【正文】 的介紹 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的選擇 房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市建設(shè)與城市規(guī)劃發(fā)展 房地產(chǎn)現(xiàn)況分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析 市場(chǎng)調(diào)研分析 45 本項(xiàng)目在一年不到的時(shí)間即進(jìn)入銷售狀態(tài)，因此對(duì)目前市場(chǎng)上銷售的樓盤進(jìn)行調(diào)研和分析就很有必要。 ，超過(guò) 20萬(wàn)的商場(chǎng)鋪去化有相當(dāng)難度。 目前，采用 包租的方式分割出售商鋪 。兒童時(shí)尚購(gòu)物中心。 至喜 康威 小魔魚 美國(guó)阿瑪尼 BiBiba 伯納 工商銀行 紅袖 貴人魚 依之純 雅戈?duì)? 藍(lán)色天空 非主流 國(guó)泰超市 抗建路商業(yè)步行街品牌列表 40 商業(yè)物業(yè)案例分析 解百商廈 是本地最大最成熟的綜合百貨商店。 12%61% 5%22%服飾品牌 鞋帽皮具 珠寶 其它商業(yè)物業(yè)案例分析 抗建路商業(yè)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分布 39 商業(yè)物業(yè)案例分析 服飾品牌 鞋帽皮具 珠寶 其它 愛登堡 花花公子 德爾惠 依米奴 皮爾卡丹 意爾康 吉爾達(dá) 老鳳祥 亨得利眼鏡 雅意娜菲 金盾 佐丹奴 史奴比 太平鳥 紅蜻蜓 達(dá)芙妮 金大福 橋匯眼鏡 耐克 鱷魚 卡丹路 摩新 君子好求 蜘蛛王 沙馳 愛迪爾 肯德基 美 含金量較高的品牌有耐克、佐丹奴、達(dá)芙妮、雅戈?duì)柕?。短期看?lái)，帶湖片區(qū) 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)將面臨過(guò)量局面 。 36 商業(yè)物業(yè)的供求與分布情況 抗建路 勝利路 解放路 五三大道 贛東北大道 帶湖路 建筑形式 獨(dú)立店鋪建筑底商百貨商廈 獨(dú)立店鋪建筑底商 獨(dú)立店鋪 建筑底商 獨(dú)立店鋪 建筑底商 獨(dú)立店鋪 建筑底商 經(jīng)營(yíng)范圍 服飾鞋帽珠寶百貨 家居建材五金配飾 流行服飾 餐飲 +生活配套設(shè)施 通訊 IT賣場(chǎng) 家電賣場(chǎng) 餐飲 +生活配套設(shè)施 經(jīng)營(yíng)檔次 中檔 中檔 中檔 中檔 中檔 低檔 購(gòu)物環(huán)境 良好 一般 一般 一般 較差 較差 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 良好 一般 一般 一般 一般 可以看出本地商業(yè)檔次普遍不高，基本由小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，商業(yè)業(yè)態(tài)較為凌亂，購(gòu)物環(huán)境有待改善。 可以看出， 商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)水平與至市中心的距離成反比例關(guān)系 。 35 商業(yè)物業(yè)的供求與分布情況 步行街 江南商貿(mào)城 帶湖路 租金（元 /平方米 /月） 售價(jià)（元 /平方米） 步行街 200－ 270 30000－ 50000 勝利路 100－ 120 20220－ 30000 五三大道 50－ 80 15000－ 23000 帶湖路 30－ 50 8000－ 16000 商貿(mào)城 10－ 25 6000－ 7000 說(shuō)明：以上調(diào)查商業(yè)物業(yè) 主要指臨街商鋪，不包括商場(chǎng)鋪 。 旭日片區(qū)介紹 該板塊大致范圍為旭日鎮(zhèn)范圍，即信江以北，櫧溪河以西，在信州區(qū)西面。除了大紅鷹香溢云天外，三江板塊物業(yè)開發(fā)量少、檔次低、配套缺乏。 三江板塊介紹 該板塊大致范圍為信江以南，豐溪河以西，在信州區(qū)南面。 板塊分析和前景展望 34 板塊分析和前景展望 民主板塊介紹 該板塊大致范圍為浙贛鐵路以北，慶豐路以西，櫧溪河以東，在信州區(qū)北面。 不過(guò)，該區(qū)域目前居住人口并不多，人氣不旺，配套設(shè)施還不齊全。目前該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)也以起步，以多層為主， 1800－ 2200元 /平方米 。 板塊分析和前景展望 33 水南片區(qū)介紹 該版塊大致范圍為信江以南，豐溪河以東，在信州區(qū)南面。 而此板塊很多地方，交通還不便利，周圍環(huán)境還有待改善，商業(yè)和配套設(shè)施還不豐富，這也是選購(gòu)此板塊內(nèi)消費(fèi)者擔(dān)心的問(wèn)題。目前開發(fā)樓盤以多層和小高層混合型社區(qū)為主，一般開發(fā)規(guī)模較大， 注重社區(qū)配套、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理 ，而價(jià)格已經(jīng)站上 1800元 /平方米。隨信州區(qū) 城市發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)大，城市中心從老城區(qū)外遷是城市發(fā)展的必然，短期切實(shí)可行的策略是往北發(fā)展。同時(shí)板塊內(nèi)擁有上饒市目前品質(zhì)最好、口碑最好的小區(qū) —— 現(xiàn)代城，其項(xiàng)目對(duì)本案有相當(dāng)大的影響。因其地理位置優(yōu)越且周邊配套齊全，較受市民青睞，此區(qū)域居住人口多，密度高。而民主片區(qū)、三江區(qū)等區(qū)域人氣不旺，也非購(gòu)房者主要考慮區(qū)域，故此區(qū)域內(nèi)的物業(yè)上市對(duì)本案影響甚小。而水南區(qū)、三江區(qū)、民主區(qū)略做簡(jiǎn)單介紹，而新站片區(qū)、旭日區(qū)和羅橋區(qū)與本案關(guān)聯(lián)不大，暫不做介紹。 由于歷史的原因，其他區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢，各種配套還跟不上，市民在其區(qū)域購(gòu)房意愿還不明顯。 29 板塊分析和前景展望 老城區(qū) 帶湖片區(qū) 民主區(qū) 三江區(qū) 水南區(qū) 旭日區(qū) 新站片區(qū) 羅橋區(qū) 根據(jù)最新的規(guī)劃，到 2020年，上饒市信州區(qū)人口總數(shù)將達(dá)到 75萬(wàn)人。 住宅物業(yè)的供求和分布情況 28 房地產(chǎn)總體發(fā)展概況 小結(jié)： 上饒前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)集中放量 ， 再加上國(guó)家宏觀環(huán)境的調(diào)控影響 ， 我們認(rèn)為上饒房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始成為拐點(diǎn) ， 將逐步轉(zhuǎn)入 買方市場(chǎng) ， 樓盤的 品質(zhì)和配套 已經(jīng)成為購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)購(gòu)房因素 ， 實(shí)力型和品牌型 開發(fā)商將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位 。 隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大 ， 交通道路的拓展 ， 居民生活水平的提高 ， 郊區(qū)置業(yè)已成為現(xiàn)實(shí) 。 住宅物業(yè)的供求和分布情況 27 追求高品質(zhì)生活是改善居住條件的終極目標(biāo) ， 擁有完善的生活配套設(shè)施 、 清新宜人的居住環(huán)境和居無(wú)憂的物業(yè)管理是走向成功的發(fā)展商的最佳選擇 。 ， 供需逐漸平衡 隨著江西整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng) ， 刺激房地產(chǎn)需求的多種利好政策頻頻出臺(tái) ， 信貸放寬 ， 公房上市 ， 梯度消費(fèi)即將形成 ， 上饒商品房預(yù)計(jì)價(jià)格將穩(wěn)中有升 ， 但升幅不大 。希望隨宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施，房地產(chǎn)投資和市場(chǎng)供應(yīng)量得到有效控制，以穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，保持總體行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。其中： 住宅建設(shè) 投資完成 ，比上年同期增長(zhǎng) %； 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 投資完成 ，比上年同期增長(zhǎng) %；辦公樓完成投資 ，比上年同期增長(zhǎng) %；其他房屋建筑投資完成 ，比上年同期下降 %。 23 房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市建設(shè)與城市規(guī)劃發(fā)展 房地產(chǎn)現(xiàn)況分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析 市場(chǎng)調(diào)研分析 住宅物業(yè)的供求與分布情況 房地產(chǎn)總體發(fā)展概況 板塊分析和市場(chǎng)前景 商業(yè)物業(yè)的供求與分布情況 24 房地產(chǎn)總體發(fā)展概況 2022年受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，上饒市房地產(chǎn)開發(fā)投資由 2022年的較快速度增長(zhǎng)迅速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出平穩(wěn)、理性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 江南商貿(mào)城、佳利商城和鳳凰大道、帶湖路等的商業(yè)規(guī)劃將發(fā)展和繁榮帶湖片區(qū)。 政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 22 城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的潛在影響 城北新行政文化中心的打造和火車站的北遷，使得信州區(qū)在中短期內(nèi)發(fā)展重心北移， 直接得益的當(dāng)屬帶湖片區(qū)和民主片區(qū) ，這兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)和市民置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。 、鑫新股份等市區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)企業(yè)做大做強(qiáng)。 發(fā)展城市公交 網(wǎng)絡(luò)，全面提高城市交通質(zhì)量，力爭(zhēng) “ 十一五 ” 規(guī)劃期末 ,市區(qū)人均擁有道路面積達(dá)到 10平方米，公交線路總長(zhǎng)度 400公里。 。上饒城市總體規(guī)劃提出在帶湖片區(qū)內(nèi)除江西光學(xué)儀器廠以外，不再布局工業(yè)用地。 第五層次：大力開拓農(nóng)村市場(chǎng)。 第三層次：建設(shè)三條商業(yè)帶和八條商業(yè)特色街。 19 “十一五”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃： 第一層次：依托老城區(qū)提升改造一個(gè)商業(yè)中心。健全和完善個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主的農(nóng)村基層商品流通網(wǎng)絡(luò)。第五層次：大力開拓農(nóng)村市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村市場(chǎng)繁榮。 即：濱江路旅游景觀商業(yè)帶、鳳凰大道（民主路）行政商務(wù)帶、帶湖路綜合商業(yè)帶和抗建路步行休閑街、書院 /水南街步行休閑街、解放路品牌服飾街、勝利北路家居裝飾街、中山西路電子數(shù)碼及現(xiàn)代辦公用品街、信江路副食品街、民主片區(qū)特色餐飲街、三江科教片區(qū)濱江文化休閑街。第二層次：建設(shè)一個(gè)新火車站片區(qū)商貿(mào)副中心。按五個(gè)層次推進(jìn)，引導(dǎo)建設(shè)功能明確、科學(xué)合理的商品流通網(wǎng)絡(luò)。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 達(dá) ， 五年年均遞增 %。堅(jiān)持把發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，加快形成以商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 ，進(jìn)一步吸引市域的要素集聚，促進(jìn)城市化進(jìn)程，并形成服務(wù)于全市的、分散而就業(yè)便利的優(yōu)美的居住空間。 。 ，形成具有完善服務(wù)功能的大城市。 ，完善片區(qū)各項(xiàng)設(shè)施。 。 ，截流外部過(guò)境車輛。 三清山大道南側(cè)的工業(yè)向經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的搬遷 。 ，用地置換為森林公園用地。 。 城市建設(shè)和規(guī)劃方向 16 中期 （ 20222022） 開發(fā)建設(shè)逐漸由點(diǎn)及面，形成分布于中心城區(qū)的重要建設(shè)區(qū)域。 。 。 ，信江北岸地區(qū)完成 鳳凰大道、吉陽(yáng)路、濱江路和龍?zhí)堵返难由鞌U(kuò)展 ，打造城市東西向交通；信江南岸完成新余路的建設(shè)；龜峰大道向三江地區(qū)延伸，建設(shè)跨河機(jī)動(dòng)橋；龜峰大道、帶湖路和慶豐路向北延伸，為城市北部地區(qū)發(fā)展做好基礎(chǔ)設(shè)施先行的工作， 完成 320國(guó)道的外遷 。 ，近期 完成市級(jí)行政中心、文化中心的各項(xiàng)建設(shè) 。 69%83%0%20%40%60%80%信州區(qū) 全國(guó)2 0 0 6 年信州區(qū)與全國(guó)居民收入支出比14% 居民生活水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu) 13 房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市建設(shè)與城市規(guī)劃發(fā)展 房地產(chǎn)現(xiàn)況分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析 市場(chǎng)調(diào)研分析 政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 城市建設(shè)及規(guī)劃發(fā)展方向 項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展 城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的潛在影響 14 城市建設(shè)和規(guī)劃方向 上饒市信州區(qū)城市總體規(guī)劃分為三期實(shí)施，其中從 2022年到 2022年為近期，從2022年到 2022年為中期，從 2022年到 2020年為遠(yuǎn)期。 12 2022年上饒市信州區(qū)居民消費(fèi)占可支配收入的比重為 69%，比全國(guó) 83%的平均水平低約 14個(gè)百分比之多，尚有部分消費(fèi)力未能得到有效釋放，這些將給本項(xiàng)目的發(fā)展提供一定空間。%可支配收入 9832 1 3 . 9 5 8629 1 3 . 9 4 7573 1 1 . 8 1消費(fèi)性支出 6844 2 2 . 9 2 5568 1 6 . 1 2 4795 6 . 9 5 （一） 購(gòu)買食品 2645 2 . 5 5 2579 1 4 . 4 2 2254 8 . 6 7 1 、糧油 450 0 . 5 0 452 4 . 8 7 431 2 2 . 8 8 2 、肉禽蛋水產(chǎn)品類 796 2 . 2 2 779 0 . 5 2 775 1 6 . 6 5 3 、菜類 375 1 0 . 2 4 340 0 . 8 7 343 2 . 3 3 4 、干鮮瓜果類 207 2 0 . 1 5 172 1 3 . 1 6 152 2 . 7 4 （二） 衣著 1083 5 1 . 2 0 717 3 4 . 2 7 534 1 8 . 2 5 （三） 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 271 2 9 . 7 6 209 1 0 . 3 0 233 1 3 . 4 8 （四） 醫(yī)療保健 456 4 . 4 9 478 3 3 . 1 5 359 8 . 5 1 （五） 交通與通訊 512 2 6 . 4 7 405 2 . 1 7 414 2 2 . 0 6 （六） 娛樂教育文化服務(wù) 737 5 3 . 0 4 482 5 . 7 0 456 1 4 . 2 5 1 、文娛耐用消費(fèi)品 60 2 1 . 8 1 77 9 . 4 1 85 4 2 . 6 3 2 、教育 260 6 . 6 6 244 7 . 9 2 265 1 0 . 4 8 3 、文化娛樂 416 1 5 8 . 6 6 161 5 0 . 4 7 107 2 0 . 4 7 （七） 居住 956 7 6 . 3 3 542 8 . 8 4 498 3 4 . 1 6 （八） 雜項(xiàng)商品與服務(wù) 184 1 7 . 0 4 158 2 3 6 . 1 7 47 5 9 . 4 1絕對(duì)數(shù)2022 2022 2022絕對(duì)數(shù) 絕對(duì)數(shù)居民生活水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu) 從左表可見，信州區(qū)居民人均可支配收入不斷提高，生活水平也不斷提高，恩戈?duì)栂禂?shù)不斷降低。% 期比177。而另一組數(shù)據(jù)研究顯示， 2022年上饒市信州區(qū)人均 GDP增長(zhǎng)了近 20%，根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，此時(shí)該產(chǎn)業(yè)也 進(jìn)入了發(fā)展的高速通道 。 人口的增長(zhǎng)、分布與結(jié)構(gòu) 目前人口數(shù)量 （單位：萬(wàn)） 2020年規(guī)劃人口 （單位：萬(wàn)） 所占人口百分比 老城－帶湖片區(qū) ％ 民主區(qū) ％ 旭日經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ％ 三江區(qū) ％ 新站片區(qū) ％ 水南區(qū) ％ 羅橋區(qū) ％ 10 人均 GDP與發(fā)展階段的關(guān)系 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4%