【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 海大道與江山南路交匯處 占地面積： 35萬㎡ 總建面積： 74萬㎡ 規(guī)劃用途：住宅（小高層，高層，別墅） 面積區(qū)間： 60— 140㎡ （高層 ) 160240 ㎡ (別墅） 開盤時(shí)間： 8月初 預(yù)計(jì)價(jià)格： 15000元 / ㎡ （精裝修標(biāo)準(zhǔn) 在 4000元 /㎡ 左右） 海上嘉年華 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 唐島金灣 開發(fā)商：青島開發(fā)區(qū)城市投資開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：開發(fā)區(qū)濱海大道唐島灣東段 占地面積： ㎡ 總建面積： ㎡ 規(guī)劃用途：住宅（花園洋房，別墅） 面積區(qū)間： 130— 580㎡ 開盤時(shí)間：待定 工程進(jìn)度：二期目前地面 2層 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 三、區(qū)域市場(chǎng)概述 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 成交市場(chǎng)處在試探期 一方面，政府微調(diào)契稅試探市場(chǎng)反應(yīng)；另一方面，青島周邊區(qū)域的二套房政策與信貸政策善未嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)商“試探性”出擊，且有所斬獲。通過對(duì)現(xiàn)象的觀察，我們認(rèn)為，目前既是調(diào)控期也是機(jī)會(huì)期，資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)可以在政策效果明朗之前，謹(jǐn)慎布局同時(shí)搶占先機(jī)，奠定未來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 進(jìn)入 2022年以來，島城樓市一月份成交 7406套，二月份 3038套，三月份 7311套，四月份最高到 9258套，五月份成交 8908套，六月份成交量下降明顯，共成交 5583套，日均成交 186套。 —— 6月成交量下降明顯 —— 成交量以郊區(qū)為主力 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 60120㎡ 戶型面積成購(gòu)房者主要選擇區(qū)間 6月份成交的新房中， 6090平方米的中小戶型最受購(gòu)房者青睞， 6月份共成交了 2545套，而 90120平方米的戶型緊隨其后，成交了 1619套，看來大多數(shù)購(gòu)房者的戶型面積選擇定在 60120平米之間， 120144平米的大戶型也比較受青睞， 6月共成交了 481套， 60平方米以下的有 352套， 144平方米以上的大戶型共有 267套。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 青島 6月銷售數(shù)據(jù) 六月，商品房成交極速下行，成交陷入低谷 ,成交 5583套，同五月份相比，減少 3325套，環(huán)比下跌 %；與去年同期相比，減少 ，下降 %。成交面積 549109平方米，環(huán)比下降 %，同比縮減 %。本月，商品住宅成交 5264套，較上月減少 2901套，環(huán)比下降 %，同比下跌 %；成交面積 ，環(huán)比下降 %。本月住宅成交占到商品房成交總量的%。六月，除城陽區(qū)住宅成交暴漲外，其他各區(qū)市住宅成交量均走低。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 黃島 區(qū)成交 521套，海爾山海灣和鳳凰城成成交大戶 本月支撐黃島區(qū)成交量的是大盤海爾山海灣和鳳凰城，各銷售 216套和 88套。黃島區(qū)海爾山海灣售出 216套拿到本月全區(qū)銷售的亞軍，這是海爾山海灣“日光”開盤后加推取得銷售業(yè)績(jī)。鳳凰城是上月黃島區(qū)的第一，本月以延續(xù)優(yōu)勢(shì)居于第二。在黃島區(qū)最易受政策調(diào)控影響的情況下，山海灣與鳳凰城，仍然取得如此業(yè)績(jī)，至少給黃島區(qū)的樓盤心理上以安慰。 —— 開發(fā) 區(qū)下半年及明年潛在供應(yīng)量達(dá) 160萬 ㎡ 地塊名稱 出讓面積（㎡） 容積率 用地性質(zhì) 黃島區(qū)奮進(jìn)路東側(cè)、前灣港路北側(cè) 46070㎡ ＜ 住宅 黃島區(qū)齊長(zhǎng)城路南、五臺(tái)山路北 83842 ＜ 3 住宅 黃島區(qū)齊長(zhǎng)城路南、五臺(tái)山路北 32665 ＜ 3 住宅 黃島區(qū)嘉陵江路北側(cè)、井岡山路東側(cè)（濠北頭） 38562 ＜ 住宅 黃島區(qū)富春江路南側(cè)、江山南路西側(cè) 53743 ＜ 住宅 黃島區(qū)前灣港路南側(cè)、昆侖山路西側(cè) 37971 ＜ 住宅 黃島區(qū)昆侖山路東側(cè)，嘉陵江路北側(cè) 20516 ＜ 住宅 黃島區(qū)富春江路北側(cè)，江山南路西側(cè) 33873 ＜ 住宅（商服） 黃島區(qū)富春江路北側(cè)，江山南路西側(cè) 51441 ＜ 住宅（商服） 黃島區(qū)富春江路北側(cè)，江山南路西側(cè) 104316 ＜ 住宅 黃島區(qū)江山南路東側(cè) 47229 ＜ 2 住宅 黃島區(qū)齊長(zhǎng)城路，奮進(jìn)路西側(cè) 20643 ＜ 住宅 黃島區(qū)天目山路東側(cè)，薛家島四村南側(cè) ＜ 住宅（商服） 黃島長(zhǎng)江東路南側(cè)，濱海大道北側(cè) 42380 ＜ 住宅 黃島區(qū)嘉陵江路南，長(zhǎng)江東路西側(cè) 62964 ＜ 住宅，商業(yè)（商服） 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 四、產(chǎn)品定位及建議 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 產(chǎn)品定位策略 風(fēng)格 房型 景觀 配套 建材 突顯立面的新穎，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性 充分的創(chuàng)新，走頂級(jí)平層豪宅路線 景觀先行，彌補(bǔ)內(nèi)部景觀的先天不足 加入會(huì)所功能，提供高檔服務(wù) 精裝修、高科技、增加附加值 跳脫區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的約束，打破市場(chǎng)傳統(tǒng)的產(chǎn)品格局，成為區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性的豪宅項(xiàng)目，以前瞻性的眼光賦予項(xiàng)目全新的策劃理念 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 豪宅特點(diǎn) 品質(zhì)高檔 客戶高端 資源稀缺 價(jià)格高位 特殊營(yíng)銷 服務(wù)國(guó)際化 標(biāo)準(zhǔn) 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 產(chǎn)品整體定位 海岸風(fēng)情 平層精裝豪宅 —— 獻(xiàn)給俯瞰這座城市的領(lǐng)袖階層 ? 城市標(biāo)桿：新黃島、打造青島全新的生活標(biāo)桿； ? 區(qū)位再造：通過引入先進(jìn)生活、建筑理念，重新解構(gòu)地塊； ? 特定人群：將“尚層”生活引起常州部分“先行”人士的共鳴。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 項(xiàng)目主題定位 多元型 國(guó)際化 領(lǐng)袖級(jí) 新城 集高檔購(gòu)物、品位休閑娛樂、商務(wù)、居住等多元功能于一體，以綜合大盤規(guī)模影響力，對(duì)開發(fā)區(qū)起到推動(dòng)作用，結(jié)合區(qū)域整體開發(fā)帶動(dòng)，打造城市新區(qū)的核心增長(zhǎng)極。 —— 目標(biāo)客群定位 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 標(biāo)準(zhǔn) 招商銀行的標(biāo)準(zhǔn) —— （滿足一項(xiàng)即可） ?年收入在 20萬元以上； ?或者有價(jià)值 20萬元以上的私車； ?或有百萬元左右的房產(chǎn)； ?個(gè)人、家庭金融資產(chǎn)總水平在 50萬元以上 高端目標(biāo)客戶規(guī)模 數(shù)量 —— 在青島 20萬人以上 【 說明 】 項(xiàng)目客戶標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)為：家庭年收入 200萬元以上，已擁有一處以上房產(chǎn)和私車 的人士（家庭資產(chǎn) 1000萬元 )。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 目標(biāo)客戶職業(yè) 一定規(guī)模的私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)與三資企業(yè)高管員工 35%； 政府公務(wù)員，企事業(yè)單位與壟斷性行業(yè)中的中層管理人員 30%； 城市新興的中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)居住環(huán)境較為看重，集中在 35歲左右的中產(chǎn)者 15%； 家庭收入穩(wěn)定，看重居住環(huán)境的養(yǎng)老群體 15%； 部分游離客戶與偶得客戶 【 關(guān)鍵詞 】 私企業(yè)主 高層管理者 新興中產(chǎn)階級(jí) 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 目標(biāo)客戶年齡 30~35歲思想活躍的高收入青年 35~50歲工作收入高的客群是市場(chǎng)中主流客源 【 關(guān)鍵詞 】 中青年 工作收入雙高 目標(biāo)客戶物業(yè)需求 物業(yè)需求普遍偏大； 160180m2面積段是小面積的重點(diǎn)關(guān)注； 180200m2面積段成為尷尬段； 200m2以上同樣需求強(qiáng)勁； 關(guān)注舒適性、臥室數(shù)量次之 【 關(guān)鍵詞 】 面積需求偏大 180㎡ 以上需求強(qiáng)勁 各面積段要求比例10%10%20%10%30%20%1 4 0 1 6 0 , 1 6 0 1 8 0 1 6 0 1 8 0 1 6 0 1 8 0 , 1 8 0 2 0 01 8 0 2 0 0 1 8 0 2 0 0 ,2 0 0 以上 2 0 0 以上青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 —— 戶型建議 平層空中別墅 打造目前青島房產(chǎn)市場(chǎng)上全新大戶型產(chǎn)品 戶型面積 二房控制數(shù)量， 120㎡ 左右； 三房 160180㎡ 左右； 四房 200250㎡ 左右； 頂樓復(fù)式 300400㎡ 左右 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 精裝入戶私屬空間 空中花園 主臥次臥全朝南 腰廳設(shè)計(jì) 精裝修 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 220㎡ 戶型借鑒： 三個(gè)套房 +獨(dú)立工人房 入戶門廳、超大陽臺(tái)、相對(duì)獨(dú)立三個(gè)套房設(shè)計(jì)，都體現(xiàn)出居住的豪華和舒適性。 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 300㎡ 戶型借鑒： 四房三廳四衛(wèi) +工人套房 整體功能布局合理、方正 居住的舒適性較強(qiáng) —— 精裝修配置建議 中央空調(diào)系統(tǒng)、中央新風(fēng)系統(tǒng)、中央熱水系統(tǒng)、衛(wèi)生間電采暖系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、隔音降噪系統(tǒng)、節(jié)能保溫系統(tǒng)、智能化系統(tǒng) 美國(guó)霍尼韋爾中央新風(fēng)系統(tǒng) 美國(guó) 丹麥進(jìn)口的丹弗斯電熱式地?zé)岵膳? 可遙控電動(dòng)外遮陽卷簾窗 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 廚房 地面 ?；u 墻面 ?；u 天花 白色高級(jí)乳膠漆 整體櫥柜 Poggenpohl（德國(guó)） 料理臺(tái) 可樂麗（日本） 抽油煙機(jī) Gaggenau 雙開門冰箱 Kuppersbusch 電烤箱 Gaggenau 洗碗機(jī) Kuppersbusch 電磁爐 Gaggenau 水槽 Frank 龍頭 Kohler 微波爐 Gaggenau 凈水器 Pentair 熱水器 恒熱（澳洲） 工作陽臺(tái) 洗衣烘干一體機(jī) Teka（西班牙） 洗滌池 聞洲 龍頭 Aoleishi 客廳 進(jìn)戶門 高級(jí)實(shí)木防盜門 地面 天然大理石 墻面 多樂士 等離子電視機(jī) 松下 壁爐 開能 開關(guān)面板 西門子（德國(guó)） 主衛(wèi)生間 浴缸 Kohler 臺(tái)盆 Kohler 坐便器 Kohler 水槽 Frank 龍頭 Kohler 花灑 Kohler 五金件 Decorlux（英國(guó)） LCD電視機(jī) Comemom（美國(guó)） 保姆間 臺(tái)盆 歐諾 坐便器 歐諾 龍頭 Pronto 花灑 Pronto 五金件 Karlux、 中央系統(tǒng) 中央空調(diào) \新風(fēng) 松下 智能化 可視對(duì)講系統(tǒng) ihome 青島 舒斯貝爾項(xiàng)目策劃 五、項(xiàng)目形象及推廣策略 形象策略 ? 階段性營(yíng)銷策略 (20222022) 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 10月 9月 Ⅰ 項(xiàng)目 起勢(shì)階段 Ⅱ 營(yíng)銷推廣階段 階段營(yíng)銷訴求點(diǎn)： 關(guān)鍵策略： 相關(guān)活動(dòng)： 事件營(yíng)銷：將項(xiàng)目與熱點(diǎn)話題嫁接，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力； 媒體配合：多方位的媒體宣傳，持續(xù)制造話題，保持項(xiàng)目熱度； 圍繞區(qū)域價(jià)值的傳播，炒熱黃島片區(qū)，將區(qū)域價(jià)值最大化； 征名、青島島城文化秀、產(chǎn)品招標(biāo)會(huì)、旅游休閑主題活動(dòng)； 結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，充分傳遞項(xiàng)目賣點(diǎn)與價(jià)值； 展示先行：開放景觀及樣板房示范區(qū)，做足展示，展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)； 高調(diào)造勢(shì)：舉辦產(chǎn)品推介會(huì)，提升項(xiàng)目影響力與產(chǎn)品價(jià)值 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、示范區(qū)開放、開盤儀式； 階段性形象提升策略 重新定義區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘，改變比價(jià)體系 事件營(yíng)銷組合 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 9月 時(shí)間 事件 案名征集 青島島城文化月 旅游主題活動(dòng) 大盤起勢(shì)階段 項(xiàng)目營(yíng)銷階段 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 展示區(qū)開放 開盤 持續(xù)旺場(chǎng)活動(dòng) 策略 文化、公益事件 資源嫁接 ?立勢(shì) ?擴(kuò)大知名度 ?名人效應(yīng) ?項(xiàng)目區(qū)域全面介紹 ?冠名活動(dòng) ?舒斯貝爾品牌造勢(shì) ?廣泛公眾參與 ?聯(lián)合政府機(jī)構(gòu) ?再次拔高形象 ?擴(kuò)大客戶群 ?圈層傳播 ?介紹產(chǎn)品 ?梳理賣點(diǎn) ?展現(xiàn)生活 ?產(chǎn)品介紹 ?展現(xiàn)生活 ?保持市場(chǎng)熱度 產(chǎn)品營(yíng)銷 產(chǎn)品招標(biāo)會(huì) ?引起業(yè)內(nèi)人士全程關(guān)注 ?制造新聞話題 “青島海岸文化及旅游價(jià)值”線索之下的相關(guān)活動(dòng) 起勢(shì)階段 ?主要活動(dòng) ?媒體安排 ?活動(dòng)目的 ?活動(dòng)形式 承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目“立勢(shì)”