【文章內(nèi)容簡介】 玫瑰，美國等多個國家國花，名貴藥材， 愛情、和平、友誼、勇氣、獻身精神的體現(xiàn) 簡歐式的建筑風格，提煉歐式建筑元素， 體現(xiàn)高貴、奢華、大氣、追求浪漫、優(yōu)雅、品質(zhì)感； 營銷策略：文化附加值 地段與產(chǎn)品的交集碰撞帶來什么： 一個與城市保持恰到好處距離的地方 一個風景獨好的地方 一個遠離喧囂、遠離世俗的地方 一個私密性強的地方 一個可以放松自己、返璞歸真的地方 一個可以思考人生的地方 營銷策略：文化附加值 所以，我們的生活方式、我們提倡的文化方向是： 自由與浪漫 精英階層的高尚休閑度假社交會所 讓大城市的人在這里體會田園休閑的味道！ 讓當?shù)氐娜嗽谶@里體會到現(xiàn)代時尚的味道！ 產(chǎn)業(yè)資源與生態(tài)資源決定了項目的稀缺性； 稀缺性決定價值； 地段與產(chǎn)品的交集碰撞帶來項目人文與精神的升華； 玫瑰的命名為本項目指出了文化前進的方向； 因此，我們的核心價值點是： 最宜居的復合型居住模式； 京南最具升值潛力綜合社區(qū)； 自由與浪漫的田園生活的完美詮釋； 營銷策略：核心價值點 賣給誰？ 5+ 9+3的生活模式； ?以休閑、度假為主要功能需求； ?主要定位于第二、第三居所； ?當?shù)乜蛻粢嗫勺鳛榈谝痪铀褂茫? ?外地客戶可作為投資、養(yǎng)生、社交、工作室等使用； 營銷策略：客戶定位 營銷策略：客戶細分 權(quán)力階層 公務員 私企業(yè)主 企業(yè)職工 權(quán)力、隱性收入、身份感、尊貴感、架子、面子、貴而不顯 … … 財富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰顯、私有 … … 實用、收入不高但穩(wěn)定、宜居、教育、便利配套 … … 知富、精英意識、城市主人、品質(zhì)品味、關(guān)注家庭 … … 個體經(jīng)營者 簡樸、收入較好但不穩(wěn)、資金運轉(zhuǎn)、小別墅、扎堆 … … 養(yǎng)老客戶 年輕一代 退休、分巢、子母房、宜居、醫(yī)療、便利配套、有積蓄 … … 白領(lǐng)、 80后、積蓄少、追求品味、交通便利、娛樂設施 … … 霸州區(qū)域及周邊客戶分析： 平房不是我的追求，三居四居我已司空見慣，別墅才是我的夢想。所以的我們的項目必然會吸引例如勝芳、文安等地的客戶。 廊坊區(qū)域客戶分析： 霸州的經(jīng)濟發(fā)展有目共睹，多年名列河北省十強縣市，財政直屬河北省，霸州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設更打造出一個集生態(tài)、產(chǎn)業(yè)與一體的宜居社區(qū)，廊坊的別墅均價在 10000以上，相對較低的價格，較高的性價比，吸引廊坊中高收入群體。 北京區(qū)域客戶分析： 北京南部商貿(mào)企業(yè)主以及中高收入人群，在北京買別墅只是個夢想而已，在霸州卻可以讓別墅不是夢想，不再遙遠。 天津區(qū)域客戶分析： 所有人都喜歡住別墅，這是毋庸置疑的，天津的居住改善需求會進一步擴大項目的面向客群。 營銷策略：周邊區(qū)域客戶分析 賣給誰？ 根據(jù)市場調(diào)研情況及客戶分析等各方面，得出以下客戶定位： 營銷策略：客戶定位 玫瑰莊園 北京南部改善需求 霸州機關(guān)事業(yè)單位 中高級管理者 霸州縣城及勝芳 等地企業(yè)主 天津、固安等周邊 區(qū)域改善居住者 北京南部商貿(mào)人士 廊坊市中高收入者 整體定價策略： 營銷策略：價格定位 ? 低價入市，搶占市場 ? 小幅提價，彰顯價值 低開高走，順勢而變 ? 把控市場，保證銷量 整體定價原則： ?產(chǎn)品特性定價法：充分的考慮到項目區(qū)位、交通、配套、產(chǎn)品細節(jié)、景觀、環(huán)境、規(guī)模、建筑類型、戶型結(jié)構(gòu)、綠化率、容積率、工程進度、競爭項目對比、開發(fā)商實力、銷售道具、物業(yè)服務等各項綜合因素制定基準價格； ?市場需求定價法：根據(jù)區(qū)域預期的市場漲幅制定價格； ?目的：充分考慮工程進度，達到價格均衡、合理，帶動銷售速度的同時實 現(xiàn)利潤最大化； ?根據(jù)目前項目情況，周邊別墅項目可比性不強， 建議使用產(chǎn)品特性定價法 ； 營銷策略：價格定位 產(chǎn)品特性分析：開發(fā)商實力 營銷策略：價格定位 ?涉足建筑、裝飾、房地產(chǎn)、商業(yè)等領(lǐng)域的 大型企業(yè)集團 ?中國發(fā)展最快的品牌房地產(chǎn)企業(yè)之一 ?霸州市場認可度極強的品牌企業(yè) 品牌開發(fā)商，雄厚實力，優(yōu)質(zhì)信譽 產(chǎn)品特性分析：交通 營銷策略：價格定位 ? 距離中心商業(yè)區(qū)僅為 10分鐘車程 ? 連接大廣高速，去往北京及天津極為方便 ? 開發(fā)區(qū)逐步建設，交通條件得到極大改善 項目周邊道路交通便利，大廣高速、京開高速、津保高速和 106國道，去往各處方便快捷 產(chǎn)品特性分析： 營銷策略：價格定位 ? 臺地風情景觀 ? 享受集中水系景觀的視覺和體驗感受 ? 30靶兩洞高爾夫球場 玫瑰莊園擁有霸州開發(fā)區(qū)唯一的臺地風情景觀資源，使區(qū)域形成了絕佳的居住景觀，營造絕佳的居住氛圍。 產(chǎn)品特性分析：商業(yè)等配套 營銷策略：價格定位 項目具有完善的社區(qū)配套，并且周邊配套日趨完備 ? 項目擁有五星級溫泉假日酒店，溫泉泡池等滿足社區(qū)居民各層次需求； ? 項目位于霸州開發(fā)區(qū)域，周邊居住、商業(yè)氛圍漸漸濃厚 ? 隨著其他項目的相繼建設，區(qū)域居住氛圍日漸濃厚，商業(yè)等配套設施逐步完善 產(chǎn)品特性分析：專業(yè)團隊 營銷策略：價格定位 在期房銷售的情況下，專業(yè)團隊的品牌聯(lián)盟，可以大大增強客戶對于產(chǎn)品的預期和信心，項目去化速度。 ? 發(fā)展商： 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 規(guī)劃及建筑設計： 建筑及景觀設計顧問有限公司 ? 物業(yè)管理： 知名品牌物業(yè)公司 ? 營銷代理： 地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 產(chǎn)品特性分析：規(guī)劃設計 營銷策略：價格定位 良好的規(guī)劃設計，保證了居住的配套設施 ? 66萬平米宜居生活社區(qū) ? 霸州唯一臺地風情景觀，完備的商業(yè)公建配套 產(chǎn)品特性分析： ?項目區(qū)位：京南 80公里，霸州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，市政府重點建設區(qū)域； ?交通：大廣高速、京九鐵路、 106國道、泰山路、育華路、勝利路環(huán)繞； ?配套：高爾夫球場、五星級玫瑰酒店、溫泉泡池、四合院、休閑會所等； ?產(chǎn)品細節(jié)：目前項目別墅未開工，產(chǎn)品細節(jié)難以體現(xiàn)； ?景觀：臺地風情、水系景觀； ?環(huán)境：空氣清新，遠離喧囂，風景獨好，離塵不離城； ?規(guī)模： 66萬平米，規(guī)模首屈一指； ?建筑類型：簡歐式建筑風格，高貴、奢華、大氣、浪漫、優(yōu)雅、品質(zhì)感的體現(xiàn)； 營銷策略：價格定位 產(chǎn)品特性分析： ?戶型結(jié)構(gòu)：戶型設計無明顯漏洞，功能分區(qū)明顯，基本無浪費空間，兼顧舒適性與實用性； ?綠化率： 42% ?容積率： ≈，作為別墅項目，優(yōu)勢不大； ?工程進度：待定； ?競爭項目對比：同市場調(diào)研； ?開發(fā)商實力：今朝集團，霸州家喻戶曉，具有很強的品牌號召力； ?銷售道具：折頁樓書等物料齊全； ?物業(yè)服務：別墅物業(yè)公司待定，玫瑰莊園酒店物業(yè)聘請公爵蘭管理公司，據(jù)此，物業(yè)服務至少處于中上水平； 營銷策略：價格定位 整體均價測算： 營銷策略：價格定位 區(qū)位 交通 配套 環(huán)境 規(guī)模 建筑類型 戶型結(jié)構(gòu) 綠化率 容積率 社區(qū)景園 產(chǎn)品細節(jié) 工程進度 開發(fā)商實力 銷售道具 物業(yè)服務 分值 銷售 價格 權(quán)重 100% 10 10 7 8 5 5 5 5 5 5 7 10 5 5 8 100 10000 本案 7 7 5 6 4 3 4 4 4 34 34 5 4 4 5 6870 68007000 項目權(quán)重因素價格測算 結(jié)論： 營銷策略：價格定位 考慮本案為別墅產(chǎn)品，而且戶型面積適中，總價較低，以及 通過專業(yè)的營銷推廣、加強客戶維護等一系列措施增加項目品質(zhì)感和附加值等綜合因素 —— 最終本項目的開盤均價 達到 ： 68007088元 /平方米 根據(jù)目前項目進展情況，以及對未來霸州房地產(chǎn)走勢的判斷，就玫瑰莊園項目銷售排期總體分為以下 8個階段： 第一階段：前期準備期： 2022年 8月 1日 2022年 10月 28日 第二階段：市場預熱期： 2022年 10月 28日 2022年 2月 15日 第三階段：項目溫盤期： 2022年 2月 16日 2022年 4月 30日 第四階段：項目開盤期： 2022年 5月 1日 第五階段：項目持銷期： 2022年 5月 2022年 8月 第六階段：二次開盤蓄客期： 2022年 8月 2022年 9月 第七階段：二次開盤期： 2022年 9月 2022年 10月 第八階段：二次開盤持銷期： 2022年 10月 2022年初 營銷策略：銷售排期 推盤各階段工作進展： 前期準備期： 2022年 8月 1日 2022年 10月 28日 2022年 9月前完成市場調(diào)研，細分項目購買客戶群體，進行詳細客戶定位； 2022年 910月售樓處選址確定； 2022年 9月中下旬廣告公司確定； 2022年 11月前對推廣方式進行細分； 2022年 10月 28日參加霸州溫泉文化藝術(shù)節(jié)推介會； 前期準備期銷售節(jié)點達到預期效果必備要素： ? 售樓處選址確定； ? 廣告公司確定； ? 銷售人員招聘到位； ? 銷售人員培訓上崗完成； ? 施工進場； 營銷策略：銷售排期 推盤各階段工作進展： 市場預熱期： 2022年 10月 28日 2022年 2月 15日 2022年 12月 18日參加太原冬季