【文章內(nèi)容簡介】 上市 以260——380平方米的TOWNHOUSE為主暫未定名嘉信天和房開50拆遷中市區(qū)高層，地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔暫未定名亨特房開30目前封頂三棟高層，3月28日接受2000抵扣2萬內(nèi)部認(rèn)購戶型中以85平兩房戶型為主占19%，剩余戶型中三房面積在100—134平之間占60%；四房面積在148—230平方米之間（為錯層）。五房面積在200—230平之間。頂層躍層在300—400平方米之間，約占20%。小石城泰聯(lián)房開37一期基本竣工，二期在建定位主要為別墅、洋房等高端產(chǎn)品 暫未定金獅小區(qū)省經(jīng)濟38一期已基本竣工經(jīng)濟實用房三橋楓丹白露天緯房開38會所、一期部分樓棟已動工，價格預(yù)計為1800元。一期上市量約6萬方以多層、小高層為主，規(guī)劃有部分洋房和別墅，面積80——200平之間，以120平為主力戶型。圣泉流云集成房開48會所已動工，價格在1800元/平之間，上市量約8萬方5月即將推出，一期以多層為主。面積在80—180平之間，后期規(guī)劃調(diào)整方案未定，預(yù)計會增加一定量的高端產(chǎn)品，貝地盧加諾三力房開22目前在做2萬平的社區(qū)商業(yè)街及賣場。以體驗營銷的方式入市。項目定位以高端產(chǎn)品路線。年內(nèi)開盤。一期以4+5+1洋房以及TOWNHOUSE產(chǎn)品為主，方量暫未確定智慧龍城智誠房開55一期基本竣工新添寨城市山水公園金泰房開前期規(guī)劃中48棟。其中3棟11+1小高層（110—130平）；44棟90—100平三房；剩余一棟60—80平的多層小戶型。烏當(dāng)藍波灣龍潤德房開31前期規(guī)劃中一期以社區(qū)商業(yè)項目為主要開發(fā)對象。住宅項目的規(guī)劃設(shè)計在修改中初步確定為別墅、TOWNHOUSE、洋房等高端產(chǎn)品仁恒項目未定名上海投資商未定前期規(guī)劃中 烏當(dāng)二中周圍，屬招商引資項目，總投資額達10億。預(yù)計以高端產(chǎn)品為主水錦花都三期僑新房開22啟動三棟住宅修建，拆遷已經(jīng)完成。項目以多層小高層為主，面積以80、120平方米為主。5月份開始銷售。貴陽麗水銘苑永茂房開占地390畝，純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建容積率:，綠化率:65%。共分為三期開發(fā)。一期建別墅74戶。二期規(guī)劃全部為沿湖獨立別墅。約30多套。一期別墅房型主要分為220平米，240平米和400多平米的別墅。其中240平米的別墅最多，其次為220平米的聯(lián)排別墅。均價約在4800元左右，最高價在5500元左右南浮宮御園經(jīng)鑫房開建筑面積約5萬方部分做外飾，別墅區(qū)：獨體別墅面積以22260、290平米為主，另有部分350平米左右的面積獨立的別墅。聯(lián)排別墅面規(guī)劃暫未出臺對外銷售價格為4288元/平方米。項目在啟動前銷售價格從2200元/平到3800之間都曾出過價，景怡苑明誠地產(chǎn)（香港獨資企業(yè)）總建筑面積45萬平正在施工臨街鋪面及銷售中心。預(yù)計今年年內(nèi)推出。綜合住宅區(qū)（多層小高層/別墅/高層均有）從70平—300平。一期以多層、小高層為主。熙蘭香煦仁恒地產(chǎn)總建面520700平地塊今年內(nèi)拍賣。項目主要以高層住宅為主，配以酒店、寫字樓等商業(yè)項目。據(jù)貴陽辦了解：今年貴陽主要推出四塊地塊進行拍賣。一塊是01地塊對面的森活林城2平公里；一塊是行政中心處的仁恒項目地塊480畝，還有一中對面地塊435畝。各競爭項目推廣主題/賣點及載體選擇：項目名稱核心賣點、推廣主題推廣階段 主要載體選擇山水黔城大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。國際化生活王國。項目上市樓書、路牌山水公園社區(qū)、城市上游生活。引領(lǐng)貴陽人居潮流。勝者之譽、居者之幸。持續(xù)銷售階段路牌、報紙（晚報、都市報）中興世家園林式、純自然的森林小城。項目定位中興世家，品嘗香格里拉生活。開盤強銷報紙、公交車身非常的香格里拉，非常的中國現(xiàn)代生活。持續(xù)銷售報紙、路牌智慧龍城容山水靈性、多方智慧于一體的適宜生活、休閑的居住場所。樓書、海報龍脈龍城/絕版地段、絕版名城/天地智慧、云貴龍城/城上城第一居所開盤、持續(xù)銷售報紙、路牌、公交貴龍園真龍脈，閱讀黔靈山之自然生活篇章開盤上市海報、車身、路牌生活、渡假、養(yǎng)生持續(xù)銷售車身、路牌貝地 盧加諾瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)，國際人居社區(qū)。期待2004。三V生活（更好、更美、更便宜）。項目籌備、形象塑造樓書、房展會圣泉流云白云深處是我家項目籌備、形象塑造臨時銷售中心、售樓車中天世紀(jì)新城貴陽首席高尚生活特區(qū)——締造國內(nèi)首個“怡生社區(qū)”項目定位樓書、海報“世紀(jì)生態(tài)新城、演繹國際經(jīng)典”，“生活在TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂TOWNHOUSE”，“品自然、品時尚”開盤推廣車身、電臺、報紙路牌林城外灘、世紀(jì)新城持續(xù)銷售電臺、報紙、展會小石城市內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū)樓書“完美生活方式”、“半山生活由此開始”開盤持銷樓書、路牌、報紙中天花園大型教育、生態(tài)社區(qū)項目定位樓書、報紙美麗小城每一天成熟生活八大標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)銷售路牌、樓書、報紙電臺完美生活盡在中天花園，中天花園社區(qū)節(jié)持續(xù)銷售路牌、報紙烏當(dāng)藍波灣不詳城市山水公園貴陽首席山水公園社區(qū)山水生活、公園社區(qū)項目籌備、形象塑造路牌、展會、樓書綜述：上表的統(tǒng)計表明，未來23年內(nèi)的供應(yīng)量將空前巨大，而且具有幾個明顯的特征： 規(guī)模開發(fā)樓盤比較多，實力型房開統(tǒng)領(lǐng)市場的局面基本形成； 各區(qū)域、各板均有較大、較強項目分布，市場分流趨勢明顯； 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，戶型方面：兩城區(qū)高層主要為2房、3房戶型，總價控制的趨勢明顯，其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部的樓盤則仍以多層占主流，3房、4房戶型為主力，面積集中在110140平。近年流行的入戶花園、注重景觀、陽臺、社區(qū)環(huán)境等思想已經(jīng)普遍能較好體現(xiàn)在戶型設(shè)計上。低層洋房逐步成為各大樓盤的拳頭產(chǎn)品，珠江灣畔、山水黔城、貝地盧加諾、中天世紀(jì)新城、烏當(dāng)藍波灣等項目都都有大量的類似產(chǎn)品供應(yīng)。價格方面：市區(qū)高層的核心價格集中在30003600元；其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部多層產(chǎn)品的核心價格在18002400元；小高層、中高層的核心價格在22002600元；低層洋房產(chǎn)品核心價格在26003000元；TOWNHOUSE、別墅產(chǎn)品核心價格在40006000元。 未來的競爭將是全面的價格、產(chǎn)品競爭。規(guī)劃定位、區(qū)位地段、區(qū)域居住氛圍、建筑成本控制、土地成本將成為決定樓盤競爭力和樓盤市場占有率的因素。三、市場消費需求分析市場一般消費需求特征：宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，全國固定資產(chǎn)投資稍顯過熱，房地產(chǎn)業(yè)成為固定資產(chǎn)投資重要組成部分，比重超過30%，貴陽達到20%。貴陽城市社會經(jīng)濟總量增量放大，增長速度較快，城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化率不斷加速，城市投資和居住環(huán)境大為改善。市民經(jīng)濟收入逐步增加，購買能力進一步增強，消費結(jié)構(gòu)向小康型過渡，但總體承受能力依然有限。貴陽房地產(chǎn)市場總體持續(xù)走好，房價在緩慢中穩(wěn)步上升，各主要區(qū)域樓市發(fā)展日漸平衡，但供應(yīng)總量與年消費總量差距擴大，預(yù)計未來2年商品住宅年均實際消化總量在200萬平方米左右，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的供過于求可能出現(xiàn)，受開發(fā)周期影響，04年產(chǎn)品供應(yīng)相對平穩(wěn)，05年可能急劇放量。產(chǎn)品同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，行業(yè)競爭加劇，市場風(fēng)險加大。供應(yīng)單位面積集中在7090平方米和110140平方米之間。兩城區(qū)核心區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以高層單體建筑為主力，城郊結(jié)合部及其他衛(wèi)星區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)以多層為主、小高層為輔、配以部分高端住宅，低層低密度住宅項目的供應(yīng)量出現(xiàn)激增勢頭。規(guī)?；_發(fā)成為趨勢，城郊結(jié)合部成為商品住宅產(chǎn)品的主要供應(yīng)地勢在必然，并被市民接受。三級市場逐步升溫，梯級消費有望形成，外來人士成為筑城樓市消費生力軍。房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步完善和規(guī)范，政府宏觀調(diào)控加強，房地產(chǎn)金融政策可能收縮，拆遷難度加大，開發(fā)成本增多，房地產(chǎn)行業(yè)門檻提高。保護消費者權(quán)益，促進行業(yè)良性發(fā)展成為政府行管部門的工作重心。置業(yè)自住，改善居住條件、多次購房同時成為市場的主要消費特點。廣大消費者對產(chǎn)品需求和消費心理顯著提高，實用、舒適、時尚、美觀、高性價比的產(chǎn)品受到歡迎，地段、價格、配套資源仍然是多數(shù)消費者購房置業(yè)主要考慮因素，對物業(yè)服務(wù)的需求和意識進一步加強。6080平米的精巧二房和部分91100平米的舒適二房，90100平米的小三房和111130平米的舒適三房是最受到消費者喜愛的戶型和面積。4房為希望購買大面積單位，160平米是復(fù)式單位的一個主要指標(biāo)。多層住宅類型和錯層結(jié)構(gòu)單位獲得市場持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M有較大的影響力。市場7成客戶接受15002500元/平方米單價，消費者對1530萬一套的住宅有較強的購買能力，20萬和30萬是購房者的兩個心理關(guān)口，住房消費對房地產(chǎn)金融的依賴性依然很強。入戶花園和陽臺面積并非越大越好，每套住宅兩個陽臺、鋼化玻璃陽臺欄桿是市場的主要選擇。建筑公共空間講求樸實、經(jīng)濟，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。消費者對小區(qū)交通和停車要求較高，項目設(shè)計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機會。1明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費者樂于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場機會。1消費者對小區(qū)及周邊配套需求完善實用，配套設(shè)置應(yīng)該與項目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價格、配套資源是消費者購房時最注重的3個因素，消費者對物業(yè)管理要求呈上升局面。 1消費者對貴陽評價好壞各半，市場對云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢不明，白云、三橋受到冷遇。1市場成熟程度整體不高，缺乏絕對的品牌項目和開發(fā)公司，現(xiàn)有品牌認(rèn)同度對消費者選擇產(chǎn)品影響力有限；1樓盤宣傳推廣、消費者信息獲知渠道相對傳統(tǒng)，信息面較窄。1“產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)優(yōu)、營銷創(chuàng)佳”是項目開發(fā)成功的三大要素和必備條件。四、營銷推廣環(huán)境分析貴陽主流信息發(fā)布渠道分析暨本案營銷推廣組合的建議報紙媒體（數(shù)據(jù)來自索福瑞公司）報紙名稱閱讀率發(fā)行量CPM貴陽晚報280000貴州都市報246000貴州商報120000廣電生活報71000貴州日報216000從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，晚報和都報的發(fā)行量和閱讀量都領(lǐng)先與其他媒體，而且千人成本低。如果要考慮樓盤目標(biāo)受眾覆蓋范圍，則都市報在報紙綜合內(nèi)容、面向地州市的優(yōu)勢要強于晚報，而晚報對于貴陽市的影響力要大于都市報。電臺媒體貴陽目前共有7家電臺，即貴州人民廣播電臺、貴州音樂廣播、貴陽電臺商業(yè)之聲、貴陽交通文藝廣播電臺、貴陽新聞廣播電臺、貴州經(jīng)濟廣播電臺。從電臺的覆蓋率、收聽人群、傳播內(nèi)容等幾個方面的指標(biāo)去考察，貴陽交通文藝廣播電臺、貴陽新聞廣播電臺、貴州經(jīng)濟廣播電臺應(yīng)該是比較適合進行房地產(chǎn)推廣的有效電臺。對比如下：項目經(jīng)廣臺交廣臺新聞臺覆蓋范圍全省全市全市傳播內(nèi)容綜合信息、股市信息（全國聯(lián)播）專業(yè)電臺，交通信息、交通知識專業(yè)電臺，綜合新聞發(fā)布平臺鎖定貴陽市公交車（30路以上及郊區(qū)線路、新增線路）、貴陽市幾大醫(yī)院廣播、地州市頻道鎖定貴陽市范圍私家車、出租車鎖定貴陽130路公交車收聽人群人群較多、有主動收聽人群人群多，多為主動收聽人群流送人群多，多為被動收聽人群電視臺2004年收視表現(xiàn)及優(yōu)勢分析（數(shù)據(jù)來自索福瑞公司）數(shù)據(jù)范圍：2004010120041231l 貴州電視臺穩(wěn)定占有貴陽地區(qū)25％的收視市場份額 重視觀眾收視需要，貴州電視臺影視劇播出量大幅提升l 強勢占領(lǐng)電視劇市場制高點2004年貴陽地區(qū)收視率排名前一百位的電視劇集中，我臺共占據(jù)84個席位，其中僅影視文藝頻道所占席位即已達55個，雄踞貴陽地區(qū)電視劇收視市場霸主地位。2004年貴州地區(qū)收視率排名前五十位的電視劇集中，貴州衛(wèi)視就占據(jù)29個席位，％，牢牢掌控著貴州省電視劇收視市場霸主地位。l 科學(xué)編排突出三大主打頻道晚間絕對優(yōu)勢絕對優(yōu)勢一——貴州衛(wèi)視雄踞貴州省整個晚間收視榜首絕對優(yōu)勢二——貴州二、三套交替占領(lǐng)貴陽晚間收視市場制高點l 競爭力無可匹敵，貴州臺主打頻道盡顯傳播優(yōu)勢評價一個媒體有無競爭力，除可以通過市場占有率來判斷以外，還可以通過兩個維度的指標(biāo)來判斷——到達率和忠實度。到達率——與頻道的市場滲透力相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，也就是受眾規(guī)模；忠實度——與頻道的目標(biāo)受眾吸引力相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，也就是該頻道對受眾的影響深度。通過對貴陽地區(qū)各競爭頻道到達率和忠誠度兩個緯度指標(biāo)的對比分析，明顯看出貴州公共頻道和貴州影視文藝頻道在各個時間段內(nèi)均具有極強的競爭優(yōu)勢。貴州衛(wèi)視收視優(yōu)勢：在全國十七個日記卡省網(wǎng)樣本組中，貴州衛(wèi)視黃金時段（20:30～22:30）列所有省級衛(wèi)視第六位(見下表)。2004年貴州衛(wèi)視在全國十七個省市場份額排名第六 2004年貴州衛(wèi)視在西部十二省市場份額排名第三數(shù)據(jù)來源：CSM單位：市場份額％地區(qū)：12個日記卡西部地區(qū)十二省省會城市樣本組時期：2004年1月1日至2004年7月31日目標(biāo)：4歲以上所有人群樣本：8825推及人口：18191000