【正文】 4 4 1 7 01 7 1 以上選擇 三房 戶型的比例最高，超過(guò) 50%。很多人只要一衛(wèi)主要出于經(jīng)濟(jì)性考慮，受制于購(gòu)買力。 戶型面積主要集中在 111130平方米和 91－ 110平方米 。 住宅消費(fèi)群體 91 被訪問(wèn)者可接受總價(jià)在 2125萬(wàn) 者占最多，其次為 1620萬(wàn) 和 2630萬(wàn) 。而 總價(jià)超過(guò) 35萬(wàn)基本無(wú)人問(wèn)津 ，而且有這預(yù)算的消費(fèi)群體中基本考慮別墅產(chǎn)品，所以對(duì)于本項(xiàng)目 縮小面積、合理控制總價(jià)成首要問(wèn)題 。 被訪問(wèn)者可接受的房屋總價(jià)25%32%25%10%5%1%2%1 6 2 0 2 1 2 5 2 6 3 0 3 1 3 5 3 5 4 0 4 0 5 0 5 0 以上住宅消費(fèi)群體 92 左表是被訪問(wèn)者需求房型比例與需求面積比例的矩陣。陰影部分說(shuō)明該項(xiàng)人群數(shù)量較少，企業(yè)可重點(diǎn)觀察明亮部分的需求情況，這部分人群數(shù)量約 80％。 右表反映了對(duì)應(yīng)需求房型和需求面積的單價(jià)水平，由于目前上饒信州區(qū)房?jī)r(jià)主要集中在 1700－ 2400元 /平方米，故可重點(diǎn)觀察明亮部分。 結(jié)合左右圖，目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)兩房單價(jià)接受力在 2080元 /平方米 ，三房單價(jià)接受力在 2089元 /平方米 。 7 1 9 0 9 1 1 1 0 1 1 1 1 3 0 1 3 1 1 4 3 1 4 4 1 7 01 6 2 0 1 . 5 0 % 8 . 0 0 % 8 . 7 5 % 4 . 2 5 % 1 . 0 0 %2 1 2 5 1 . 9 2 % 1 0 . 2 4 % 1 1 . 2 0 % 5 . 4 4 % 1 . 2 8 %2 6 3 0 1 . 5 0 % 8 . 0 0 % 8 . 7 5 % 4 . 2 5 % 1 . 0 0 %3 1 3 5 0 . 6 0 % 3 . 2 0 % 3 . 5 0 % 1 . 7 0 % 0 . 4 0 %3 6 5 0 0 . 3 6 % 1 . 9 2 % 2 . 1 0 % 1 . 0 2 % 0 . 2 4 %7 1 9 0 9 1 1 1 0 1 1 1 1 3 0 1 3 1 1 4 3 1 4 4 1 7 01 6 2 0 2250 1800 1500 1313 11462 1 2 5 2875 2300 1916 1679 14652 6 3 0 3500 2800 2333 2043 17833 1 3 5 4125 3300 2750 2409 21023 6 5 0 5375 4300 3583 3138 2739住宅消費(fèi)群體 93 40%36%17%7%0%1 8 0 0 以下 1 8 0 0 2 1 0 0 2 1 0 0 2 4 0 0 2 4 0 0 2 7 0 0 2 7 0 0 以上對(duì)本項(xiàng)目的住宅價(jià)格，雖然 40％被訪問(wèn)者認(rèn)為應(yīng)在 1800元 /平方米以下，但這與消費(fèi)者承受力 2080元的價(jià)格并不吻合，這只能說(shuō)明被訪問(wèn)者希望買到實(shí)惠。這也從側(cè)面說(shuō)明目前信州區(qū)新樓盤都已站上 1800元 /平方米。當(dāng)然還是有 36％被訪問(wèn)者比較 “ 老實(shí) ” ， 18002100元 /平方米 的價(jià)格說(shuō)明了目前本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)均價(jià)。 住宅消費(fèi)群體 94 30%42%15%8%5%平層錯(cuò)層復(fù)式（帶挑空）復(fù)式（無(wú)挑空）不確定54%24%20%2%現(xiàn)代時(shí)尚歐陸風(fēng)格中國(guó)傳統(tǒng)其他19%46%29%6%多層小高層高層聯(lián)排/ 獨(dú)立別墅近 1/2的受訪家庭喜歡 現(xiàn)代時(shí)尚 的建筑風(fēng)格外觀設(shè)計(jì)； 有 46%的受訪家庭選擇 小高層 建筑形態(tài)； 近 1/2受訪家庭偏好 錯(cuò)層 的套內(nèi)結(jié)構(gòu)，顯示對(duì)新產(chǎn)品的接受度較高，追求更好的居住氛圍及空間感。 住宅消費(fèi)群體 95 76%8%4%40%36%20%12%0%0%豐富的園林綠化有坡度設(shè)計(jì)的小區(qū)綠化雕塑建筑健康/ 運(yùn)動(dòng)設(shè)施小溪流水的水景適合老年人健身交流的空間文化類主題歐式風(fēng)情其他44%28%28%68%36%28%44%24%28%11%南廳，南臥室主人房帶陽(yáng)臺(tái)北廳，南臥室主人房帶衛(wèi)生間廚房帶工作陽(yáng)臺(tái)開(kāi)放式廚房廳帶陽(yáng)臺(tái)有八角弧度觀景臺(tái)入戶花園進(jìn)入式衣柜在小區(qū)景觀中， 豐富的園林綠化、健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施、小溪流水的水景 是受消費(fèi)者關(guān)注的前三位； 在房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)考慮最多的為 主人房帶衛(wèi)生間 ；其次是 廳帶陽(yáng)臺(tái)和南廳、南臥室 ； 住宅消費(fèi)群體 96 65%69%27%58%38%58%15%8%38%27%4%肉菜市場(chǎng)商場(chǎng)/超市銀行公園/花園停車場(chǎng)/車庫(kù)醫(yī)院/門診餐廳郵電幼兒園小學(xué)其他31%27%58%73%42%62%19%62%8%4%游泳池小型籃球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)健身房老人活動(dòng)中心兒童活動(dòng)中心棋牌室圖書室/ 小型圖書館/ 書店卡拉O K其他生活配套：認(rèn)為最需要的前五位為 商場(chǎng)超市、肉菜市場(chǎng)、公園 /花園、醫(yī)院 /門診、幼兒園 。 休閑配套：認(rèn)為最需要的前五位為 健身房、圖書室、兒童活動(dòng)中心、羽毛球場(chǎng)、老年活動(dòng)中心 。 住宅消費(fèi)群體 97 36%36%28%一次性付款公積金貸款組合貸款一次性付款為主流的支付方式，比例為 36%；公積金和商業(yè)貸款選擇分別為 36%、 28%； 一次性付款比例較高，說(shuō)明本地 房地產(chǎn)消費(fèi)潛力尚未完全充分的被挖掘 ，超前消費(fèi)意識(shí)較低。 住宅消費(fèi)群體 98 58%71%4%38%29%43%3%25%13%21%8%當(dāng)?shù)貓?bào)紙電視廣告電臺(tái)廣告戶外路牌廣告戶外橫幅、彩旗朋友介紹廣告雜志路過(guò)現(xiàn)場(chǎng)車身廣告派發(fā)的宣傳單頁(yè)其他獲取房地產(chǎn)資訊最習(xí)慣的渠道為： 電視廣告 、 報(bào)紙廣告 、 朋友介紹和戶外路牌廣告 。 朋友介紹選項(xiàng)比例較高，說(shuō)明良好的口碑很重要，一方面要把產(chǎn)品做好，另一方面也要把營(yíng)銷工作、售后服務(wù)、開(kāi)發(fā)商品牌做好。對(duì)于消費(fèi)者最關(guān)注的銷售價(jià)格，需要慎重思考。 住宅消費(fèi)群體 99 購(gòu)買可能性0%23%77%肯定會(huì)買可能會(huì)買絕對(duì)不會(huì)買購(gòu)買的目的51%19%28%2%自用常住投資轉(zhuǎn)售投資出租其它不購(gòu)買的原因42%18%25%15%交通不方便該地段人氣不旺小區(qū)配套不完善其它“ 可能會(huì)買 ” 比例非常高，達(dá) 77％，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中 “ 二八法則 ” ； 購(gòu)買后常住的達(dá)五成，有投資考慮而購(gòu)買的比例占了另外五成； “ 絕對(duì)不購(gòu)買 ” 原因主要因素為交通不方便和配套不完善。 住宅消費(fèi)群體 100 消費(fèi)群體特征 消費(fèi)群體需求 消費(fèi)動(dòng)力關(guān)鍵詞 潛在購(gòu)房群體半數(shù)居住在上饒信州區(qū)， 年齡 26－ 40歲，學(xué)歷為中專或大專，家庭人口在 3－ 4人之間，三代居為主。 家庭月收入在 3000元左右。多為二次購(gòu)房者 ，目的是改善居住質(zhì)量和提高生活品質(zhì)。 需求房型集中 三房 ，需求面積在 91－ 130平方米，單價(jià)在 2080元 /平方米 。目前市場(chǎng)對(duì) 現(xiàn)代風(fēng)格 外立面的小高層接受程度最高。 市場(chǎng)普遍認(rèn)為該項(xiàng)目地理位置太遠(yuǎn)，現(xiàn)區(qū)域配套設(shè)施不完善 。 價(jià)格 地段 商業(yè)配套設(shè)施 項(xiàng)目品質(zhì) 產(chǎn)品創(chuàng)新度 住宅消費(fèi)群體 101 調(diào)研對(duì)象 江南商貿(mào)城及人民廣場(chǎng)附近消費(fèi)者調(diào)研方法 攔截訪問(wèn)，定量調(diào)查樣本量 200調(diào)研目的 了解消費(fèi)者對(duì)目前上饒信州區(qū)商業(yè)的消費(fèi)偏好，對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)意向及期望商業(yè)消費(fèi)群體 102 1 1 .7 %1 2 .4 %3 2 .5 %2 9 .6 %1 3 .8 %自駕車出租車公交車摩托車/單車步行其他5%娛樂(lè) 27%購(gòu)物 50%餐飲 18%餐飲 購(gòu)物 娛樂(lè) 其他消費(fèi)目的性強(qiáng)，以 專程購(gòu)物 為主，消費(fèi)也以購(gòu)物為主。 出行方式以公交車為主，所以本項(xiàng)目應(yīng)注意對(duì)市民的交通便利程度，如可能，可以設(shè)置公交班車。 55%28%8%9%專程購(gòu)物無(wú)目的逛街主要為娛樂(lè)活動(dòng)上街約會(huì)或用餐才上街交通工具 商業(yè)消費(fèi)群體 購(gòu)物目的 一般消費(fèi)比例 103 被訪者最常消費(fèi)的地點(diǎn)為 步行街及周圍 ，平均每次消費(fèi)金額為 100－ 200元 。 21. 7%47. 7%20. 5%6. 8%1. 1%2. 2%10 0元以下10 12 0020 13 0030 14 0040 15 0050 0以上75%8%2%2%2%6%5%步行街及周圍解放路贛東北大道五三大道中山西路江南商貿(mào)城其他商業(yè)消費(fèi)群體 平均每次消費(fèi)金額 最喜歡的消費(fèi)地點(diǎn) 104 3 3 . 3 %1 6 . 1 %2 5 . 8 %1 0 . 8 %5 . 4 %8 . 6 %運(yùn)動(dòng)類場(chǎng)所洗浴/桑拿 /足浴卡拉o k/酒 吧/迪 吧美容美發(fā)類電玩/網(wǎng)吧其他5 . 3 %1 7 . 2 %5 0 . 0 %1 7 . 2 %6 . 9 %3 . 4 %咖啡廳茶室中餐館西餐館酒吧其他目前，消費(fèi)者最喜歡的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所為 運(yùn)動(dòng)類場(chǎng)所、卡拉 ok/酒吧 /迪吧 ；而最喜歡的餐飲場(chǎng)所為 中餐館 。 商業(yè)消費(fèi)群體 最喜歡消費(fèi)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 最喜歡消費(fèi)餐飲場(chǎng)所 105 6 . 9 %2 7 . 5 %2 9 . 9 %3 5 . 7 %購(gòu)物場(chǎng)所休閑娛樂(lè)場(chǎng)所餐飲場(chǎng)所綜合娛樂(lè)休閑購(gòu)物中心0%40%50%10%完全滿足基本滿足不太滿足非常不夠目前，消費(fèi)者普遍對(duì)江南商貿(mào)城周圍商業(yè) 不太滿意 ，認(rèn)為最缺的是 綜合娛樂(lè)休閑購(gòu)物中心 。 商業(yè)消費(fèi)群體 對(duì)商貿(mào)城周圍商業(yè)的態(tài)度 商貿(mào)城周圍商業(yè)最缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài) 106 期望的商業(yè)類型45%10%4%6%34%1%集購(gòu)物、休閑、餐飲的綜合購(gòu)物中心大型百貨商場(chǎng)青年時(shí)尚商品集散地中高檔歐美精品商場(chǎng)大超市/ 大賣場(chǎng)大型娛樂(lè)場(chǎng)所期望的商業(yè)檔次4%36%38%18%4%高檔中高檔中檔中低檔低檔消費(fèi)者期望商貿(mào)城周圍有 綜合購(gòu)物中心和大超市 來(lái)滿足他們的生活需要，消費(fèi)檔次希望為 中檔或中高檔 。 商業(yè)消費(fèi)群體 107 目前月?tīng)I(yíng)業(yè)額10%25%40%20%0%0%1 萬(wàn)或以下1 3 萬(wàn)3 5 萬(wàn)5 1 0 萬(wàn)1 0 2 0 萬(wàn)2 0 萬(wàn)以上目前經(jīng)營(yíng)商鋪面積10%26%26%12%12%6%2%2%2 0 以下2 1 4 04 1 6 06 1 9 09 1 1 2 01 2 1 1 5 01 5 1 2 0 02 0 0 以上期望的商業(yè)檔次67%33%租用購(gòu)買目前經(jīng)營(yíng)商鋪的面積在 40平方米 左右，營(yíng)業(yè)額 35萬(wàn) /月 居多，租用所占比例達(dá) 2/3。 商鋪經(jīng)營(yíng)狀況 108 商業(yè)形式26%15%2%17%36%4%集購(gòu)物、休閑、餐飲的綜合購(gòu)物中心大型百貨商場(chǎng)大型超市步行街專業(yè)市場(chǎng)其他考慮因素65%40%70%50%30%20%10%15%0%客流量商鋪面積租金/ 售價(jià)地段檔次交通便利物業(yè)管理附近配套治安情況商鋪負(fù)責(zé)人對(duì)選擇商鋪考慮的因素前三位的是 客流量、租金 /售價(jià)和地段 ，優(yōu)先考慮 綜合購(gòu)物中心和集中某類產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng) 。 商鋪經(jīng)營(yíng)狀況 109 經(jīng)營(yíng)意向4%40%50%6%非?？赡鼙容^可能不太確定完全不考慮經(jīng)營(yíng)模式72%16%12%自營(yíng)租輔抽成保底租金加抽成目前還是有相當(dāng)?shù)呢?fù)責(zé)人對(duì)本項(xiàng)目的商鋪表示一定的興趣，從經(jīng)營(yíng)模式上看他們希望自己 獨(dú)立經(jīng)營(yíng) ，傾向于 租用 。這也說(shuō)明他們對(duì)這一區(qū)域的經(jīng)營(yíng)情況表示一定的 擔(dān)憂 ，比較謹(jǐn)慎。 租用或購(gòu)買57%43%租用購(gòu)買商鋪經(jīng)營(yíng)狀況 110 消費(fèi)需求關(guān)鍵詞 商家動(dòng)力關(guān)鍵詞 購(gòu)物 100200元 中檔 中餐館 綜合休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心 大超市 運(yùn)動(dòng)類娛樂(lè)場(chǎng)所 客流量 租金 /售價(jià) 地段 集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的購(gòu)物中心 自營(yíng) 4160平方米 商鋪經(jīng)營(yíng)狀況 111 整體市場(chǎng)： 本地經(jīng)濟(jì)狀況持續(xù)健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，居民消費(fèi)購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，但消費(fèi)潛力尚未充分挖掘。 城市規(guī)劃： 城市的發(fā)展將使本項(xiàng)目所在的帶湖片區(qū)成為房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 和市民 置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域 。 住宅市場(chǎng)： 市場(chǎng)將進(jìn)入買方市場(chǎng)， 未來(lái)供應(yīng)量依然巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將激烈，大戶型、高總價(jià)滯銷