【正文】 形成了一個中心 CLD。 產(chǎn)品定位 定位方案（一） 街區(qū)式 SHOPPING MALL 注重文化休閑 、 服務(wù) 以現(xiàn)代的規(guī)劃理念， 塑創(chuàng)一個休閑、購物、餐飲、文化、娛樂天地。 從規(guī)劃上看，本案周遍均為商業(yè)項(xiàng)目，以后會形成以此為中心的社區(qū)商業(yè)圈。西側(cè)臨曙光中路部分作為二期開發(fā)，其以 4號高層及位居其中的小區(qū)會所為主。長沙將該地塊稱為體育新城，其用心清晰可見，北京亞運(yùn)村、廣州天河將是其超越的目標(biāo)。為房地產(chǎn)市場加入新生購買力。省政府即將南遷、體育新城的整體破土動工為該區(qū)積聚人氣完成軟體依據(jù)。 具有保障的投資性產(chǎn)品越來越受到現(xiàn)代人的垂青。 產(chǎn)品定位明確，且有特色的產(chǎn)品銷售較好。 項(xiàng)目規(guī)劃不合理，上面是住宅，下面為商鋪，且立面為桃紅色，檔次較低。 湖南涂料油漆城 地理位置 遠(yuǎn)大一路 405 號 開發(fā)商 湖南雙鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 售樓電話 4769111 產(chǎn)品類型 商鋪 占地面積 畝 開盤日期 總建面積 商鋪 6000 ㎡ 交房日期 容積率 得房率 80% 單價(jià) 起價(jià) 6800 元 /㎡ 停車位 200 個 面積 20~130 ㎡ 均價(jià) 13000 元 /㎡ 主力面積 20~40 ㎡ 主力總價(jià) 15~30 萬 投資回報(bào) 無 銷售形式 純銷售 折扣 無 按揭 6 成 10 年 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ 銷售率 90% 為省內(nèi)唯一的涂料油漆城，填補(bǔ) 了省內(nèi)市場空白，經(jīng)營定位明確。銀苑 86000 平方米， 526 戶。 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 30 頁 鴻銘中心 如果在商場管理和日后經(jīng)營上能有一定創(chuàng)新，本項(xiàng)目使應(yīng)該可以成為一個商業(yè)亮點(diǎn)的。鋪位面積從 ㎡～ ㎡（臨芙蓉路 5 間已被銀行所購），主力面積在 15 ㎡左右，主力總價(jià)在 25萬左右。 整個游樂中心建設(shè)工程預(yù)計(jì)在年底 完工。商場的購物人流通過兩座樓梯到達(dá)游樂中心。 摩天輪游樂購物中心 地理位置 新世紀(jì)體育文化中心 東北側(cè) 開發(fā)商 長沙運(yùn)成房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 售樓電話 5552058/5552068 產(chǎn)品類型 商鋪 占地面積 18000 ㎡ 開盤日期 總建面積 72000 ㎡ 交房日期 容積率 4 得房率 單價(jià) 臨芙蓉路沿線 ~萬 /㎡ 停車位 800 個 (不屬于本市場 ) 內(nèi)街 2~ 萬 /㎡ (按使用面積 ) 面積 10~100 ㎡ 均價(jià) 3 萬 /㎡ 主力面積 10~20 ㎡ 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 30 頁 主力總價(jià) 40~60 萬 投資回報(bào) 無 銷售形式 純銷售 折扣 一次性付款 折 按揭 五成十年 物業(yè)管理費(fèi) 未定 銷售率 80% 摩天輪游樂購物中心位于賀龍?bào)w育場北廣場，東臨芙蓉中路，總占地面積 14661 平方米，建筑面積 4502 平方米，分地下和地上兩部分。 交通地段較好，周邊有金蘋果、家潤多、電腦城等，商業(yè)氛圍較濃。后況不詳。 益友商場 益友商場位于芙蓉路，五一路，由 湖南益友集團(tuán) 投資開發(fā)建設(shè)，目前 鋪面已被世界零售業(yè)巨頭“家樂福 ”、 “百盛 ”等聯(lián)營辦大型超市和購物中心 。 起先，很多人擔(dān)心樓上的沃爾瑪會影響底層商業(yè)街的招商及今后的經(jīng)營，但從 6月 19 日商場正式營業(yè)開始，每天的人流量非常高，可謂人滿為患。其功能劃分為：一層作室內(nèi)步行街，用于銷售，現(xiàn)在帶租約的商鋪， 45 平米左右的售價(jià)在 140～ 150 萬左右。月 萬達(dá)商業(yè)廣場位于解放路司門口，黃興路步行街旁。 萬達(dá)商業(yè)廣場 地理位置 解放西路 開發(fā)商 大連萬達(dá)集團(tuán) 售樓電話 4882299 產(chǎn)品類型 商場 占地面積 9600 ㎡ 開盤日期 2002 金光大道的開發(fā)商為了更快的吸引店家入駐，目前采用的方式是店家不必付租金，也沒有保底數(shù)，而是抽店家的營業(yè)額的 20％～ 23％以抵租金。 整個黃興路步行街共約 340 家鋪面，目前沿 街店面幾乎已出租完畢，而內(nèi)街出租率則不盡如人意，一個 50 平方米的內(nèi)店租金在 15000 元 /月，有不少店是關(guān)閉的，約占總數(shù)的一半以上。 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 30 頁 B、幾大成熟項(xiàng)目分析 黃興路步行街及金光大道 地理位置 黃興南路 開發(fā)商 長沙三兆實(shí)業(yè)有限公司 售樓電話 5132858 產(chǎn)品類型 商鋪 占地面積 80 畝 開盤日期 總建面積 萬㎡ 交房日期 容積率 得房率 一樓： 60% 二樓： 50% 單價(jià) 一樓 :外 5 萬 /㎡ 內(nèi)~ 萬 /㎡ 停車位 無 二樓： ~ 萬 /㎡ 面積 2~2000 ㎡ 均價(jià) / 主力面積 75~100 ㎡ 主力總價(jià) 6~500 萬 投資回報(bào) 無 銷售形式 純銷售和代租 (二樓 ) 折扣 一次性付款 折 按揭 五成十年 物業(yè)管理費(fèi) 15 元 /㎡ 銷售率 60% 租金 250~500 元 /㎡這點(diǎn)對于銷售是有相當(dāng)作用的。前期廣告投入量巨大，但地理位置的優(yōu)勢為其節(jié)省不少廣告開支。且總價(jià)較小，吸引了大量中小投資客，前期廣告集中投放效果明顯。 從銷售數(shù)據(jù)對比看，長沙今年第一季度成交面積為 去年整年的 61%，可見，過年前后是長沙的銷售旺季，主要是因?yàn)椋L沙也是典型的打工城市，過年前后，大量的資金回流，帶動投資熱潮。 由此可見； 今年度大量的商鋪項(xiàng)目推出，對于市場產(chǎn)生巨大的沖擊，大大提高了市場的熱度，但同時(shí)也使競爭日趨白熱化。% 商品房施工面積 萬 m2 其中：住宅 萬 m2 商品房竣工面積 萬 m2 其中：住宅 萬 m2 商品房銷售面積 萬 m2 其中：住宅 萬 m2 商品房銷售額 萬元 150360 106033 其中：住宅 萬元 105173 70115 5 從今年一季度的表中又可以體現(xiàn)出另一個顯著的特點(diǎn)，非住宅類商品房從各個方面中的比例大幅度提高。 5) 高價(jià)項(xiàng)目會調(diào)整其市場方向，向中層階級開放其產(chǎn)品并提高項(xiàng)目內(nèi)涵來轉(zhuǎn)變其單一的優(yōu)勢，以力求迅速去化產(chǎn)品，這將形成市場多元化。 3) 長沙市各區(qū)域之項(xiàng)目會因各自的經(jīng)濟(jì)狀況及發(fā)展水平的不同而造成一定的差距，從遠(yuǎn)景來看隨著長沙大道的全線開通、韶山路的拓寬及省政府南遷的帶動效應(yīng)，南長沙將成為最具成長性和活力的地帶。 6) 長沙力建生態(tài)城，城內(nèi)工廠外遷，加上物流中心的建立，路網(wǎng)的拉通，都將拉動房地產(chǎn)業(yè)的上升。 3) 長沙土地資源的稀缺性、土地儲備制度的實(shí)施，使土地資源更加匱乏。 依據(jù)如下： 1) 城市 GDP 穩(wěn)健增加，將使樓市價(jià)格有一個較快的攀升。 大型百貨店要 “一業(yè)兩態(tài) ” 《 導(dǎo)向 意見》表示，近３～５年內(nèi)，在城市中心區(qū)，原則上不新增大型百貨店。大型倉儲商店（超市）則限在城郊結(jié)合部的交通要道建設(shè)。 最突出的問題在于 千店一面 ， 布局不夠合理 。 2002 年，長沙零售銷售總額增長到 401 億元， 2020 年長沙零售銷售總額增長到450 億元，年增長近 13%，居于全國同類城市的前列。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人數(shù)也均居全國省會城市前列 。 有數(shù)據(jù)表明，近３年來，長沙城市建設(shè)３００億元巨額投資中，用于商業(yè)品位提升的占４０％；近兩年，長沙固定資產(chǎn)投資每天高達(dá)一億元，其中打造商貿(mào)中心的占３０％。改革開放以來，長沙商業(yè)發(fā)展更為迅速 ，“東塘百貨、友誼商城、阿波羅、中山、曉園等 五虎 ” 鬧長沙 曾經(jīng) 聞名全國商界。 房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證業(yè)務(wù)量穩(wěn)步增長。 這主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積持續(xù)增長，市場容量進(jìn)一步擴(kuò)大。 行政區(qū)劃和人口：全市轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)和長沙、望城 、寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市，共有 36 個街道辦事處， 70 個建制鎮(zhèn)， 63 個鄉(xiāng)（場）。15’，北緯 27176。其消費(fèi)水平更是快速上升，消費(fèi)的發(fā)展超越了生產(chǎn)的發(fā)展， GDP 在中國省會城市排名第 12 位的長沙，所有的消費(fèi)指標(biāo)卻都名列前茅。比長沙市在崗職工平均工資高的城市基本上都是諸如廣州、大連、深圳這樣的沿海開放、發(fā)達(dá)城市，長沙市的平均 工資雖與這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市有差距，但遠(yuǎn)不象經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收支那樣遙不可及。今天的長沙，正在改革中發(fā)展，在開放中盡瀉風(fēng)流。清初， 成為省垣；清末，是維新運(yùn)動和舊民主主義革命的策源地之一；五四運(yùn)動后，是中國新民主主義革命活動的發(fā)祥地之一。長沙，又是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的英雄城市，曾有“革命搖籃”的贊譽(yù)。 1998 年又率先成為全國第一批優(yōu)秀旅游城市。這里，從秦漢到明代，或?yàn)榉夥?，或?yàn)榭ぁ⒅?、路、府設(shè)治之所。長沙，我國南方這座美麗的古城，歷盡五十年的滄桑巨變，二十載的改革開放，正處于充滿生機(jī)和活力的時(shí)期。與長沙市的經(jīng)濟(jì)總量在全國處于中等偏下水平（ 2001 年排22 位）不同的是長沙市的平均工資在全國范圍內(nèi)來講屬偏上水平， 2001 年長沙市在崗職工平均工資為 12265 元 /人，在全國 35 個直轄市、省會城市、計(jì)劃單列市中（以 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 30 頁 下稱 35 市）中列 16 位，排位比 1997 年同類指標(biāo)（職工平均工資）上升 8 位。 近三年來，長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增速雖呈小幅減緩的趨勢，但相 對于其他城市進(jìn)行橫向?qū)Ρ葎t增長速度并不慢 。53’~140176。素稱“荊豫唇齒，黔粵咽喉”。從 2020 年一季度房地產(chǎn)市場成交情況來看，市場各項(xiàng)指標(biāo)攀升，長沙市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長。 房地產(chǎn)抵押貸款升勢強(qiáng)勁，超前消費(fèi)理念業(yè)已形成。 B、長沙市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 長沙自古以來商貿(mào)發(fā)達(dá)，商賈云集，是全國最早的 四大米市 之一，素為江南商品集散中心。全市初步形成了綜合市場與專業(yè)市場相結(jié)合，大中小網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合的市場體系 。 數(shù)字也許更具說服力： 長沙市區(qū)社會商品零售總額與市區(qū)人口之比在全國過百萬人口的城市中，排第