【正文】 者的交集碰撞效應(yīng)， 所綜合帶來的將會是什么？ 營銷策略：文化附加值 霸州， 此固三關(guān)之鎖鑰，實(shí)則冀中之機(jī)樞。 營銷策略：文化附加值 本案作為高檔項(xiàng)目，尤其是別墅， 作為商品的價(jià)值，絕不止停留在物質(zhì)層面， 而應(yīng)是在物質(zhì)基礎(chǔ)上， 所獲得的尊重、身份、層次、生活狀態(tài)， 有著物質(zhì)與精神雙重高享受的特點(diǎn)， 也就是說，別墅作為奢侈品， 提供著與眾不同的生活方式。 開發(fā)區(qū)吸引了清華大學(xué)、北京大學(xué)、天津大學(xué)、中科院等一批國內(nèi)著名高等院校、科研單位進(jìn)駐建立科研基地和產(chǎn)業(yè)基地。其中外資項(xiàng)目 35家，投資商來自美、德、法、意、澳大利亞、韓國及港、澳、臺等十幾個國家和地區(qū)。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系，拉近了項(xiàng)目與京、津、保各大城市的時空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢更加突出。 營銷策略： SWOT分析 本案威脅 Strenth ?來自區(qū)域內(nèi) 28平方公里同類產(chǎn)品的激烈競爭 ?國家地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定性，對項(xiàng)目銷售有一定影響 霸州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，市區(qū)西北 2公里處，是 1992年經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)成立的省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)暨省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。逐步發(fā)展成為以工業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，以高科技、外向型項(xiàng)目為主導(dǎo)、多種產(chǎn)業(yè)并存的發(fā)展格局。 ?作為別墅產(chǎn)品的容積率較高。 ?項(xiàng)目兩側(cè)未來將建設(shè)旅游渡假項(xiàng)目，渡假資源豐富。 ?有一位建筑理論家說，住宅是一種“巨大”空間雕塑物，除了直觀看外形，人們還可以進(jìn)入其中，并在行進(jìn)中感受它的效果。 ?體驗(yàn) —— 產(chǎn)品價(jià)值 ?服務(wù) —— 提供附加值 營銷策略：概述 為了拔高區(qū)域形象，塑造城市價(jià)值 —— 我們必須外圍推廣與活動營銷 為了彰顯項(xiàng)目都市生活主張并形成良好的口碑傳播 —— 我們必須做足現(xiàn)場展示及體驗(yàn)式營銷 為了合理控制物業(yè)間的營銷節(jié)奏，提升銷售速度 —— 我們必須實(shí)施節(jié)奏控制 營銷策略：概述 本項(xiàng)目營銷策略需吻合整體營銷策略 本項(xiàng)目要做到的就是借勢區(qū)域資源，爭奪市場！ 借勢區(qū)域，爭奪市場！ 營銷策略：概述 “爭奪”基礎(chǔ)： 我們處于日益成熟的生活居住區(qū)域 未來霸州的富人區(qū)。 營銷策略：概述 營銷戰(zhàn)略定位 定位霸州市場的 挑戰(zhàn)者 ，樹立品質(zhì)形象，打造宜居生活品質(zhì) 領(lǐng)導(dǎo)者 追隨者 補(bǔ)缺者 挑戰(zhàn)者 ? 壟斷價(jià)格 ? 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 ? 過河拆橋 ? 搭便車，借勢 ? 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ? 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 ? 目標(biāo)明確，挖掘客戶 ? 瞄準(zhǔn)市場縫隙 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) ? 改變游戲規(guī)則 ? 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) ? 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品 的特色 和價(jià)值 [ 領(lǐng)袖地位 ] [ 非領(lǐng)袖地位，奪取市場份額 ] [ 次 /非主流地位 ] [ 敏銳的機(jī)會主義者 ] 挑戰(zhàn)定位描述： 產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)異，附加值持續(xù)提升，形象占位高端；價(jià)格定位參照市場同類 項(xiàng)目；性價(jià)比最高；成為市場明星項(xiàng)目；知名度、美譽(yù)度與忠誠度逐步提升。 營銷節(jié)奏不夠成熟 ?營銷缺乏節(jié)奏感，完全跟隨市場腳步，無法準(zhǔn)確把握市場先機(jī)； ?中高端項(xiàng)目注重自身營銷體系建立，形成一定節(jié)奏的推廣策略。 主要推廣渠道較常規(guī) ?營銷通路狹窄，多鎖定報(bào)廣、路牌、室外廣告牌等傳統(tǒng)營銷渠道，缺乏特色營銷； ?現(xiàn)場活動和客戶聯(lián)誼互動不多。 營銷策略：現(xiàn)狀總結(jié) 營銷整體較為粗放 ?受房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，以及外地規(guī)模開發(fā)商和代理公司的進(jìn)入，霸州市開始進(jìn)入品牌戰(zhàn)略營銷的萌芽階段； ?市場上大部分項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略制定基本圍繞產(chǎn)品品質(zhì)層面，少有挖掘精神層面的訴求，深度不足。 營銷策略：渠道現(xiàn)狀 營銷渠道現(xiàn)狀： 戶外廣告牌作用顯著，今朝集團(tuán)可利用自身資源優(yōu)勢，重點(diǎn)采用戶外手段宣傳項(xiàng)目 售樓處是展示樓盤品質(zhì)的重要元素，大部分樓盤售樓處包裝較簡陋，不利于形象的展示，少數(shù)中高端樓盤重點(diǎn)打造，促進(jìn)銷售效果明顯 車體廣告雖然不是主要的宣傳手段，但實(shí)際效果不錯，且目前設(shè)計(jì)方面仍有較大的提升空間 營銷策略：現(xiàn)狀 營銷現(xiàn)狀現(xiàn)場展示： 園林、樣板房等的展示逐漸受到重視，特別是高端項(xiàng)目的展示達(dá)到了較高水平；多數(shù)樓盤 VI導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)粗糙，細(xì)節(jié)處理不到位；工地現(xiàn)場包裝大多凌亂、粗糙，破壞項(xiàng)目整體形象。 市場調(diào)研：調(diào)研結(jié)論 綜上所述，我項(xiàng)目主要面臨來自兩方面的競爭： 近京區(qū)域別墅項(xiàng)目及北京周邊旅游景區(qū)別墅項(xiàng)目； 霸州市開發(fā)區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目； 如何應(yīng)對？ CONTENTS 項(xiàng)目情況 市場調(diào)研 營銷策略 推廣方式 結(jié) 語 營銷策略：現(xiàn)狀 霸州市場整體營銷水平相對落后，本項(xiàng)目若在營銷方面創(chuàng)新，必將引起市場關(guān)注 營銷現(xiàn)狀： 受城市發(fā)展水平等因素制約 ， 霸州市各項(xiàng)目整體營銷水平相對落后 ， 且營銷 意識不強(qiáng) ， 呈現(xiàn)粗放式狀態(tài)； 自 08年市場轉(zhuǎn)冷之后 ， 各項(xiàng)目在營銷推廣方面有了一定改進(jìn) ， 但距離一線城市 營銷手段 、 水平等還有一定差距； 新項(xiàng)目如迎賓山水花園等在營銷手段及策略方面有了較大提高 ， 客戶對此認(rèn)可 度較強(qiáng) ， 客觀支撐了其相對高的價(jià)格水平； 營銷策略：渠道現(xiàn)狀 營銷渠道現(xiàn)狀： 廣告媒體的選擇以戶外和 DM直投為主，其他渠道市場直接效果不明顯 活動營銷少而精的效果更為顯著，市場亮點(diǎn)少 以售樓處為核心的現(xiàn)場展示是市場關(guān)注的重點(diǎn) 客戶維系依靠項(xiàng)目或企業(yè)品牌前期積累的口碑 通過調(diào)查得知，目前霸州各常用營銷渠道效果如下表所示 營銷策略：渠道現(xiàn)狀 營銷渠道現(xiàn)狀： 報(bào)紙是最有效的被廣泛接受的推廣渠道，電視、電臺受眾面相對窄，難以聚焦，效果一般 ?報(bào)紙 霸州消費(fèi)信息廣場、廊坊周末為當(dāng)?shù)匕l(fā)行量較大的 DM性質(zhì)報(bào)紙，并且客戶對此比較認(rèn) 可，傳播效果較好； ?電視 霸州市缺乏專門的地產(chǎn)電視專欄節(jié)目，且多數(shù)客戶收看央視、各省級衛(wèi)視的比例較 高，對霸州電視臺較少收看，效果一般； ?電臺 現(xiàn)階段，隨著生活水平的提高，收聽電臺廣播的人群已經(jīng)越來越少，多數(shù)老年人和出 租車司機(jī)等樂于收聽電臺廣播，但這部分人購買能力有限，電臺的傳播效果有限。 但眾項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，溫泉、酒店、商務(wù)、休閑、四合院等均為各項(xiàng)目主推元素，勢必會加劇未來開發(fā)區(qū)內(nèi)部的銷售競爭。例如，金亨會館，茗湯日月潭，戲曲大觀園，黎昌度假村等。但銷售價(jià)格不能高于近京區(qū)域項(xiàng)目，否則會降低項(xiàng)目性價(jià)比。 玫瑰莊園項(xiàng)目距離北京約 80公里，較近，且周邊無國家級旅游景區(qū)。銷售價(jià)格較高，目前基本在 900020230元 /平米。 市場調(diào)研：霸州周邊競爭項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論 近京區(qū)域項(xiàng)目多以高爾夫球場、人造水景、精致園林景觀為主要賣點(diǎn)，建筑風(fēng)格各異，既有中式古典風(fēng)格，又有歐式、現(xiàn)代等風(fēng)格。 目前上述區(qū)域在售別墅項(xiàng)目主要有以下幾個： 北京院子、丹佛尓灣濱水別墅、 西京都高爾夫別墅、悅榕泉、 泊景灣、艾力楓社、玉林灣、 富力丹麥小鎮(zhèn)、三溪塘。 ?對于省外戶口不得貸款，只可全款購買。 ?對于省內(nèi)戶口二次購房實(shí)行最低 50%首付，利率上浮 。 淡粉色傳遞贊同或贊美的信息 ， 粉色代表優(yōu)雅 和高貴的風(fēng)度 ， 深粉色表示感謝 ， 白色象征純潔 ， 黃色象征喜慶和快樂 。 他們 認(rèn)為玫瑰是 愛情 、 和平 、 友誼 、 勇氣和獻(xiàn)身精神 的化身 。 占地面積： 約 60萬平米； 建筑面積： 約 66萬平米； 產(chǎn)品類型： 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房等； 項(xiàng)目配套： 高爾夫球練習(xí)場、玫瑰溫泉假日酒店、玫瑰主題酒店、超五星級溫泉庭院、林果種植園、日光玫瑰谷等； 工程進(jìn)度： 高爾夫球場，迎賓館，四合院等俱已完工并投入試營業(yè)階段，售樓處建設(shè)平面圖已確定，外立面及內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)未定，樣板區(qū)設(shè)計(jì)未定。 項(xiàng)目情況：霸州概況 迅速崛起的現(xiàn)代化新城 —— 霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是 1992年經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)成立的省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)暨省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，批準(zhǔn)總體面積 。 項(xiàng)目情況：霸州概況 以霸州為中心， 100公里為半徑的城市有天津、北京、廊坊、保定等；以 200公里為半徑的城市包括唐山、滄州、衡水、石家莊等，人口 約 。京九鐵路京南第一站 —— 霸州站，座落在霸州開發(fā)區(qū)內(nèi)。INTEGRATED SERVICE PROVIDER IN REAL ESTATE INDUSTRY 營銷策劃報(bào)告 2023年 11月 CONTENTS 項(xiàng)目情況 市場調(diào)研 營銷策略 推廣方式 結(jié) 語 項(xiàng)目情況：霸州概況 大北京經(jīng)濟(jì)圈之耀眼明珠 —— 霸州市 項(xiàng)目情況：霸州概況 霸州地處冀中平原東部，屬環(huán)京津、環(huán)渤海城市群，位于北京、天津、保定三角地帶中心，距三大城市約 70公里路程。京九鐵路和津霸鐵路聯(lián)絡(luò)線、津保高速公路和京開高速公路及 106和 112兩條國道貫境而過，形成了“三黃金”十字交叉。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近了霸州與京、津、保各大城市的時空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢更加突出，經(jīng)濟(jì)地位、戰(zhàn)略地位不斷提高，已成為京津冀經(jīng)濟(jì)帶上的新興交通樞紐城市。得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢使霸州成為商家發(fā)展的必爭之地。 項(xiàng)目情況：概況 項(xiàng)目名稱： 玫瑰莊園度假村； 建設(shè)單位： 河北精銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 地理區(qū)位： 項(xiàng)目位于霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，大廣高速引線與泰山路交叉口北一千米，東側(cè)為京九鐵路，與南水北調(diào)工程近在咫尺，東臨 106國道，距首都第二機(jī)場僅為 30公里，有著得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢。 項(xiàng)目情況：產(chǎn)品素描 戶型 面積 套數(shù) 同類物業(yè)比例 總比例 聯(lián)排 一期（ 50畝） 200——220 6080 20% 15% 220240 120140 80% 獨(dú)棟 250300 140 35% 25% 320350 140 35% 350500 120 30% 疊拼 160180 588600 25% 60% 洋房 130160 2023套 75% 項(xiàng)目情況：玫瑰莊園 — 玫瑰的涵義 美國國花經(jīng)百年?duì)幷?， 于 1986年 9月 23日國會眾議院通過玫瑰為國花 。 美國人還認(rèn)為紅色 月季花象征愛 、 愛情和勇氣 。 CONTENTS 項(xiàng)目情況 市場調(diào)研 營銷策略 推廣方式 結(jié) 語 市場調(diào)研：當(dāng)前政策 地產(chǎn)政策： ?國