【正文】 ，可預計本地塊發(fā)展項目市場售價保守、市場、樂觀分類如下 —— 保守：均價 11500 元 /㎡ 以 ：一、二層價差計為：一層 14950 元 /㎡ 二層 8050 元 /㎡ 以 30 ㎡為例一層總價 萬，按租金價格 5 元 /㎡天算。產(chǎn)品在更多方面給了其追求高額利益的空間，以讓其有動力利用流動資金來投入。 ? 營銷模式的策劃 主要從產(chǎn)品（個案的硬件和軟件條件）、價格（個案的定價和價格走勢）、銷售渠道和促銷方式等幾個方面策劃行之有效的營銷方案。 [原因 ]：非住宅類商品房多為投資行為，從長沙整體國民收入來看，在全國不算很高，所以整體資金量不會比上海、廣州、江浙等地充裕，資金積累需要經(jīng)過較長的時間，而長沙又是典型的消費城市，消費指數(shù)卻名列前茅，消費 觀念較為超前，利用消費帶動投資熱潮，是近年來縱多商業(yè)項目開發(fā)商的主旨。 中國最大的管理資源中心 第 30 頁 共 30 頁 。如何把握時間機遇與合理的安排廣告費用是操作的關(guān)鍵所在。 營銷前工作準備 ? 消費者特征研究 主要分析有 40 萬 80 萬投資者、私營業(yè)主的消費特征、消費習慣、以及他們的消費偏好。預測租金回報有望達到 12%。 商業(yè)及配套設(shè)施 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 30 頁 【品位商業(yè)設(shè)施】 注重商業(yè)街與建筑的關(guān)系，用地景藝術(shù)將綠化、公共廣場相結(jié)合，安排公共休閑椅、露天冷飲吧、更建議開設(shè)面積不大的麥當勞或 KFC、 PIZZA 外賣店，來烘托商業(yè)氛圍。 由于屬于社區(qū)式商鋪，其必要的服務功能不可忽視，加之暢貨區(qū)的功 能，所以銀行、 24 小時便利店、藥店必不可少。 二層：以品牌帶動人流量 健身俱樂部、品牌餐飲店、潮流服飾館、創(chuàng)意小家電、品牌攝影沖印 （如柯達）、品牌服飾店等。通過 空間藝術(shù)、休閑設(shè)施與商業(yè)的結(jié)合，將國際的最新的休閑消費理念與消費方式帶入長沙，同時引領(lǐng)周遍將興起的商業(yè)氛圍，將該區(qū)域定義為城南一高檔消費、文化生活圈，而非傳統(tǒng)的社區(qū)店鋪。 E、周邊環(huán)境 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 30 頁 本案北面為動工再建的新世界商貿(mào)城，其為 13 層辦公樓；南面為幾個教老的居住小區(qū)外，其規(guī) 劃道路路南為剛落成的市中級法院審判庭，為 17 層高層辦公建筑；西側(cè)曙光中路以西為核工業(yè)部南方機械廠住宅樓及大量零散的臨街小商鋪，與曙光中路以東，近城南東路段整體以休閑、餐飲等為主的大型商鋪相形甚遠。 五運會召開 體育經(jīng)濟在國內(nèi)外的認可以是不言而喻的事，只是如何更好的擴大其產(chǎn)出。在尋求金融機構(gòu)擔保的關(guān)鍵問題上已 有人開始嘗試。 項目定位一改再改，前期為家裝材料城，因為開發(fā)商的招商不成功，所以才改為涂料油漆城，后期招商工作為之擔憂。金街銀苑 于 10 月 28 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 30 頁 日開盤 ，住宅部分已經(jīng)銷售 65％，商鋪部分則不太理想，由于商鋪部分大多必須一、二層同時購買，面積范圍集中在 300－ 600 平方米，單價 9800－ 13800 元 /平方米，因此總價很高，主力總價達到 400 萬左右。由于北有家樂福，南有新一佳，且他們的位置都優(yōu)于此處的家潤多，五城會一結(jié)束，此地段的人氣驟降。 該項目一層及二層的商場鋪位，共大約 200 個左右。整個中心基地呈三角形，建成后的游樂中心有商場、休閑室、觀光帶和摩天輪等設(shè)施。 首期開發(fā)服飾名品城 ,主營服裝 ,鞋帽 ,皮具 ,小商品等 .2020 年 6 月開始內(nèi)部認購 ,8月 18 日開盤 ,服飾城共兩層 ,分 A B C D 四區(qū) ,共約 1300 多個商鋪 .面積范圍在 820 ㎡ .銷售形式為出售 15 年經(jīng)營權(quán) ,主力總價僅 67萬 .建行提供六成五年按揭 .現(xiàn)銷售基本結(jié)束 ,目前項目正處于招商階段 ,招商已完成 70%,一樓租金 65120 元 /㎡ ,二樓租金 3575 元 /㎡ .項目 預計將于 2020 年 12 月 20 日開始試營業(yè) ,春節(jié)前正式營業(yè) . 由于該項目所處位置為新興的人民路家潤多商圈：周圍有佳潤新 城 、朝陽欣園、頤美園等大型小區(qū)，常住人口較多；且該處離火車站較近，交通方便；加之本項目獨特的出售 15 年經(jīng)營權(quán) 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 30 頁 的銷售方式，因此項目銷售的火爆當在情理之中。目前的租金達到 200 元 /m2/月，和同樣剛開幕的金光大道相比，沃爾瑪不僅為底層的商業(yè)街吸引了人潮，甚至也為黃興路帶去客源。這是目前長沙最昂貴的地段，為了買下這塊地，萬達花了 億元人民幣。但相對于眾多的店家，顧客可實在少的可憐，甚至有許多 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 30 頁 店家三天沒成交一筆，甚至三間標準間相連的大鋪面，竟也十天未開張了。 黃興路步行街的設(shè)計是融合了商業(yè)和休閑的概念，是長沙市民包括許多外地游客愛去的場所。可見一個成 功的商業(yè)項目除了有合理的定位以外，招商的重要性亦是經(jīng)營獲利的必要砝碼。 市場調(diào)查及分析 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 30 頁 A、幾大包租 個案分析 項目 銅鑼灣 王府井 黃興路步行街 坡子街 安居樂 國中星城 開 發(fā) 商 怡海置業(yè) 金華康 三兆實業(yè) 大韻置業(yè) 安居樂置 業(yè) 國中星城 占地面積（ m2） 21258 23976 53280 55944 16650 145188 商業(yè)總建面積 （ m2） 約 70000 115000 123000 分為 7棟 35000 30萬 總 銷 7億 5億 13億 / 1億 24億 商業(yè)總套數(shù) 3300個 約 2000個 2000 1F 800多個 二三樓未定 商鋪加酒店共約 4000個 主力單價 （萬 /m2） 1F外街 5 1F內(nèi)街 1F3 1F6800 2F4700 商鋪 套內(nèi)面積銷售 F12 酒店 主力面積（ m2） 1F 15～ 40 2F 15～ 25 3F 5～ 15 8～ 15 1F外街 60 1F內(nèi)街 40 2F 25 / 23～ 25 商鋪 35 酒店 45 主力總價 （萬元） 1F 50～ 60 2F 30 3F 10 1F 30 2F 15 3F 12 1F外街 300 1F內(nèi)街 40 2F 25 / 12～ 15 商鋪 F1 70 F2 39 酒店 27 付款方式 首付 3成，另以最后兩年回報 20％抵， 共 50％ 首付 5成， 首付 6成，可以前三年回報 23％（稅后）， 抵首付 首付 5成 首付 4成 第七年 100%回購 回 報 率 包租 12年， 前 6年 9％， 后 6年 10％ 包租 20年 年回報 9％ 自行出租回報約12％，外街 租 450元 / m2/月 未定 包租十年 每年 ％ 8年 12％ 貸款成數(shù) 5成 5成 4成 5成 6成 最高 6成 信心保障 價值 物業(yè)保證 價值 1億物業(yè)保證 地段優(yōu)勢 可自行出租 方案未定地段優(yōu)勢，可自行出租 無 無 公開日期 預訂 04415 開盤 04522 預訂2020420 媒體投入 前期媒體轟炸，全方位投 開盤前集中投入約 1000 / 溫州房展會及產(chǎn) 品說明會 電臺廣告、 車身廣告 投入不集中， 就直接媒體 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 30 頁 入媒體費用超過 400萬 萬，目前廣告已進入末期 投入費用不足 銷 售 率 開盤當日成交，現(xiàn)在每日成交400～ 500萬 F1～ 3約 50％ 負一樓 20％ 一樓外街售磬，內(nèi)街約 60％，二樓由于銷售問題現(xiàn)在直接租賃 未開始銷售 溫州已可以開始收預約金 80％以上 未進入正式銷售期，預約 項目 銅鑼灣 王府井 黃興路步行街 坡子街 安居樂 國中星城 優(yōu)劣分析 地理 位置較好，投資客認知度高。較上年同期比，商品房銷售額增加的 ％中住宅類僅提高 5％，大量的為非住宅類商品房。服務領(lǐng)先的企業(yè)及項目將擴大市場占有率。 5) 第五屆城市運動會的召開在即，將會有效刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2020 年長沙市房地