【正文】 域及周邊客戶分析： 平房不是我的追求，三居四居我已司空見慣，別墅才是我的夢想。鄰近樣板區(qū)，方便現場講解和營銷； 大興黃村商業(yè)繁華、交通便利地段。電視目前仍舊是受眾群體最廣泛，老百姓信任度最高的媒體。 展板及掛牌說明 結構剖示 實物展示 實驗體驗 實景展示 展示體驗策略 —— 建筑材料展示 推廣方式：展示體驗 ? 結構剖示，配合掛牌說明 ? 實物展示，配合掛牌說明 展示體驗策略 —— 建筑材料及技術展示 掛牌 結構剖示 墻體砌塊 窗框及玻璃構造 推廣方式：展示體驗 小區(qū)主入口和售樓處門口的燈桿旗系列 使小區(qū)與外界形成區(qū)隔感 營造主賣場氣氛，選 房前完成 推廣方式：導視系統(tǒng) 簡潔、大氣設計、中英文雙語 推廣方式：服務體驗 通過對于高端客戶的研究，找到這部分高端客戶的所在，然后利用多種直接傳遞信息的手段，將項目信息傳達給這部分客戶，創(chuàng)造與目標客戶群“點對點”的傳播渠道 服務體驗 推廣方式：服務體驗 人性化服務 —— 讓客戶從踏入項目社區(qū)的那一刻起處處感受到專業(yè)細致、熱情周到的服務 目的： ? 提升項目及企業(yè)品牌影響力； ? 高品質社區(qū)體驗，促進銷售； ? 配合項目推盤去化。以實現明年 5月份的順利開盤。 本工程其它樓棟開工日期定于 2022年 10月 28日，主體工程于 2022年 12月 31日完成，全部工程于 2022年 6月 30日完成。 ? 目的：直接將項目具體信息傳遞給消費者，介紹建筑規(guī)劃、景觀等； ?? ? 設計原則：平面設計簡潔、大氣、唯美，注重品味； ?? ? 內容中英文相結合，內頁設計留天留地； ?? ? 統(tǒng)一的主題與調性，忌不切實際的過度發(fā)散； ?? ? 展示遠景，強調區(qū)域未來。 ?網絡受眾范圍大，客戶認知度高，彰顯項目價值，務必加大此推廣方式 ?主要選擇搜房以及焦點作為發(fā)布媒體， 鏈接項目網站 ?重點選擇首屏的通欄或旗幟，處于第一視覺沖擊 ?建設今朝集團公司網站，是各個項目展示于公司網站首頁，并鏈接各項目 推廣方式：網絡 ?京開高速沿線、北京南部豐臺大興區(qū)域、廊坊市區(qū)、天津武清西清區(qū)域、霸州開發(fā)區(qū)及國道各路口設計指引路牌、泰山路燈主要街道道旗。 天津區(qū)域客戶分析： 所有人都喜歡住別墅，這是毋庸置疑的，天津的居住改善需求會進一步擴大項目的面向客群。 帝闕下臨通萬國，行人至此望燕山 。 開發(fā)區(qū)現有入區(qū)項目 245家，項目總投資 155億元。 ?項目內有臺地資源； ?位于開發(fā)區(qū)核心位置，極具發(fā)展?jié)摿Γ? ?距離霸州城市中心區(qū)域 5公里左右，城市中心教育、醫(yī)療、生活配套較完善； 營銷策略： SWOT分析 本案劣勢 Weakness ?地塊距北京較遠，時間與距離造成客戶一定的抗性； ?項目客戶存在相當一部分的外地客戶，貸款首付比例高，甚至不能貸款； ?地塊自然景色較差，附近沒有山水風景等旅游資源； ?地塊沙土地難以存水，做水景有一定難度；。 營銷費用投入不足 ?營銷投入約占整體銷售的 1— 2%，多數項目不足。但 可以在 ，吸引北京私家車主。因此，我們要以田園生活、自然環(huán)境、高爾夫、溫泉、精致水景、完善配套等為項目賣點。 市場調研：霸州周邊競爭項目 項目地處北京南約 80公里處，因此，我們的競爭區(qū)域為北京南部大興區(qū)、南部周邊涿州區(qū)域、固安區(qū)域、白洋淀旅游景區(qū)區(qū)域、廊坊市區(qū)附近、天津武清區(qū)等地。 項目情況：產品素描 戶型 面積 套數 同類物業(yè)比例 總比例 聯排 一期（ 50畝） 200—— 220 6080 20% 15% 220240 120140 80% 獨棟 250300 140 35% 25% 320350 140 35% 350500 120 30% 疊拼 160180 588600 25% 60% 洋房 130160 2022套 75% 項目情況：玫瑰莊園 — 玫瑰的涵義 美國國花經百年爭論 ， 于 1986年 9月 23日國會眾議院通過玫瑰為國花 。京九鐵路和津霸鐵路聯絡線、津保高速公路和京開高速公路及 106和 112兩條國道貫境而過，形成了“三黃金”十字交叉。 項目情況：霸州概況 迅速崛起的現代化新城 —— 霸州經濟技術開發(fā)區(qū) 霸州經濟技術開發(fā)區(qū)是 1992年經河北省人民政府批準成立的省級經濟技術開發(fā)區(qū)暨省級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，批準總體面積 。 ?對于省內戶口二次購房實行最低 50%首付，利率上浮 。銷售價格較高，目前基本在 900020220元 /平米。 但眾項目同質化嚴重，溫泉、酒店、商務、休閑、四合院等均為各項目主推元素，勢必會加劇未來開發(fā)區(qū)內部的銷售競爭。 主要推廣渠道較常規(guī) ?營銷通路狹窄，多鎖定報廣、路牌、室外廣告牌等傳統(tǒng)營銷渠道，缺乏特色營銷； ?現場活動和客戶聯誼互動不多。 ?有一位建筑理論家說，住宅是一種“巨大”空間雕塑物，除了直觀看外形，人們還可以進入其中，并在行進中感受它的效果。 營銷策略： SWOT分析 本案威脅 Strenth ?來自區(qū)域內 28平方公里同類產品的激烈競爭 ?國家地產政策的不穩(wěn)定性，對項目銷售有一定影響 霸州市經濟技術開發(fā)區(qū)，市區(qū)西北 2公里處，是 1992年經河北省人民政府批準成立的省級經濟技術開發(fā)區(qū)暨省級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。 營銷策略：文化附加值 本案作為高檔項目，尤其是別墅， 作為商品的價值，絕不止停留在物質層面， 而應是在物質基礎上， 所獲得的尊重、身份、層次、生活狀態(tài)， 有著物質與精神雙重高享受的特點， 也就是說，別墅作為奢侈品， 提供著與眾不同的生活方式。所以的我們的項目必然會吸引例如勝芳、文安等地的客戶。 現場售樓處位置及設計平面如下 （詳見售樓處設計稿）： 推廣方式：售樓處建議 根據目前項目酒店、高爾夫等運營狀況，可以把售樓處設置在酒店大堂，此舉優(yōu)勢如下： 避免新建售樓處，節(jié)約成本； 看房客戶到酒店參觀，有利于酒店客戶量增加； 客戶由大門口進入項目，經四合院、高爾夫球場、溫泉木屋、臺地瀑布景觀，最后到達酒店，有利于客戶實際體驗項目配套，切身了解項目齊全設施，銷售動線最佳。 ?在 ，此頻段為北京及周邊地區(qū)收聽最廣泛的頻段，可以大范圍的普及有車一族。 時間： ? 售樓處開放之日起 關鍵動作： ? 服務管理條例制定完成，售樓處公示； ? 售樓處設置保安、保潔、等人員，讓客戶現場真實體驗專業(yè)服務； ? 相關人員培訓，規(guī)定動作，工作職責、管理制度等。 結語：工程進度建議 銷售需要工程的支持，工程進度跟不上，售樓處、樣板區(qū)等建設的滯后必然會導致銷售進度的滯后，希望各方全力配合，共同推進項目各項工作的順利進展，為后期雙贏打下良好基礎。 活動營銷－貫穿始終，奠定市場影響力 推廣方式：活動體驗 Action1： 北京市房展會、金融博覽會等 人為制造財富階層的準入標準： 以展銷會方式使項目占據高端產品陣營 Action2： 圣誕春節(jié)雙節(jié)主題活動 結合新年節(jié)點造勢，提高項目形象，為后續(xù)推盤蓄客 大事件 推廣方式：活動體驗 Action1： 盛大開盤 擴大市場知名度； ?? 挖掘新客戶，爭取區(qū)域外客戶； ?? 強化品牌； Action2： 二次發(fā)力開盤 ?? 吸引客戶； ?? 塑造品牌形象； Action3： 業(yè)主答謝酒會 維護成交客戶并挖掘潛客戶，為項目后續(xù)銷售造勢； 根據整體營銷節(jié)奏調整，適合多次舉行； 低成本保持市場熱度； ?? 老客戶維護及新客戶挖掘； ?? 持續(xù)強化品牌，營造品牌品質感； ?? 形成客戶榮譽感與歸屬感； 小活動 推廣方式：客戶維系 通過核心客戶出擊，外圍客戶滲透，保證充足的上門量 全面宣傳維護老客戶，拓展新客戶 客戶維系 推廣方式：客戶維系 通過 VIP卡的辦理，排查誠意客戶，鎖定目標客戶，奠定圈層基礎 ? 通過辦理 VIP卡，積累誠意客戶 ? 也可通過上門客戶預留電話號碼的方式以規(guī)避政策 VIP卡數量不得超過可售房源的規(guī)定 推廣方式：節(jié)奏 第一階段：前期準備期： 2022年 8月 1日 2022年 10月 28日 2022年 10月項目 logo、 slogen等設計完畢； 2022年 10月 28日溫泉文化藝術節(jié)推介會； 2022年 10月項目現場圍擋及泰山路道旗； 第二階段：市場預熱期： 2022年 10月 28日 2022年 2月 15日 2022年 12月樹立項目形象廣告，如高速單立柱、霸州商業(yè)地帶廣告牌等； 第三階段：項目溫盤期： 2022年 2月 16日 2022年 4月 30日 2022年 2月開始進行網絡、報紙、戶外、短信、道旗、交通臺、影音視頻、dm直投等全方位廣告造勢； 第四階段：項目開盤期： 2022年 5月 1日 2022年 5月 1日進行開盤主題活動；現場大型活動； 推廣方式：節(jié)奏 第五階段：項目持銷期： 2022年 5月 2022年 8月 2022年 58月客戶聯誼活動貫穿銷售過程； 開盤后推廣傳遞項目信息； 2022年 58月 DM直投：在霸州市區(qū)繁華地帶主要交通節(jié)點進行 DM直投派發(fā)； 2022年 58月每月進行兩次短信群發(fā)傳遞項目信息； 第六階段：二次開盤蓄客期： 2022年 8月 2022年 9月 202