【正文】 on1： 北京市房展會、金融博覽會等 人為制造財富階層的準入標準： 以展銷會方式使項目占據高端產品陣營 Action2： 圣誕春節(jié)雙節(jié)主題活動 結合新年節(jié)點造勢，提高項目形象，為后續(xù)推盤蓄客 大事件 推廣方式：活動體驗 Action1： 盛大開盤 擴大市場知名度； ?? 挖掘新客戶，爭取區(qū)域外客戶； ?? 強化品牌； Action2： 二次發(fā)力開盤 ?? 吸引客戶； ?? 塑造品牌形象； Action3： 業(yè)主答謝酒會 維護成交客戶并挖掘潛客戶，為項目后續(xù)銷售造勢； 根據整體營銷節(jié)奏調整，適合多次舉行； 低成本保持市場熱度； ?? 老客戶維護及新客戶挖掘； ?? 持續(xù)強化品牌，營造品牌品質感； ?? 形成客戶榮譽感與歸屬感； 小活動 推廣方式：客戶維系 通過核心客戶出擊，外圍客戶滲透，保證充足的上門量 全面宣傳維護老客戶，拓展新客戶 客戶維系 推廣方式：客戶維系 通過 VIP卡的辦理，排查誠意客戶，鎖定目標客戶，奠定圈層基礎 ? 通過辦理 VIP卡，積累誠意客戶 ? 也可通過上門客戶預留電話號碼的方式以規(guī)避政策 VIP卡數(shù)量不得超過可售房源的規(guī)定 推廣方式：節(jié)奏 第一階段：前期準備期： 2022年 8月 1日 2022年 10月 28日 2022年 10月項目 logo、 slogen等設計完畢； 2022年 10月 28日溫泉文化藝術節(jié)推介會； 2022年 10月項目現(xiàn)場圍擋及泰山路道旗； 第二階段：市場預熱期： 2022年 10月 28日 2022年 2月 15日 2022年 12月樹立項目形象廣告，如高速單立柱、霸州商業(yè)地帶廣告牌等； 第三階段：項目溫盤期： 2022年 2月 16日 2022年 4月 30日 2022年 2月開始進行網絡、報紙、戶外、短信、道旗、交通臺、影音視頻、dm直投等全方位廣告造勢； 第四階段：項目開盤期： 2022年 5月 1日 2022年 5月 1日進行開盤主題活動；現(xiàn)場大型活動； 推廣方式：節(jié)奏 第五階段：項目持銷期： 2022年 5月 2022年 8月 2022年 58月客戶聯(lián)誼活動貫穿銷售過程； 開盤后推廣傳遞項目信息； 2022年 58月 DM直投：在霸州市區(qū)繁華地帶主要交通節(jié)點進行 DM直投派發(fā)； 2022年 58月每月進行兩次短信群發(fā)傳遞項目信息； 第六階段：二次開盤蓄客期： 2022年 8月 2022年 9月 2022年 9月開盤前進行客戶答謝會并進行二次開盤主題推廣活動； 2022年 8月中旬開始網絡、報紙、戶外、道旗等更換新內容； 推廣方式：節(jié)奏 第七階段：二次開盤期： 2022年 9月 2022年 10月 開盤當天進行主題活動；開盤當天現(xiàn)場大型活動； 第八階段：二次開盤持銷期： 2022年 10月 2022年初 2022年 10月開始戶外廣告?zhèn)鬟f熱銷場面及促銷信息； 開盤后更換道旗； 2022年 11月開始開展業(yè)主訪談并進行網絡等媒體報道； 開盤后至 2022年底進行 DM直投，點對點式傳遞項目銷售信息； CONTENTS 項目情況 市場調研 營銷策略 推廣方式 結 語 全部主體結構工程力爭于 10年 12月 31日完成，工程力爭于 2022年 6月 30日完成，樣板房施工要求時間提前完成 工期要求：本工程樣板房開工日期定于 2022年 10月 10日，于 2022年 1月 5日完成，包括主體結構及外墻飾面。 ? 展現(xiàn)產品工序、材料等，突出本項目的工程質量，讓客戶切身體驗。 推廣方式：電視臺、交通臺、大屏幕 推廣方式：短信 ? 項目重要節(jié)點采用短信告知的形式發(fā)布信息 ? 主要發(fā)布信息為開盤信息、活動信息等 推廣方式：物料展示 利用樓書、折頁、戶型單頁等全面體現(xiàn)項目品質感與宜居性 物料展示 推廣方式：物料簡介 宣傳物料簡介 樓書 折頁 客戶通訊 ? 目的：拔高區(qū)域形象，配合財富階層對高品質生活的向往，演繹項目國際都市生活理念，在消費者心目中形成對項目高尚社區(qū)的預期； ?? ? 設計原則：紙張選用、形象設計體現(xiàn)項目形象； ? 延續(xù)城市價值高度的提升，建立項目與區(qū)域的關聯(lián)； ?? ? 文風大氣、煽情、抑揚頓挫，圖片或優(yōu)美或震撼； ?? ? 包裝水平超過現(xiàn)有市場水平。 推廣方式：戶外廣告 ?在廊坊及霸州電視臺播放 3D項目介紹短片。 推廣方式：媒體宣傳 全方位覆蓋，強化項目的品質感，提升項目的形象，觸動客戶的敏感神經，產生購買欲望 媒體宣傳 推廣方式：報廣 ? 保持硬廣投入： 配合營銷活動，持續(xù)性的高強度的宣傳，以正版大面積硬廣宣傳為主 ?? ? 加強軟文炒作：搞好媒體關系，不定期的傳播有關項目的新聞，既省錢又達到宣傳目的，強度與營銷需要配合； ?? ? 保持明顯的階段主題：形象導入、蓄客期主要以軟文炒作為主，內容主要包括區(qū)域價值、國際品質、都市生活、居住文化等軟性題材；開盤強銷期主要以傳遞項目熱銷新聞，烘托氣勢為主； ? 渠道：北京晚報、北京青年報、新京報、霸州當?shù)貓蠹?。具體如下： 項目現(xiàn)場，地塊西南角。 ? 發(fā)展商： 房地產開發(fā)有限公司 ? 規(guī)劃及建筑設計： 建筑及景觀設計顧問有限公司 ? 物業(yè)管理： 知名品牌物業(yè)公司 ? 營銷代理： 地產經紀有限公司 產品特性分析：規(guī)劃設計 營銷策略：價格定位 良好的規(guī)劃設計，保證了居住的配套設施 ? 66萬平米宜居生活社區(qū) ? 霸州唯一臺地風情景觀，完備的商業(yè)公建配套 產品特性分析： ?項目區(qū)位：京南 80公里，霸州市經濟技術開發(fā)區(qū)，市政府重點建設區(qū)域； ?交通：大廣高速、京九鐵路、 106國道、泰山路、育華路、勝利路環(huán)繞； ?配套：高爾夫球場、五星級玫瑰酒店、溫泉泡池、四合院、休閑會所等； ?產品細節(jié)：目前項目別墅未開工，產品細節(jié)難以體現(xiàn)； ?景觀：臺地風情、水系景觀； ?環(huán)境：空氣清新，遠離喧囂，風景獨好，離塵不離城； ?規(guī)模： 66萬平米，規(guī)模首屈一指； ?建筑類型：簡歐式建筑風格，高貴、奢華、大氣、浪漫、優(yōu)雅、品質感的體現(xiàn)； 營銷策略：價格定位 產品特性分析： ?戶型結構：戶型設計無明顯漏洞，功能分區(qū)明顯，基本無浪費空間，兼顧舒適性與實用性； ?綠化率： 42% ?容積率： ≈，作為別墅項目，優(yōu)勢不大； ?工程進度：待定； ?競爭項目對比：同市場調研； ?開發(fā)商實力：今朝集團，霸州家喻戶曉，具有很強的品牌號召力； ?銷售道具：折頁樓書等物料齊全； ?物業(yè)服務：別墅物業(yè)公司待定，玫瑰莊園酒店物業(yè)聘請公爵蘭管理公司，據此，物業(yè)服務至少處于中上水平； 營銷策略：價格定位 整體均價測算： 營銷策略：價格定位 區(qū)位 交通 配套 環(huán)境 規(guī)模 建筑類型 戶型結構 綠化率 容積率 社區(qū)景園 產品細節(jié) 工程進度 開發(fā)商實力 銷售道具 物業(yè)服務 分值 銷售 價格 權重 100% 10 10 7 8 5 5 5 5 5 5 7 10 5 5 8 100 10000 本案 7 7 5 6 4 3 4 4 4 34 34 5 4 4 5 6870 68007000 項目權重因素價格測算 結論： 營銷策略：價格定位 考慮本案為別墅產品，而且戶型面積適中，總價較低，以及 通過專業(yè)的營銷推廣、加強客戶維護等一系列措施增加項目品質感和附加值等綜合因素 —— 最終本項目的開盤均價 達到 ： 68007088元 /平方米 根據目前項目進展情況，以及對未來霸州房地產走勢的判斷，就玫瑰莊園項目銷售排期總體分為以下 8個階段： 第一階段：前期準備期： 2022年 8月 1日 2022年 10月 28日 第二階段：市場預熱期： 2022年 10月 28日 2022年 2月 15日 第三階段：項目溫盤期： 2022年 2月 16日 2022年 4月 30日 第四階段：項目開盤期： 2022年 5月 1日 第五階段：項目持銷期： 2022年 5月 2022年 8月 第六階段：二次開盤蓄客期： 2022年 8月 2022年 9月 第七階段：二次開盤期： 2022年 9月 2022年 10月 第八階段：二次開盤持銷期： 2022年 10月 2022年初 營銷策略：銷售排期 推盤各階段工作進展： 前期準備期： 2022年 8月 1日 2022年 10月 28日 2022年 9月前完成市場調研，細分項目購買客戶群體，進行詳細客戶定位； 2022年 910月售樓處選址確定； 2022年 9月中下旬廣告公司確定； 2022年 11月前對推廣方式進行細分； 2022年 10月 28日參加霸州溫泉文化藝術節(jié)推介會； 前期準備期銷售節(jié)點達到預期效果必備要素： ? 售樓處選址確定； ? 廣告公司確定； ? 銷售人員招聘到位； ? 銷售人員培訓上崗完成； ? 施工進場； 營銷策略：銷售排期 推盤各階段工作進展： 市場預熱期： 2022年 10月 28日 2022年 2月 15日 2022年 12月 18日參加太原冬季房展會； 2022年 1112月進行