【正文】 案的地段、產(chǎn)品特征， 以及兩者的交集碰撞效應(yīng)， 所綜合帶來的將會是什么？ 營銷策略：文化附加值 霸州， 此固三關(guān)之鎖鑰，實則冀中之機樞。 營銷策略：文化附加值 本案作為高檔項目，尤其是別墅， 作為商品的價值，絕不止停留在物質(zhì)層面， 而應(yīng)是在物質(zhì)基礎(chǔ)上， 所獲得的尊重、身份、層次、生活狀態(tài)， 有著物質(zhì)與精神雙重高享受的特點， 也就是說，別墅作為奢侈品， 提供著與眾不同的生活方式。 開發(fā)區(qū)吸引了清華大學(xué)、北京大學(xué)、天津大學(xué)、中科院等一批國內(nèi)著名高等院校、科研單位進駐建立科研基地和產(chǎn)業(yè)基地。其中外資項目 35家，投資商來自美、德、法、意、澳大利亞、韓國及港、澳、臺等十幾個國家和地區(qū)。四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)體系，拉近了項目與京、津、保各大城市的時空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢更加突出。 營銷策略： SWOT分析 本案威脅 Strenth ?來自區(qū)域內(nèi) 28平方公里同類產(chǎn)品的激烈競爭 ?國家地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定性，對項目銷售有一定影響 霸州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，市區(qū)西北 2公里處，是 1992年經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)成立的省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)暨省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。逐步發(fā)展成為以工業(yè)項目為基礎(chǔ)，以高科技、外向型項目為主導(dǎo)、多種產(chǎn)業(yè)并存的發(fā)展格局。 ?作為別墅產(chǎn)品的容積率較高。 ?項目兩側(cè)未來將建設(shè)旅游渡假項目，渡假資源豐富。 ?有一位建筑理論家說，住宅是一種“巨大”空間雕塑物，除了直觀看外形，人們還可以進入其中，并在行進中感受它的效果。 ?體驗 —— 產(chǎn)品價值 ?服務(wù) —— 提供附加值 營銷策略：概述 為了拔高區(qū)域形象，塑造城市價值 —— 我們必須外圍推廣與活動營銷 為了彰顯項目都市生活主張并形成良好的口碑傳播 —— 我們必須做足現(xiàn)場展示及體驗式營銷 為了合理控制物業(yè)間的營銷節(jié)奏，提升銷售速度 —— 我們必須實施節(jié)奏控制 營銷策略：概述 本項目營銷策略需吻合整體營銷策略 本項目要做到的就是借勢區(qū)域資源，爭奪市場！ 借勢區(qū)域，爭奪市場！ 營銷策略：概述 “爭奪”基礎(chǔ)： 我們處于日益成熟的生活居住區(qū)域 未來霸州的富人區(qū)。 營銷策略：概述 營銷戰(zhàn)略定位 定位霸州市場的 挑戰(zhàn)者 ，樹立品質(zhì)形象，打造宜居生活品質(zhì) 領(lǐng)導(dǎo)者 追隨者 補缺者 挑戰(zhàn)者 ? 壟斷價格 ? 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 ? 過河拆橋 ? 搭便車，借勢 ? 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ? 價格戰(zhàn)的制造者 ? 目標(biāo)明確，挖掘客戶 ? 瞄準(zhǔn)市場縫隙 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 ? 改變游戲規(guī)則 ? 強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) ? 強調(diào)產(chǎn)品 的特色 和價值 [ 領(lǐng)袖地位 ] [ 非領(lǐng)袖地位，奪取市場份額 ] [ 次 /非主流地位 ] [ 敏銳的機會主義者 ] 挑戰(zhàn)定位描述： 產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)異，附加值持續(xù)提升，形象占位高端；價格定位參照市場同類 項目；性價比最高；成為市場明星項目；知名度、美譽度與忠誠度逐步提升。 營銷節(jié)奏不夠成熟 ?營銷缺乏節(jié)奏感，完全跟隨市場腳步，無法準(zhǔn)確把握市場先機； ?中高端項目注重自身營銷體系建立，形成一定節(jié)奏的推廣策略。 主要推廣渠道較常規(guī) ?營銷通路狹窄，多鎖定報廣、路牌、室外廣告牌等傳統(tǒng)營銷渠道，缺乏特色營銷； ?現(xiàn)場活動和客戶聯(lián)誼互動不多。 營銷策略：現(xiàn)狀總結(jié) 營銷整體較為粗放 ?受房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，以及外地規(guī)模開發(fā)商和代理公司的進入，霸州市開始進入品牌戰(zhàn)略營銷的萌芽階段； ?市場上大部分項目的營銷戰(zhàn)略制定基本圍繞產(chǎn)品品質(zhì)層面，少有挖掘精神層面的訴求，深度不足。 營銷策略：渠道現(xiàn)狀 營銷渠道現(xiàn)狀： 戶外廣告牌作用顯著，今朝集團可利用自身資源優(yōu)勢，重點采用戶外手段宣傳項目 售樓處是展示樓盤品質(zhì)的重要元素，大部分樓盤售樓處包裝較簡陋，不利于形象的展示，少數(shù)中高端樓盤重點打造，促進銷售效果明顯 車體廣告雖然不是主要的宣傳手段，但實際效果不錯，且目前設(shè)計方面仍有較大的提升空間 營銷策略：現(xiàn)狀 營銷現(xiàn)狀現(xiàn)場展示： 園林、樣板房等的展示逐漸受到重視，特別是高端項目的展示達到了較高水平；多數(shù)樓盤 VI導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計粗糙，細節(jié)處理不到位；工地現(xiàn)場包裝大多凌亂、粗糙，破壞項目整體形象。 市場調(diào)研：調(diào)研結(jié)論 綜上所述，我項目主要面臨來自兩方面的競爭： 近京區(qū)域別墅項目及北京周邊旅游景區(qū)別墅項目； 霸州市開發(fā)區(qū)內(nèi)部項目； 如何應(yīng)對？ CONTENTS 項目情況 市場調(diào)研 營銷策略 推廣方式 結(jié) 語 營銷策略：現(xiàn)狀 霸州市場整體營銷水平相對落后，本項目若在營銷方面創(chuàng)新，必將引起市場關(guān)注 營銷現(xiàn)狀： 受城市發(fā)展水平等因素制約 ， 霸州市各項目整體營銷水平相對落后 ， 且營銷 意識不強 ， 呈現(xiàn)粗放式狀態(tài)； 自 08年市場轉(zhuǎn)冷之后 ， 各項目在營銷推廣方面有了一定改進 ， 但距離一線城市 營銷手段 、 水平等還有一定差距； 新項目如迎賓山水花園等在營銷手段及策略方面有了較大提高 ， 客戶對此認可 度較強 ， 客觀支撐了其相對高的價格水平； 營銷策略：渠道現(xiàn)狀 營銷渠道現(xiàn)狀： 廣告媒體的選擇以戶外和 DM直投為主，其他渠道市場直接效果不明顯 活動營銷少而精的效果更為顯著，市場亮點少 以售樓處為核心的現(xiàn)場展示是市場關(guān)注的重點 客戶維系依靠項目或企業(yè)品牌前期積累的口碑 通過調(diào)查得知，目前霸州各常用營銷渠道效果如下表所示 營銷策略：渠道現(xiàn)狀 營銷渠道現(xiàn)狀： 報紙是最有效的被廣泛接受的推廣渠道，電視、電臺受眾面相對窄，難以聚焦，效果一般 ?報紙 霸州消費信息廣場、廊坊周末為當(dāng)?shù)匕l(fā)行量較大的 DM性質(zhì)報紙，并且客戶對此比較認 可，傳播效果較好； ?電視 霸州市缺乏專門的地產(chǎn)電視專欄節(jié)目，且多數(shù)客戶收看央視、各省級衛(wèi)視的比例較 高，對霸州電視臺較少收看，效果一般； ?電臺 現(xiàn)階段，隨著生活水平的提高，收聽電臺廣播的人群已經(jīng)越來越少，多數(shù)老年人和出 租車司機等樂于收聽電臺廣播，但這部分人購買能力有限，電臺的傳播效果有限。 但眾項目同質(zhì)化嚴重，溫泉、酒店、商務(wù)、休閑、四合院等均為各項目主推元素，勢必會加劇未來開發(fā)區(qū)內(nèi)部的銷售競爭。例如，金亨會館，茗湯日月潭，戲曲大觀園，黎昌度假村等。但銷售價格不能高于近京區(qū)域項目，否則會降低項目性價比。 玫瑰莊園項目距離北京約 80公里，較近，且周邊無國家級旅游景區(qū)。銷售價格較高，目前基本在 900020220元 /平米。 市場調(diào)研：霸州周邊競爭項目調(diào)研結(jié)論 近京區(qū)域項目多以高爾夫球場、人造水景、精致園林景觀為主要賣點，建筑風(fēng)格各異，既有中式古典風(fēng)格，又有歐式、現(xiàn)代等風(fēng)格。 目前上述區(qū)域在售別墅項目主要有以下幾個： 北京院子、丹佛尓灣濱水別墅、 西京都高爾夫別墅、悅榕泉、 泊景灣、艾力楓社、玉林灣、 富力丹麥小鎮(zhèn)、三溪塘。 ?對于省外戶口不得貸款，只可全款購買。 ?對于省內(nèi)戶口二次購房實行最低 50%首付，利率上浮 。 淡粉色傳遞贊同或贊美的信息 ， 粉色代表優(yōu)雅 和高貴的風(fēng)度 ， 深粉色表示感謝 ， 白色象征純潔 ， 黃色象征喜慶和快樂 。 他們 認為玫瑰是 愛情 、 和平 、 友誼 、 勇氣和獻身精神 的化身 。 占地面積： 約 60萬平米； 建筑面積： 約 66萬平米； 產(chǎn)品類型： 獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房等； 項目配套： 高爾夫球練習(xí)場、玫瑰溫泉假日酒店、玫瑰主題酒店、超五星級溫泉庭院、林果種植園、日光玫瑰谷等； 工程進度： 高爾夫球場，迎賓館，四合院等俱已完工并投入試營業(yè)階段，售樓處建設(shè)平面圖已確定，外立面及內(nèi)部裝飾設(shè)計未定，樣板區(qū)設(shè)計未定。 項目情況：霸州概況 迅速崛起的現(xiàn)代化新城 —— 霸州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 霸州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是 1992年經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)成立的省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)暨省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，批準(zhǔn)總體面積 。 項目情況：霸州概況 以霸州為中心， 100公里為半徑的城市有天津、北京、廊坊、保定等；以 200公里為半徑的城市包括唐山、滄州、衡水、石家莊等，人口 約 。京九鐵路京南第一站 —— 霸州站，座落在霸州開發(fā)區(qū)內(nèi)。INTEGRATED SERVICE PROVIDER IN REAL ESTATE INDUSTRY 營銷策劃報告 2022年 11月 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 CONTENTS 項目情況 市場調(diào)研 營銷策略 推廣方式 結(jié) 語 項目情況：霸州概況 大北京經(jīng)濟圈之耀眼明珠 —— 霸州市 項目情況：霸州概況 霸州地處冀中平原東部，屬環(huán)京津、環(huán)渤海城市群，位于北京、天津、保定三角地帶中心，距三大城市約 70公里路程。京九鐵路和津霸鐵路聯(lián)絡(luò)線、津保高速公路和京開高速公路及 106和 112兩條國道貫境而過，形成了“三黃金”十字交叉。四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近了霸州與京、津、保各大城市的時空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢更加突出，經(jīng)濟地位、戰(zhàn)略地位不斷提高，已成為京津冀經(jīng)濟帶上的新興交通樞紐城市。得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢使霸州成為商家發(fā)展的必爭之地。 項目情況：概況 項目名稱： 玫瑰莊園度假村； 建設(shè)單位： 河北精銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 地理區(qū)位： 項目位于霸州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，大廣高速引線與泰山路交叉口北一千米，東側(cè)為京九鐵路，與南水北調(diào)工程近在咫尺，東臨 106國道，距首都第二機場僅為 30公里，有著得