【正文】 所下跌；開發(fā)商則不輕言降價，只通過推精裝修房，贈送禮品等方式對待。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購房俱樂部會員數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計顯示：購房者對 3000－5000 元/平米房屋的需求有所上升，購房者認為，在新政的影響下，商品房的價格應(yīng)該有所下跌。受到國家對高檔房收取4％契稅的影響，購房者對 50016000 元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降。總供需比為 ：1 ，與 2022 年一季度相比，供大于求情況有所加劇，其中新建商品房的供需比是 ：1 。 3 / 36今年前 3 個月，我市商品住宅的銷售價格比去年同期增長了 10％左右。 從最近的情況看，8 月中旬，受整個市場回暖以及成交區(qū)域變化的影響，全市商品住宅的成交均價是 4481 元，比 8 月上旬上升了4％。 南京樓市在經(jīng)歷了一兩個月的短暫回落后，現(xiàn)已適應(yīng)調(diào)控帶來的變化，逐步步入穩(wěn)定的發(fā)展期。比如，有的樓盤開始出現(xiàn)小幅讓利；有的樓盤采取了送裝修等提高產(chǎn)品附加值的做法。 各大板塊市場發(fā)展現(xiàn)狀：(1)、2022 年上半年南京市各片區(qū)需求比例變化圖4 / 362022年 上 半 年 南 京 各 片 區(qū) 需 求 比 例 變 化 圖%%%%%%%% %%%%%%%%%%%%拆 遷 改 善 居 住 結(jié) 婚 用 房 城 市 化 進 程 投 資2022年 第 一 季 度 2022年 第 二 季 度單價在 40015000 元/㎡之間的比例最高為 %；其次是單價在 50016000 元/㎡的比例抉策地產(chǎn)研究中心的 2022 年二季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上從一季度主要集中在城中、河西和城東，逐漸分散到城中、河西、江寧江北和城東，城南的比例也在上升，在區(qū)域上從集中逐漸走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分別為 %和 %，雖然所占比例最高，但較上季度比例都有所下降，實際上對城中的偏好程度比該比例會更高，因受到該片區(qū)難以企及的房價，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品；城東作為老城市中心的地位在消費者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為 %，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例在 2022 年底至今的幾個大盤拉動下有所增加，總比例達到 %.5 / 36(2)、2022 年二季度南京市個片區(qū)成交土地統(tǒng)計表 實際出讓面積 成交金額 樓面單價 區(qū)域 地塊數(shù)量 （單位：平米） （單位：萬元） （單位：元 /㎡） 城中 1 2560 2770 城南 4 11400 942 江北 3 10580 980 城東 3 289120 62390 2158 河西 1 19500 3805 江寧 4 44400 1593 城北 合計 16 150830 1760 注： 計算； 。 (3)、2022 年各片區(qū)新建商品房價格分析6 / 362022年 上 半 年 南 京 新 建 商 品 房 價 格 走 勢 圖 (單 位 :元 /平 方 米 )5136 5281 5031 5927 5486853538712652270238038488551560284980522551130100020223000400050006000700080009000總 均 價 城 東 城 南 河 西 城 北 城 中 江 寧 江 北2022年 第 一 季 度 2022年 第 二 季 度根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2022 年 6 月 70 典型樓盤價格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計對象，根據(jù)供給面積與市場價格加權(quán)計算，得出 2022 年第二季度南京市新建商品房加權(quán)平均價格為 5135 元/平方米。受國八條，銀行連續(xù)加息，契稅，南京新政等一系列政策因素的影響，商品房價格上漲幅度已經(jīng)明顯放緩。是百里秦淮的發(fā)源地，原始植被完好，自然環(huán)境優(yōu)良，距南京主城區(qū)僅 42 公里，處在南京主城發(fā)展的主軸線上。溧水發(fā)展戰(zhàn)略是充分顯現(xiàn)在南京城市發(fā)展中的吸納、補充、服務(wù)、集散四大功能，實施“西接、北拓、東進、南延”戰(zhàn)略，推動溧水經(jīng)濟形成城市發(fā)展圈、旅游度假圈、特色產(chǎn)業(yè)圈三大功能圈的產(chǎn)業(yè)布局，成為南京新興的制造業(yè)基地、旅游休閑度假和最佳人居環(huán)境區(qū)、都市生態(tài)特色農(nóng)業(yè)區(qū)，形成南京市南部區(qū)域中心和新興的中等規(guī)模城市。隨著大交通的發(fā)展，溧水已經(jīng)成為連接華東蘇皖的交通節(jié)點，4 條高等級公路使溧水與華東骨干路網(wǎng)全線溝通，與南京連成一片，到杭州、上海從 3 個半小時縮短到 2 小時。較之市區(qū)樓盤，溧水樓盤比市區(qū)或江寧樓盤價格低，但品質(zhì)不低；有著位置相對遠但配套卻很全的顯著特點；在溧水置業(yè)、投資或多或少地成為部分南京市民的選擇。寧通、寧連高速公路和長江二橋連接線在區(qū)內(nèi)交匯，建設(shè)中的寧啟鐵路、西氣東輸工程、寧淮高速公路穿境而過，滁河由西向東直達長江，是華東地區(qū)水陸交通的重要樞紐、南京市現(xiàn)代化的新郊區(qū)?？偯娣e 902 平方公里，人口 萬。自然資源和人文資源豐富，旅游資源尤為突出，有一代草圣（林散之） 、十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝森林公園，以及省級珍珠泉旅游度假區(qū)。寧高高速公路已開通，高淳離南京國際機場僅 56 公里；南京至皖南的公路干線及蕪太運河穿境而過；水路西進萬里長江黃金水道，東達太湖蘇南水網(wǎng)。 尤其是中部和西部圩區(qū)， 溝叉縱橫，河塘密布，水產(chǎn)資源得天獨厚，是聞名全國的江南魚米之鄉(xiāng)。東部為茅山、天目山余脈結(jié)合部,是蜿蜒起伏的丘陵山區(qū)，西部為碧波蕩漾的固城湖、石臼湖所環(huán)抱,是河網(wǎng)稠密的圩區(qū),總面積約 802 平方公里。經(jīng)濟水平截止 2022 年底，全縣共有工業(yè)企業(yè) 1928 家，其中，外來投資企業(yè) 630 多家，外資（合資）企業(yè) 116 家. 形成了以藥業(yè)化工、機械電子、新型材料、出口服裝和綠色食品為主的五大主導產(chǎn)業(yè)，占全縣工業(yè)銷售總量的 %（其中機械電子 %，藥業(yè)化工 %，新型材料 %，出口服裝 %，綠色食品 %） ，五大主導產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、關(guān)聯(lián)度大、龍頭企業(yè)支撐強勁，產(chǎn)業(yè)集群初步形成，而且適合高淳環(huán)境和資源狀況，發(fā)展優(yōu)勢較為明顯。二、高淳商業(yè)環(huán)境分析及展望（一）高淳整體商業(yè)環(huán)境概述（二）高淳現(xiàn)有商業(yè)分布高淳目前發(fā)展較好,人氣較旺的可以稱為商圈的只有以高淳老街為中心的寶塔路，這其中包括人民商場、供銷商廈、中山步行街、高淳商貿(mào)城、金冠百貨等聚人氣的商業(yè)；而鎮(zhèn)興東路（縣政府）新城區(qū)雖然周邊有江山嘉園這樣有影響力的小區(qū),但由于商業(yè)氣氛較淡,雖10 / 36然政府有向東發(fā)展的規(guī)劃，新商圈發(fā)展仍需時日。商業(yè)氣氛濃。諸多國內(nèi)國際知名品牌聚集在此，如：李寧、安12 / 36踏、匡威、蘋果王、唐獅、班尼路是年輕追求時尚一族必去之處。高淳主要商業(yè)租金水平 高淳主要商業(yè)圈店鋪租金水平 數(shù)據(jù)來源：各商業(yè)區(qū)實際市調(diào)統(tǒng)計數(shù)據(jù)在經(jīng)營項目 店鋪經(jīng)營面積 租金水平高淳商貿(mào)城 1F 主力面積在 2530㎡ 開間 3m進深 10m2F 主力面積在 1015㎡1F 外鋪：400 元/㎡/年1F 位置較好內(nèi)鋪：250 元/㎡/年1F 位置一般內(nèi)鋪：200 元/㎡/年2F 位置較好鋪：300 元/㎡/年2F 位置一般鋪：180 元/㎡/年溫州商貿(mào)城 主力面積 28m開間 3m進深 7m位置較好：230 元/㎡/年位置一般：160 元/㎡/年中山步行街1F+2F 主力面積在 110m開間 34m進深 810m臨通賢街的門面：1000 元/㎡/年內(nèi)鋪位置較好的門面：800 元/㎡/年內(nèi)鋪一般的門面：600 元/㎡/年高淳商貿(mào)城對面沿街門面主力面積 38開間 4m ，進深 810m750 元/㎡/年公園對面沿街門面 主力面積 30開間 ，進深 8m600 元/㎡/年公園路旁邊第一間門面主力面積 65(兩間)開間 3m，進深 8m800 元/㎡/年13 / 36百貨大樓對面 主力面積 50開間 5m，進深 10m950 元/㎡/年百貨大廈對面 主力面積 30開間 3m，進深 10m1000 元/㎡/年 注：以上租金水平僅是各市場內(nèi)某樓層或某區(qū)域內(nèi)的平均價格 高 淳 主 要 商 業(yè) 店 鋪 租 金 折 線 圖 (單 位 :元 /平 方 米 /年 )400 250200 300 1801000800600230 160750 600 800950 1000020040060080010001200高 淳商 貿(mào)城 1F外 鋪高 淳商 貿(mào)城 1F位 置...高 淳商 貿(mào)城 1F位 置...高 淳商 貿(mào)城 2F位 置較 好鋪高 淳商 貿(mào)城 2F位 置一 般鋪中 山步 行街 臨通 賢...中 山步 行街 內(nèi)鋪 位...中 山步 行街 內(nèi)鋪 一...溫 州商 貿(mào)城 位置 較好 門面溫 州商 貿(mào)城 位置 一般 門面高 淳商 貿(mào)城 對面 沿街 門面公 園對 面沿 街門 面公 園路 旁邊 第一 間門 面百 貨大 樓對 面百 貨大 廈對 面（三）高淳商業(yè)特征綜述消費者區(qū)域偏好目前高淳居民購物主首選的地方就是老商圈——高淳老街為中心的寶塔路。隨著政府有向東發(fā)展的規(guī)劃的實施,縣政府對面公園廣場的建立,大型社區(qū)江山嘉園的入住, 新城區(qū)也將成為市民購物的另一主要選擇。而目前現(xiàn)有的商業(yè)在質(zhì)量上已不能滿足消費者的需要。業(yè)態(tài)受眾接受分析摩托車、餐飲娛樂和服裝是高淳目前相對比較景氣的幾大商業(yè)業(yè)態(tài)。受消費水平的限制，中、低檔服裝比較受市民歡迎。而餐飲娛樂業(yè)則集中在牡丹路上，該路段有美食一條街之稱，晚 6 點至凌晨 2 點,這里都很熱鬧,有排擋數(shù)家、酒家數(shù)家，有著餐飲娛樂業(yè)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。（四）高淳商業(yè)發(fā)展前景展望 （五）高淳專業(yè)主題商業(yè)市場分析區(qū)域分析高淳目前大規(guī)模專業(yè)主題市場主要為：(1)、位于高淳西部的水產(chǎn)批發(fā)市場,該市場總占地面積 170 畝，已建成固定門面房 400 多間、固定攤位 600 多個，鋼結(jié)構(gòu)大棚 15 / 361. 4 萬平方米 ，機動車停車廠 1. 2 萬平方米 ，成為融天河農(nóng)貿(mào)市場、水果批發(fā)市場為一體的“農(nóng)” 字特色市場群體， 可容納近萬人進行交易，市場年成交額 10 多億元，是江南最大的水產(chǎn)批發(fā)市場，同時也是全國最大的螃蟹專業(yè)市場。 (2)、位于高淳北部的高淳建材大市場,該市場建于 2022 年，經(jīng)過三期擴建，總投資 1 億元，市場占地面積 280 畝，有經(jīng)營戶 260多家，從業(yè)人員 2360 多人。5 億 元。在三期工程中，縣商物公司投資 6000 多萬元，建成 8 幢營業(yè)樓，建筑面積 4 萬多平方米。(4)、位于高淳南部的服裝市場,該市場原為果品批發(fā)市場，約 6 年前改為服裝市場。經(jīng)營服裝，產(chǎn)品檔次偏低。經(jīng)營面積高淳在經(jīng)營專業(yè)主題商業(yè)市場經(jīng)營面積及單間主力面積統(tǒng)計表