同致行2009年長(zhǎng)沙洋房產(chǎn)品專(zhuān)題研究(編輯修改稿)
2025-03-20 21:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分明的路線，符合不同年齡層次消費(fèi)者的需求，擴(kuò)大別墅的產(chǎn)品線，為消費(fèi)者提供了更為廣闊的選擇余地； 購(gòu)買(mǎi)人群地域性擴(kuò)大，營(yíng)銷(xiāo)推廣將滲透南方； 長(zhǎng)沙的高端顧客群經(jīng)過(guò)近十年的消化，規(guī)模不容樂(lè)觀，隨著長(zhǎng)株譚一體化工程的啟動(dòng)、長(zhǎng)廣快速線的規(guī)劃，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)將帶著極高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，在 2022年開(kāi)始將進(jìn)入泛湖南概念，即以湖南籍人士定義高端客戶群，其中更多的是包括走出去的湖南籍人士，他們?cè)谥槿?、長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)工作，但是他們是純粹的湖南人，他們是一群真正的中產(chǎn)知富階層，他們帶著對(duì)家鄉(xiāng)的熱愛(ài)將成為長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體，因此 2022年至 2022年長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)將會(huì)走出去，滲透到南方等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。同時(shí)面對(duì)供過(guò)于求的現(xiàn)狀，有組織、有目的的向一線城市拓展客戶已經(jīng)成為趨勢(shì)。 2022年各別墅項(xiàng)目新推出的產(chǎn)品，有近 40%為外地投資消化，證實(shí)了這一點(diǎn)。營(yíng)銷(xiāo)手法上，品牌營(yíng)銷(xiāo)也將成為未來(lái)發(fā)展方向之一。品牌運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)細(xì)分時(shí)代的到來(lái)； 將從 “大盤(pán)時(shí)代 ”發(fā)展到 “品牌時(shí)代 ”，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均為大盤(pán)，規(guī)模效應(yīng)并不能直接帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而體現(xiàn)綜合實(shí)力的品牌效應(yīng)將大行其道。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，各項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、客戶定位，都將進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，高端豪宅、中端別墅、經(jīng)濟(jì)型別墅共存。四、洋房客戶群體分析：洋房產(chǎn)品劃分目前，長(zhǎng)沙市場(chǎng)上的洋房產(chǎn)品可謂百花齊放、爭(zhēng)奇斗艷，各種風(fēng)格、各種檔次的產(chǎn)品充斥著市場(chǎng)，興盛但混亂。洋房的定義或界定范圍歷來(lái)是見(jiàn)仁見(jiàn)智，眾說(shuō)紛紜。綜合同致行對(duì)長(zhǎng)沙洋房市場(chǎng)的調(diào)研結(jié)果，得出我們自己對(duì)洋房產(chǎn)品的定義和劃分辦法： 216。 擁有獨(dú)特的社區(qū)文化或生活主題，別墅享受，多層價(jià)格；216。 低密度，一般容積率不超過(guò) ，建筑密度較高，居住人口密度小；216。 產(chǎn)品形式為五層左右，戶戶擁有花園或大景觀露臺(tái)，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國(guó)風(fēng)格為主；216。 全大戶型設(shè)計(jì)、戶型寬敞、分區(qū)合理，崇尚舒適度及生活品位；216。 強(qiáng)調(diào)景觀和稀缺資源，擁有功能齊全的各種生活配套；216。 小區(qū)園林規(guī)劃張弛有道、層次分明、風(fēng)格明顯，綠化率較高（一般在 50%左右）；針對(duì)目前長(zhǎng)沙洋房市場(chǎng)良莠不齊的局面，我們根據(jù)定義將其界定為三個(gè)檔次：高端：滿足 5條以上，符合中產(chǎn)階級(jí)的對(duì)品位和品質(zhì)的需求如：中端：達(dá)到 3至 4條，符合即需品位又無(wú)高端消費(fèi)力的人群如：低端：不足 2條，符合經(jīng)濟(jì)條件不高卻又有一定感性追求的消費(fèi)者如：a、客戶群體總體特征：隨著人們物質(zhì)需求的提高，大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)成為了洋房產(chǎn)品的消費(fèi)主力軍。選擇洋房的人都具有較高的文化素養(yǎng)和審美觀念。他們收入穩(wěn)定、生活富庶、品位高雅，他們是城市的中產(chǎn)階層，包括律師、醫(yī)生、文化人、企業(yè)家等各個(gè)行業(yè)的精英?？蛻羧后w劃分b、不同檔次洋房的客戶特征低端洋房客戶： 現(xiàn)在有的產(chǎn)品僅僅從某一方面滿足了洋房的指標(biāo)，例如低容積率、全多層或者大景觀等等。這些自我標(biāo)榜為洋房的低價(jià)樓盤(pán)偏重周邊人群經(jīng)濟(jì)條件不高卻又有一定感性追求的人們，他們多為無(wú)車(chē)族，住房需求仍是以解決住房問(wèn)題為主。中端洋房客戶： 都說(shuō)洋房是中產(chǎn)階級(jí)的寵兒，但現(xiàn)如今準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)的數(shù)量遠(yuǎn)比中產(chǎn)階級(jí)龐大，他們崇尚自由、舒適、小資生活，中產(chǎn)階級(jí)住花園洋房的風(fēng)氣已經(jīng)逐漸滲入他們的居住理念之中。可以說(shuō)，正是開(kāi)發(fā)商為了迎合他未成熟的高端購(gòu)買(mǎi)力和盲目跟風(fēng)而建造出了品質(zhì)一般的花園洋房，也直接導(dǎo)致了低端花園洋房的畸形誕生。高端洋房客戶： 高端花園洋房的客戶是真正的中產(chǎn)階級(jí)者，包括企業(yè)家、律師、醫(yī)生、教師、文藝界、ＩＴ界等各個(gè)行業(yè)的精英，他們有車(chē)有地位，既需要品位也需要品質(zhì)，對(duì)花園洋房的感性和理性認(rèn)識(shí)都達(dá)到了前兩種客戶所未有的高度。正是他們的存在，引導(dǎo)了高端需求，催化了花園洋房的誕生和進(jìn)化。五、主要洋房產(chǎn)品特征分析：從上圖比較
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