【正文】 棟 250300 140 35% 25% 320350 140 35% 350500 120 30% 疊拼 160180 588600 25% 60% 洋房 130160 2022套 75% 項(xiàng)目情況：玫瑰莊園 — 玫瑰的涵義 美國國花經(jīng)百年?duì)幷?， 于 1986年 9月 23日國會(huì)眾議院通過玫瑰為國花 。因此，我們要以田園生活、自然環(huán)境、高爾夫、溫泉、精致水景、完善配套等為項(xiàng)目賣點(diǎn)。 營銷費(fèi)用投入不足 ?營銷投入約占整體銷售的 1— 2%，多數(shù)項(xiàng)目不足。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有入?yún)^(qū)項(xiàng)目 245家，項(xiàng)目總投資 155億元。 天津區(qū)域客戶分析： 所有人都喜歡住別墅，這是毋庸置疑的，天津的居住改善需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的面向客群。 ?網(wǎng)絡(luò)受眾范圍大，客戶認(rèn)知度高，彰顯項(xiàng)目價(jià)值，務(wù)必加大此推廣方式 ?主要選擇搜房以及焦點(diǎn)作為發(fā)布媒體， 鏈接項(xiàng)目網(wǎng)站 ?重點(diǎn)選擇首屏的通欄或旗幟，處于第一視覺沖擊 ?建設(shè)今朝集團(tuán)公司網(wǎng)站，是各個(gè)項(xiàng)目展示于公司網(wǎng)站首頁，并鏈接各項(xiàng)目 推廣方式：網(wǎng)絡(luò) ?京開高速沿線、北京南部豐臺大興區(qū)域、廊坊市區(qū)、天津武清西清區(qū)域、霸州開發(fā)區(qū)及國道各路口設(shè)計(jì)指引路牌、泰山路燈主要街道道旗。 本工程其它樓棟開工日期定于 2022年 10月 28日，主體工程于 2022年 12月 31日完成，全部工程于 2022年 6月 30日完成。 展板及掛牌說明 結(jié)構(gòu)剖示 實(shí)物展示 實(shí)驗(yàn)體驗(yàn) 實(shí)景展示 展示體驗(yàn)策略 —— 建筑材料展示 推廣方式：展示體驗(yàn) ? 結(jié)構(gòu)剖示，配合掛牌說明 ? 實(shí)物展示，配合掛牌說明 展示體驗(yàn)策略 —— 建筑材料及技術(shù)展示 掛牌 結(jié)構(gòu)剖示 墻體砌塊 窗框及玻璃構(gòu)造 推廣方式：展示體驗(yàn) 小區(qū)主入口和售樓處門口的燈桿旗系列 使小區(qū)與外界形成區(qū)隔感 營造主賣場氣氛，選 房前完成 推廣方式：導(dǎo)視系統(tǒng) 簡潔、大氣設(shè)計(jì)、中英文雙語 推廣方式：服務(wù)體驗(yàn) 通過對于高端客戶的研究，找到這部分高端客戶的所在，然后利用多種直接傳遞信息的手段，將項(xiàng)目信息傳達(dá)給這部分客戶，創(chuàng)造與目標(biāo)客戶群“點(diǎn)對點(diǎn)”的傳播渠道 服務(wù)體驗(yàn) 推廣方式：服務(wù)體驗(yàn) 人性化服務(wù) —— 讓客戶從踏入項(xiàng)目社區(qū)的那一刻起處處感受到專業(yè)細(xì)致、熱情周到的服務(wù) 目的： ? 提升項(xiàng)目及企業(yè)品牌影響力； ? 高品質(zhì)社區(qū)體驗(yàn)，促進(jìn)銷售； ? 配合項(xiàng)目推盤去化。鄰近樣板區(qū)，方便現(xiàn)場講解和營銷； 大興黃村商業(yè)繁華、交通便利地段。 營銷策略：文化附加值 玫瑰，美國等多個(gè)國家國花，名貴藥材， 愛情、和平、友誼、勇氣、獻(xiàn)身精神的體現(xiàn) 簡歐式的建筑風(fēng)格，提煉歐式建筑元素， 體現(xiàn)高貴、奢華、大氣、追求浪漫、優(yōu)雅、品質(zhì)感； 營銷策略：文化附加值 地段與產(chǎn)品的交集碰撞帶來什么： 一個(gè)與城市保持恰到好處距離的地方 一個(gè)風(fēng)景獨(dú)好的地方 一個(gè)遠(yuǎn)離喧囂、遠(yuǎn)離世俗的地方 一個(gè)私密性強(qiáng)的地方 一個(gè)可以放松自己、返璞歸真的地方 一個(gè)可以思考人生的地方 營銷策略：文化附加值 所以，我們的生活方式、我們提倡的文化方向是： 自由與浪漫 精英階層的高尚休閑度假社交會(huì)所 讓大城市的人在這里體會(huì)田園休閑的味道！ 讓當(dāng)?shù)氐娜嗽谶@里體會(huì)到現(xiàn)代時(shí)尚的味道！ 產(chǎn)業(yè)資源與生態(tài)資源決定了項(xiàng)目的稀缺性； 稀缺性決定價(jià)值； 地段與產(chǎn)品的交集碰撞帶來項(xiàng)目人文與精神的升華； 玫瑰的命名為本項(xiàng)目指出了文化前進(jìn)的方向； 因此，我們的核心價(jià)值點(diǎn)是： 最宜居的復(fù)合型居住模式； 京南最具升值潛力綜合社區(qū)； 自由與浪漫的田園生活的完美詮釋； 營銷策略：核心價(jià)值點(diǎn) 賣給誰？ 5+ 9+3的生活模式； ?以休閑、度假為主要功能需求； ?主要定位于第二、第三居所； ?當(dāng)?shù)乜蛻粢嗫勺鳛榈谝痪铀褂茫? ?外地客戶可作為投資、養(yǎng)生、社交、工作室等使用； 營銷策略：客戶定位 營銷策略：客戶細(xì)分 權(quán)力階層 公務(wù)員 私企業(yè)主 企業(yè)職工 權(quán)力、隱性收入、身份感、尊貴感、架子、面子、貴而不顯 … … 財(cái)富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰顯、私有 … … 實(shí)用、收入不高但穩(wěn)定、宜居、教育、便利配套 … … 知富、精英意識、城市主人、品質(zhì)品味、關(guān)注家庭 … … 個(gè)體經(jīng)營者 簡樸、收入較好但不穩(wěn)、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、小別墅、扎堆 … … 養(yǎng)老客戶 年輕一代 退休、分巢、子母房、宜居、醫(yī)療、便利配套、有積蓄 … … 白領(lǐng)、 80后、積蓄少、追求品味、交通便利、娛樂設(shè)施 … … 霸州區(qū)域及周邊客戶分析： 平房不是我的追求，三居四居我已司空見慣，別墅才是我的夢想。開發(fā)區(qū)吸引了清華大學(xué)、北京大學(xué)、天津大學(xué)、中科院等一批國內(nèi)著名高等院校、科研單位進(jìn)駐建立科研基地和產(chǎn)業(yè)基地。 整體營銷水平正在提高 ?市場整體營銷水平處于發(fā)展階段，提升空間較大； ?中高端產(chǎn)品的營銷意識在不斷增強(qiáng)，未來營銷的重要性將越發(fā)受到關(guān)注。居住環(huán)境良好，因距離優(yōu)勢，此類項(xiàng)目即可作為第二居所休閑度假，亦可作為常住居所享受美好環(huán)境。得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢使霸州成為商家發(fā)展的必爭之地。 他們 認(rèn)為玫瑰是 愛情 、 和平 、 友誼 、 勇氣和獻(xiàn)身精神 的化身 。但銷售價(jià)格不能高于近京區(qū)域項(xiàng)目，否則會(huì)降低項(xiàng)目性價(jià)比。 營銷策略：概述 營銷戰(zhàn)略定位 定位霸州市場的 挑戰(zhàn)者 ，樹立品質(zhì)形象，打造宜居生活品質(zhì) 領(lǐng)導(dǎo)者 追隨者 補(bǔ)缺者 挑戰(zhàn)者 ? 壟斷價(jià)格 ? 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 ? 過河拆橋 ? 搭便車，借勢 ? 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ? 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 ? 目標(biāo)明確，挖掘客戶 ? 瞄準(zhǔn)市場縫隙 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) ? 改變游戲規(guī)則 ? 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) ? 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品 的特色 和價(jià)值 [ 領(lǐng)袖地位 ] [ 非領(lǐng)袖地位，奪取市場份額 ] [ 次 /非主流地位 ] [ 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 ] 挑戰(zhàn)定位描述： 產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)異，附加值持續(xù)提升，形象占位高端；價(jià)格定位參照市場同類 項(xiàng)目；性價(jià)比最高；成為市場明星項(xiàng)目；知名度、美譽(yù)度與忠誠度逐步提升。其中外資項(xiàng)目 35家，投資商來自美、德、法、意、澳大利亞、韓國及港、澳、臺等十幾個(gè)國家和地區(qū)。 營銷策略：周邊區(qū)域客戶分析 賣給誰？ 根據(jù)市場調(diào)研情況及客戶分析等各方面，得出以下客戶定位： 營銷策略：客戶定位 玫瑰莊園 北京南部改善需求 霸州機(jī)關(guān)事業(yè)單位 中高級管理者 霸州縣城及勝芳 等地企業(yè)主 天津、固安等周邊 區(qū)域改善居住者 北京南部商貿(mào)人士 廊坊市中高收入者 整體定價(jià)策略： 營銷策略：價(jià)格定位 ? 低價(jià)入市，搶占市場 ? 小幅提價(jià)，彰顯價(jià)值 低開高走，順勢而變 ? 把控市場，保證銷量 整體定價(jià)原則： ?產(chǎn)品特性定價(jià)法：充分的考慮到項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、景觀、環(huán)境、規(guī)模、建筑類型、戶型結(jié)構(gòu)、綠化率、容積率、工程進(jìn)度、競爭項(xiàng)目對比、開發(fā)商實(shí)力、銷售道具、物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)綜合因素制定基準(zhǔn)價(jià)格； ?市場需求定價(jià)法：根據(jù)區(qū)域預(yù)期的市場漲幅制定價(jià)格； ?目的：充分考慮工程進(jìn)度，達(dá)到價(jià)格均衡、合理，帶動(dòng)銷售速度的同時(shí)實(shí) 現(xiàn)利潤最大化； ?根據(jù)目前項(xiàng)目情況，周邊別墅項(xiàng)目可比性不強(qiáng)， 建議使用產(chǎn)品特性定價(jià)法 ； 營銷策略：價(jià)格定位 產(chǎn)品特性分析：開發(fā)商實(shí)力 營銷策略：價(jià)格定位 ?涉足建筑、裝飾、房地產(chǎn)、商業(yè)等領(lǐng)域的 大型企業(yè)集團(tuán) ?中國發(fā)展最快的品牌房地產(chǎn)企業(yè)之一 ?霸州市場認(rèn)可度極強(qiáng)的品牌企業(yè) 品牌開發(fā)商，雄厚實(shí)力，優(yōu)質(zhì)信譽(yù) 產(chǎn)品特性分析：交通 營銷策略：價(jià)格定位 ? 距離中心商業(yè)區(qū)僅為 10分鐘車程 ? 連接大廣高速，去往北京及天津極為方便 ? 開發(fā)區(qū)逐步建設(shè)，交通條件得到極大改善 項(xiàng)目周邊道路交通便利，大廣高速、京開高速、津保高速和 106國道，去往各處方便快捷 產(chǎn)品特性分析： 營銷策略：價(jià)格定位 ? 臺地風(fēng)情景觀 ? 享受集中水系景觀的視覺和體驗(yàn)感受 ? 30靶兩洞高爾夫球場 玫瑰莊園擁有霸州開發(fā)區(qū)唯一的臺地風(fēng)情景觀資源，使區(qū)域形成了絕佳的居住景觀，營造絕佳的居住氛圍。 ?在開盤前期及開盤后強(qiáng)勢推廣，同時(shí)按照時(shí)期注意變換新廣告內(nèi)容，以迎 合不同銷售時(shí)期的主題賣點(diǎn)。 依據(jù)工期要求，將在具備施工的條件下合理安排施工工序，全部結(jié)構(gòu)工程力爭于 2022年 12月 31日完成；室內(nèi)外裝修工程于 2022年 3月底陸續(xù)插入，承包的全部工程于 2022年 6月 30日完成，樣板房按開發(fā)商要求如期完成。 ? 展現(xiàn)產(chǎn)品工序、材料等，突出本項(xiàng)目的工程質(zhì)量，讓客戶切身體驗(yàn)。具體如下： 項(xiàng)目現(xiàn)場，地塊西南角。 北京、天津、廊坊及周邊大城市已經(jīng)高樓林立， 霸州的高樓大廈屈指可數(shù)。逐步發(fā)展成為以工業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，以高科技、外向型項(xiàng)目為主導(dǎo)、多種產(chǎn)業(yè)并存的發(fā)展格局。 營銷策略：現(xiàn)狀總結(jié) 營銷整體較為粗放 ?受房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，以及外地規(guī)模開發(fā)商和代理公司的進(jìn)入，霸州市開始進(jìn)入品牌戰(zhàn)略營銷的萌芽階段； ?市場上大部分項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略制定基本圍繞產(chǎn)品品質(zhì)層面，少有挖掘精神層面的訴求，深度不足。 市場調(diào)研：霸州周邊競爭項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論 近京區(qū)域項(xiàng)目多以高爾夫球場、人造水景、精致園林景觀為主要賣點(diǎn)，建筑風(fēng)格各異，既有中式古典風(fēng)格，又有歐式、現(xiàn)代等風(fēng)格。 項(xiàng)目情況：霸州概