jié)奏以及項目的形象包裝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。武漢徐東項目總體銷售策略報告從目前本項目的實際情況來看，目前項目正處于銷售的前期準(zhǔn)備階段，在這一階段開發(fā)商以及銷售代理公司首先要明確要推什么、怎么推、用什么形式推以及如何與廣告媒體配合。本報告的內(nèi)容主要以上述幾個方面為切入點，對與本項目銷售的策略相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步展開深入的分析。所以在總體入市策略的把握上，必須考慮到未來各種物業(yè)入市先后順序以及各自的入市時機。而要改變這種不利的項目形象，關(guān)鍵就在于保證項目定位的連續(xù)性。除此之外，武漢市場上沒有任何其他的投資性酒店項目。而這為一種新型的物業(yè)形態(tài)，給投資者帶來的是一種全新的投資理念，這是吸引他們購置物業(yè)投資的關(guān)鍵動力，同時也是本項目銷售的核心條件。對于本項目而言，寫字樓和酒店在運營階段將會互相促進(jìn)，而在銷售階段，卻只能體現(xiàn)出酒店對寫字樓的支撐和強勢帶動。這種作用在銷售階段完全可以用來作為一個強勢的賣點支撐，利用酒店預(yù)熱寫字樓，從而帶動寫字樓的整體銷售。即在酒店單獨銷售階段時，如果客戶有租賃意向，在客戶問及的基礎(chǔ)上，我們可以展開同期招租，以便為將來的帶租約銷售創(chuàng)造條件。不但包括銷售相關(guān)手續(xù)的辦理，還包括現(xiàn)場的準(zhǔn)備工作，前期的市場預(yù)熱和市場季節(jié)變化規(guī)律的判斷。我們將這一日期初步定于7月28日。一種是以酒店銷售情況為參照物，另一種是以時間進(jìn)度為參照物。而以酒店銷售情況為參照物則是以一個約定的銷售率為標(biāo)準(zhǔn)，靈活確定寫字樓的入市時機，這種模式將確保寫字樓入市之前酒店已經(jīng)取得足以很好帶動寫字樓銷售的業(yè)績。一般來說，價格策略涵括十分范圍十分廣闊，不僅包括價格制定原則，整體均價確定，開盤價格的確定，還包括價格調(diào)整策略等。在開發(fā)商最終確定寫字樓后，我們將會根據(jù)具體的隔斷制定出最終的銷售價格表。l 寫字樓：開盤最低價4800元／平方米；拉升最高價6200元／平方米l 酒店：開盤最低價6500元／平方米；拉升最高價8500元／平方米當(dāng)然拉升的最高價只是我們項目發(fā)展的預(yù)期，并不意味著未來的最高價以及均價就是我們現(xiàn)在所設(shè)計的，這其中還有一個根據(jù)市場試探結(jié)果而調(diào)整的因素。而變量調(diào)整則按照市場情況靈活確定調(diào)整的大小。這也是本項目未來應(yīng)該首先考慮的調(diào)價模式。一種是銷控不公開，將項目的銷售控制計劃和價格調(diào)整計劃對客戶保密。所有的銷售過程將在這一表格的約束下進(jìn)行，當(dāng)然，銷售的實際進(jìn)展情況也構(gòu)成一個對具體計劃修改的依據(jù)。一種是均勻挑選各種檔次的戶型，同時投放市場以取得最全面的市場反饋。通過對上述兩種的比較，我們認(rèn)為在項目開盤
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