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正文內(nèi)容

20xx年11月霸州玫瑰莊園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告(專(zhuān)業(yè)版)

  

【正文】 推廣方式:服務(wù)體驗(yàn) 人性化服務(wù) —— 形象統(tǒng)一,規(guī)范化的接待流程 推廣方式:服務(wù)體驗(yàn) 服務(wù)精細(xì)化 —— 讓客戶(hù)感受獨(dú)到的貼心與用心 細(xì)節(jié)三:參觀(guān)工地后濕巾擦手 細(xì)節(jié)一:汽車(chē)遮陽(yáng)罩 細(xì)節(jié)二:安全帽內(nèi)設(shè)置一次性隔離紙 推廣方式:活動(dòng)體驗(yàn) 通過(guò)各種活動(dòng),是項(xiàng)目得到足夠的關(guān)注度,有效吸引客戶(hù),促成項(xiàng)目成交 活動(dòng)體驗(yàn) 推廣方式:產(chǎn)品推介會(huì) 讓感興趣的客戶(hù)最終變成業(yè)主 我們的產(chǎn)品推介與說(shuō)明活動(dòng),不是產(chǎn)品的簡(jiǎn)單介紹,而是生活方式的全面訴求,通過(guò)產(chǎn)品推介,將堅(jiān)定客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心和決心。 推廣方式:圍擋 形象墻 —— 展示項(xiàng)目形象、劃清項(xiàng)目邊界,突出領(lǐng)域感 ? 主要內(nèi)容為項(xiàng)目的宣傳推廣口號(hào)和形象圖案 ; ?? ? 城界邊緣 , 與周邊隔離 , 突出領(lǐng)域感 ; ?? ? 文字 、 圖片要大氣 、 尊貴 , 色彩要鮮明 , 調(diào)性要統(tǒng)一 ?? ? 同一版面文字 、 圖片不相互喧賓奪主 ; ?? ? 形象墻外部造型不宜單調(diào),應(yīng)有韻動(dòng)變化。 廊坊區(qū)域客戶(hù)分析: 霸州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有目共睹,多年名列河北省十強(qiáng)縣市,財(cái)政直屬河北省,霸州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)更打造出一個(gè)集生態(tài)、產(chǎn)業(yè)與一體的宜居社區(qū),廊坊的別墅均價(jià)在 10000以上,相對(duì)較低的價(jià)格,較高的性?xún)r(jià)比,吸引廊坊中高收入群體。 距北京 76公里,距天津 70公里,距保定 70公里,位于北京、天津、保定三角地帶中心。 營(yíng)銷(xiāo)策略: 現(xiàn)狀總結(jié) 現(xiàn)場(chǎng)包裝有提升空間 ?大部分樓盤(pán)沒(méi)有設(shè)置樣板房,且樣板房感染力一般,很難吸引客戶(hù); ?現(xiàn)場(chǎng)包裝凌亂且不完善,展示很少能做到位; ?銷(xiāo)售人員素質(zhì)參差不齊,品牌公司服務(wù)質(zhì)量更勝一籌; ?銷(xiāo)售物料設(shè)計(jì)滯后,部分項(xiàng)目風(fēng)格不統(tǒng)一。 遠(yuǎn)京區(qū)域項(xiàng)目主要依靠白洋淀旅游景區(qū),打造旅游度假 5+ 9+3的生活方式,項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好,并有旅游文化價(jià)值,建筑風(fēng)格各異,東南亞風(fēng)格、歐式風(fēng)格等均有,此類(lèi)項(xiàng)目為純第二第三居所,或是投資類(lèi)房屋,銷(xiāo)售價(jià)格較低,在 650011000元 /平米。 項(xiàng)目情況:概況 項(xiàng)目名稱(chēng): 玫瑰莊園度假村; 建設(shè)單位: 河北精銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司; 地理區(qū)位: 項(xiàng)目位于霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),大廣高速引線(xiàn)與泰山路交叉口北一千米,東側(cè)為京九鐵路,與南水北調(diào)工程近在咫尺,東臨 106國(guó)道,距首都第二機(jī)場(chǎng)僅為 30公里,有著得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)。 占地面積: 約 60萬(wàn)平米; 建筑面積: 約 66萬(wàn)平米; 產(chǎn)品類(lèi)型: 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房等; 項(xiàng)目配套: 高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、玫瑰溫泉假日酒店、玫瑰主題酒店、超五星級(jí)溫泉庭院、林果種植園、日光玫瑰谷等; 工程進(jìn)度: 高爾夫球場(chǎng),迎賓館,四合院等俱已完工并投入試營(yíng)業(yè)階段,售樓處建設(shè)平面圖已確定,外立面及內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)未定,樣板區(qū)設(shè)計(jì)未定。 玫瑰莊園項(xiàng)目距離北京約 80公里,較近,且周邊無(wú)國(guó)家級(jí)旅游景區(qū)。 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏不夠成熟 ?營(yíng)銷(xiāo)缺乏節(jié)奏感,完全跟隨市場(chǎng)腳步,無(wú)法準(zhǔn)確把握市場(chǎng)先機(jī); ?中高端項(xiàng)目注重自身營(yíng)銷(xiāo)體系建立,形成一定節(jié)奏的推廣策略。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系,拉近了項(xiàng)目與京、津、保各大城市的時(shí)空距離,使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出。 北京區(qū)域客戶(hù)分析: 北京南部商貿(mào)企業(yè)主以及中高收入人群,在北京買(mǎi)別墅只是個(gè)夢(mèng)想而已,在霸州卻可以讓別墅不是夢(mèng)想,不再遙遠(yuǎn)。 推廣方式:媒體宣傳 全方位覆蓋,強(qiáng)化項(xiàng)目的品質(zhì)感,提升項(xiàng)目的形象,觸動(dòng)客戶(hù)的敏感神經(jīng),產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望 媒體宣傳 推廣方式:報(bào)廣 ? 保持硬廣投入: 配合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),持續(xù)性的高強(qiáng)度的宣傳,以正版大面積硬廣宣傳為主 ?? ? 加強(qiáng)軟文炒作:搞好媒體關(guān)系,不定期的傳播有關(guān)項(xiàng)目的新聞,既省錢(qián)又達(dá)到宣傳目的,強(qiáng)度與營(yíng)銷(xiāo)需要配合; ?? ? 保持明顯的階段主題:形象導(dǎo)入、蓄客期主要以軟文炒作為主,內(nèi)容主要包括區(qū)域價(jià)值、國(guó)際品質(zhì)、都市生活、居住文化等軟性題材;開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期主要以傳遞項(xiàng)目熱銷(xiāo)新聞,烘托氣勢(shì)為主; ? 渠道:北京晚報(bào)、北京青年報(bào)、新京報(bào)、霸州當(dāng)?shù)貓?bào)紙。 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)-貫穿始終,奠定市場(chǎng)影響力 推廣方式:活動(dòng)體驗(yàn) Action1: 北京市房展會(huì)、金融博覽會(huì)等 人為制造財(cái)富階層的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn): 以展銷(xiāo)會(huì)方式使項(xiàng)目占據(jù)高端產(chǎn)品陣營(yíng) Action2: 圣誕春節(jié)雙節(jié)主題活動(dòng) 結(jié)合新年節(jié)點(diǎn)造勢(shì),提高項(xiàng)目形象,為后續(xù)推盤(pán)蓄客 大事件 推廣方式:活動(dòng)體驗(yàn) Action1: 盛大開(kāi)盤(pán) 擴(kuò)大市場(chǎng)知名度; ?? 挖掘新客戶(hù),爭(zhēng)取區(qū)域外客戶(hù); ?? 強(qiáng)化品牌; Action2: 二次發(fā)力開(kāi)盤(pán) ?? 吸引客戶(hù); ?? 塑造品牌形象; Action3: 業(yè)主答謝酒會(huì) 維護(hù)成交客戶(hù)并挖掘潛客戶(hù),為項(xiàng)目后續(xù)銷(xiāo)售造勢(shì); 根據(jù)整體營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏調(diào)整,適合多次舉行; 低成本保持市場(chǎng)熱度; ?? 老客戶(hù)維護(hù)及新客戶(hù)挖掘; ?? 持續(xù)強(qiáng)化品牌,營(yíng)造品牌品質(zhì)感; ?? 形成客戶(hù)榮譽(yù)感與歸屬感; 小活動(dòng) 推廣方式:客戶(hù)維系 通過(guò)核心客戶(hù)出擊,外圍客戶(hù)滲透,保證充足的上門(mén)量 全面宣傳維護(hù)老客戶(hù),拓展新客戶(hù) 客戶(hù)維系 推廣方式:客戶(hù)維系 通過(guò) VIP卡的辦理,排查誠(chéng)意客戶(hù),鎖定目標(biāo)客戶(hù),奠定圈層基礎(chǔ) ? 通過(guò)辦理 VIP卡,積累誠(chéng)意客戶(hù) ? 也可通過(guò)上門(mén)客戶(hù)預(yù)留電話(huà)號(hào)碼的方式以規(guī)避政策 VIP卡數(shù)量不得超過(guò)可售房源的規(guī)定 推廣方式:節(jié)奏 第一階段:前期準(zhǔn)備期: 2022年 8月 1日 2022年 10月 28日 2022年 10月項(xiàng)目 logo、 slogen等設(shè)計(jì)完畢; 2022年 10月 28日溫泉文化藝術(shù)節(jié)推介會(huì); 2022年 10月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍擋及泰山路道旗; 第二階段:市場(chǎng)預(yù)熱期: 2022年 10月 28日 2022年 2月 15日 2022年 12月樹(shù)立項(xiàng)目形象廣告,如高速單立柱、霸州商業(yè)地帶廣告牌等; 第三階段:項(xiàng)目溫盤(pán)期: 2022年 2月 16日 2022年 4月 30日 2022年 2月開(kāi)始進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶(hù)外、短信、道旗、交通臺(tái)、影音視頻、dm直投等全方位廣告造勢(shì); 第四階段:項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期: 2022年 5月 1日 2022年 5月 1日進(jìn)行開(kāi)盤(pán)主題活動(dòng);現(xiàn)場(chǎng)大型活動(dòng); 推廣方式:節(jié)奏 第五階段:項(xiàng)目持銷(xiāo)期: 2022年 5月 2022年 8月 2022年 58月客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)貫穿銷(xiāo)售過(guò)程; 開(kāi)盤(pán)后推廣傳遞項(xiàng)目信息; 2022年 58月 DM直投:在霸州市區(qū)繁華地帶主要交通節(jié)點(diǎn)進(jìn)行 DM直投派發(fā); 2022年 58月每月進(jìn)行兩次短信群發(fā)傳遞項(xiàng)目信息; 第六階段:二次開(kāi)盤(pán)蓄客期: 2022年 8月 2022年 9月 2022年 9月開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行客戶(hù)答謝會(huì)并進(jìn)行二次開(kāi)盤(pán)主題推廣活動(dòng); 2022年 8月中旬開(kāi)始網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶(hù)外、道旗等更換新內(nèi)容; 推廣方式:節(jié)奏 第七階段:二次開(kāi)盤(pán)期: 2022年 9月 2022年 10月 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天進(jìn)行主題活動(dòng);開(kāi)盤(pán)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)大型活動(dòng); 第八階段:二次開(kāi)盤(pán)持銷(xiāo)期: 2022年 10月 2022年初 2022年 10月開(kāi)始戶(hù)外廣告?zhèn)鬟f熱銷(xiāo)場(chǎng)面及促銷(xiāo)信息; 開(kāi)盤(pán)后更換道旗; 2022年 11月開(kāi)始開(kāi)展業(yè)主訪(fǎng)談并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)等媒體報(bào)道; 開(kāi)盤(pán)后至 2022年底進(jìn)行 DM直投,點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式傳遞項(xiàng)目銷(xiāo)售信息; CONTENTS 項(xiàng)目情況 市場(chǎng)調(diào)研 營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣方式 結(jié) 語(yǔ) 全部主體結(jié)構(gòu)工程力爭(zhēng)于 10年 12月 31日完成,工程力爭(zhēng)于 2022年 6月 30日完成,樣板房施工要求時(shí)間提前完成 工期要求:本工程樣板房開(kāi)工日期定于 2022年 10月 10日,于 2022年 1月 5日完成,包括主體結(jié)構(gòu)及外墻飾面。 時(shí)間: ? 售樓處開(kāi)放之日起 關(guān)鍵動(dòng)作: ? 服務(wù)管理?xiàng)l例制定完成,售樓處公示; ? 售樓處設(shè)置保安、保潔、等人員,讓客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)體驗(yàn)專(zhuān)業(yè)服務(wù); ? 相關(guān)人員培訓(xùn),規(guī)定動(dòng)作,工作職責(zé)、管理制度等。 現(xiàn)場(chǎng)售樓處位置及設(shè)計(jì)平面如下 (詳見(jiàn)售樓處設(shè)計(jì)稿): 推廣方式:售樓處建議 根據(jù)目前項(xiàng)目酒店、高爾夫等運(yùn)營(yíng)狀況,可以把售樓處設(shè)置在酒店大堂,此舉優(yōu)勢(shì)如下: 避免新建售樓處,節(jié)約成本; 看房客戶(hù)到酒店參觀(guān),有利于酒店客戶(hù)量增加; 客戶(hù)由大門(mén)口進(jìn)入項(xiàng)目,經(jīng)四合院、高爾夫球場(chǎng)、溫泉木屋、臺(tái)地瀑布景觀(guān),最后到達(dá)酒店,有利于客戶(hù)實(shí)際體驗(yàn)項(xiàng)目配套,切身了解項(xiàng)目齊全設(shè)施,銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)最佳。所以的我們的項(xiàng)目必然會(huì)吸引例如勝芳、文安等地的客戶(hù)。 營(yíng)銷(xiāo)策略: SWOT分析 本案威脅 Strenth ?來(lái)自區(qū)域內(nèi) 28平方公里同類(lèi)產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng) ?國(guó)家地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定性,對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售有一定影響 霸州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),市區(qū)西北 2公里處,是 1992年經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)成立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)暨省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 主要推廣渠道較常規(guī) ?營(yíng)銷(xiāo)通路狹窄,多鎖定報(bào)廣、路牌、室外廣告牌等傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)渠道,缺乏特色營(yíng)銷(xiāo); ?現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)和客戶(hù)聯(lián)誼互動(dòng)不多。銷(xiāo)售價(jià)格較高,目前基本在 900020220元 /平米。 項(xiàng)目情況:霸州概況 迅速崛起的現(xiàn)代化新城 —— 霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是 1992年經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)成立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)暨省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),批準(zhǔn)總體面積 。 項(xiàng)目情況:產(chǎn)品素描 戶(hù)型 面積 套數(shù) 同類(lèi)物業(yè)比例 總比例 聯(lián)排 一期( 50畝) 200—— 220 6080 20% 15% 220240 120140 80% 獨(dú)
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