【正文】 公布的消息，截止到 2020 年 11 月 2020 年 111 月商品房建設(shè)與銷售 指標名稱 單位 本期 上年同期 本年比上年同期 177。但產(chǎn)權(quán)式商場鋪位風(fēng)險大。其二樓的金光大道是同一家開發(fā)商－福建三木新開發(fā)的項目。二、三層沃爾瑪超市，四層著名建材或家私店，地下一層車庫，共約 210 個，整個項目投資約 4 億人民幣。 價格便宜，購房門檻低，才 2— 15 萬 /個 前期作了許多推廣和炒作（為一溫州人所開發(fā)） 問題點： 其經(jīng)營產(chǎn)品無特色，屬于大市場類，在長沙其它地方的商場、門店都可以買到，尤其是旁邊的金蘋果大市場，在長沙市民的心目中有一定影響力，對其沖擊力很大。原計劃三層和四層的部分開發(fā)商保留 ,現(xiàn)三層又開始公開銷售 ,單價在 2100023000元左右 . 因其面積規(guī)劃較小，相對合理，即使單價在 20000 元 /㎡左右，但總價仍在一個較低的范圍內(nèi)，在市中心 地段，這樣一個價格對投資者不能不說是一種吸引力。 周邊均為專業(yè)市場，商場氛圍較好。 城市規(guī)劃 湘株潭一體化的進程， 2020 年城市規(guī)模前景的預(yù)期。 F、商鋪 該案商鋪為沿曙光中路的 4 號高層底部 1— 2 層，共計面積約為 萬平方米，呈“ W”型分布。 內(nèi)街區(qū) /以精品店、品牌加盟店為主，提供廣場及品牌展示。 投資回報約在 %左右。 擬定銷售策略（媒體策略、公開行銷、定價策略、租約） 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 30 頁 ? 針對外地投資客策略 a\制作投資說明電子版樓書 b\完善投資說明會 PPT文件 c\在客戶集中之酒店、消費場所安排投資說明會。 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 30 頁 時間安排流程表 結(jié)案期 持續(xù)強銷期 第一波強銷期 大訂簽約 開盤前 預(yù)定 期 針對性媒體 ＋ 大訂簽約 一期客戶發(fā)展 ＋ 合同催款 ＋ ＋ 客源擴散 ＋ 合同催款 發(fā)預(yù)約卡 大訂簽約 已購客戶介紹對象 ＋ ＋ ＋ 零星客源 收定 大訂客戶介紹對象 04/ — 04/ 04/ — 04/ 04/ — 05/ — 少量軟新聞報導(dǎo) 報紙廣告開盤稿 少量報紙系 列稿 電話開發(fā) 報紙形象廣告 軟新聞炒作 電話開發(fā) 目標客源追蹤 投資手冊發(fā)放 優(yōu)惠措施推出 目標客源追蹤 清盤讓利 產(chǎn)品概念品牌深入 邀請函寄發(fā) 清盤讓利計劃推出 招商工作積極進行 酒會等 SP 活動 酒會等 SP 活動 DATE BASE 運用 組織異地看房 組織異地看房 商場布展位 DS銷售 招商工作積極進行 價格合理調(diào)整 調(diào)整、培訓(xùn)問題點 價格合理調(diào)整 簽約率 : 0 45% 85% 98%以上 注 :在 9月 5日前應(yīng)取得預(yù)售許可證 ,這是確保簽約率的首要前提。 E、根據(jù)產(chǎn)品特性，合理安排商會及商業(yè)組織的說明會。 ④ 、在墻面預(yù)留廣告 POP 位置，以體現(xiàn)商場之整體品牌優(yōu)勢。 大型餐飲、時尚服飾廣場、寵物產(chǎn)品系列、汽車軟裝飾系列、露天咖啡吧、小型酒吧、國際美容機構(gòu)（或是 SPA）、便利店、授權(quán)店、家飾精品店、西式蛋塔店等。預(yù)計本案交房日期為 2020 年 10 月。 作為給投資者信心保證的 履約保函業(yè)務(wù) 已開始在國內(nèi)開展。將建成長沙市中心地區(qū)集高尚住宅區(qū)和現(xiàn)代商業(yè)街為一體的大型綜合社區(qū)，具備居住、商業(yè)、娛樂、餐飲、購物等多種功能和業(yè)態(tài)。預(yù)計 2020 年 5 月營業(yè)。 東方時代商業(yè)廣場 市場定位：服飾商場 經(jīng)營產(chǎn)品：服裝、鞋帽、飾品 成交額度：很差 價 格： 2—15 萬 /間 面 積： 8— ㎡ 經(jīng)營方式：只賣 15 年經(jīng)營權(quán) 經(jīng)營狀況：很差 東方時代商業(yè)廣場由湖南聚鑫源商貿(mào)發(fā) 展有限公司開發(fā)，項目位于人民路家潤多超市東側(cè)，占地面積 150 畝，由 服飾 名品城、藍天百老匯和港島娛樂城組成，是市中心現(xiàn)代時尚獨具魅力的大型商業(yè)廣場。地理位置相當優(yōu)越。月（一樓） 作為長沙市的商業(yè)中心，黃興路步行街、金光大道包括平和堂、春天百貨等每天聚集了不少人氣，是大家公認的黃金寶地。其勞動力輸出的方向主要集中在深圳、廣州一帶。 4) 開發(fā)企業(yè)將逐步實現(xiàn)由注 重產(chǎn)品轉(zhuǎn)為更注重服務(wù)、軟體建設(shè)。對現(xiàn)有大型百貨店，要改變單一的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，在店內(nèi)開設(shè)大型綜合超市，實行 “一店兩種業(yè)態(tài) ”的經(jīng)營方式，向小型購物中心的方向發(fā)展；實行錯位經(jīng)營，向大型專業(yè)店的方向發(fā)展；利用百貨店的品牌效應(yīng)，大力發(fā)展連鎖經(jīng)營。 2020 年 6 月，隨著世界零售巨鱷、全球工商 500 強之首的沃爾瑪挺進長沙，使這座內(nèi)陸省會城市成為 全國目前唯一的世界三大零售巨頭 （ 沃爾瑪、 家樂福 、 麥德?。┚凼字?， 再加上普爾斯馬特 、 好又多 、 平和堂 、 百盛 、 崇光百 貨 、 正大易初蓮花等國際巨頭也已經(jīng)或是正準備登陸長沙，足已看出長沙濃厚的商業(yè)氛圍。 商品房成交活躍，銷售價格止跌回升。 近年來，長沙市在崗職工平均工資一直保持著較快的增長勢頭， 2001 年增長幅度達 %，在全國高居第 5 位，如果與 1997 年的全部職工平均工資相比， 2001年工資收入幾近翻番，這種態(tài)勢在全國來講也比較少見。 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 30 頁 長沙概況 概況 長沙，一座具有悠久歷史的文化名城，素有“屈賈之鄉(xiāng)”、“楚漢名城”的美稱，國務(wù)院首批公布的 24 座歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市之一。結(jié)合近年來物價的低位運行狀況，可以講，工資的有效增長是長沙市近年來經(jīng)濟發(fā)展進入良性循環(huán)的重要體現(xiàn)，如果長沙市的整體經(jīng)濟發(fā)展勢頭能夠得到保持，職工收入還會有所突破。 二手房成交穩(wěn)步增長，住宅二級市場逐步開放。 古城長沙以其大開放的姿態(tài)，積極主動參與國際商業(yè)競爭的果敢，贏得了全國商界的贊許。 2020 年長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 市場走向特 點 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 30 頁 從市場發(fā)展走勢來看消費主體將由社會高收入階層為主轉(zhuǎn)為中等及以下階層為主，消費基數(shù)變大，市場的上升就勢不可擋。服務(wù)領(lǐng)先的企業(yè)及項目將擴大市場占有率。 市場調(diào)查及分析 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 30 頁 A、幾大包租 個案分析 項目 銅鑼灣 王府井 黃興路步行街 坡子街 安居樂 國中星城 開 發(fā) 商 怡海置業(yè) 金華康 三兆實業(yè) 大韻置業(yè) 安居樂置 業(yè) 國中星城 占地面積（ m2） 21258 23976 53280 55944 16650 145188 商業(yè)總建面積 （ m2） 約 70000 115000 123000 分為 7棟 35000 30萬 總 銷 7億 5億 13億 / 1億 24億 商業(yè)總套數(shù) 3300個 約 2000個 2000 1F 800多個 二三樓未定 商鋪加酒店共約 4000個 主力單價 （萬 /m2） 1F外街 5 1F內(nèi)街 1F3 1F6800 2F4700 商鋪 套內(nèi)面積銷售 F12 酒店 主力面積（ m2） 1F 15～ 40 2F 15～ 25 3F 5～ 15 8～ 15 1F外街 60 1F內(nèi)街 40 2F 25 / 23～ 25 商鋪 35 酒店 45 主力總價 （萬元） 1F 50～ 60 2F 30 3F 10 1F 30 2F 15 3F 12 1F外街 300 1F內(nèi)街 40 2F 25 / 12～ 15 商鋪 F1 70 F2 39 酒店 27 付款方式 首付 3成，另以最后兩年回報 20％抵， 共 50％ 首付 5成， 首付 6成，可以前三年回報 23％（稅后）， 抵首付 首付 5成 首付 4成 第七年 100%回購 回 報 率 包租 12年， 前 6年 9％， 后 6年 10％ 包租 20年 年回報 9％ 自行出租回報約12％，外街 租 450元 / m2/月 未定 包租十年 每年 ％ 8年 12％ 貸款成數(shù) 5成 5成 4成 5成 6成 最高 6成 信心保障 價值 物業(yè)保證 價值 1億物業(yè)保證 地段優(yōu)勢 可自行出租 方案未定地段優(yōu)勢，可自行出租 無 無 公開日期 預(yù)訂 04415 開盤 04522 預(yù)訂2020420 媒體投入 前期媒體轟炸，全方位投 開盤前集中投入約 1000 / 溫州房展會及產(chǎn) 品說明會 電臺廣告、 車身廣告 投入不集中， 就直接媒體 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 30 頁 入媒體費用超過 400萬 萬，目前廣告已進入末期 投入費用不足 銷 售 率 開盤當日成交，現(xiàn)在每日成交400～ 5