【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上市 以260——380平方米的TOWNHOUSE為主暫未定名嘉信天和房開50拆遷中市區(qū)高層，地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔暫未定名亨特房開30目前封頂三棟高層，3月28日接受2000抵扣2萬(wàn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)戶型中以85平兩房戶型為主占19%，剩余戶型中三房面積在100—134平之間占60%；四房面積在148—230平方米之間（為錯(cuò)層）。五房面積在200—230平之間。頂層躍層在300—400平方米之間，約占20%。小石城泰聯(lián)房開37一期基本竣工，二期在建定位主要為別墅、洋房等高端產(chǎn)品 暫未定金獅小區(qū)省經(jīng)濟(jì)38一期已基本竣工經(jīng)濟(jì)實(shí)用房三橋楓丹白露天緯房開38會(huì)所、一期部分樓棟已動(dòng)工，價(jià)格預(yù)計(jì)為1800元。一期上市量約6萬(wàn)方以多層、小高層為主，規(guī)劃有部分洋房和別墅，面積80——200平之間，以120平為主力戶型。圣泉流云集成房開48會(huì)所已動(dòng)工，價(jià)格在1800元/平之間，上市量約8萬(wàn)方5月即將推出，一期以多層為主。面積在80—180平之間，后期規(guī)劃調(diào)整方案未定，預(yù)計(jì)會(huì)增加一定量的高端產(chǎn)品，貝地盧加諾三力房開22目前在做2萬(wàn)平的社區(qū)商業(yè)街及賣場(chǎng)。以體驗(yàn)營(yíng)銷的方式入市。項(xiàng)目定位以高端產(chǎn)品路線。年內(nèi)開盤。一期以4+5+1洋房以及TOWNHOUSE產(chǎn)品為主，方量暫未確定智慧龍城智誠(chéng)房開55一期基本竣工新添寨城市山水公園金泰房開前期規(guī)劃中48棟。其中3棟11+1小高層（110—130平）；44棟90—100平三房；剩余一棟60—80平的多層小戶型。烏當(dāng)藍(lán)波灣龍潤(rùn)德房開31前期規(guī)劃中一期以社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目為主要開發(fā)對(duì)象。住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)在修改中初步確定為別墅、TOWNHOUSE、洋房等高端產(chǎn)品仁恒項(xiàng)目未定名上海投資商未定前期規(guī)劃中 烏當(dāng)二中周圍，屬招商引資項(xiàng)目，總投資額達(dá)10億。預(yù)計(jì)以高端產(chǎn)品為主水錦花都三期僑新房開22啟動(dòng)三棟住宅修建，拆遷已經(jīng)完成。項(xiàng)目以多層小高層為主，面積以80、120平方米為主。5月份開始銷售。貴陽(yáng)麗水銘苑永茂房開占地390畝，純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建容積率:，綠化率:65%。共分為三期開發(fā)。一期建別墅74戶。二期規(guī)劃全部為沿湖獨(dú)立別墅。約30多套。一期別墅房型主要分為220平米，240平米和400多平米的別墅。其中240平米的別墅最多，其次為220平米的聯(lián)排別墅。均價(jià)約在4800元左右，最高價(jià)在5500元左右南浮宮御園經(jīng)鑫房開建筑面積約5萬(wàn)方部分做外飾，別墅區(qū)：獨(dú)體別墅面積以22260、290平米為主，另有部分350平米左右的面積獨(dú)立的別墅。聯(lián)排別墅面規(guī)劃暫未出臺(tái)對(duì)外銷售價(jià)格為4288元/平方米。項(xiàng)目在啟動(dòng)前銷售價(jià)格從2200元/平到3800之間都曾出過價(jià)，景怡苑明誠(chéng)地產(chǎn)（香港獨(dú)資企業(yè)）總建筑面積45萬(wàn)平正在施工臨街鋪面及銷售中心。預(yù)計(jì)今年年內(nèi)推出。綜合住宅區(qū)（多層小高層/別墅/高層均有）從70平—300平。一期以多層、小高層為主。熙蘭香煦仁恒地產(chǎn)總建面520700平地塊今年內(nèi)拍賣。項(xiàng)目主要以高層住宅為主，配以酒店、寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)貴陽(yáng)辦了解：今年貴陽(yáng)主要推出四塊地塊進(jìn)行拍賣。一塊是01地塊對(duì)面的森活林城2平公里；一塊是行政中心處的仁恒項(xiàng)目地塊480畝，還有一中對(duì)面地塊435畝。各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題/賣點(diǎn)及載體選擇：項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)、推廣主題推廣階段 主要載體選擇山水黔城大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。國(guó)際化生活王國(guó)。項(xiàng)目上市樓書、路牌山水公園社區(qū)、城市上游生活。引領(lǐng)貴陽(yáng)人居潮流。勝者之譽(yù)、居者之幸。持續(xù)銷售階段路牌、報(bào)紙（晚報(bào)、都市報(bào)）中興世家園林式、純自然的森林小城。項(xiàng)目定位中興世家，品嘗香格里拉生活。開盤強(qiáng)銷報(bào)紙、公交車身非常的香格里拉，非常的中國(guó)現(xiàn)代生活。持續(xù)銷售報(bào)紙、路牌智慧龍城容山水靈性、多方智慧于一體的適宜生活、休閑的居住場(chǎng)所。樓書、海報(bào)龍脈龍城/絕版地段、絕版名城/天地智慧、云貴龍城/城上城第一居所開盤、持續(xù)銷售報(bào)紙、路牌、公交貴龍園真龍脈，閱讀黔靈山之自然生活篇章開盤上市海報(bào)、車身、路牌生活、渡假、養(yǎng)生持續(xù)銷售車身、路牌貝地 盧加諾瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)，國(guó)際人居社區(qū)。期待2004。三V生活（更好、更美、更便宜）。項(xiàng)目籌備、形象塑造樓書、房展會(huì)圣泉流云白云深處是我家項(xiàng)目籌備、形象塑造臨時(shí)銷售中心、售樓車中天世紀(jì)新城貴陽(yáng)首席高尚生活特區(qū)——締造國(guó)內(nèi)首個(gè)“怡生社區(qū)”項(xiàng)目定位樓書、海報(bào)“世紀(jì)生態(tài)新城、演繹國(guó)際經(jīng)典”，“生活在TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂TOWNHOUSE”，“品自然、品時(shí)尚”開盤推廣車身、電臺(tái)、報(bào)紙路牌林城外灘、世紀(jì)新城持續(xù)銷售電臺(tái)、報(bào)紙、展會(huì)小石城市內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū)樓書“完美生活方式”、“半山生活由此開始”開盤持銷樓書、路牌、報(bào)紙中天花園大型教育、生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目定位樓書、報(bào)紙美麗小城每一天成熟生活八大標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)銷售路牌、樓書、報(bào)紙電臺(tái)完美生活盡在中天花園，中天花園社區(qū)節(jié)持續(xù)銷售路牌、報(bào)紙烏當(dāng)藍(lán)波灣不詳城市山水公園貴陽(yáng)首席山水公園社區(qū)山水生活、公園社區(qū)項(xiàng)目籌備、形象塑造路牌、展會(huì)、樓書綜述：上表的統(tǒng)計(jì)表明，未來23年內(nèi)的供應(yīng)量將空前巨大，而且具有幾個(gè)明顯的特征： 規(guī)模開發(fā)樓盤比較多，實(shí)力型房開統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)的局面基本形成； 各區(qū)域、各板均有較大、較強(qiáng)項(xiàng)目分布，市場(chǎng)分流趨勢(shì)明顯； 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，戶型方面：兩城區(qū)高層主要為2房、3房戶型，總價(jià)控制的趨勢(shì)明顯，其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部的樓盤則仍以多層占主流，3房、4房戶型為主力，面積集中在110140平。近年流行的入戶花園、注重景觀、陽(yáng)臺(tái)、社區(qū)環(huán)境等思想已經(jīng)普遍能較好體現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)上。低層洋房逐步成為各大樓盤的拳頭產(chǎn)品，珠江灣畔、山水黔城、貝地盧加諾、中天世紀(jì)新城、烏當(dāng)藍(lán)波灣等項(xiàng)目都都有大量的類似產(chǎn)品供應(yīng)。價(jià)格方面：市區(qū)高層的核心價(jià)格集中在30003600元；其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部多層產(chǎn)品的核心價(jià)格在18002400元；小高層、中高層的核心價(jià)格在22002600元；低層洋房產(chǎn)品核心價(jià)格在26003000元；TOWNHOUSE、別墅產(chǎn)品核心價(jià)格在40006000元。 未來的競(jìng)爭(zhēng)將是全面的價(jià)格、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)劃定位、區(qū)位地段、區(qū)域居住氛圍、建筑成本控制、土地成本將成為決定樓盤競(jìng)爭(zhēng)力和樓盤市場(chǎng)占有率的因素。三、市場(chǎng)消費(fèi)需求分析市場(chǎng)一般消費(fèi)需求特征：宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，全國(guó)固定資產(chǎn)投資稍顯過熱，房地產(chǎn)業(yè)成為固定資產(chǎn)投資重要組成部分，比重超過30%，貴陽(yáng)達(dá)到20%。貴陽(yáng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量增量放大，增長(zhǎng)速度較快，城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化率不斷加速，城市投資和居住環(huán)境大為改善。市民經(jīng)濟(jì)收入逐步增加，購(gòu)買能力進(jìn)一步增強(qiáng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向小康型過渡，但總體承受能力依然有限。貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體持續(xù)走好，房?jī)r(jià)在緩慢中穩(wěn)步上升，各主要區(qū)域樓市發(fā)展日漸平衡，但供應(yīng)總量與年消費(fèi)總量差距擴(kuò)大，預(yù)計(jì)未來2年商品住宅年均實(shí)際消化總量在200萬(wàn)平方米左右，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的供過于求可能出現(xiàn)，受開發(fā)周期影響，04年產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，05年可能急劇放量。產(chǎn)品同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。供應(yīng)單位面積集中在7090平方米和110140平方米之間。兩城區(qū)核心區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以高層單體建筑為主力，城郊結(jié)合部及其他衛(wèi)星區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)以多層為主、小高層為輔、配以部分高端住宅，低層低密度住宅項(xiàng)目的供應(yīng)量出現(xiàn)激增勢(shì)頭。規(guī)?；_發(fā)成為趨勢(shì)，城郊結(jié)合部成為商品住宅產(chǎn)品的主要供應(yīng)地勢(shì)在必然，并被市民接受。三級(jí)市場(chǎng)逐步升溫，梯級(jí)消費(fèi)有望形成，外來人士成為筑城樓市消費(fèi)生力軍。房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步完善和規(guī)范，政府宏觀調(diào)控加強(qiáng)，房地產(chǎn)金融政策可能收縮，拆遷難度加大，開發(fā)成本增多，房地產(chǎn)行業(yè)門檻提高。保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展成為政府行管部門的工作重心。置業(yè)自住，改善居住條件、多次購(gòu)房同時(shí)成為市場(chǎng)的主要消費(fèi)特點(diǎn)。廣大消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品需求和消費(fèi)心理顯著提高，實(shí)用、舒適、時(shí)尚、美觀、高性價(jià)比的產(chǎn)品受到歡迎，地段、價(jià)格、配套資源仍然是多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房置業(yè)主要考慮因素，對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求和意識(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)。6080平米的精巧二房和部分91100平米的舒適二房，90100平米的小三房和111130平米的舒適三房是最受到消費(fèi)者喜愛的戶型和面積。4房為希望購(gòu)買大面積單位，160平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。市場(chǎng)7成客戶接受15002500元/平方米單價(jià)，消費(fèi)者對(duì)1530萬(wàn)一套的住宅有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，20萬(wàn)和30萬(wàn)是購(gòu)房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性依然很強(qiáng)。入戶花園和陽(yáng)臺(tái)面積并非越大越好，每套住宅兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、鋼化玻璃陽(yáng)臺(tái)欄桿是市場(chǎng)的主要選擇。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場(chǎng)有挖掘成本機(jī)會(huì)。1明亮、清爽的外墻顏色和簡(jiǎn)潔、明快的建筑立面受到市場(chǎng)歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。1消費(fèi)者對(duì)小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最注重的3個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理要求呈上升局面。 1消費(fèi)者對(duì)貴陽(yáng)評(píng)價(jià)好壞各半，市場(chǎng)對(duì)云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢(shì)不明，白云、三橋受到冷遇。1市場(chǎng)成熟程度整體不高，缺乏絕對(duì)的品牌項(xiàng)目和開發(fā)公司，現(xiàn)有品牌認(rèn)同度對(duì)消費(fèi)者選擇產(chǎn)品影響力有限；1樓盤宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲知渠道相對(duì)傳統(tǒng)，信息面較窄。1“產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)優(yōu)、營(yíng)銷創(chuàng)佳”是項(xiàng)目開發(fā)成功的三大要素和必備條件。四、營(yíng)銷推廣環(huán)境分析貴陽(yáng)主流信息發(fā)布渠道分析暨本案營(yíng)銷推廣組合的建議報(bào)紙媒體（數(shù)據(jù)來自索福瑞公司）報(bào)紙名稱閱讀率發(fā)行量CPM貴陽(yáng)晚報(bào)280000貴州都市報(bào)246000貴州商報(bào)120000廣電生活報(bào)71000貴州日?qǐng)?bào)216000從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，晚報(bào)和都報(bào)的發(fā)行量和閱讀量都領(lǐng)先與其他媒體，而且千人成本低。如果要考慮樓盤目標(biāo)受眾覆蓋范圍，則都市報(bào)在報(bào)紙綜合內(nèi)容、面向地州市的優(yōu)勢(shì)要強(qiáng)于晚報(bào)，而晚報(bào)對(duì)于貴陽(yáng)市的影響力要大于都市報(bào)。電臺(tái)媒體貴陽(yáng)目前共有7家電臺(tái)，即貴州人民廣播電臺(tái)、貴州音樂廣播、貴陽(yáng)電臺(tái)商業(yè)之聲、貴陽(yáng)交通文藝廣播電臺(tái)、貴陽(yáng)新聞廣播電臺(tái)、貴州經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)。從電臺(tái)的覆蓋率、收聽人群、傳播內(nèi)容等幾個(gè)方面的指標(biāo)去考察，貴陽(yáng)交通文藝廣播電臺(tái)、貴陽(yáng)新聞廣播電臺(tái)、貴州經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)應(yīng)該是比較適合進(jìn)行房地產(chǎn)推廣的有效電臺(tái)。對(duì)比如下：項(xiàng)目經(jīng)廣臺(tái)交廣臺(tái)新聞臺(tái)覆蓋范圍全省全市全市傳播內(nèi)容綜合信息、股市信息（全國(guó)聯(lián)播）專業(yè)電臺(tái)，交通信息、交通知識(shí)專業(yè)電臺(tái)，綜合新聞發(fā)布平臺(tái)鎖定貴陽(yáng)市公交車（30路以上及郊區(qū)線路、新增線路）、貴陽(yáng)市幾大醫(yī)院廣播、地州市頻道鎖定貴陽(yáng)市范圍私家車、出租車鎖定貴陽(yáng)130路公交車收聽人群人群較多、有主動(dòng)收聽人群人群多，多為主動(dòng)收聽人群流送人群多，多為被動(dòng)收聽人群電視臺(tái)2004年收視表現(xiàn)及優(yōu)勢(shì)分析（數(shù)據(jù)來自索福瑞公司）數(shù)據(jù)范圍：2004010120041231l 貴州電視臺(tái)穩(wěn)定占有貴陽(yáng)地區(qū)25％的收視市場(chǎng)份額 重視觀眾收視需要，貴州電視臺(tái)影視劇播出量大幅提升l 強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)電視劇市場(chǎng)制高點(diǎn)2004年貴陽(yáng)地區(qū)收視率排名前一百位的電視劇集中，我臺(tái)共占據(jù)84個(gè)席位，其中僅影視文藝頻道所占席位即已達(dá)55個(gè)，雄踞貴陽(yáng)地區(qū)電視劇收視市場(chǎng)霸主地位。2004年貴州地區(qū)收視率排名前五十位的電視劇集中，貴州衛(wèi)視就占據(jù)29個(gè)席位，％，牢牢掌控著貴州省電視劇收視市場(chǎng)霸主地位。l 科學(xué)編排突出三大主打頻道晚間絕對(duì)優(yōu)勢(shì)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)一——貴州衛(wèi)視雄踞貴州省整個(gè)晚間收視榜首絕對(duì)優(yōu)勢(shì)二——貴州二、三套交替占領(lǐng)貴陽(yáng)晚間收視市場(chǎng)制高點(diǎn)l 競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)可匹敵，貴州臺(tái)主打頻道盡顯傳播優(yōu)勢(shì)評(píng)價(jià)一個(gè)媒體有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，除可以通過市場(chǎng)占有率來判斷以外，還可以通過兩個(gè)維度的指標(biāo)來判斷——到達(dá)率和忠實(shí)度。到達(dá)率——與頻道的市場(chǎng)滲透力相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，也就是受眾規(guī)模；忠實(shí)度——與頻道的目標(biāo)受眾吸引力相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，也就是該頻道對(duì)受眾的影響深度。通過對(duì)貴陽(yáng)地區(qū)各競(jìng)爭(zhēng)頻道到達(dá)率和忠誠(chéng)度兩個(gè)緯度指標(biāo)的對(duì)比分析，明顯看出貴州公共頻道和貴州影視文藝頻道在各個(gè)時(shí)間段內(nèi)均具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。貴州衛(wèi)視收視優(yōu)勢(shì)：在全國(guó)十七個(gè)日記卡省網(wǎng)樣本組中，貴州衛(wèi)視黃金時(shí)段（20:30～22:30）列所有省級(jí)衛(wèi)視第六位(見下表)。2004年貴州衛(wèi)視在全國(guó)十七個(gè)省市場(chǎng)份額排名第六 2004年貴州衛(wèi)視在西部十二省市場(chǎng)份額排名第三數(shù)據(jù)來源：CSM單位：市場(chǎng)份額％地區(qū)：12個(gè)日記卡西部地區(qū)十二省省會(huì)城市樣本組時(shí)期：2004年1月1日至2004年7月31日目標(biāo)：4歲以上所有人群樣本：8825推及人口：18191000