【文章內容簡介】 共享的城市資源。同時，本項目與市中心的位置關系符合城區(qū)大盤開發(fā)的市政資源要求，亦符合作為第一居所的適宜位置。整合生態(tài)資源 — 本項目與月湖的關系本項目的開發(fā)核心點在于月湖這一巨大的生態(tài)資源庫，能否整合月湖的生態(tài)資源及景觀資源，合理為項目所用，是項目開發(fā)的關鍵所在，整合的要點在于：以最大化有利于項目開發(fā)為前提，開展月湖公園規(guī)劃建設。amp。資源資源整合整合戰(zhàn)略戰(zhàn)略分期開發(fā)戰(zhàn)略主題開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品領先戰(zhàn)略資源整合戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略我們的我們的開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略專業(yè) +服務高端住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀非 別墅型產(chǎn)品：多層、洋房、小高層、高層住宅別墅型產(chǎn)品：聯(lián)排別墅、小獨棟、獨棟長沙高端住宅產(chǎn)品標準 現(xiàn)狀價格：單價在 3000元以上或總價在 60萬以上容積率：基本在 3以下戶型：以大三房、四房為主，以 TOWNHOUSE、 別墅為輔景觀：大都占有一定景觀資源專業(yè) +服務高尚高尚住宅非別墅產(chǎn)品供應格局機會◎ 目前長沙單價在 3000元以上的中高檔住宅產(chǎn)品占整個商品房市場的 32%；◎ 單價在 20223000元之間的中檔住宅占商品住宅市場的 45%；◎ 單價在 15002022元之間的大眾型住宅占 15%；◎ 高端 TOWNHOUSE、 聯(lián)排、別墅占比重的 8%；（不計經(jīng)濟適用房和政府安置房因素，）由此可見，中檔供應非常集中，而高尚住宅供應總體較大，但高端的住宅產(chǎn)品供應量有限。結論：中檔供應非常集中，高尚住宅供應總體較大但高端的住宅產(chǎn)品供應量有限專業(yè) +服務高端住宅非別墅產(chǎn)品建筑形態(tài)供給大部分以 小高層、高層 為主 ，體現(xiàn)了長沙目前市場對帶電梯物業(yè)的青睞，同時也是受城區(qū)土地規(guī)劃所限。專業(yè) +服務高端住宅非別墅產(chǎn)品戶型面積供給產(chǎn)品缺乏亮點及創(chuàng)新◎ 非別墅高端住宅主力戶型以三房、四房為主；主力戶型面積跨度較大，從 120~180㎡ ；戶型結構單一，以平層為主，較少見復式，在城東的星城世家有少量代表作品；戶型偏大，主力戶型三房、四房的面積較大，這是長沙目前消費的現(xiàn)狀。專業(yè) +服務200 250 300 350 400 450 500160 280 400據(jù)我司調查， 目前 長沙別墅產(chǎn)品按其產(chǎn)品素質共分為三類產(chǎn)品：經(jīng)濟型別墅、高級別墅、豪宅別墅， 這三類產(chǎn)品線，每類產(chǎn)品線的客戶群特征和產(chǎn)品價值體系存在很大的差異。經(jīng)濟型 別墅 建筑面積 160280㎡高級 別墅 建筑面積 280360㎡豪宅 別墅 建筑面積 370400㎡高端住宅別墅產(chǎn)品分類單價 6000元 /㎡ 以上或總價 200400萬元的獨棟別墅單價 40006000元 /㎡ 或總價在 100200萬的獨棟、聯(lián)排單價在 4000元 /㎡ 以內或總價在 100萬以內的獨棟、聯(lián)排專業(yè) +服務高端住宅別墅產(chǎn)品 —— 經(jīng)濟型別墅◎ 經(jīng)濟型別墅單價集中在3000元 /㎡ 左右 ，該價格在長沙只是中高檔住宅的均價，故該類產(chǎn)品在市場上的集中供應，使長沙別墅型產(chǎn)品形象大減； ◎ 長沙經(jīng)濟型別墅體量約 85萬㎡ ，沖淡了長沙別墅市場，由此可見，長沙別墅產(chǎn)品魚目混雜； ◎ 長沙經(jīng)濟型別墅總價集中在50~80萬 之間，從該類產(chǎn)品的銷售速度上來看，長沙人接受度較高。專業(yè) +服務高端住宅別墅產(chǎn)品 —— 高級別墅◎ 長沙高級別墅單價集中在 5000元 /㎡ 左右 ，該類產(chǎn)品往往以占據(jù)較多社區(qū)資源為背景，在同一住宅區(qū)內屬于拔高型產(chǎn)品，單價區(qū)間較為合理； ◎ 長沙高級別墅體量約 7萬㎡ ，供應量不足，這也說明在由經(jīng)濟型別墅往更高檔次遞進的過程中，開發(fā)商比較慎重，但從銷售上看，該類產(chǎn)品受歡迎度較高；◎ 長沙高級別墅面積集中在 300~400㎡ ，較經(jīng)濟型別墅面積稍大，而且從產(chǎn)品類型上已為獨棟別墅，但其戶型功能并未從經(jīng)濟型別墅的基礎上有質的變化，功能性一般；◎ 長沙高級別墅總價集中在 130~200萬 之間， 100萬以上的高級別墅銷售量不大，但其銷售速度較快。專業(yè) +服務高端住宅別墅產(chǎn)品 —— 豪宅別墅◎ 長沙豪宅別墅單價集中在 7000元 /㎡ 以上，該類產(chǎn)品是在社區(qū)中占據(jù)核心景觀資源，為目前長沙豪宅市場上的佼佼者，也是長沙上層人士尊貴身份的標志； ◎ 長沙高級別墅體量約 2萬㎡，豪宅別墅的供應量龐大，主要是岳麓山公館項目較集中的市場放量造成，故在階段內低中高別墅產(chǎn)品市場放量不均衡；◎ 長沙高級別墅面積集中在 300~400㎡ ，面積較小，與高級別墅的最大區(qū)別在于享受核心景觀資源不同，分析主要為在別墅戶型空間尺度上的創(chuàng)新意識及豪宅空間尺度的把握方面思維陳舊造成，面積還有擴大空間；◎ 長沙高級別墅總價集中在 200~400萬之間， 300萬左右的豪宅別墅占絕大部分， 300萬的總價也是許多長沙高端客戶接受度最高的別墅型產(chǎn)品。專業(yè) +服務高端產(chǎn)品市場現(xiàn)狀總結別墅類：現(xiàn)有別墅產(chǎn)品中，經(jīng)濟型別墅供應量大，競爭比較激烈，不宜大規(guī)模入市；豪宅別墅量少。根據(jù)目前市場銷售狀況，高端別墅類產(chǎn)品總價應控制在400萬元 /套以內；非別墅類：目前市場上暢銷型產(chǎn)品以小高層、高層為主流，市場競爭比較激烈；主力需求戶型為三房、四房，主要需求戶型面積為 130150㎡ ；洋房是市場稀缺產(chǎn)品，小高層創(chuàng)新戶型市場接受度較高市場市場總結總結打造城市高端市場新標準打造城市高端市場新標準擁有城市資源：擁有城市資源和城市配套設施。 交通：社區(qū)周邊有完善的交通道路網(wǎng)絡，鄰近高速公路或城市快速路。 擁有景觀資源：強調社區(qū)環(huán)境、更強調項目周邊的自然景觀。 規(guī)模：建筑面積在 20萬平方米以上。規(guī)劃：要有規(guī)劃亮點，還需同自然環(huán)境有機結合。 配套：有相對齊全的教育、商業(yè)、休閑配套。 價格： 單價在 3500元以上或總價在 100萬以上，物業(yè)具有保值增值價值 。 服務：品牌物管，相對優(yōu)化的服務措施和設施。 社區(qū)文化：營造高雅的文化氛圍和充滿親情的新型鄰里關系。存在的存在的 ？？只停留在建筑形態(tài)表面功能沒達到高端產(chǎn)品的要求空間尺度把握上過于粗糙服務性配套設施不健全城市配套資源不完善破 立創(chuàng)新創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品推薦推薦水岸水岸 TOWNHOUSE萬科城