【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 +生活配套設(shè)施 通訊 IT賣(mài)場(chǎng) 家電賣(mài)場(chǎng) 餐飲 +生活配套設(shè)施 經(jīng)營(yíng)檔次 中檔 中檔 中檔 中檔 中檔 低檔 購(gòu)物環(huán)境 良好 一般 一般 一般 較差 較差 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 良好 一般 一般 一般 一般 可以看出本地商業(yè)檔次普遍不高，基本由小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，商業(yè)業(yè)態(tài)較為凌亂，購(gòu)物環(huán)境有待改善。 37 商業(yè)物業(yè)的供求與分布情況 江南商貿(mào)城 商業(yè)項(xiàng)目 供應(yīng)量（平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 商貿(mào)城三期 86000 7000以上 財(cái)富廣場(chǎng) 20220 待定 潤(rùn)豐廣場(chǎng) 14400 待定 鳳凰家園 11092 11000－ 16000 帶湖花城 15987 8000左右 香樟花園 6000 待定 總計(jì) 173479 － 不難看出， 未來(lái)區(qū)域商鋪供應(yīng)體量非常之大 ，基本 每個(gè)小區(qū)都配有充足的商鋪 ；而同期上海人均商業(yè)面積 只有 米，中等發(fā)達(dá)國(guó)家約 。短期看來(lái)，帶湖片區(qū) 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)將面臨過(guò)量局面 。 江南商貿(mào)城帶湖花城 東湖花園 鳳凰家園 潤(rùn)豐廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 38 本地商業(yè)主要集中在抗建路步行街兩側(cè)，主要以 服飾和鞋帽皮具 為主，品牌檔次以 中低檔 為主。含金量較高的品牌有耐克、佐丹奴、達(dá)芙妮、雅戈?duì)柕取?45個(gè)服飾品牌中有 33個(gè)休閑品牌 ，占服飾品牌的 73％。 12%61% 5%22%服飾品牌 鞋帽皮具 珠寶 其它商業(yè)物業(yè)案例分析 抗建路商業(yè)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分布 39 商業(yè)物業(yè)案例分析 服飾品牌 鞋帽皮具 珠寶 其它 愛(ài)登堡 花花公子 德?tīng)柣? 依米奴 皮爾卡丹 意爾康 吉爾達(dá) 老鳳祥 亨得利眼鏡 雅意娜菲 金盾 佐丹奴 史奴比 太平鳥(niǎo) 紅蜻蜓 達(dá)芙妮 金大福 橋匯眼鏡 耐克 鱷魚(yú) 卡丹路 摩新 君子好求 蜘蛛王 沙馳 愛(ài)迪爾 肯德基 美 邦 鄂爾多斯 萬(wàn)里馬 國(guó)光 雙鹿 雙星 保羅 金克拉 諾基亞專賣(mài) 圣得西 361度 威鹿 獸王 勁都人 奧康 日泰 黃慶仁藥房 喬丹 金狐貍 精玲 柒牌 恒源祥 意爾康 安踏 夢(mèng)潔家紡 增致牛仔 鴻星爾克 以純 精品 妞娜公主 步步高 361度 農(nóng)業(yè)銀行 基梵 至喜 康威 小魔魚(yú) 美國(guó)阿瑪尼 BiBiba 伯納 工商銀行 紅袖 貴人魚(yú) 依之純 雅戈?duì)? 藍(lán)色天空 非主流 國(guó)泰超市 抗建路商業(yè)步行街品牌列表 40 商業(yè)物業(yè)案例分析 解百商廈 是本地最大最成熟的綜合百貨商店。其各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)分布如下： B1：超市 1F：玉器、化妝品、高檔煙酒、珠寶、男女鞋、箱包、鐘表、小家電 2F：男女裝、內(nèi)衣、飾品、照相器材 3F：數(shù)碼電子、玩具、床上用品、兒童樂(lè)園 1 0 . 9 %6 . 5 %1 3 . 0 %1 3 . 0 %1 0 . 9 %1 4 . 1 %8 . 7 %3 . 3 %5 . 4 %1 4 . 1 %化妝品男裝女裝童裝羽絨服飾內(nèi)衣鞋帽皮具家紡鐘表珠寶其它41 商業(yè)物業(yè)案例分析 1F 化妝品 清妃 美寶蓮 玉蘭油 自然堂 東洋之花 羽西 雅倩 妮維雅 鄭明明 歐萊雅 鞋 康莉 紅蜻蜓 月芽?jī)? 金蘋(píng)果 萬(wàn)里馬 奧康 Playboy Cartelo 鐘表 梅花表 羅西尼 其它 太陽(yáng)珠寶 平安玉器 香水吧 高檔煙酒 周大生 夢(mèng)特嬌 美的 蘇泊兒 格力 2F 服飾 七匹狼 杉杉 金利來(lái) 藍(lán)豹 雅戈?duì)? 雪絨花 法妮 溫妮 泰蓮娜 柏詩(shī)姬 茜茜麗 夢(mèng)非雪 紫羅蘭 絲佛卡 巴蒂娜 珠珠紡 布妮 內(nèi)衣 婷美 羅慕 安莉芳 3F 童裝 宜貝 Disney 丑丑 安奈兒 櫻桃丸子 下一代 維納斯 可可鴨 法米尼 …… 羽絨 波司登 雁皇 小天鵝 雪之韻 鄂爾多斯 春竹 金利來(lái) 恒源祥 夢(mèng)特嬌 …… 家紡 羅萊 惠誼 富麗 內(nèi)衣 三槍 AB 豪門(mén) 順時(shí)針 與狼共舞 OPPO 纖絲鳥(niǎo) 解百商廈品牌列表 42 商業(yè)物業(yè)案例分析 銀泰時(shí)尚廣場(chǎng)介紹與分析 銀泰時(shí)尚廣場(chǎng)位于上饒最具商業(yè)人氣的抗建路步行街核心地段，總營(yíng)業(yè)面積達(dá) 5000平方米，是目前上饒唯一的、最具規(guī)模的、一站式女性 amp。兒童時(shí)尚購(gòu)物中心。項(xiàng)目匯聚了國(guó)內(nèi)外近 200多個(gè)品牌，主要經(jīng)營(yíng)服裝、飾品、鞋帽、化妝品、箱包 …… ，整個(gè)商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象。 目前，采用 包租的方式分割出售商鋪 。以某二樓位置商鋪為例： 面積 原價(jià) 首付 按揭款 保險(xiǎn)及雜費(fèi) 實(shí)際投資 前十年回報(bào)抵月供后固定年紅利 第 10年后承諾回購(gòu)價(jià) 第 11－ 15年約定年收益 第 15年預(yù)計(jì)商鋪價(jià)值 15年后預(yù)計(jì)年收益 5M2 10萬(wàn) 6萬(wàn) 免 免 6萬(wàn) 1088元（含 500元購(gòu)物券） 10萬(wàn) 10000元 13860元 實(shí)際年收益僅為 ％ 實(shí)際價(jià)格 12022元 /平方米 預(yù)測(cè)值 實(shí)際年收益僅為 ％ 43 商業(yè)物業(yè)案例分析 1F：名義均價(jià) 38888元 /平方米 實(shí)際均價(jià) 21500元 /平方米 2F：名義均價(jià) 18888元 /平方米 實(shí)際均價(jià) 11330元 /平方米 1F 2F 啟示： 價(jià)格要低不少 。 ，超過(guò) 20萬(wàn)的商場(chǎng)鋪去化有相當(dāng)難度。 ， 更傾向于購(gòu)買(mǎi)街鋪投資 。 44 綜合分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的介紹 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的選擇 房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市建設(shè)與城市規(guī)劃發(fā)展 房地產(chǎn)現(xiàn)況分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析 市場(chǎng)調(diào)研分析 45 本項(xiàng)目在一年不到的時(shí)間即進(jìn)入銷售狀態(tài)，因此對(duì)目前市場(chǎng)上銷售的樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)研和分析就很有必要。下文將從市場(chǎng)中挑選出熱點(diǎn)和亮點(diǎn)樓盤(pán)，對(duì)其產(chǎn)品、價(jià)格、營(yíng)銷和市場(chǎng)去化等進(jìn)行綜合研究，從中研究市場(chǎng)的共性，找出市場(chǎng)的熱點(diǎn)和消費(fèi)者偏好，從而挖掘本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短。此外，這也有助于開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)客戶消費(fèi)趨勢(shì)的把握和針對(duì)性對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行微調(diào)和銷售推廣。 30 .5 %4. 3%27 .5 %5. 8%23 .2 %8. 7%老城區(qū)民主片區(qū)帶湖片區(qū)三江區(qū)水南區(qū)其他區(qū)域消費(fèi)者置業(yè)區(qū)域意愿 從消費(fèi)者希望置業(yè)區(qū)域來(lái)看，主要集中在 老城區(qū)、帶湖片區(qū)和水南區(qū) 。這三個(gè)區(qū)相對(duì)交通方便、生活配套齊全，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也多集中在這些區(qū)域。而民主片區(qū)、三江區(qū)等區(qū)域目前暫時(shí)人氣不旺，也非購(gòu)房者主要考慮區(qū)域，而且這些區(qū)域內(nèi)物業(yè)與本項(xiàng)目參照性不大。 所以下文著重介紹這三區(qū)域老城區(qū)、帶湖片區(qū)和水南區(qū)內(nèi)主要樓盤(pán)。 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的選擇 46 由于本項(xiàng)目住宅項(xiàng)目定位于上饒市最高檔的住宅小區(qū)，所以我們羅列板塊內(nèi)購(gòu)房者主要考慮的樓盤(pán)，對(duì)其進(jìn)行研究。 市中心 2 1 3 4 5 6 7 本案 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的選擇 47 知名度 所在區(qū)域 物業(yè)類型 市民印象 現(xiàn)代城 40％ 老城區(qū) 多層、小高層、高層、別墅混合型社區(qū) 綠化好、房型好、配套好、出行方便 綠景家園 16％ 帶湖片區(qū) 多層、小高層為主 綠化好、性價(jià)比高 帶湖花園 12％ 帶湖片區(qū) 多層、小高層、別墅混合 景觀好 東湖花園 4％ 帶湖片區(qū) 多層、小高層為主 性價(jià)比高 香樟花園 4％ 帶湖片區(qū) 多層、小高層為主 配套好 黃金水岸 12％ 水南區(qū) 多層、小高層為主 性價(jià)比高、離市區(qū)近 君臨天下 6％ 水南區(qū) 純別墅 依山傍水、離市區(qū)近、最高檔小區(qū) 其它 6％ － － － 據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，本地市民認(rèn)為信州區(qū)最好的樓盤(pán)提名統(tǒng)計(jì)如上，這些樓盤(pán)也無(wú)一例外的在前述三大板塊之內(nèi)。從知名度、物業(yè)類型和所屬區(qū)域綜合來(lái)看， 現(xiàn)代城、綠景家園和帶湖花園 應(yīng)該著重研究，其他做一般研究。 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的選擇 48 樓盤(pán)位置：五三大道延伸段 開(kāi) 發(fā) 商：江西立天唐人房產(chǎn) 銷售電話： 0793— 8226666 建筑面積： 38萬(wàn)㎡ 容積率： 綠化率： 58％ 總戶數(shù)： 2740戶 面積范圍： 84～ 375㎡ 主力面積：三房?jī)蓮d 125～ 135㎡ 銷售價(jià)格： 均價(jià) 2300元 /平方米 銷售進(jìn)度：一二期已全部交房，三期銷售約 80％， 剩余房型基本為小高層和高層內(nèi)的四房 ，面積在 170－ 200平方米 客戶群體：當(dāng)?shù)刂懈呤杖肴巳? 推廣主題：百年公館 宅以人傳 現(xiàn)代城介紹 49 ，鬧中取靜，隔江望水，周?chē)h(huán)境優(yōu)美靜謐，但不失交通便利。 ，集中式綠化和 較低的容積率 實(shí)現(xiàn)小區(qū)與環(huán)境的天然融合。 ， 注重周?chē)涮缀蜕鐓^(qū)配套設(shè)施 。 ，滿足各種層次， 設(shè)計(jì)求新求變 ，入戶花園、 270度弧形窗、錯(cuò)層 …… 形成良好的口碑。 專業(yè)的營(yíng)銷隊(duì)伍 ，瞬間將本地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升到一個(gè)新的臺(tái)階。 現(xiàn)代城點(diǎn)評(píng) 50 四房二廳兩衛(wèi) 約 190平方米 房型優(yōu)點(diǎn)： 設(shè)計(jì) ，動(dòng)靜分離 ，全明， 多陽(yáng)臺(tái)和凸窗 設(shè)計(jì) 270度弧形窗設(shè)計(jì) 房型缺點(diǎn)： 面寬過(guò)小 ，實(shí)際使用效果不好 ，面積浪費(fèi) 現(xiàn)代城房型分析 51 四房二廳兩衛(wèi)帶保姆房 約 205平方米 房型優(yōu)點(diǎn)： ，動(dòng)靜分離 ，全明，多陽(yáng)臺(tái)和凸窗設(shè)計(jì) ，雙入戶設(shè)計(jì) 房型缺點(diǎn)： ，使用不方便 面寬過(guò)小 ，實(shí)際使用效果不好 ，面積浪費(fèi) 現(xiàn)代城房型分析 52 樓盤(pán)位置：鳳凰大道 /紫陽(yáng)路 開(kāi) 發(fā) 商：江西龍盛置業(yè)有限公司 銷售電話： 0793— 8266666 總戶數(shù)： 一二期約 740戶 業(yè)態(tài)配比： 11幢小高層、 13幢多層 主力面積： 130～ 144㎡ ，三房?jī)蓮d 銷售時(shí)間： 06年 12月開(kāi)盤(pán) 銷售價(jià)格： 均價(jià) 2100元 /平方米 銷售進(jìn)度：去化 80％ 銷售人員：銷售人員專業(yè)性一般，服務(wù)態(tài)度一般 優(yōu)惠措施：一次性付款 推廣主題：實(shí)力成就品質(zhì) 綠景家園介紹 53 ，但不如現(xiàn)代城，也無(wú)外部景觀。 實(shí)現(xiàn)良好小區(qū)內(nèi)部人造景觀。 產(chǎn)品品質(zhì) 上下了功夫，如外立面采用面磚、彩鋁平開(kāi)窗、無(wú)管道設(shè)計(jì)、屋面板雙層現(xiàn)澆 …… ， 面積合理控制 。 形成良好的口碑。 。 ，去化存在相當(dāng)?shù)膲毫Α? 綠景家園點(diǎn)評(píng) 54 三房二廳兩衛(wèi) 約 144平方米 房型優(yōu)點(diǎn)： ，全明 ，衛(wèi)生間干濕分離 ，私密性好 房型缺點(diǎn)： 設(shè)計(jì)缺乏特色 綠景家園房型分析 55 四房二廳兩衛(wèi) 約 177平方米 房型優(yōu)點(diǎn)： ，全明 ，衛(wèi)生間干濕分離 房型缺點(diǎn)： ，主要滯銷房型 綠景家園房型分析 56 樓盤(pán)位置：三清山大道 開(kāi) 發(fā) 商：江西江灣房產(chǎn) 銷售電話： 0793— 8296666 占地面積： 571428㎡ （ 858畝），其中一期 91908㎡ （ 138畝） 業(yè)態(tài)配比： 10幢小高層、 21幢多層、 7幢疊排、 17幢聯(lián)排 主力面積： 120～ 140㎡ ，三房?jī)蓮d 銷售時(shí)間： 06年 5月開(kāi)盤(pán) 銷售價(jià)格： 多層均價(jià) 1700元 /㎡ ，小高層均價(jià) 2200元 /㎡ 銷售進(jìn)度：多層售完，疊排、聯(lián)排別墅基本售完，小高層 80% 銷售人員：銷售人員服務(wù)態(tài)度較好，專業(yè)素質(zhì)一般 優(yōu)惠措施：一次性付款 99折 推廣主題：居自然之中 帶湖花園介紹 57 ，但憑借帶湖美景， 主打親水生態(tài)牌 。 ，多層在社區(qū)北面，實(shí)現(xiàn) 小區(qū)梯度變化 ，利于整體景觀和銷售。 ，分期開(kāi)發(fā)， 價(jià)格低開(kāi)高走 ，利于積聚人氣。 ，但缺乏變化，設(shè)計(jì)有缺陷。 ，方便購(gòu)房者咨詢購(gòu)房。 。 帶湖花園點(diǎn)評(píng) 58 四房二廳兩衛(wèi) 約 150平方米 房型優(yōu)點(diǎn)： ，全明 房型缺點(diǎn)： ，不靠近客房 ，通透性不佳 ，實(shí)際使用不佳 ，且衛(wèi)生間通風(fēng)性不佳 ，客廳穩(wěn)定面少，使用效果不佳 帶湖花園房型分析 59 三房二廳兩衛(wèi) 約 135平方米 房型優(yōu)點(diǎn)： 房型缺點(diǎn)： ，主衛(wèi)不明 ，私密性較差 ，實(shí)際使用不佳 帶湖花園房型分析 60 三房二廳兩衛(wèi) 約 145平方米 房型優(yōu)點(diǎn)： ，衛(wèi)生間干濕分離 臥帶衣帽間設(shè)計(jì) 房型缺點(diǎn)： ，缺角， 朝南面寬過(guò)小 ，私密性差