【文章內(nèi)容簡介】 一樣好用的特點(diǎn) ， 首先確定廣場文化定位 ，而后確定業(yè)態(tài)定位 。 業(yè)態(tài)理念 設(shè)計(jì)創(chuàng)新 ? 不僅住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題 ， 而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問題 。 尋求項(xiàng)目開發(fā)模式的突破 ， 就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限 ， 跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇 ， 把握新世紀(jì)客戶的精神追求 ， 挖掘區(qū)域文化的精華 ， 將商業(yè) 、旅游 、 體育 、 文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接 。 開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo) ， 專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段 ， 客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 九隆街作為大型 MALL購物中心 ， 面對全球的顧客開放 ， 不僅接納購物休閑人群 ， 也面向世界接納旅游群體 ， 不斷吸收國外商業(yè)文化精華 ， 為我所用 。我們以山東人的熱情笑迎天下客 ， 將儒家文化的人文關(guān)懷落實(shí)到服務(wù)細(xì)節(jié) 。 大型 MALL購物中心的休閑娛樂 策劃 ? 21世紀(jì)是海洋的世紀(jì) ， 大海是人類的故鄉(xiāng) 。 海洋不僅有無窮無盡的保障 ， 而且遠(yuǎn)古人類就知道海水具有保健功能 ， 不論是海水沐浴 ， 還是利用深層海水開發(fā)健康食品 ， 人類對海洋的合理利用與開發(fā)剛剛開始 ，海水療法是人類提煉總結(jié)出來的有效健康保健方法 。 ? 挖掘我國古老的海洋文化 ， 提煉海洋保健的精華 ， 運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)設(shè)備與手段 ， 策劃獨(dú)具特色的海洋活水健康保養(yǎng)中心 ， 讓 “ 生命加油站 ， 健康儲蓄所 ” 成為現(xiàn)實(shí) 。 ? 我們的策劃是以海洋保養(yǎng)中心和娛樂項(xiàng)目吸引人流 ， 形成購物 、 旅游 、休閑一體化的新型購物中心 。 樓層 業(yè)態(tài)分布 紅色區(qū)域（家居區(qū)） 5F 大眾美食廣場，白領(lǐng)西餐廳、網(wǎng)巴、音樂吧，攝影藝術(shù)中心，空中停車場 4F 體育運(yùn)動(dòng)用品 、 休閑式書店 、 商店 ， 成人玩具店 美食娛樂廣場，薈萃印度、韓國等國外特色美食、中華特色美食、煙臺美食 3F紳士流水線 男士用品 、 男士休閑為主 ， 設(shè)置特色婚禮廣場， 大型皮鞋 、 皮具區(qū)；休閑部分除了設(shè)置休閑書店外 ， 還設(shè)置咖啡廳與茶藝表演吧 各式家具，家庭用家俱為主，辦公家俱，為輔助 2F美女夢工廠 以女性用品 、 女性休閑 、 才藝表演為主題 ， 劃分為少女區(qū) 、 淑女區(qū)；女性休閑區(qū)設(shè)置音樂表演吧 床上用品、布藝 辦公文化用品，美術(shù)、藝術(shù)用品 1F精品步行街 名牌商品為主 ， 金融服務(wù)區(qū) ， 著名快餐店 燈飾用品、家庭裝飾用品，藥店 負(fù)一層 大型超市 ， 西南部分設(shè)置兒童玩具天地 ， 兒童歡樂廣場設(shè)置可拆裝兒童智力玩具 ， 彩擴(kuò)店 ，室內(nèi)攝影店 ， 小象繪畫店 ， 名煙 、 名酒 、 名茶專賣店；韓國 、 日本名牌食品專賣店 、 速食店 家電大世界分為大家電及小家電區(qū) 業(yè)態(tài)實(shí)例 ? 大連百年城 —白領(lǐng)風(fēng)格購物中心 大連百年城具體業(yè)態(tài)分布 國際先進(jìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方法 ? 根據(jù)經(jīng)營管理的預(yù)測與模擬分析進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) ? 預(yù)測方法：商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與知識，市場調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根據(jù)消費(fèi)人口變化與特征，商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 ? 因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)需要豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)計(jì) ? 楊寶民＋青山正人＋許載寧模式 ? 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 波浪型全接觸式動(dòng)線設(shè)計(jì) ? 通過立體空中購物走廊設(shè)計(jì)，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進(jìn)入二層以上商場象進(jìn)入一層商場一樣方便。 ? 讓顧客與商鋪全接觸， ? 提高商鋪的商業(yè)價(jià)值 平面動(dòng)線 立體動(dòng)線 地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃 ? 華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃 深入黃石與北京參考同類項(xiàng)目，運(yùn)用自身經(jīng)驗(yàn)獨(dú)創(chuàng) 購物中心的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割 圖１ 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割流程 消費(fèi)者投資偏好 業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割后動(dòng)線分析 確定不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割比例 不同分割方案銷售預(yù)測 初步確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割方案 通過合同委托測繪部門實(shí)際測繪 確定分割方案 商鋪分割原則 a) 根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)優(yōu)化與顧客動(dòng)態(tài)流線的要求 ， 按照洋流理論的回旋要求 ， 合理分割商鋪 ， 確保每個(gè)商鋪面向通道 ， 沒有死角 。 ? b) 根據(jù)消費(fèi)者購買力與投資能力 、 愿望 ， 對商鋪進(jìn)行多種規(guī)格 、 面積的分割 ,參考已經(jīng)購買商鋪面積要求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ， 確定分割面積比例 。 ? c) 合理確定公共分?jǐn)偯娣e ， 確保用戶商鋪較高實(shí)用率 ， 通過流線的合理設(shè)計(jì)最大限度分割出商鋪面積 。 ? d) 合理確定動(dòng)態(tài)流線 ， 有利于開業(yè)后實(shí)際運(yùn)營工作 。 ? 對于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購買多套組合。 在煙臺等地ＭＡＬＬ項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在ＭＡＬＬ設(shè)計(jì)方案完成后一定要首先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進(jìn)行完善和修改，確保簡單化以及可視化原則。 銷售比例 ? 銷售部分面積＝ （ 項(xiàng)目投資額＋ 30%收益 ）%每平方米單價(jià) ? 發(fā)展商要有能力開發(fā)下一期項(xiàng)目 。 ? 具體銷售要詳細(xì)根據(jù)市場情況進(jìn)行商鋪分割，詳細(xì)計(jì)算銷售哪些部分，制定價(jià)值策略，這是我們操作過的商鋪銷售策劃方案要系統(tǒng)回答的問題。 九隆街銷售模式 通過經(jīng)營提升商鋪銷售價(jià)值 河南中匯廣場的案例 ? 中匯廣場是 NEW MALL商業(yè)管理公司全程參與的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于楊寶民董事長前期在漯河先后為雙匯地產(chǎn)和華東地產(chǎn)公司講授商業(yè)房地產(chǎn)課程，華東房地產(chǎn)公司聘請楊寶民先生擔(dān)任華東地產(chǎn)公司高級顧問，從建筑規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃開始，從頭參與河南南部在最大的shopping mall項(xiàng)目中匯廣場策劃與商鋪銷售及招商與商業(yè)經(jīng)營工作。 業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑規(guī)劃的指導(dǎo) ? 價(jià)值鏈理論在地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)限度中可以得到集中運(yùn)用 ,漯河華東集團(tuán)開發(fā)中匯廣場項(xiàng)目就是一個(gè)很好的案例 ,首先我們對華東集團(tuán)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營創(chuàng)新專題培訓(xùn) ,首先輸入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識 ,讓發(fā)展商對整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程與價(jià)值增值環(huán)節(jié)達(dá)到一個(gè)較高的認(rèn)識水平 . ? 其次要對華東集團(tuán)企業(yè)經(jīng)營能力進(jìn)行診斷 ,幫助企業(yè)對組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和變革，華東集團(tuán)采納建議主動(dòng)吸納商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)秀人才，積極組建商業(yè)運(yùn)營公司 ,從組織上保證項(xiàng)目順利運(yùn)行 ,我們的咨詢服務(wù)主要放在項(xiàng)目運(yùn)營上。 ? 中匯廣場是深圳 NEW MALL公司參與咨詢服務(wù)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ,該項(xiàng)目位于漯河交通路與人民路黃金地段 .接觸該項(xiàng)目之前 ,我們對整個(gè)漯河商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀已經(jīng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查 ,摸清漯河各個(gè)主要零售企業(yè)的經(jīng)營種類和競爭能力 ,事先分析出漯河零售業(yè)存在的空白 ,不僅精品百貨與大賣場是漯河空白 ,更缺乏能夠滿足消費(fèi)者購物休閑娛樂的現(xiàn)代化購物中心。 客戶營銷的系統(tǒng)運(yùn)用 ? 2022年 10月 22日是華東集團(tuán)舉辦的中匯廣場 ——華東房地產(chǎn)公司十周年慶典及中匯廣場公開認(rèn)購籌碼大型文藝演出，邀請主要明星：孫悅、李湘、江濤、范琳琳等，其中李湘作為文藝晚會(huì)主持人。 ? 為了促進(jìn)銷售，從幾個(gè)方面采取措施 ? （ 1） .從新聞媒體宣傳方面將演出活動(dòng)與籌碼認(rèn)購相互結(jié)合，通過軟文與新聞報(bào)道及廣告配合體現(xiàn)。 ? （ 2） .利用演出活動(dòng)，取得明星與公司領(lǐng)導(dǎo)合影，將合影精心制作放大，作為售樓處布置內(nèi)容。 ? （ 3） .邀請華東世紀(jì)城客戶（每戶一張票），中匯廣場客戶每個(gè)鋪位兩張票，通過老客戶傳播信息。 ? （ 4） .根據(jù)前期登記潛在客戶，采用優(yōu)惠一半價(jià)格購票措施，邀請一批有誠意的潛在客戶觀看演出。 中匯廣場的招商與運(yùn)營問題 ? 中匯廣場項(xiàng)目存在問題 ? (1)公司治理機(jī)制，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)和約束問題沒有解決。缺乏運(yùn)營與招商和商業(yè)營銷專業(yè)人才。需要一個(gè)形象比較鮮明，辦公環(huán)境優(yōu)雅的商業(yè)公司辦公場所。 ? (2)中匯廣場項(xiàng)目操作缺乏系統(tǒng)思考，沒有貫徹經(jīng)營戰(zhàn)略的經(jīng)營思路，缺乏執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，表現(xiàn)在工作不到位，缺乏后備人才的培養(yǎng)機(jī)制，建議和顧問公司建立利益共享的長期合作關(guān)系。 ? (3).體把控能力不強(qiáng)，專業(yè)化程度不夠，表現(xiàn)在很多宣傳和招商活動(dòng)以及合作伙伴選擇的隨意性，帶來工作的被動(dòng)和資源的浪費(fèi)。 ? (4)中匯廣場離開業(yè)只有五個(gè)月時(shí)間，本項(xiàng)目操作到了關(guān)鍵時(shí)刻，必須采用專業(yè)化的操作手法及時(shí)完成招商與開業(yè)工作。 ? 按照目前的招商團(tuán)隊(duì)現(xiàn)狀，將出現(xiàn)兩個(gè)問題，第一是不加大招商力度就無法按時(shí)開業(yè)。第二是為招商而招