【正文】 購物中心。 ? 公寓共計三棟 ， 24層 （ 不含商業(yè)裙樓 ） ， 每層 900平方米 ，每層 1518戶 ， 小戶型為主 。 ? 總建筑面積 14萬平方米 ， 配備車位 1000個 。 ? 關(guān)于商業(yè)設(shè)施可以借鑒日本購物中心的經(jīng)驗，全面優(yōu)化中匯廣場商業(yè)設(shè)施方案。 ? 通過雙方合作，形成結(jié)構(gòu)合理的商業(yè)管理團隊，補充招商總監(jiān)、運營總監(jiān)、商業(yè)營銷經(jīng)理等專業(yè)人才。 解決中匯商業(yè)公司經(jīng)理人團隊的激勵與約束問題。 ? 按照目前的招商團隊現(xiàn)狀，將出現(xiàn)兩個問題，第一是不加大招商力度就無法按時開業(yè)。 ? (3).體把控能力不強，專業(yè)化程度不夠，表現(xiàn)在很多宣傳和招商活動以及合作伙伴選擇的隨意性，帶來工作的被動和資源的浪費。需要一個形象比較鮮明，辦公環(huán)境優(yōu)雅的商業(yè)公司辦公場所。 中匯廣場的招商與運營問題 ? 中匯廣場項目存在問題 ? (1)公司治理機制，職業(yè)經(jīng)理人團隊的激勵和約束問題沒有解決。 ? （ 3） .邀請華東世紀城客戶（每戶一張票），中匯廣場客戶每個鋪位兩張票，通過老客戶傳播信息。 ? 為了促進銷售，從幾個方面采取措施 ? （ 1） .從新聞媒體宣傳方面將演出活動與籌碼認購相互結(jié)合，通過軟文與新聞報道及廣告配合體現(xiàn)。 ? 中匯廣場是深圳 NEW MALL公司參與咨詢服務的大型商業(yè)地產(chǎn)項目 ,該項目位于漯河交通路與人民路黃金地段 .接觸該項目之前 ,我們對整個漯河商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀已經(jīng)進行詳細調(diào)查 ,摸清漯河各個主要零售企業(yè)的經(jīng)營種類和競爭能力 ,事先分析出漯河零售業(yè)存在的空白 ,不僅精品百貨與大賣場是漯河空白 ,更缺乏能夠滿足消費者購物休閑娛樂的現(xiàn)代化購物中心。 九隆街銷售模式 通過經(jīng)營提升商鋪銷售價值 河南中匯廣場的案例 ? 中匯廣場是 NEW MALL商業(yè)管理公司全程參與的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，由于楊寶民董事長前期在漯河先后為雙匯地產(chǎn)和華東地產(chǎn)公司講授商業(yè)房地產(chǎn)課程，華東房地產(chǎn)公司聘請楊寶民先生擔任華東地產(chǎn)公司高級顧問，從建筑規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃開始，從頭參與河南南部在最大的shopping mall項目中匯廣場策劃與商鋪銷售及招商與商業(yè)經(jīng)營工作。 銷售比例 ? 銷售部分面積＝ （ 項目投資額＋ 30%收益 ）%每平方米單價 ? 發(fā)展商要有能力開發(fā)下一期項目 。 ? 對于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購買多套組合。 ? c) 合理確定公共分攤面積 ， 確保用戶商鋪較高實用率 ， 通過流線的合理設(shè)計最大限度分割出商鋪面積 。 ? 讓顧客與商鋪全接觸， ? 提高商鋪的商業(yè)價值 平面動線 立體動線 地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃 ? 華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃 深入黃石與北京參考同類項目，運用自身經(jīng)驗獨創(chuàng) 購物中心的商業(yè)網(wǎng)點分割 圖１ 商業(yè)網(wǎng)點分割流程 消費者投資偏好 業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化 商業(yè)網(wǎng)點分割后動線分析 確定不同商業(yè)網(wǎng)點分割比例 不同分割方案銷售預測 初步確定商業(yè)網(wǎng)點分割方案 通過合同委托測繪部門實際測繪 確定分割方案 商鋪分割原則 a) 根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計優(yōu)化與顧客動態(tài)流線的要求 ， 按照洋流理論的回旋要求 ， 合理分割商鋪 ， 確保每個商鋪面向通道 ， 沒有死角 。 ? 我們的策劃是以海洋保養(yǎng)中心和娛樂項目吸引人流 ， 形成購物 、 旅游 、休閑一體化的新型購物中心 。 海洋不僅有無窮無盡的保障 ， 而且遠古人類就知道海水具有保健功能 ， 不論是海水沐浴 ， 還是利用深層海水開發(fā)健康食品 ， 人類對海洋的合理利用與開發(fā)剛剛開始 ，海水療法是人類提煉總結(jié)出來的有效健康保健方法 。我們以山東人的熱情笑迎天下客 ， 將儒家文化的人文關(guān)懷落實到服務細節(jié) 。 開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標 ， 專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實施的手段 ， 客戶的滿意才是成功的檢驗標準 。 業(yè)態(tài)理念 設(shè)計創(chuàng)新 ? 不僅住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題 ， 而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問題 。從長期可持續(xù)經(jīng)營和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力業(yè)態(tài)必須能夠吸引白領(lǐng)人群，周邊消費人群難以支撐 13萬多平方米的大型購物中心規(guī)模，因此我們建議要重點吸引白領(lǐng)消費者，所以 SM城市廣場整個建筑風格需要創(chuàng)新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬 SM廈門城市廣場的建筑風格。 ? 成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟收入較高的白領(lǐng)人群。通過我們的調(diào)查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設(shè)在成都，白領(lǐng)人群多。 開業(yè)后的場景 ? 風格優(yōu)雅，突出白領(lǐng)商場特色。 招商的出彩之處 ? 星巴克咖啡廳 ? 麥當勞等全部入駐東方時代廣場 成功開業(yè) 炫彩開幕 ? 10月 1日 ， 深圳茂業(yè)百貨國慶期間迎來發(fā)展六年來最大的盛事 ， 茂業(yè)百貨華強北店十一炫彩開幕 ， 當天即接待客流 20多萬人次 ， 真正實現(xiàn)火爆開業(yè) ， 并為華強北商圈帶來數(shù)十萬的人流 。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。 租賃原則 ? 租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。 招商專家青山正人 集中招商 ? 招商活動策劃是招商策劃核心，應該注重日常供應商資源整合與集中開展活動相結(jié)合的原則，優(yōu)化供應鏈效率，通過商業(yè)信息與零售知識共享與聯(lián)合營銷，實現(xiàn)雙贏。 MALL運營公司要確定招商時間安排 、 主要招商場所 、 主要招商骨干 、 主要招商活動 、招商費用 ， 并得到發(fā)展商的支持 。對于辦公區(qū)域特別集中的 shopping mall,可以加大餐飲比例。 ? 在大型 shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計中，楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗，形成了中日韓三國專家共同設(shè)計業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計技術(shù)引進中國，注重商業(yè)文化設(shè)計，形成了國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計理念。 招商原則 ? 先進行業(yè)態(tài)設(shè)計后進行規(guī)劃設(shè)計和招商工作 。 ? 考慮到華強北路的特點，目前購買華強北路住宅的很多人將其用作小型辦公室，例如相鄰 100米遠的深圳群星廣場等 95%以上住戶用于辦公出租，因此我們將住宅部分定位為小型 SOH0，鑒于該地區(qū)住宅售價高特點，我們建議主要考慮小戶型 SOHO,減輕置業(yè)者壓力 . 項目投資概況 東方時代廣場原屬于東方時代廣場公司 ， 因資金不足 ， 后轉(zhuǎn)讓給深圳茂業(yè)集團 ， 商場由茂業(yè)百貨經(jīng)營 。 東方時代廣場項目定位 ? 在顧客消費習性方面，我們發(fā)現(xiàn)： 顧客來華強北的目的主要是購物； 商品質(zhì)量始終是顧客關(guān)心的首要因素； 外在環(huán)境因素是吸引顧客來華強北購物的主要原因； 大型百貨商場仍為顧客購物的主要場所。根據(jù)華強北商業(yè)特點與市場調(diào)研分析，我們建議商業(yè)面積在 3萬平方米左右，基本與茂業(yè)百貨東門店相近，根據(jù)茂業(yè)百貨的主題購物中心布局以及茂業(yè)百貨的經(jīng)營實力，預計年銷售額 10億元左右，年經(jīng)營利潤 1億元左右。 東方時代廣場建筑策劃 ? 東方時代廣場一期占地 ， 建筑容積率 ， 總建筑面積 66851平方米 .二期商業(yè)建筑面積4萬平方米 ， 建成后成為 8萬平方米購物中心 。 表 1百貨店向購物中心轉(zhuǎn)變策略模型 興 業(yè)百貨和平百貨店 興 業(yè)百貨和平購物中心 傳統(tǒng)百貨管理機制 百貨機制＋購物中心物業(yè)管理機制 傳統(tǒng)中庭連接而成購物環(huán)境爲主，娛樂內(nèi)容缺乏，有少量休閒內(nèi)容 購物娛樂休閒一體化，增加購物快樂與滿足感 營銷模式，統(tǒng)一活動爲主 大型統(tǒng)一活動以及不同樓層經(jīng)營特點的個性化促銷活動相互結(jié)合 守株待兔式的等客上門 社區(qū)直銷 ， 控制銷售終端 ， 整合房地産公司的會員組織 ， 採取聯(lián)動方式 ， 爲業(yè)主提供服務 ，社區(qū)商品服務與電子商務相結(jié)合 經(jīng)營品種小而全 突出特色，減少經(jīng)營種類，擴大重點特色商品營銷規(guī)模 購物中心案例 ? 東方時代廣場位于深圳華強北路 ， 北面為嘉華大廈以及女人世界 ， 南面為深紡大廈 ，西面為規(guī)劃中的小學 ，路東是曼哈廣場 。 ? 購物中心人才需求分析與人才經(jīng)營建議 ? 培育高級購物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證 ， 由于商業(yè)競爭日趨激烈 ，商業(yè)人材普遍出現(xiàn)短缺 。 ? （ ２ ） 購物中心是否能夠租出去 ， 有足夠的承租戶交納足夠的租金 。 ? （ 三 ） 用地物理狀況 重點考慮用地形狀 ， 用地的完整性 ， 用地的可進入性 。