【正文】 域及周邊客戶分析： 平房不是我的追求，三居四居我已司空見(jiàn)慣，別墅才是我的夢(mèng)想。鄰近樣板區(qū)，方便現(xiàn)場(chǎng)講解和營(yíng)銷(xiāo)； 大興黃村商業(yè)繁華、交通便利地段。電視目前仍舊是受眾群體最廣泛，老百姓信任度最高的媒體。 展板及掛牌說(shuō)明 結(jié)構(gòu)剖示 實(shí)物展示 實(shí)驗(yàn)體驗(yàn) 實(shí)景展示 展示體驗(yàn)策略 —— 建筑材料展示 推廣方式：展示體驗(yàn) ? 結(jié)構(gòu)剖示，配合掛牌說(shuō)明 ? 實(shí)物展示，配合掛牌說(shuō)明 展示體驗(yàn)策略 —— 建筑材料及技術(shù)展示 掛牌 結(jié)構(gòu)剖示 墻體砌塊 窗框及玻璃構(gòu)造 推廣方式：展示體驗(yàn) 小區(qū)主入口和售樓處門(mén)口的燈桿旗系列 使小區(qū)與外界形成區(qū)隔感 營(yíng)造主賣(mài)場(chǎng)氣氛，選 房前完成 推廣方式：導(dǎo)視系統(tǒng) 簡(jiǎn)潔、大氣設(shè)計(jì)、中英文雙語(yǔ) 推廣方式：服務(wù)體驗(yàn) 通過(guò)對(duì)于高端客戶的研究，找到這部分高端客戶的所在，然后利用多種直接傳遞信息的手段，將項(xiàng)目信息傳達(dá)給這部分客戶，創(chuàng)造與目標(biāo)客戶群“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的傳播渠道 服務(wù)體驗(yàn) 推廣方式：服務(wù)體驗(yàn) 人性化服務(wù) —— 讓客戶從踏入項(xiàng)目社區(qū)的那一刻起處處感受到專(zhuān)業(yè)細(xì)致、熱情周到的服務(wù) 目的： ? 提升項(xiàng)目及企業(yè)品牌影響力； ? 高品質(zhì)社區(qū)體驗(yàn)，促進(jìn)銷(xiāo)售； ? 配合項(xiàng)目推盤(pán)去化。以實(shí)現(xiàn)明年 5月份的順利開(kāi)盤(pán)。 本工程其它樓棟開(kāi)工日期定于 2022年 10月 28日，主體工程于 2022年 12月 31日完成，全部工程于 2022年 6月 30日完成。 ? 目的：直接將項(xiàng)目具體信息傳遞給消費(fèi)者，介紹建筑規(guī)劃、景觀等； ?? ? 設(shè)計(jì)原則：平面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、大氣、唯美，注重品味； ?? ? 內(nèi)容中英文相結(jié)合，內(nèi)頁(yè)設(shè)計(jì)留天留地； ?? ? 統(tǒng)一的主題與調(diào)性，忌不切實(shí)際的過(guò)度發(fā)散； ?? ? 展示遠(yuǎn)景，強(qiáng)調(diào)區(qū)域未來(lái)。 ?網(wǎng)絡(luò)受眾范圍大，客戶認(rèn)知度高，彰顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值，務(wù)必加大此推廣方式 ?主要選擇搜房以及焦點(diǎn)作為發(fā)布媒體， 鏈接項(xiàng)目網(wǎng)站 ?重點(diǎn)選擇首屏的通欄或旗幟，處于第一視覺(jué)沖擊 ?建設(shè)今朝集團(tuán)公司網(wǎng)站，是各個(gè)項(xiàng)目展示于公司網(wǎng)站首頁(yè)，并鏈接各項(xiàng)目 推廣方式：網(wǎng)絡(luò) ?京開(kāi)高速沿線、北京南部豐臺(tái)大興區(qū)域、廊坊市區(qū)、天津武清西清區(qū)域、霸州開(kāi)發(fā)區(qū)及國(guó)道各路口設(shè)計(jì)指引路牌、泰山路燈主要街道道旗。 天津區(qū)域客戶分析： 所有人都喜歡住別墅，這是毋庸置疑的，天津的居住改善需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的面向客群。 帝闕下臨通萬(wàn)國(guó)，行人至此望燕山 。 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有入?yún)^(qū)項(xiàng)目 245家，項(xiàng)目總投資 155億元。 ?項(xiàng)目?jī)?nèi)有臺(tái)地資源； ?位于開(kāi)發(fā)區(qū)核心位置，極具發(fā)展?jié)摿Γ? ?距離霸州城市中心區(qū)域 5公里左右，城市中心教育、醫(yī)療、生活配套較完善； 營(yíng)銷(xiāo)策略： SWOT分析 本案劣勢(shì) Weakness ?地塊距北京較遠(yuǎn)，時(shí)間與距離造成客戶一定的抗性； ?項(xiàng)目客戶存在相當(dāng)一部分的外地客戶，貸款首付比例高，甚至不能貸款； ?地塊自然景色較差，附近沒(méi)有山水風(fēng)景等旅游資源； ?地塊沙土地難以存水，做水景有一定難度；。 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入不足 ?營(yíng)銷(xiāo)投入約占整體銷(xiāo)售的 1— 2%，多數(shù)項(xiàng)目不足。但 可以在 ，吸引北京私家車(chē)主。因此，我們要以田園生活、自然環(huán)境、高爾夫、溫泉、精致水景、完善配套等為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。 市場(chǎng)調(diào)研：霸州周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 項(xiàng)目地處北京南約 80公里處，因此，我們的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)楸本┠喜看笈d區(qū)、南部周邊涿州區(qū)域、固安區(qū)域、白洋淀旅游景區(qū)區(qū)域、廊坊市區(qū)附近、天津武清區(qū)等地。 項(xiàng)目情況：產(chǎn)品素描 戶型 面積 套數(shù) 同類(lèi)物業(yè)比例 總比例 聯(lián)排 一期（ 50畝） 200—— 220 6080 20% 15% 220240 120140 80% 獨(dú)棟 250300 140 35% 25% 320350 140 35% 350500 120 30% 疊拼 160180 588600 25% 60% 洋房 130160 2022套 75% 項(xiàng)目情況：玫瑰莊園 — 玫瑰的涵義 美國(guó)國(guó)花經(jīng)百年?duì)幷?， 于 1986年 9月 23日國(guó)會(huì)眾議院通過(guò)玫瑰為國(guó)花 。京九鐵路和津霸鐵路聯(lián)絡(luò)線、津保高速公路和京開(kāi)高速公路及 106和 112兩條國(guó)道貫境而過(guò)，形成了“三黃金”十字交叉。 項(xiàng)目情況：霸州概況 迅速崛起的現(xiàn)代化新城 —— 霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是 1992年經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)成立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)暨省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，批準(zhǔn)總體面積 。 ?對(duì)于省內(nèi)戶口二次購(gòu)房實(shí)行最低 50%首付，利率上浮 。銷(xiāo)售價(jià)格較高，目前基本在 900020220元 /平米。 但眾項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，溫泉、酒店、商務(wù)、休閑、四合院等均為各項(xiàng)目主推元素，勢(shì)必會(huì)加劇未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)。 主要推廣渠道較常規(guī) ?營(yíng)銷(xiāo)通路狹窄，多鎖定報(bào)廣、路牌、室外廣告牌等傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)渠道，缺乏特色營(yíng)銷(xiāo)； ?現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)和客戶聯(lián)誼互動(dòng)不多。 ?有一位建筑理論家說(shuō)，住宅是一種“巨大”空間雕塑物，除了直觀看外形，人們還可以進(jìn)入其中，并在行進(jìn)中感受它的效果。 營(yíng)銷(xiāo)策略： SWOT分析 本案威脅 Strenth ?來(lái)自區(qū)域內(nèi) 28平方公里同類(lèi)產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng) ?國(guó)家地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定性，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售有一定影響 霸州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，市區(qū)西北 2公里處，是 1992年經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)成立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)暨省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 營(yíng)銷(xiāo)策略：文化附加值 本案作為高檔項(xiàng)目，尤其是別墅， 作為商品的價(jià)值，絕不止停留在物質(zhì)層面， 而應(yīng)是在物質(zhì)基礎(chǔ)上， 所獲得的尊重、身份、層次、生活狀態(tài)， 有著物質(zhì)與精神雙重高享受的特點(diǎn)， 也就是說(shuō)，別墅作為奢侈品， 提供著與眾不同的生活方式。所以的我們的項(xiàng)目必然會(huì)吸引例如勝芳、文安等地的客戶。 現(xiàn)場(chǎng)售樓處位置及設(shè)計(jì)平面如下 （詳見(jiàn)售樓處設(shè)計(jì)稿）： 推廣方式：售樓處建議 根據(jù)目前項(xiàng)目酒店、高爾夫等運(yùn)營(yíng)狀況，可以把售樓處設(shè)置在酒店大堂，此舉優(yōu)勢(shì)如下： 避免新建售樓處，節(jié)約成本； 看房客戶到酒店參觀，有利于酒店客戶量增加； 客戶由大門(mén)口進(jìn)入項(xiàng)目，經(jīng)四合院、高爾夫球場(chǎng)、溫泉木屋、臺(tái)地瀑布景觀，最后到達(dá)酒店，有利于客戶實(shí)際體驗(yàn)項(xiàng)目配套，切身了解項(xiàng)目齊全設(shè)施，銷(xiāo)售動(dòng)線最佳。 ?在 ，此頻段為北京及周邊地區(qū)收聽(tīng)最廣泛的頻段，可以大范圍的普及有車(chē)一族。 時(shí)間： ? 售樓處開(kāi)放之日起 關(guān)鍵動(dòng)作： ? 服務(wù)管理?xiàng)l例制定完成，售樓處公示； ? 售樓處設(shè)置保安、保潔、等人員，讓客戶現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)體驗(yàn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)； ? 相關(guān)人員培訓(xùn)，規(guī)定動(dòng)作，工作職責(zé)、管理制度等。 結(jié)語(yǔ)：工程進(jìn)度建議 銷(xiāo)售需要工程的支持，工程進(jìn)度跟不上，售樓處、樣板區(qū)等建設(shè)的滯后必然會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售進(jìn)度的滯后，希望各方全力配合，共同推進(jìn)項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利進(jìn)展，為后期雙贏打下良好基礎(chǔ)。 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)－貫穿始終，奠定市場(chǎng)影響力 推廣方式：活動(dòng)體驗(yàn) Action1： 北京市房展會(huì)、金融博覽會(huì)等 人為制造財(cái)富階層的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)： 以展銷(xiāo)會(huì)方式使項(xiàng)目占據(jù)高端產(chǎn)品陣營(yíng) Action2： 圣誕春節(jié)雙節(jié)主題活動(dòng) 結(jié)合新年節(jié)點(diǎn)造勢(shì)，提高項(xiàng)目形象，為后續(xù)推盤(pán)蓄客 大事件 推廣方式：活動(dòng)體驗(yàn) Action1： 盛大開(kāi)盤(pán) 擴(kuò)大市場(chǎng)知名度； ?? 挖掘新客戶，爭(zhēng)取區(qū)域外客戶； ?? 強(qiáng)化品牌； Action2： 二次發(fā)力開(kāi)盤(pán) ?? 吸引客戶； ?? 塑造品牌形象； Action3： 業(yè)主答謝酒會(huì) 維護(hù)成交客戶并挖掘潛客戶，為項(xiàng)目后續(xù)銷(xiāo)售造勢(shì)； 根據(jù)整體營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏調(diào)整，適合多次舉行； 低成本保持市場(chǎng)熱度； ?? 老客戶維護(hù)及新客戶挖掘； ?? 持續(xù)強(qiáng)化品牌，營(yíng)造品牌品質(zhì)感； ?? 形成客戶榮譽(yù)感與歸屬感； 小活動(dòng) 推廣方式：客戶維系 通過(guò)核心客戶出擊，外圍客戶滲透，保證充足的上門(mén)量 全面宣傳維護(hù)老客戶，拓展新客戶 客戶維系 推廣方式：客戶維系 通過(guò) VIP卡的辦理，排查誠(chéng)意客戶，鎖定目標(biāo)客戶，奠定圈層基礎(chǔ) ? 通過(guò)辦理 VIP卡，積累誠(chéng)意客戶 ? 也可通過(guò)上門(mén)客戶預(yù)留電話號(hào)碼的方式以規(guī)避政策 VIP卡數(shù)量不得超過(guò)可售房源的規(guī)定 推廣方式：節(jié)奏 第一階段：前期準(zhǔn)備期： 2022年 8月 1日 2022年 10月 28日 2022年 10月項(xiàng)目 logo、 slogen等設(shè)計(jì)完畢； 2022年 10月 28日溫泉文化藝術(shù)節(jié)推介會(huì)； 2022年 10月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍擋及泰山路道旗； 第二階段：市場(chǎng)預(yù)熱期： 2022年 10月 28日 2022年 2月 15日 2022年 12月樹(shù)立項(xiàng)目形象廣告，如高速單立柱、霸州商業(yè)地帶廣告牌等； 第三階段：項(xiàng)目溫盤(pán)期： 2022年 2月 16日 2022年 4月 30日 2022年 2月開(kāi)始進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外、短信、道旗、交通臺(tái)、影音視頻、dm直投等全方位廣告造勢(shì)； 第四階段：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期： 2022年 5月 1日 2022年 5月 1日進(jìn)行開(kāi)盤(pán)主題活動(dòng)；現(xiàn)場(chǎng)大型活動(dòng)； 推廣方式：節(jié)奏 第五階段：項(xiàng)目持銷(xiāo)期： 2022年 5月 2022年 8月 2022年 58月客戶聯(lián)誼活動(dòng)貫穿銷(xiāo)售過(guò)程； 開(kāi)盤(pán)后推廣傳遞項(xiàng)目信息； 2022年 58月 DM直投：在霸州市區(qū)繁華地帶主要交通節(jié)點(diǎn)進(jìn)行 DM直投派發(fā)； 2022年 58月每月進(jìn)行兩次短信群發(fā)傳遞項(xiàng)目信息； 第六階段：二次開(kāi)盤(pán)蓄客期： 2022年 8月 2022年 9月 202