【正文】 7位，超過天津、哈爾濱、沈陽、南京、武漢、鄭州等大城市。 相關資料顯示， 2001 年，長沙零售銷售總額為 億元，其中外商企業(yè)達 萬元，港澳臺企業(yè)為 萬元，而國有企業(yè)的零售銷售總額為 萬元。 在最新出臺的 長沙市《關于 2020 年－ 2020 年商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展導向性意見》 報告中提到： 長沙的商業(yè)盡管近些年得到長足發(fā)展，但與實現(xiàn)商貿(mào)流通現(xiàn)代化的要求相比，尚有不小差距。 大超市不再建在市中心 對于大型超市，今后要限在沿江大道以東，東中環(huán)線以西，麗臣路以南，勞動西路以北的范圍以外的地區(qū)。汽車交易市場雖前景廣闊，亦應根據(jù)市場需求有序發(fā)展。對長沙市的房地產(chǎn)發(fā)展周期的判斷，依目前之狀況我們有理由相信整體市場正進入上升期。隨著長沙 300 萬人口、 350 平方公里的規(guī)劃的逐步實施和長株潭一體化進程的加快，長沙樓市將會有更多的消費人群。這在北京及廣州已經(jīng)體現(xiàn)。 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 30 頁 2) 市中心區(qū)域的項目將面臨較大的價格壓力，但占據(jù)市場空白點和區(qū)域邊緣的項目會力求精確定位和錯位競爭而贏得成功。消費者也將從消費產(chǎn)品轉向消費服務，從認識產(chǎn)品到認識企業(yè)品牌及物業(yè)管理品牌。 2020 年 13 月商品房建設與銷售 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 30 頁 指標名稱 單位 本期 上年同期 本年比上年同期 177。 從銷售面積來看，去年整年為 萬㎡，二今年第一季度就達到了 ㎡，占到了去年的 61%。但增長速度是否大于開發(fā)速度，很難預見。銅鑼灣的商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗及 CEPA概念、回報、付款及部分保障措施方式對于投資客有很強的誘惑力。從王府井的名氣、總價到回報，各方面條件都對中小投資客有吸引力。 也是長沙傳統(tǒng)商業(yè)中心地段項目，雖然目前還未正式開盤已開始吸引不少投資客的目光，畢竟在投資客的眼中地段是商業(yè)項目成功的關鍵，也是對投資的信心保證。 項目在定位規(guī)劃上堪稱一流，但作為長沙第一商業(yè)大盤，沒有體現(xiàn)出應有的氣勢，缺乏前期的醞釀期廣告，且由于地處新區(qū)，投資客 缺乏對經(jīng)營的信心。其商品的價格也有很大的差異，從 10 元一件的 Tshirt 到上千元的皮鞋都有，以適應不同消費者。作為一個原本就很有人氣的步行街，商場規(guī)劃也沒有什么大的缺陷，又是新開張，對一向喜歡新鮮事物的長沙人理應是很有吸引力的，但此項目可謂是經(jīng)營慘淡。 究其原因，產(chǎn)品無特色，價位相對較高，是其致命傷。月 銷售率 60% 租金 150~400 元 /㎡萬達商業(yè)廣場占地面積近 萬平方米，總建筑面積 萬平方米。規(guī)劃四層，底層為室內(nèi)精品商業(yè)街，主營服飾、裝飾品，二樓、三樓為零售業(yè)巨鱷－沃爾瑪超市，四樓為家具店。 由此，更可證明如沃爾瑪這種大型價格較低廉的量販式業(yè)態(tài)，在此時此地是有一 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 30 頁 定魅力的。但是由于種種原因，回報不滿兩年后的今天，開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出書面函，無力支付高額回報，要求與業(yè)主商討降低回報。該項目如果能在招商、管理方面加大力度，完全可能取代附近金蘋果服裝市場的地位。 開發(fā)商信譽不佳，前期向業(yè)主承諾的 450 萬 /年的廣告費根本不能兌現(xiàn)。摩天輪主入口放在芙蓉路，經(jīng)觀光電梯上屋頂游樂中心。其中北向設走廊，使芙蓉路與體育廣場直接相連，屋頂為摩天輪游樂設施。一層（半地下層）的售價在 18000 元 /㎡～ 20000 元 /㎡之間，二層（臨芙蓉路地面一層）的售價在 20000 元 /㎡～ 21000 元 /㎡之間。擁有亞洲第一的摩天輪，使自身成為長沙使集娛樂休閑、旅游觀光、購物美食與一體的標志性建筑，加之旁邊有一 20000 ㎡大型超市 —— 家潤多購物廣場，且兩者有地下通道相連，這也將為本案帶去不少的人潮，綜合以上幾點，該案與其它商鋪相比具有一定的優(yōu)勢。這讓很多投資者也對此產(chǎn)生了不少懷疑。該項目于 今年 3 月 30 日正式啟動 ， 占地面積 70000平方米，容積率為 ，規(guī)劃為獨特的金街加銀苑格局，開發(fā)商響應政府的城市建設規(guī)劃，在小區(qū)內(nèi)營造了寬 20 米、長約 500 米的風情商業(yè)街 ——金街，連 接了曙光路和韶山路，商業(yè)面積 48000平方米?，F(xiàn)銷售形勢不容樂觀，銷售率僅 30％左右。 棟距太小導致市場內(nèi)通道太窄，不利于經(jīng)營和管理，整體感覺不佳。 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 30 頁 C、基本結論 面積控制在 2035 ㎡，總價位于 20 萬 40 萬的個案銷售情況良好，從而帶動一大部分本地自營業(yè)主與本地投資者的跟進。 投資回報率在 10%左右的樓盤最受投資客的青睞 。 本案態(tài)勢 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 30 頁 A、雨花區(qū)發(fā)展淺瞻 城市建設 城市“東擴南移”，“一點一線兩片”的開發(fā)戰(zhàn)略，以項目帶動投資，以投資拉動增長，按照以路網(wǎng)建設為骨架的城市規(guī)劃建設思路，城市發(fā)展規(guī)劃使城區(qū)向南擴張，主要表現(xiàn)為長沙大道、火星大道的建成；韶山路的拓寬修建；為市中心的南移完成了硬體建設。從而 會有效刺激城市經(jīng)濟發(fā)展，這樣機制健康的城市構架，勢必為城市的發(fā)展添磚加瓦，人口數(shù)量、質量都將為之增加。長沙舉辦的第五屆城市運動會，為雨花區(qū)的發(fā)展打開了新一輪的市場前景。 C、地塊現(xiàn)狀 基地面積共計 26515 平方米，從目前現(xiàn)狀來看，目前規(guī)劃東側的一期開發(fā)，多層已為現(xiàn)房，在建的 6 號及 11 號高層也基本結構封頂。此外，南側坐擁桂花公園，可謂是對本案一大利好的休閑散心去處。沿街挑空的設計賦予該商業(yè)廣場一種全新的“參與”模式，內(nèi)外滲透，空間流動，最大限度地營造商業(yè)廣場購物環(huán)境及合理的流線，以一種兼收并蓄的姿態(tài)體現(xiàn)成熟海派文化氛圍，給長沙的都市街道帶來一道清新亮麗的風景線。 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 30 頁 支撐點： 10 萬平米曙光大邸，長沙市區(qū)不多的幾個高檔大型社區(qū)。 一些高檔咖啡餐館，也會帶起整個樓盤及該地區(qū)的品質感，帶動消費，實現(xiàn)高提袋率，從而更利于后期經(jīng)營成型。 主要分為三大區(qū)：餐飲區(qū)，內(nèi)街區(qū)，外街區(qū) 。 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 30 頁 定位方案（ 二 ） 國際品牌聯(lián)合街 Unite Street 以國際品牌知名度帶動，整體消費 將國際理念的休閑、餐飲、文化、娛樂與（品牌暢貨中心）購物結合 A、國際品牌餐飲區(qū) 品牌咖啡（老樹、星巴可、上島咖啡等）、品牌特色西餐（一茶一坐、 PIZZA、季諾意大利菜）日式、 巴西燒烤等、泰國菜等品牌餐飲店。 主要經(jīng)營利益來于品牌暢貨中心，統(tǒng)一店招、統(tǒng)一的品牌指示，而不是大市場的感覺，將整體的品牌質感提升。 ② 、細部規(guī)劃 注重質感、設計感，高檔材料的合理運用可以讓整體效果提升一個檔次。 【商業(yè)配套】 在兩樓留出一定面積的業(yè)主俱樂部，安排經(jīng)營管理、法律、稅務、貿(mào)易等交流 ，也為不少自營小業(yè)主創(chuàng)造商機。 樂觀： 均價 12500 元 /㎡ 以 、二層價差計為：一層 16250 元 /㎡ 二層 8750 元 /㎡ 投資回報約 8%左右。 營銷部分 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 30 頁 客源定位及分析 從本案的特性及定位來看，其主要投資客的心理不會是以求穩(wěn)定投資回報的家庭（公務員、政府官員、高級教師、白領等）投資客為主，而是一些投機或是追求差額利益的投資 客或是私營業(yè)主為主。 C、在長沙本地主要針對有自營性質的投資客，可以根據(jù)市場資金變化節(jié)奏，合理安排營銷廣告策略，在短時間內(nèi)擴大知名度。 ? 競爭分析 主要 分析目前市場上相同檔次房產(chǎn)的基本特征和營銷模式，借此確立營銷策略。 ? 營銷費用預算 根據(jù)營銷方案制訂相應的費用預算，包括廣告預算。以下提出幾個要點： ① 、合理安排開盤時間 長沙非住宅類商品房的開發(fā)量，往年通常 19 萬方左右，而今年幾大項目的連續(xù)推出放量，使得市場的熱度上升較快，從市場大勢來看，在短時間內(nèi)必然會引發(fā)投資熱潮，把握時間機遇，安排開盤是策略的重點。 ③ 、合理安排行銷側重點 根據(jù) 長沙市統(tǒng)計局公布的銷售表格來看，其通常的銷售重點時間在年初的 13（第一季度），所以異地與長沙的行銷時間重心安排為： 2020 年 8月 2020 年 12 異地為主，長沙為輔， 2020 年初行銷動作重點再安排在長沙本地，以吸取