【正文】 。 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)跨地域連鎖經(jīng)營公式 ?在重視低成本經(jīng)營等傳統(tǒng)戰(zhàn)略的同時 ， 采取戰(zhàn)略制勝策略 ， 通過知識提煉管理將品牌變成可以管理傳遞的知識資產(chǎn) ， 通過人材經(jīng)營手段 ， 輸出零售業(yè)品牌和相關(guān)無形資產(chǎn) ， 突破零售業(yè)品牌連鎖經(jīng)營瓶頸 。 ? (3） 擁有品牌的地產(chǎn)企業(yè)向購買方通過輸出品牌與服務(wù)，就是通過輸出知 識獲取利潤的方式，這是最有實際意義的方式，也是筆者研究的重點。 – 用高新技術(shù)武裝服裝產(chǎn)業(yè)，不斷滿足客戶個性化需求。 – 政府支持引導(dǎo)形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)是服裝批發(fā)市場成功的重要環(huán)境。 – 服裝文化是活力源泉 市場需求是服裝市場發(fā)展的基本動力，那么服裝文化的不斷創(chuàng)新與傳播才是服裝市場生生不息的火力。 批發(fā)市場經(jīng)營特征與成功經(jīng)驗 ? 服裝批發(fā)市場建設(shè)容易經(jīng)營難度大，通過數(shù)十個成功與失敗服裝批發(fā)市場的研究，我們利用五年多的時間對虎門服裝批發(fā)市場等進行重點連續(xù)跟蹤研究，提出成功的批發(fā)市場經(jīng)營特征。彌補鵬云集團在大型商業(yè)地產(chǎn)特別是 MALL與步行街業(yè)態(tài)操作經(jīng)驗的不足，王立占董事長爽快同意邀請楊寶民老師前來授課 探討１８００畝商業(yè)地產(chǎn)項目操作 成功的華東電器城 ,裝飾城故事 ? 投入５０００萬 ? 三年經(jīng)營后 ? 收入２ .５億元，利潤２億元，這是商業(yè)地產(chǎn)的成功規(guī)律 ? 華東裝飾城８萬平方米年租金收入４０００萬元。 ? 第三，體驗經(jīng)濟中的營銷策劃、設(shè)計和創(chuàng)作，需要將科學(xué)和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來。 要進行系統(tǒng)的服務(wù)定位 ? 第一是顧客的服務(wù)需求 ? 第二是自身的服務(wù)能力 ? 第三是競爭對手的服務(wù)定位 ? 房地產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)營銷的四個趨勢 ? 第一個趨勢從一般性服務(wù)轉(zhuǎn)向知識服務(wù) ? 第二個趨勢 ， 從單向服務(wù)轉(zhuǎn)向互動服務(wù) ? 第三個趨勢 ， 從粗略服務(wù)轉(zhuǎn)向精細服務(wù) ? 第四個趨勢 ， 從普遍性服務(wù)轉(zhuǎn)向個性化服務(wù) 體驗營銷 —營銷的新趨勢 ? 體驗營銷若干特點： ? 第一，注重客戶的體驗，并使體驗成為客戶價值的必要組成成分。 ? 運營顧問服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) ? 消費行為的分析 —新理論的基礎(chǔ) ? 科特勒教授把人們的消費行為劃分為三個階段：量的滿足、質(zhì)的滿足與感性滿足階段，消費者看重的不是產(chǎn)品的數(shù)量與質(zhì)量，而是與他們自己的關(guān)系密切程度，他們購買產(chǎn)品是為了一種感情上的渴望，或是追求商品與理想的自我概念的吻合。 商業(yè)運營創(chuàng)新 堅持文化營銷路線 ， 在管理方面下功夫 ， 將五星級酒店服務(wù)與商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)相互結(jié)合 ， 創(chuàng)造顧客 、 供應(yīng)商 、 百貨公司三贏模式 。以個性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費環(huán)境。 ? 2. 以巴黎步行街風(fēng)情設(shè)置 5個主題區(qū)域 。 ? (3)室內(nèi)步行街擴展了步行街的商業(yè)空間 ，在一定程度上滿足步行街對體量的要求 。 1. 室外商業(yè)步行街 南京路的優(yōu)勢 ? 例如南京路有好八連 ? ? ? 支撐南京路優(yōu)勢的條件 ? 第一 ， 悠久的歷史 ? 第二 ， 獨特的風(fēng)景 ? 第三 ， 有多種業(yè)態(tài) ， 同種業(yè)態(tài)不多 ， 避免惡性同質(zhì)化競爭 ? 第四 ， 有知名的品牌 ? 第五 ， 有完善的基礎(chǔ)設(shè)施 ? 第六 ， 有一個科學(xué)的管理機構(gòu) 大型購物中心內(nèi)部的室內(nèi)商業(yè)步行街 ? (1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境 ， 使消費者不再受自然氣候的困擾 ，隨時享受舒適的消費過程 。 – 負責(zé)項目范圍內(nèi)的二手房及鋪面的轉(zhuǎn)讓和買賣，同時也承接其余的二手物業(yè)中介及投資服務(wù)。 – 負責(zé)對華夏置業(yè)所開發(fā)的項目進行商業(yè)經(jīng)營和管理，包括：統(tǒng)一的商業(yè)城管理、為委托經(jīng)營的業(yè)主進行招商和返租、考核評估及監(jiān)督承租商戶的業(yè)績經(jīng)營情況、商業(yè)城的整體營銷推廣、項目范圍內(nèi)的廣告位規(guī)劃和招商、項目的物業(yè)管理（包括對物業(yè)管理的招標(biāo)和考評即后期工作的監(jiān)督）。 ? ２、組建華夏城商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營。 ? 商業(yè)街的具體管理工作如下： ? 物業(yè)服務(wù) (2)交通秩序 (3)步行街的外立面、整個建筑風(fēng)格的把握 (4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進行整體比例調(diào)整。 精品百貨店 中檔購物中心 文化娛樂休閑街 二樓空中步行道 二樓空中步行道 中上檔購物中心 中低檔百貨店 購物 、 娛樂 、 餐飲 理想的商業(yè)步行街與購物中心布局模型 MALL＋ 商業(yè)步行街的招商策劃與代理 ? 鑒于目前商品品牌雷同現(xiàn)象嚴重 ， 建議在差異化招商 ， 不同品牌組合設(shè)計方面下功夫 ， 實現(xiàn)招商創(chuàng)新 ， 與商業(yè)文化主題相對應(yīng) ， 加大進口品牌引進的比例 ， 與韓國日本及香港地區(qū)密切合作 。 ? 反之 ， 洋流回旋使大量生物滯留 ， 回旋區(qū)內(nèi)食物豐富 ， 吸引魚類；由此產(chǎn)生食物鏈 ， 對各種物種產(chǎn)生吸引 ， 從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場 、海底礦藏 。 世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。 洋流學(xué)說與商業(yè)步行街布局 ? 洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風(fēng)的推動。 理念設(shè)計、文化定位、發(fā)展規(guī)劃 ? ? 理念設(shè)計是商業(yè)步行街策劃的靈魂 ， 理念設(shè)計的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上 ， 步行街策劃要考慮步行街的商圈特征 、 消費習(xí)慣 、 區(qū)域歷史文化 、 建筑與商業(yè)文化 。 ? 改革完善步行街管理體系 ， 提高準(zhǔn)入門欄 ， 將低素質(zhì)經(jīng)營者淘汰出東門 ， 讓優(yōu)秀的經(jīng)營者近來 ， 提升東門形象 。 東門步行街改造措施： ? 改造交通設(shè)施 ， 設(shè)置步行通道 ， 禁止機動車輛通行 ， 交通改造分兩期 ， 一期主要包括風(fēng)貌街 、 老街廣場 、 解放路等 16 ? 拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施 ? 注重文化設(shè)施建設(shè) 東門步行街未來發(fā)展戰(zhàn)略的意見 ? 決心拆除全部違法建筑 ， 流出空地 ， 增加綠地 。 － － 營 造 環(huán) 境 。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進行調(diào)整 ， 商業(yè)占３０－３５ ％ ， 餐飲企業(yè)占２０－２５ ％ ，休閑 、 娛樂 、 酒店 、 服務(wù)等占３０－４０ ％ 。 －－調(diào)整結(jié)構(gòu) 。 ? －－完善功能 。 ? 空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。 ? 商業(yè)利潤下滑 。 ? 世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 ? 它應(yīng)該是多功能的 ，比如購物 、 休閑 、 文化 、娛樂 、 餐飲 、 旅游六個方面 。 ? 運用海洋的洋流理論對現(xiàn)代商業(yè)步行街布局進行理性策劃，確保商業(yè)步行街的繁榮。 ? 產(chǎn)模式。 ? 3。 ? 2。 專業(yè)策劃的價值 ? 1。 ? 牌與住宅項目品牌，重視無形資產(chǎn)經(jīng)營。 ? 資方式，吸引基金進入長春。建議設(shè)置廣告塔 空中花園與南湖公園的呼應(yīng) ? 空中花園的實景效果 項目標(biāo)桿的選擇 —大阪難波城與我們的對比 停車場的建議 ? 引進女性停車場概念，立體化停車的構(gòu)思 商業(yè)設(shè)施策劃 ? 通過細節(jié)體現(xiàn)人文關(guān)懷。 ? ，建議達到 1000個停車位置。 盛世中華廣場商業(yè)建筑策劃的意見 ? 態(tài)的結(jié)合。 ? 利潤：６０００ —3250萬元 ， 等于 2750萬元 。 ? 毛利潤６０００萬元 ? 開店資金 ， 第一年流動資金2022萬元 ， 第二年流動資金１０００萬元 ， 知名度與品牌建立后只需依賴供應(yīng)商資金就可以了 。 韓國高檔購物中心 ? 他山之石 我們未來的高檔百貨和精品商業(yè)形象 —盛世中華廣場 VS卓展購物中心 ? 盛世中華廣場的女裝 VMD ? 卓展的女裝 VMD Galleria 化妝品形象策劃與服務(wù)的競爭 ? 歐亞商都的化妝品 ? 盛世中華廣場的化妝品形象 及服務(wù) 品牌組合的差異化 —引入商品群概念 ? 品牌適度差異化，突出為白領(lǐng)女性提出的服務(wù) 兒童業(yè)態(tài)的思考 ? 長春購物中心的兒童業(yè)態(tài)存在空白，規(guī)模小檔次不高。 ? 。 ? 關(guān)于引進并設(shè)置兒童翻斗城業(yè)態(tài)，建議達到 ，形成長春最強的兒童業(yè)態(tài)。 ? 百貨業(yè)態(tài)建議引進 1萬平方米高檔百貨，類似日本西武百貨。 建筑策劃 ? 汲取日本和香港購物中心特長 ? 結(jié)合地鐵物業(yè)優(yōu)勢策劃無縫連接模式 項目地理位置分析 ? 本項目位于寶安中心區(qū)第一地鐵口 業(yè)態(tài)構(gòu)思 招商摸底與業(yè)態(tài)調(diào)整 ? 我們分別與太平洋百貨、家樂福等主力商家溝通，初步確定與太平洋百貨進行戰(zhàn)略合作，共同打造白領(lǐng)風(fēng)格的