【正文】 里 周邊市政醫(yī)療配套狀況 5 3 2 1 10 6 7 9 11 12 4 8 本案 3/7/2023 21 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 本案 1公里范圍內(nèi)擁有百聯(lián)天府大型綜合購物商場， 11家小型購物超市；其次，在 3公里范圍內(nèi)擁有好又多及萬達(dá)商業(yè)廣場。 ? 項(xiàng)目上方為西南食品城，其目前為成都市區(qū)最大食品批發(fā)城，人流量較大，存在有一定社會(huì)安全隱患。 ? 片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，項(xiàng)目東邊及北邊是軍工 7322廠 ,項(xiàng)目西邊為高攀農(nóng)貿(mào)市場和高攀路商務(wù)酒店 ,外來人口流動(dòng)較大，有一定社會(huì)安全隱患存在。項(xiàng)目距直接競爭樓盤華潤翡翠城直線距離不超過 800米，對(duì)客戶視覺沖擊較大。 單位：輛 /分鐘 早上 8： 00 下午 16： 00 晚上 21： 00 本案 3/7/2023 13 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 桂溪公交站 7條、二環(huán)路人南東站 6條、科華路章靈寺站5條、及高攀路 2條公交線路通達(dá)城東、西、南、北四個(gè)方向，路網(wǎng)交通體系發(fā)達(dá) 終點(diǎn)站為桂溪公交站的線路包括： 經(jīng)過二環(huán)路人南東站線路包括： 經(jīng)過科華路口章靈寺線路包括： 經(jīng)過高攀路線路包括： 宗地周邊城市公交線路 49路 55路 62路 109路 111路 112路 304路 51路 52路 76路 79路 97路 114路 6路 92路 102路 307路 335路 19路 35路 3/7/2023 14 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 目前周邊物業(yè)基本屬于拆遷安臵房或者是年代較為久遠(yuǎn)的物業(yè)，初步統(tǒng)計(jì)至少有 1500戶左右位于高攀路及航空路道路兩側(cè)。按早、中、晚車流測(cè)量，對(duì)于來講本案存在一定的噪音影響 宗地周邊交通狀況 高攀路路況航拍圖 ? 宗地緊鄰高攀路，該路段屬于雙向四車道城市交通直線； ? 現(xiàn)有城市公交體系僅 19路經(jīng)過，始發(fā)站位于金沙公交站至和平小區(qū)（共 28個(gè)站點(diǎn)）； ? 距離本案 ，為成都市桂溪公交總站，站內(nèi)包括 10 1 1111 30 4 50 50、 5 6區(qū)間、 9 97路，共計(jì) 13路公交線路，出行較為便捷； ? 距離宗地分別為 、 華中路和二環(huán)路環(huán)線為雙向 6車道和 8車道。 錦江 望江公園 東湖公園 九眼橋 二環(huán)路 科華中路 高攀路 沙河 四川大學(xué) 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展程度 望江 橡樹林 摩瑪城 華潤 翡翠城 萬達(dá) 錦華城 本案 3/7/2023 11 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 本案用地原為成都海蓉特種紡織品有限公司用地。 ? 站南、新希望、桐梓林板塊：高端區(qū)域，成熟度高 較早開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，已形成成熟、高檔的居家氛圍。 ? 雙橋子板塊：成熟配套 以雙橋子為中心的商業(yè)配套成熟，土地釋放量大，未來住宅供應(yīng)區(qū)。在城市總規(guī)下城東、城南作為主要的城市發(fā)展方向，雙橋子板塊、建設(shè)路板塊、東湖板塊、新希望板塊、南延線板塊等相繼成為整個(gè)城市的熱點(diǎn)居住區(qū)域，領(lǐng)演成都市房地產(chǎn)發(fā)展軌跡。 04’ ” E 城北 城南 本案 3/7/2023 8 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— ? 隨著近幾年成都的迅猛發(fā)展，城市化進(jìn)程的迅速展開，成都已經(jīng)開始從單一城市核心向多中心方向過渡。 區(qū)域所扮演的城市角色與功能 成都市 城東 城西 30 。 36’ ” 東經(jīng) 104。 本案一期初規(guī)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 3/7/2023 7 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 本案位于成都市城南武侯區(qū)，正好處于城市向東、向南發(fā)展的核心軸線上。 項(xiàng)目背景 3/7/2023 2 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 我們的研究思路 項(xiàng)目定位與營銷關(guān)鍵點(diǎn) 營銷與推廣執(zhí)行計(jì)劃 客戶滿意度執(zhí)行計(jì)劃 市場研究 3/7/2023 3 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 報(bào)告總綱 第 一 部分 項(xiàng)目發(fā)展背景與本體屬性 ……………………………P5 第 二 部分 成都房地產(chǎn)市場研究 …………………………………P29 第 三 部分 市場競爭環(huán)境研究 ……………………………………P54 第 四 部分 客戶需求研究 …………………………………………P134 第 五 部分 營銷關(guān)鍵點(diǎn)與營銷策略 ………………………………P166 第 六 部分 本案營銷與推廣執(zhí)行 …………………………………P203 第 七 部分 本案客戶滿意度執(zhí)行計(jì)劃 ……………………………P217 第 八 部分 思源優(yōu)勢(shì) ………………………………………………P237 3/7/2023 4 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 項(xiàng)目發(fā)展背景與本體屬性 金色海蓉 3/7/2023 5 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 用地性質(zhì)：二類居住用地 總用地面積： ㎡ 代征地面積： ㎡ 凈地面積： ㎡ 總建筑面積： 284748㎡ 住宅建筑面積： 148762㎡ 商業(yè)建筑面積： 68500㎡ 凈地容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 建筑層數(shù)： 30F、 33F 建筑限高： 1 1 20 號(hào) ≤ 121米 3號(hào) ≤24 米 層數(shù) ≤5 層 從本案自身控規(guī)指標(biāo)來看，代征地面積占總用地面積 %，本地塊公共用地面積較大；其限高指標(biāo)寬裕，結(jié)合 08年現(xiàn)行規(guī)劃條例容積率能夠做到最大，讓產(chǎn)品規(guī)劃策略受限制較小 宗地控規(guī)指標(biāo) 項(xiàng)目 1期用地 后期開發(fā)用地 3/7/2023 6 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 項(xiàng)目 1期總平（過程稿） 一期為精裝修，規(guī)劃有住宅和商業(yè)。 ? 成都萬科擬將“萬科金色海蓉”項(xiàng)目一期打造成 G3金色產(chǎn)品系列，其產(chǎn)品形式將以精裝小戶型與 SOHO公寓為主。 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目背景 ? 此次“萬科金色海蓉”項(xiàng)目招標(biāo)是為項(xiàng)目開發(fā)與營銷決策提供真實(shí)、有效、客觀的市場依據(jù)。萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 2023年 11月 3/7/2023 共 238頁 第 1頁 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷推廣方案 —— ? 在本案招標(biāo)之前，“萬科金色海蓉”項(xiàng)目已進(jìn)行了初步的市場研究、項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ? 此次招標(biāo)的核心指向在于依據(jù)當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，深度剖析萬科金色海蓉項(xiàng)目在當(dāng)面與未來所面臨的市場競爭格局，以及新市場環(huán)境下客戶需求對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展方向的研判，從而為本案提供最為合理的市場競爭應(yīng)對(duì)措施。為項(xiàng)目前期市場調(diào)研、項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)提供二次佐證。以期滿足首臵、首改客戶群需求點(diǎn)。 本案一期產(chǎn)品初步規(guī)劃設(shè)計(jì)為 SOHO公寓 +精裝小戶型住宅 +商業(yè)，按此次招標(biāo)要求暫不考慮本案商業(yè)部分，其中 SOHO公寓為地上 24層（裙樓部分），總建筑面積按 1萬㎡計(jì)算；精裝小戶型住宅為地上 530層（主樓），總建筑面積按 4萬㎡計(jì)算 ? 從項(xiàng)目 1期總平分析，本案裙樓 24層SOHO公寓產(chǎn)品采用 4梯 19戶、 5梯 23戶、及 4梯 20戶內(nèi)廊式設(shè)計(jì)，該類設(shè)計(jì)將導(dǎo)致本案整體公攤率較高； ? 其次， 530層精裝小戶型住宅，按現(xiàn)有 1期總平裙樓部分基底分布形式分析，主樓應(yīng)為塔式高層建筑，該類建筑形態(tài)同樣也無法避免公攤較高的問題，同時(shí)也會(huì)對(duì)建筑內(nèi)部通風(fēng)及采光有一定程度的影響。其次，宗地所在位臵享有錦江與市內(nèi)最大的城市氧吧“東湖公園”等優(yōu)越自然資源，區(qū)域所蘊(yùn)含的生態(tài)居住特性為本案帶來較為有利的開發(fā)條件 ? 萬科金色海蓉項(xiàng)目位于成都市城南武侯區(qū)北緯 30。 04’ ” ? 宗地所在位臵以錦江河畔為界緊鄰錦江區(qū)，與之一河之隔的東湖公園擁有 185畝的原生湖泊， 235畝的生態(tài)綠地，是成都市內(nèi)最大的城市綠色氧吧，也是唯一保持原生態(tài)景色的湖泊，其宗地獨(dú)特的地理位臵與自然資源條件，為本案帶來較為有利的開發(fā)條件。 36’ ” N 104 。城區(qū)范圍的擴(kuò)大，催生出眾多的居住板塊。 在成都市城市總體規(guī)劃中，雖然主城區(qū)以 “一主兩次多核”構(gòu)建多中心城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，但對(duì)于本案所在城南及臨近城東的區(qū)域占位，是近幾年整個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展的高熱點(diǎn)區(qū)域 單中心城市擴(kuò)張 多中心 都市群形成 成都 區(qū)域與城市群空間結(jié)構(gòu)關(guān)系 成都 城北 城南 城東 城西 3/7/2023 9 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 伴隨著各個(gè)居住板塊的快速形成與發(fā)展成熟，各知名開發(fā)商相繼進(jìn)入城東、城南，一度令 07年建設(shè)路板塊領(lǐng)演整個(gè)成都市房地產(chǎn)市場，其次城南土地交易市場也屢創(chuàng)新高，市場高溫的背后對(duì)于本案來講，直接面臨區(qū)域市場嚴(yán)峻競爭環(huán)境的層層包夾 ? 建設(shè)路：工業(yè)搬遷、品牌聚集、競爭激烈 華潤二十四城 ? 東大街板塊 ：城東 CBD核心區(qū)，“西部華爾街” 未來的商務(wù)圈，規(guī)劃成熟，多樣產(chǎn)業(yè)組合。 ? 望江 — 東湖板塊：城市生態(tài)、文化聚集區(qū) 以江景、河居為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)文化的、生態(tài)的居住環(huán)境。 建設(shè)路板塊 雙橋板塊 市中心板塊 站南板塊 桐梓林板塊 新希望板塊 東湖板塊 望江板塊 東延線板塊 區(qū)域與城市群空間結(jié)構(gòu)關(guān)系 新興熱點(diǎn)區(qū)域品牌集聚 城市中心區(qū) 配套成熟 城東 CBD核心區(qū) 高端區(qū)域 成熟度高 城市生態(tài)、文化聚集區(qū) 本案 3/7/2023 10 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 東湖板塊 望江板塊 本案所在的東湖板塊，除了受到周邊各熱點(diǎn)居住板塊合圍之外，同時(shí)也面臨區(qū)域內(nèi)所臨近的望江板塊與來自于自身板塊內(nèi)強(qiáng)有力的市場競爭威脅 ? 東湖板塊內(nèi)，華潤翡翠城啟動(dòng)了板塊開發(fā)，經(jīng)過該項(xiàng)目歷經(jīng) 4年的影響 ,目前區(qū)域形象得到極大提升和認(rèn)知，未來發(fā)展?jié)摿薮螅? ? 華潤翡翠城當(dāng)前四期處于在售狀態(tài)中，同時(shí)板塊東北角的萬達(dá)錦華城也有 145套房源在售； ? 位于本案板塊北面的望江板塊中，望江橡樹林以及即將面市的摩瑪城也將對(duì)本案構(gòu)成直接競爭威脅。整體區(qū)域位于成都房地產(chǎn)東南板塊，區(qū)域路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，出行較為便捷 ? 東至錦江，距離 ? 南至火車南站東路，距離 里 ? 西至科華中路，距離 ? 北至二環(huán)路南四段與東五段交界處，距離 ? 由宗地經(jīng)長壽路至科華中路路口至人民南路四段 ? 由宗地經(jīng)高攀路南段 — 三環(huán)路； ? 宗地與天府廣場物理直線距離； 宗地四至狀況 新希望路 火車南站東路 錦江 科華中路 本案 3/7/2023 12 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 本案所臨近的高攀路僅有 19路城市公交線路，距本案 的成都市桂溪公交總站為區(qū)域出行帶來極大的便利，其次周邊紅星路延線、二環(huán)路環(huán)線、科華路等重要道路車流量較大。車流量比較大。其中愿意在該區(qū)域繼續(xù)居住的占 88%，面積需求 7090㎡占 40%，總價(jià)傾向 3045萬占 46% 周邊現(xiàn)有物業(yè)狀況 小區(qū)名 棟數(shù) 戶數(shù) 拆遷小區(qū) 8 400 航空路 10號(hào)院 1 49 航空路 19號(hào)院 5 120 高攀路 21號(hào) 10 378 高攀路 17號(hào) 2 131 高攀路 11號(hào) 3 280 ? 教師苑 ? 拆遷小區(qū) ? 航空路居民區(qū) ? 高攀路居民區(qū) 1 2 3 4 本案 3/7/2023 15 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 本案主要出行通道高攀路兩側(cè)城市電網(wǎng)密布，其次周邊農(nóng)貿(mào)市場、舊居民樓、 7322廠、 7322宿舍、華豐食品批發(fā)市場、廢品回收站等對(duì)區(qū)域環(huán)境造成較大影響，同時(shí)也為該區(qū)域帶來一定的社會(huì)安全隱患，與本案開發(fā)及區(qū)域發(fā)展形成不和諧因素 ? 項(xiàng)目近河 ,但不臨河 ,且臨河段沿岸需要改造，與對(duì)岸東湖更是天壤之別。 ? 目前此區(qū)域地理位臵好 ,周邊配套好 ,但整個(gè)小區(qū)域?qū)儆诶蠌S區(qū)域 ,與周邊發(fā)展極不和諧。 ? 項(xiàng)目東邊街道對(duì)面為 7322廠宿舍，7322廠外的廢品回收站，大大影響了項(xiàng)目品質(zhì)，且此區(qū)域房子多為老房子，整體層次不高。 周邊不利因素狀況 廢品回收站 軍工 7322廠 城市電網(wǎng) 批發(fā)市場 3/7/2023 16 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 新希望 片區(qū) 科華路 商業(yè)圈 項(xiàng)目5 0 0 米范圍配套16%2%26%9%12%5%2%6%14%8%