【正文】 城市豪宅時代 第五階段 0910年之后 享受 +收藏型豪宅 注：通過各時期典型項目表現(xiàn)總結(jié)給出 深圳豪宅客戶發(fā)展趨勢： ? 傳統(tǒng)財富階層的天下逐漸瓦解，快速積累下具備更高國際視野的財富新貴階層崛起 客戶分類 年齡 職業(yè) /行業(yè) 特征描述 財富新貴 繼承者 2435 家族企業(yè) 多有海外留學(xué)經(jīng)驗，視野開闊，年紀(jì)輕輕但社會經(jīng)驗豐富，對金錢并不敏感，重視品位格調(diào)的自然擁有 快速積累者 3040 電子 /IT/金融 /地產(chǎn)等新興行業(yè) 學(xué)歷層次較高，多為本科以上，財富積累快速，自信心強(qiáng)，追求視野的國際性和先進(jìn)性，重視生活的城市感與現(xiàn)代感 傳統(tǒng)財富階層 45歲以上 加工 /貿(mào)易 /機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè) 早期財富積累者，穩(wěn)重保守，自我認(rèn)同感很強(qiáng)，重視家庭，總是尊崇正統(tǒng)經(jīng)典的方式 深圳豪宅客戶發(fā)展趨勢： 實力最強(qiáng) 波托菲諾的主流客戶群 ? 波托菲諾以“區(qū)域 +環(huán)境 +品牌”的核心驅(qū)動，滿足最高端客戶的終級置業(yè)夢想，新貴階層更注重的是“生活方式 +細(xì)節(jié) +身份認(rèn)同”。 典型代表項目： 純水岸別墅、天麓 接受的單價（元 /平米） 46萬 頂級富豪 富人階層 中低收入階層 具有很強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力，被強(qiáng)勢資源與產(chǎn)品品質(zhì)所打動，臵業(yè)目的為改善居住，滿足其對資源的占有和家庭生活及財富保值。 一個契機(jī) —— 純水岸九期的誕生 ? 02 貳 ○ 客戶基礎(chǔ) 競爭，因稀缺，而無界限 …… 我們唯有對市場客戶進(jìn)行挖掘 選擇波托菲諾的客戶多以 終級居住 為置業(yè)目的的 傳統(tǒng)富豪階層 ，年齡層次較大，有錢有閑，注重生活環(huán)境。 Ⅳ Ⅲ Ⅴ 純水岸九期 純水岸后續(xù)地塊 純水岸別墅地塊 錦繡四期 天鵝堡后續(xù)地塊 燕晗綜合體 燕晗二期 燕晗組團(tuán) 香山里 如何升級波托菲諾的品牌價值，成為項目營銷的關(guān)鍵！ 世聯(lián)觀點 —— 營銷創(chuàng)新突破 ①承前啟后的品牌意義：波托菲諾升級，華麗再現(xiàn)。 World union 波托菲諾品牌十年輝煌過后，面臨持續(xù)開發(fā)，品牌形象與頂級豪宅地位面臨鞏固與升級?！? 波托菲諾 —— 意大利古利亞海灣東面的一個小鎮(zhèn)。 ?會講故事的坡屋頂 建筑低矮而古樸，清一色坡屋頂，傳統(tǒng)典型的意式建筑。 ?注入藝術(shù)元素的上品沙龍 波托菲諾商業(yè)街區(qū)，在元素細(xì)節(jié)上進(jìn)行歐式風(fēng)格創(chuàng)作，植入大量藝術(shù)元素。 波托菲諾 10年，最早引入純粹異域風(fēng)情人文地產(chǎn)開發(fā)，成就深圳以及全中國最頂級富人區(qū)。 ②別墅競爭：城市型別墅供應(yīng)稀缺，且與本項目差異化明顯，二手房價格無競爭優(yōu)勢，本項目無直接競爭影響。 純水岸三級市場銷售代表訪談?wù)Z錄： “肯花 1個億來買這里的別墅，誰也不愿意買個舊的東西，這種客戶是不會為了省錢去買二手房的，而且二手房也并不比新房便宜多少，他們還是更愿意去購買新別墅。 ② 別墅競爭分析 —— 二手房成交 期數(shù) 面積 單價 （萬元 /平米） 總價 （萬元） 放盤或成交 成交日期 資源 備注 水榭花都聯(lián)排 249 3300 放盤 精裝 香蜜湖 1號聯(lián)排 355 4800 放盤 毛坯 香蜜湖 1號聯(lián)排 350 4000 放盤 泰式裝修 熙園聯(lián)排 257 2700 放盤 中等裝修 純水岸 2/3期 31號 418 18 7500 成交 年初 不臨湖 純水岸 5期 T17 365 3500 成交 純水岸 5期 365 3800 成交 不臨湖 純水岸 5期 T22 365 4200 成交 純水岸 5期 T78 345 4500 成交 2023年 4月 不臨湖 純水岸 6期 395 4500 成交 臨白石洲 純水岸 8期 365 4300 成交 中間 城市別墅二手房成交價格高企，聯(lián)排雙拼類已達(dá) 1114萬，獨棟達(dá) 1920萬。 ② 別墅競爭分析 —— 存量 類型 片區(qū) 項目 2023年推售產(chǎn)品面積段（㎡） 2023年推售套數(shù) 實現(xiàn)價格 剩余套數(shù) 開盤時間 城市型 龍坂 十二橡樹 聯(lián)排 220290 56 4 30 2023年底 疊加 190 32 3 寶安 水榭山四期 聯(lián)排 234314 59 均價 8萬 13 2023年 9月 曦城四期 獨棟 400500、聯(lián)排 250300 121 獨棟 10萬 雙拼 6萬 90 2023年 9月 龍崗 和黃御峰園二三 期 未知 —— —— 202 2023年底 龍崗 星河時代 雙拼 30聯(lián)排 26928疊拼洋房 211251 58 雙拼 23 2023年 11月 星河時代存量 210260平米聯(lián)排 —— 104 2023年 10月 南山 鴻威海怡灣 260300平米聯(lián)排 24 1314萬 13 2023年 9月 資源型 觀塘 觀瀾高爾夫 獨棟 630 31 23003000 8 2023年 觀湖園 獨棟 300500、雙拼 200300、疊拼 150 —— —— 141 2023年 棠樾 獨棟 42雙拼 28疊加 180 111 雙批 獨棟 14 2023年 梅沙 凱旋灣 1期 獨棟 300400，雙拼 250280 22 4 2023年 3月 皇庭璽 疊拼 150 47 23 2023年底 目前在售別墅多以郊區(qū)別墅為主（資源型 +城市型），關(guān)內(nèi)核心區(qū)域 城市別墅極度稀缺 。別墅 350 ㎡ 福田 云頂尚品 小高層 2023 486套 主力戶型 110170㎡ 蘭江山第 別墅 +高層 29 20232023 900套 (拼后 ) 160180㎡四房、五房 羅湖 淘金山二期 高層 23 2023 849套 140150㎡三房； 德弘天下華府 超高層 2023 1750套 戶均 150㎡ 龍坂 大晉鑫項目 高層＋多層 30 2023 —— 主力 130－ 160㎡ 錦繡御園 高層 2023 —— 130－ 150㎡合拼大戶為主 合正中央原著 別墅＋高層 5 2023 833 平面 120160 ㎡ 、別墅 250315 ㎡ 寶安 招商觀園 別墅＋多層 ＋高層 22 2023年 上半年 1246 250350㎡ TH 、 140170㎡平面 金地觀瀾 別墅＋多層 28 2023年 上半年 —— 多層 140－ 170㎡ 別墅 200－ 250㎡ 2023年關(guān)內(nèi)豪宅供應(yīng)稀缺，多集中在 180平米以內(nèi)產(chǎn)品為主， 200平米以上平面產(chǎn)品市場供應(yīng)斷檔 。 ①高層競爭分析 ①高層競爭分析 —— 存量 片區(qū) 項目 物業(yè)類型 建筑面積 存量 競爭面積段 南山 紅樹灣 5期 高層 32 203314㎡ 寶能太古城北區(qū) 高層 —— 130 207 ㎡ 4房，頂復(fù) 260306 ㎡ 君匯新天 高層 104 202220 ㎡ 三湘海尚 高層 —— 98 207 ㎡ 4房、 227 ㎡ 5房 福田 四季山水 2期 高層 147 206260㎡ 天御山 高層 8 248㎡ 未來市場 200平米以上存量主要集中在南山，本項目 270平米占 70％以上，差異化明顯，市場存量競爭影響不大。 ， “ 新國十條” 橫空出世，拉開調(diào)控的序幕； 2023年 9月 29日， “限購令” 橫空出世； 2023年 1月 26日， “ 新國八條” 頒布； 2023年 3月 3日， 深圳市規(guī)劃與國土資源委員會再度重申嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行“限購令”， 非深戶不能通過補(bǔ)繳稅牟取購房資格 ，憑社保繳納證明購房者則必須繳納至少兩種類別的社保。 項目必須直面不容樂觀的市場形勢，產(chǎn)品先天條件在逆市下具備優(yōu)勢！ 2023年 2月 9日， 央行加息 ； 2023年 1月 28日，上海、重慶 房產(chǎn)稅 試點； 2023年，政策向右 市場向左 2023年，信貸、稅收、土地、保障房等措施紛紛出臺，意在 “ 促供給、抑需求 ” ，短期內(nèi)抑制房價過快上漲 。而 2023年全國商品住宅銷售面積僅為 平米，這對于普通商品住宅市場絕對是一個不小的沖擊，必將分流一部分購房需求。 到 2023年全國保障房的建設(shè)目標(biāo)上升到 1000萬套， 這意味著未來將有 1590萬套保障房進(jìn)入市場。 數(shù)據(jù)來源《世聯(lián)研究報告》 保障房加快建設(shè)，對普通商品房市場需求形成分流。 加息的時點選擇特別： ? 選在節(jié)后開工第一天，說明政府收縮流動的態(tài)度和行動之堅決， 不給市場以任何揣測的機(jī)會 ； ? 央行 緩解實際負(fù)利率的政策目標(biāo)更加明確 ，意味著未來還會繼續(xù)加息。 ? 2023年，市場調(diào)控政策影響： 目前通脹形式嚴(yán)峻，負(fù)利率的底部會繼續(xù)深入，加息之初并不影響成交量的放大，但當(dāng)進(jìn)入加息通道后，或會影響成交量走低。 ? 2023年，市場調(diào)控政策影響： 限購令全國蔓延愈演愈烈，從限購到停購，政府進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控力度抑制需求。敬呈：華僑城（集團(tuán)） 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 2023年 3月 巔峰涅槃 ！ 純水岸九期營銷策劃報告 ? 1 ① ：華僑城 25年，波托菲諾 10年品牌積淀 ② ：城市絕版地段，區(qū)域價值突出 ③ ：華僑城 6平方公里完美配套，國內(nèi)最優(yōu)質(zhì)生活平臺 ④ ：景觀卓越，山、湖、林、海為一體的全方位視覺盛宴 ⑤ ：非拼合純大戶人文社區(qū)，極致稀缺純粹 “華僑城 —— 優(yōu)質(zhì)生活創(chuàng)想家”品牌效應(yīng)，波托菲諾成熟品牌 位于波托菲諾核心區(qū)位，構(gòu)建于深圳華僑城 6平方公里人文生態(tài)社區(qū)之上 藝術(shù)、文化、酒店、教育、商業(yè)、休閑、運動全功能一體化優(yōu)質(zhì)配 套 7萬平米燕棲湖、高爾夫、燕晗山、歡樂谷、紅樹林無敵海景多重景觀一覽無遺 總建面 ， 205席稀缺席位， 220300平米非拼合純大戶型人文社區(qū) 品牌 |地段 |配套 |景觀 |產(chǎn)品 ，天生貴胄，我們是深圳頂級豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者！ ? 基于前期溝通，項目營銷目標(biāo)： ① 承擔(dān)年度重點回款任務(wù)，實現(xiàn)高價高速 ② 充分挖掘營銷價值，實現(xiàn)品牌鞏固與升級 2023年 5月 6月 2023年 7月項目開盤 23個月銷售 ， 205套對于我們到底是不是問題？ 7月 8月 9月 205套，實現(xiàn)全盤銷售 ? 01 壹 ○ 目標(biāo)下的背景 2023年，市場調(diào)控政策影響： “國八條”瞬間而至，為 2023年樓市定調(diào)，調(diào)控依然是主旋律，且力度更大、要求更嚴(yán)、決心更強(qiáng)。 5 【國八條要點】 合理確定本地區(qū)房價控制目標(biāo) 加大保障性安居工程建設(shè)力度 對個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量 的 70%的要求 省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購 落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制 堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) “ 國八條 ” 解讀 1. 新 “ 國八條 ” 是前期調(diào)控政策的延續(xù)，但力度空前； 2. 新政對 稅收、房貸及限購 等條款的細(xì)化將直接影響客戶臵業(yè)成本及資格，深刻影響市場預(yù)期。 截至 3月 1日，哈爾濱、太原、石家莊、沈陽等全國 2