【文章內(nèi)容簡介】 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 30 頁 B、幾大成熟項目分析 黃興路步行街及金光大道 地理位置 黃興南路 開發(fā)商 長沙三兆實業(yè)有限公司 售樓電話 5132858 產(chǎn)品類型 商鋪 占地面積 80 畝 開盤日期 總建面積 萬㎡ 交房日期 容積率 得房率 一樓： 60% 二樓： 50% 單價 一樓 :外 5 萬 /㎡ 內(nèi)~ 萬 /㎡ 停車位 無 二樓： ~ 萬 /㎡ 面積 2~2000 ㎡ 均價 / 主力面積 75~100 ㎡ 主力總價 6~500 萬 投資回報 無 銷售形式 純銷售和代租 (二樓 ) 折扣 一次性付款 折 按揭 五成十年 物業(yè)管理費 15 元 /㎡ 銷售率 60% 租金 250~500 元 /㎡月（一樓） 作為長沙市的商業(yè)中心，黃興路步行街、金光大道包括平和堂、春天百貨等每天聚集了不少人氣，是大家公認的黃金寶地。 黃興路步行街的設(shè)計是融合了商業(yè)和休閑的概念，是長沙市民包括許多外地游客愛去的場所。其商品的價格也有很大的差異，從 10 元一件的 Tshirt 到上千元的皮鞋都有，以適應(yīng)不同消費者。 整個黃興路步行街共約 340 家鋪面，目前沿 街店面幾乎已出租完畢，而內(nèi)街出租率則不盡如人意，一個 50 平方米的內(nèi)店租金在 15000 元 /月，有不少店是關(guān)閉的，約占總數(shù)的一半以上。其二樓的金光大道是同一家開發(fā)商－福建三木新開發(fā)的項目。目前剛開業(yè)兩個月，處于試營業(yè)。作為一個原本就很有人氣的步行街，商場規(guī)劃也沒有什么大的缺陷，又是新開張，對一向喜歡新鮮事物的長沙人理應(yīng)是很有吸引力的，但此項目可謂是經(jīng)營慘淡。 金光大道的開發(fā)商為了更快的吸引店家入駐，目前采用的方式是店家不必付租金，也沒有保底數(shù)，而是抽店家的營業(yè)額的 20％～ 23％以抵租金。從現(xiàn)場的情況看，出租率相 當高，幾乎全滿。但相對于眾多的店家，顧客可實在少的可憐，甚至有許多 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 30 頁 店家三天沒成交一筆，甚至三間標準間相連的大鋪面，竟也十天未開張了。 究其原因，產(chǎn)品無特色，價位相對較高，是其致命傷。 萬達商業(yè)廣場 地理位置 解放西路 開發(fā)商 大連萬達集團 售樓電話 4882299 產(chǎn)品類型 商場 占地面積 9600 ㎡ 開盤日期 20028 總建面積 48000 ㎡ 交房日期 20204 容積率 5 得房率 60% 單價 解放路沿線 4~ 萬 /㎡ 停車位 280 個 內(nèi)街 ~ 萬 /㎡ 面積 20~300 ㎡ 均價 29000 元 /㎡ 主力面積 50~80 ㎡ 主力總價 150 萬 投資回報 無 銷售形式 純銷售 折扣 無 按揭 5 成 10 年 物業(yè)管理費 29 元 /㎡月 銷售率 60% 租金 150~400 元 /㎡月 萬達商業(yè)廣場位于解放路司門口，黃興路步行街旁。地理位置相當優(yōu)越。這是目前長沙最昂貴的地段，為了買下這塊地，萬達花了 億元人民幣。萬達商業(yè)廣場占地面積近 萬平方米，總建筑面積 萬平方米。其功能劃分為：一層作室內(nèi)步行街，用于銷售，現(xiàn)在帶租約的商鋪， 45 平米左右的售價在 140～ 150 萬左右。二、三層沃爾瑪超市，四層著名建材或家私店，地下一層車庫，共約 210 個，整個項目投資約 4 億人民幣。建有 100 多家單個面積在 3050 平方米、甚至達到 200 平方米不等的臨街商鋪，采用出售的方式。規(guī)劃四層，底層為室內(nèi)精品商業(yè)街，主營服飾、裝飾品，二樓、三樓為零售業(yè)巨鱷－沃爾瑪超市，四樓為家具店。 起先，很多人擔心樓上的沃爾瑪會影響底層商業(yè)街的招商及今后的經(jīng)營，但從 6月 19 日商場正式營業(yè)開始，每天的人流量非常高，可謂人滿為患。此時一樓商業(yè)街僅有的少數(shù)店面立即帶租約出售。目前的租金達到 200 元 /m2/月，和同樣剛開幕的金光大道相比，沃爾瑪不僅為底層的商業(yè)街吸引了人潮，甚至也為黃興路帶去客源。 由此，更可證明如沃爾瑪這種大型價格較低廉的量販式業(yè)態(tài)，在此時此地是有一 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 30 頁 定魅力的。 益友商場 益友商場位于芙蓉路，五一路，由 湖南益友集團 投資開發(fā)建設(shè)，目前 鋪面已被世界零售業(yè)巨頭“家樂福 ”、 “百盛 ”等聯(lián)營辦大型超市和購物中心 。銷售價格約 萬／㎡左右，開發(fā)商承諾第一年 9％回報，第二、三年 10％的回報，第四、五年每年 11％的回報。該項目由于有家樂福和百盛以及肯德基、必勝客的加盟，人氣極旺。但是由于種種原因，回報不滿兩年后的今天，開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出書面函，無力支付高額回報，要求與業(yè)主商討降低回報。后況不詳。 東方時代商業(yè)廣場 市場定位：服飾商場 經(jīng)營產(chǎn)品：服裝、鞋帽、飾品 成交額度：很差 價 格： 2—15 萬 /間 面 積： 8— ㎡ 經(jīng)營方式：只賣 15 年經(jīng)營權(quán) 經(jīng)營狀況：很差 東方時代商業(yè)廣場由湖南聚鑫源商貿(mào)發(fā) 展有限公司開發(fā)，項目位于人民路家潤多超市東側(cè)，占地面積 150 畝，由 服飾 名品城、藍天百老匯和港島娛樂城組成，是市中心現(xiàn)代時尚獨具魅力的大型商業(yè)廣場。 首期開發(fā)服飾名品城 ,主營服裝 ,鞋帽 ,皮具 ,小商品等 .2020 年 6 月開始內(nèi)部認購 ,8月 18 日開盤 ,服飾城共兩層 ,分 A B C D 四區(qū) ,共約 1300 多個商鋪 .面積范圍在 820 ㎡ .銷售形式為出售 15 年經(jīng)營權(quán) ,主力總價僅 67萬 .建行提供六成五年按揭 .現(xiàn)銷售基本結(jié)束 ,目前項目正處于招商階段 ,招商已完成 70%,一樓租金 65120 元 /㎡ ,二樓租金 3575 元 /㎡ .項目 預(yù)計將于 2020 年 12 月 20 日開始試營業(yè) ,春節(jié)前正式營業(yè) . 由于該項目所處位置為新興的人民路家潤多商圈：周圍有佳潤新 城 、朝陽欣園、頤美園等大型小區(qū)，常住人口較多；且該處離火車站較近，交通方便；加之本項目獨特的出售 15 年經(jīng)營權(quán) 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 30 頁 的銷售方式，因此項目銷售的火爆當在情理之中。該項目如果能在招商、管理方面加大力度，完全可能取代附近金蘋果服裝市場的地位。 交通地段較好，周邊有金蘋果、家潤多、電腦城等，商業(yè)氛圍較濃。 價格便宜，購房門檻低，才 2— 15 萬 /個 前期作了許多推廣和炒作（為一溫州人所開發(fā)） 問題點： 其經(jīng)營產(chǎn)品無特色，屬于大市場類，在長沙其它地方的商場、門店都可以買到，尤其是旁邊的金蘋果大市場，在長沙市民的心目中有一定影響力，對其沖擊力很大。 招商工作不成功，經(jīng)營戶不到 40% 目前整個商場經(jīng)營狀況很慘淡，導致大量的門面空置和轉(zhuǎn)讓。 開發(fā)商信譽不佳，前期向業(yè)主承諾的 450 萬 /年的廣告費根本不能兌現(xiàn)。 摩天輪游樂購物中心 地理位置 新世紀體育文化中心 東北側(cè) 開發(fā)商 長沙運成房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 售樓電話 5552058/5552068 產(chǎn)品類型 商鋪 占地面積 18000 ㎡ 開盤日期 總建面積 72000 ㎡ 交房日期 容積率 4 得房率 單價 臨芙蓉路沿線 ~萬 /㎡ 停車位 800 個 (不屬于本市場 ) 內(nèi)街 2~ 萬 /㎡ (按使用面積 ) 面積 10~100 ㎡ 均價 3 萬 /㎡ 主力面積 10~20 ㎡ 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 30 頁 主力總價 40~60 萬 投資回報 無 銷售形式 純銷售 折扣 一次性付款 折 按揭 五成十年 物業(yè)管理費 未定 銷售率 80% 摩天輪游樂購物中心位于賀龍體育場北廣場，東臨芙蓉中路，總占地面積 14661 平方米，建筑面積 4502 平方米，分地下和地上兩部分。由長沙運城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資 億元開發(fā)建設(shè)的市政府重點工程。整個中心基地呈三角形，建成后的游樂中心有商場、休閑室、觀光帶和摩天輪等設(shè)施。摩天輪主入口放在芙蓉路，經(jīng)觀光電梯上屋頂游樂中心。商場的購物人流通過兩座樓梯到達游樂中心。 摩天輪游樂購物中心共 4 層，首層為半地下室。在首層中部設(shè)夾層，夾層與首層設(shè)有連通的共享廳，二、三、四層均在地面以上，為大空間商場。其中北向設(shè)走廊，使芙蓉路與體育廣場直接相連，屋頂為摩天輪游樂設(shè)施。 整個游樂中心建設(shè)工程預(yù)計在年底 完工。預(yù)計 2020 年 5 月營業(yè)。 該項目一層及二層的商場鋪位，共大約 200 個左右。一層（半地下層）的售價在 18000 元 /㎡～ 20000 元 /㎡之間，二層（臨芙蓉路地面一層）的售價在 20000 元 /㎡～ 21000 元 /㎡之間。鋪位面積從 ㎡～ ㎡（臨芙蓉路 5 間已被銀行所購），主力面積在 15 ㎡左右，主力總價在 25萬左右。原計劃三層和四層的部分開發(fā)商保留 ,現(xiàn)三層又開始公開銷售 ,單價在 2100023000元左右 . 因其面積規(guī)劃較小，相對合理，即使單價在 20000 元 /㎡左右，但總價仍在一個較低的范圍內(nèi)，在市中心 地段，這樣一個價格對投資者不能不說是一種吸引力。 該案地理位置較佳，在芙蓉路賀龍體育中心旁。擁有亞洲第一的摩天輪，使自身成為長沙使集娛樂休閑、旅游觀光、購物美食與一體的標志性建筑，加之旁邊有一 20000 ㎡大型超市 —— 家潤多購物廣場，且兩者有地下通道相連，這也將為本案帶去不少的人潮，綜合以上幾點，該案與其它商鋪相比具有一定的優(yōu)勢。如果在商場管理和日后經(jīng)營上能有一定創(chuàng)新，本項目使應(yīng)該可以成為一個商業(yè)亮點的。 不過最近也傳出了不少對該案不利的消息：旁邊的家潤多購物廣場和城市商業(yè)廣場最近兩個月經(jīng)營一直不景氣，甚至還 出現(xiàn)了保安毆打傷業(yè)主的嚴重事故。由于北有家樂福，南有新一佳，且他們的位置都優(yōu)于此處的家潤多，五城會一結(jié)束，此地段的人氣驟降。這讓很多投資者也