【正文】 ３ ） 對(duì)資本投入 、 遠(yuǎn)期收益 、 經(jīng)營(yíng)成本 、稅收 、 管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評(píng)價(jià) 。 ? １ .6 購物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議 ? 購物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗 ， 購物中心必須從戰(zhàn)略上回答 ， 如何為客戶提供滿意服務(wù) ， 如何與商戶建立長(zhǎng)期共贏關(guān)系 ， 不僅要在招商上取得成功 ， 更重要在運(yùn)營(yíng)上能夠長(zhǎng)期吸引客戶光顧 ， 走可持續(xù)發(fā)展之路 ， 而不是開業(yè)轟動(dòng)一時(shí) ， 采取種種騙術(shù)套取商戶保證金 ， 然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛 。 華強(qiáng)北作為深圳新興商圈 ， 建筑密度極高 ，綠化面積少 。 ? 在建筑策劃構(gòu)思中，我們重點(diǎn)考慮東方時(shí)代廣場(chǎng)購物中心對(duì)人流的吸引和引導(dǎo)，要求減少對(duì)華強(qiáng)北路的壓迫感；由于建筑密度大，我們建議深圳建筑設(shè)計(jì)總院充分考慮高層住戶時(shí)局居住辦公的舒適感，建議設(shè)置空中花園，用于住戶休閑娛樂，同時(shí)考慮與商場(chǎng)的有機(jī)和諧銜接。 東方時(shí)代廣場(chǎng)二期 ? 東方時(shí)代廣場(chǎng)二期項(xiàng)目中，將有 于各類配套項(xiàng)目，其中包括電影院，兩到三家知名品牌酒樓，美食廣場(chǎng)，同時(shí)還將增設(shè)美容、美發(fā)、美體館， “ 二期與一期聯(lián)合，將使華強(qiáng)北茂業(yè)真正成為一個(gè)集購物、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。 ? 東方時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，筆者組織茂業(yè)百貨市場(chǎng)部調(diào)研兩個(gè)月時(shí)間，對(duì)華強(qiáng)北商圈與東門商圈進(jìn)行了周密的調(diào)研，針對(duì)天虹商場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行專題分析和研討，通過投資可行性研究以及經(jīng)營(yíng)模擬分析，得出結(jié)論和定位： ? 東方時(shí)間廣場(chǎng)裙樓定位為服裝特色購物中心，其中女裝占有較大比例，注重休閑娛樂一體化，注重提升該廣場(chǎng)居民生活便利，注重房地產(chǎn)總體增值。 茂業(yè)集團(tuán)收購?fù)恋亟ㄔO(shè)東方廣場(chǎng)總投資 6億元 ， 前期開發(fā)包括收購?fù)恋氐韧顿Y 3億元 ，其中建設(shè)投資 2億元 ， 裝修投資 1個(gè)億 。 許多發(fā)展商沒有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局 ， 招商過程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來的大商家 ， 發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求 ， 例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi) 400多萬 ，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問費(fèi)用也就是 30萬元以內(nèi) 。 大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂 55： 20： 25的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。 大型 MALL招商計(jì)劃 ? 大型 MALL經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 ， 營(yíng)銷宣傳計(jì)劃 ， 為保障大商家及供應(yīng)商利益 ， 發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作 。 開展實(shí)際招商工作之前 ， 首先確定招商條件 ， 然后確定商家檔次 、 規(guī)模 。 核心主力百貨店 ? 核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托 MALL運(yùn)營(yíng)顧問公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用 基本租金＋浮動(dòng)租金 與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法， 浮動(dòng)租金與銷售額掛鉤，將整個(gè)購物中心真正作旺。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“ 先做人氣，再做生意，一起分享成長(zhǎng)空間 的原則。 ? 茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店是目前深圳最大的綜合性百貨公司，建成后經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)到八萬平方米，首期開放四萬平方米，二期將于明年五月開放。 扎根零售業(yè)知識(shí)的茂業(yè)商業(yè)地產(chǎn)贏利模式 ? 收取供應(yīng)商入場(chǎng)費(fèi)模式 模型的應(yīng)用 ? 大連福佳廣場(chǎng)的兒童業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 ? 調(diào)整后類似兒童主題商場(chǎng)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)與租金關(guān)系 ? 在上述工作中，我們運(yùn)用建筑策劃與 NEW MALL購物中心策劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷： ? 發(fā)展商委托了一般的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)成都商業(yè)進(jìn)行調(diào)查缺乏針對(duì)性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)專家，無法對(duì)成都商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，對(duì)消費(fèi)者分析不夠深入，例如白領(lǐng)消費(fèi)者的深入調(diào)查和分析不夠。成都自古就是四川文化中心，大專院?？蒲性核姸?，成都高新區(qū)也集中了白領(lǐng)人群。 ? 投資回報(bào)是商業(yè)建筑策劃的核心，由于 SM集團(tuán)前期要求整個(gè)購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實(shí)上存在困難。 從煙臺(tái)到沈陽 MALL策劃 ? 根據(jù)我們多年積累的 shopping mall研究經(jīng)驗(yàn) ， 結(jié)合我們運(yùn)營(yíng)茂業(yè)百貨集團(tuán)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn) ， 我們首先根據(jù)九隆街 MALL規(guī)劃特點(diǎn) ， 圍繞下沉廣場(chǎng)以及地下層和四層象一層一樣好用的特點(diǎn) ， 首先確定廣場(chǎng)文化定位 ，而后確定業(yè)態(tài)定位 。 尋求項(xiàng)目開發(fā)模式的突破 ， 就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限 ， 跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇 ， 把握新世紀(jì)客戶的精神追求 ， 挖掘區(qū)域文化的精華 ， 將商業(yè) 、旅游 、 體育 、 文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接 。 ? 九隆街作為大型 MALL購物中心 ， 面對(duì)全球的顧客開放 ， 不僅接納購物休閑人群 ， 也面向世界接納旅游群體 ， 不斷吸收國(guó)外商業(yè)文化精華 ， 為我所用 。 大型 MALL購物中心的休閑娛樂 策劃 ? 21世紀(jì)是海洋的世紀(jì) ， 大海是人類的故鄉(xiāng) 。 ? 挖掘我國(guó)古老的海洋文化 ， 提煉海洋保健的精華 ， 運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)設(shè)備與手段 ， 策劃獨(dú)具特色的海洋活水健康保養(yǎng)中心 ， 讓 “ 生命加油站 ， 健康儲(chǔ)蓄所 ” 成為現(xiàn)實(shí) 。 樓層 業(yè)態(tài)分布 紅色區(qū)域（家居區(qū)） 5F 大眾美食廣場(chǎng)，白領(lǐng)西餐廳、網(wǎng)巴、音樂吧，攝影藝術(shù)中心，空中停車場(chǎng) 4F 體育運(yùn)動(dòng)用品 、 休閑式書店 、 商店 ， 成人玩具店 美食娛樂廣場(chǎng)，薈萃印度、韓國(guó)等國(guó)外特色美食、中華特色美食、煙臺(tái)美食 3F紳士流水線 男士用品 、 男士休閑為主 ， 設(shè)置特色婚禮廣場(chǎng)， 大型皮鞋 、 皮具區(qū)；休閑部分除了設(shè)置休閑書店外 ， 還設(shè)置咖啡廳與茶藝表演吧 各式家具，家庭用家俱為主，辦公家俱，為輔助 2F美女夢(mèng)工廠 以女性用品 、 女性休閑 、 才藝表演為主題 ， 劃分為少女區(qū) 、 淑女區(qū)；女性休閑區(qū)設(shè)置音樂表演吧 床上用品、布藝 辦公文化用品，美術(shù)、藝術(shù)用品 1F精品步行街 名牌商品為主 ， 金融服務(wù)區(qū) ， 著名快餐店 燈飾用品、家庭裝飾用品，藥店 負(fù)一層 大型超市 ， 西南部分設(shè)置兒童玩具天地 ， 兒童歡樂廣場(chǎng)設(shè)置可拆裝兒童智力玩具 ， 彩擴(kuò)店 ，室內(nèi)攝影店 ， 小象繪畫店 ， 名煙 、 名酒 、 名茶專賣店；韓國(guó) 、 日本名牌食品專賣店 、 速食店 家電大世界分為大家電及小家電區(qū) 業(yè)態(tài)實(shí)例 ? 大連百年城 —白領(lǐng)風(fēng)格購物中心 大連百年城具體業(yè)態(tài)分布 國(guó)際先進(jìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方法 ? 根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理的預(yù)測(cè)與模擬分析進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) ? 預(yù)測(cè)方法：商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)，市場(chǎng)調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根據(jù)消費(fèi)人口變化與特征，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)需要豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)計(jì) ? 楊寶民＋青山正人＋許載寧模式 ? 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 波浪型全接觸式動(dòng)線設(shè)計(jì) ? 通過立體空中購物走廊設(shè)計(jì)，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進(jìn)入二層以上商場(chǎng)象進(jìn)入一層商場(chǎng)一樣方便。 ? b) 根據(jù)消費(fèi)者購買力與投資能力 、 愿望 ， 對(duì)商鋪進(jìn)行多種規(guī)格 、 面積的分割 ,參考已經(jīng)購買商鋪面積要求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ， 確定分割面積比例 。 ? d) 合理確定動(dòng)態(tài)流線 ， 有利于開業(yè)后實(shí)際運(yùn)營(yíng)工作 。 在煙臺(tái)等地ＭＡＬＬ項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在ＭＡＬＬ設(shè)計(jì)方案完成后一定要首先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進(jìn)行完善和修改，確保簡(jiǎn)單化以及可視化原則。 ? 具體銷售要詳細(xì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行商鋪分割，詳細(xì)計(jì)算銷售哪些部分，制定價(jià)值策略，這是我們操作過的商鋪銷售策劃方案要系統(tǒng)回答的問題。 業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑規(guī)劃的指導(dǎo) ? 價(jià)值鏈理論在地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)限度中可以得到集中運(yùn)用 ,漯河華東集團(tuán)開發(fā)中匯廣場(chǎng)項(xiàng)目就是一個(gè)很好的案例 ,首先我們對(duì)華東集團(tuán)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新專題培訓(xùn) ,首先輸入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識(shí) ,讓發(fā)展商對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程與價(jià)值增值環(huán)節(jié)達(dá)到一個(gè)較高的認(rèn)識(shí)水平 . ? 其次要對(duì)華東集團(tuán)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行診斷 ,幫助企業(yè)對(duì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和變革，華東集團(tuán)采納建議主動(dòng)吸納商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)秀人才，積極組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司 ,從組織上保證項(xiàng)目順利運(yùn)行 ,我們的咨詢服務(wù)主要放在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上。 客戶營(yíng)銷的系統(tǒng)運(yùn)用 ? 2022年 10月 22日是華東集團(tuán)舉辦的中匯廣場(chǎng) ——華東房地產(chǎn)公司十周年慶典及中匯廣場(chǎng)公開認(rèn)購籌碼大型文藝演出，邀請(qǐng)主要明星：孫悅、李湘、江濤、范琳琳等，其中李湘作為文藝晚會(huì)主持人。 ? （ 2） .利用演出活動(dòng)，取得明星與公司領(lǐng)導(dǎo)合影，將合影精心制作放大，作為售樓處布置內(nèi)容。