同致行-長(zhǎng)沙雙瑞月湖地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告73ppt-2007年(編輯修改稿)
2025-03-20 21:54 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 共享的城市資源。同時(shí)，本項(xiàng)目與市中心的位置關(guān)系符合城區(qū)大盤開發(fā)的市政資源要求，亦符合作為第一居所的適宜位置。整合生態(tài)資源 — 本項(xiàng)目與月湖的關(guān)系本項(xiàng)目的開發(fā)核心點(diǎn)在于月湖這一巨大的生態(tài)資源庫(kù)，能否整合月湖的生態(tài)資源及景觀資源，合理為項(xiàng)目所用，是項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵所在，整合的要點(diǎn)在于：以最大化有利于項(xiàng)目開發(fā)為前提，開展月湖公園規(guī)劃建設(shè)。amp。資源資源整合整合戰(zhàn)略戰(zhàn)略分期開發(fā)戰(zhàn)略主題開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略資源整合戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略我們的我們的開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略專業(yè) +服務(wù)高端住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀非 別墅型產(chǎn)品：多層、洋房、小高層、高層住宅別墅型產(chǎn)品：聯(lián)排別墅、小獨(dú)棟、獨(dú)棟長(zhǎng)沙高端住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)狀價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)在 3000元以上或總價(jià)在 60萬(wàn)以上容積率：基本在 3以下戶型：以大三房、四房為主，以 TOWNHOUSE、 別墅為輔景觀：大都占有一定景觀資源專業(yè) +服務(wù)高尚高尚住宅非別墅產(chǎn)品供應(yīng)格局機(jī)會(huì)◎ 目前長(zhǎng)沙單價(jià)在 3000元以上的中高檔住宅產(chǎn)品占整個(gè)商品房市場(chǎng)的 32%；◎ 單價(jià)在 20223000元之間的中檔住宅占商品住宅市場(chǎng)的 45%；◎ 單價(jià)在 15002022元之間的大眾型住宅占 15%；◎ 高端 TOWNHOUSE、 聯(lián)排、別墅占比重的 8%；（不計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房和政府安置房因素，）由此可見，中檔供應(yīng)非常集中，而高尚住宅供應(yīng)總體較大，但高端的住宅產(chǎn)品供應(yīng)量有限。結(jié)論：中檔供應(yīng)非常集中，高尚住宅供應(yīng)總體較大但高端的住宅產(chǎn)品供應(yīng)量有限專業(yè) +服務(wù)高端住宅非別墅產(chǎn)品建筑形態(tài)供給大部分以 小高層、高層 為主 ，體現(xiàn)了長(zhǎng)沙目前市場(chǎng)對(duì)帶電梯物業(yè)的青睞，同時(shí)也是受城區(qū)土地規(guī)劃所限。專業(yè) +服務(wù)高端住宅非別墅產(chǎn)品戶型面積供給產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)及創(chuàng)新◎ 非別墅高端住宅主力戶型以三房、四房為主；主力戶型面積跨度較大，從 120~180㎡ ；戶型結(jié)構(gòu)單一，以平層為主，較少見復(fù)式，在城東的星城世家有少量代表作品；戶型偏大，主力戶型三房、四房的面積較大，這是長(zhǎng)沙目前消費(fèi)的現(xiàn)狀。專業(yè) +服務(wù)200 250 300 350 400 450 500160 280 400據(jù)我司調(diào)查， 目前 長(zhǎng)沙別墅產(chǎn)品按其產(chǎn)品素質(zhì)共分為三類產(chǎn)品：經(jīng)濟(jì)型別墅、高級(jí)別墅、豪宅別墅， 這三類產(chǎn)品線，每類產(chǎn)品線的客戶群特征和產(chǎn)品價(jià)值體系存在很大的差異。經(jīng)濟(jì)型 別墅 建筑面積 160280㎡高級(jí) 別墅 建筑面積 280360㎡豪宅 別墅 建筑面積 370400㎡高端住宅別墅產(chǎn)品分類單價(jià) 6000元 /㎡ 以上或總價(jià) 200400萬(wàn)元的獨(dú)棟別墅單價(jià) 40006000元 /㎡ 或總價(jià)在 100200萬(wàn)的獨(dú)棟、聯(lián)排單價(jià)在 4000元 /㎡ 以內(nèi)或總價(jià)在 100萬(wàn)以內(nèi)的獨(dú)棟、聯(lián)排專業(yè) +服務(wù)高端住宅別墅產(chǎn)品 —— 經(jīng)濟(jì)型別墅◎ 經(jīng)濟(jì)型別墅單價(jià)集中在3000元 /㎡ 左右 ，該價(jià)格在長(zhǎng)沙只是中高檔住宅的均價(jià)，故該類產(chǎn)品在市場(chǎng)上的集中供應(yīng)，使長(zhǎng)沙別墅型產(chǎn)品形象大減； ◎ 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)型別墅體量約 85萬(wàn)㎡ ，沖淡了長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)，由此可見，長(zhǎng)沙別墅產(chǎn)品魚目混雜； ◎ 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)型別墅總價(jià)集中在50~80萬(wàn) 之間，從該類產(chǎn)品的銷售速度上來(lái)看，長(zhǎng)沙人接受度較高。專業(yè) +服務(wù)高端住宅別墅產(chǎn)品 —— 高級(jí)別墅◎ 長(zhǎng)沙高級(jí)別墅單價(jià)集中在 5000元 /㎡ 左右 ，該類產(chǎn)品往往以占據(jù)較多社區(qū)資源為背景，在同一住宅區(qū)內(nèi)屬于拔高型產(chǎn)品，單價(jià)區(qū)間較為合理； ◎ 長(zhǎng)沙高級(jí)別墅體量約 7萬(wàn)㎡ ，供應(yīng)量不足，這也說(shuō)明在由經(jīng)濟(jì)型別墅往更高檔次遞進(jìn)的過(guò)程中，開發(fā)商比較慎重，但從銷售上看，該類產(chǎn)品受歡迎度較高；◎ 長(zhǎng)沙高級(jí)別墅面積集中在 300~400㎡ ，較經(jīng)濟(jì)型別墅面積稍大，而且從產(chǎn)品類型上已為獨(dú)棟別墅，但其戶型功能并未從經(jīng)濟(jì)型別墅的基礎(chǔ)上有質(zhì)的變化，功能性一般；◎ 長(zhǎng)沙高級(jí)別墅總價(jià)集中在 130~200萬(wàn) 之間， 100萬(wàn)以上的高級(jí)別墅銷售量不大，但其銷售速度較快。專業(yè) +服務(wù)高端住宅別墅產(chǎn)品 —— 豪宅別墅◎ 長(zhǎng)沙豪宅別墅單價(jià)集中在 7000元 /㎡ 以上，該類產(chǎn)品是在社區(qū)中占據(jù)核心景觀資源，為目前長(zhǎng)沙豪宅市場(chǎng)上的佼佼者，也是長(zhǎng)沙上層人士尊貴身份的標(biāo)志； ◎ 長(zhǎng)沙高級(jí)別墅體量約 2萬(wàn)㎡，豪宅別墅的供應(yīng)量龐大，主要是岳麓山公館項(xiàng)目較集中的市場(chǎng)放量造成，故在階段內(nèi)低中高別墅產(chǎn)品市場(chǎng)放量不均衡；◎ 長(zhǎng)沙高級(jí)別墅面積集中在 300~400㎡ ，面積較小，與高級(jí)別墅的最大區(qū)別在于享受核心景觀資源不同，分析主要為在別墅戶型空間尺度上的創(chuàng)新意識(shí)及豪宅空間尺度的把握方面思維陳舊造成，面積還有擴(kuò)大空間；◎ 長(zhǎng)沙高級(jí)別墅總價(jià)集中在 200~400萬(wàn)之間， 300萬(wàn)左右的豪宅別墅占絕大部分， 300萬(wàn)的總價(jià)也是許多長(zhǎng)沙高端客戶接受度最高的別墅型產(chǎn)品。專業(yè) +服務(wù)高端產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)別墅類：現(xiàn)有別墅產(chǎn)品中，經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，不宜大規(guī)模入市；豪宅別墅量少。根據(jù)目前市場(chǎng)銷售狀況，高端別墅類產(chǎn)品總價(jià)應(yīng)控制在400萬(wàn)元 /套以內(nèi)；非別墅類：目前市場(chǎng)上暢銷型產(chǎn)品以小高層、高層為主流，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；主力需求戶型為三房、四房，主要需求戶型面積為 130150㎡ ；洋房是市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，小高層創(chuàng)新戶型市場(chǎng)接受度較高市場(chǎng)市場(chǎng)總結(jié)總結(jié)打造城市高端市場(chǎng)新標(biāo)準(zhǔn)打造城市高端市場(chǎng)新標(biāo)準(zhǔn)擁有城市資源：擁有城市資源和城市配套設(shè)施。 交通：社區(qū)周邊有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，鄰近高速公路或城市快速路。 擁有景觀資源：強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境、更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊的自然景觀。 規(guī)模：建筑面積在 20萬(wàn)平方米以上。規(guī)劃：要有規(guī)劃亮點(diǎn)，還需同自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合。 配套：有相對(duì)齊全的教育、商業(yè)、休閑配套。 價(jià)格： 單價(jià)在 3500元以上或總價(jià)在 100萬(wàn)以上，物業(yè)具有保值增值價(jià)值 。 服務(wù)：品牌物管，相對(duì)優(yōu)化的服務(wù)措施和設(shè)施。 社區(qū)文化：營(yíng)造高雅的文化氛圍和充滿親情的新型鄰里關(guān)系。存在的存在的 ？？只停留在建筑形態(tài)表面功能沒達(dá)到高端產(chǎn)品的要求空間尺度把握上過(guò)于粗糙服務(wù)性配套設(shè)施不健全城市配套資源不完善破 立創(chuàng)新創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品推薦推薦水岸水岸 TOWNHOUSE萬(wàn)科城
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