【文章內(nèi)容簡介】 ——城市中軸本項目處于揭陽城市的中軸線，站前大道和一號路構(gòu)成東山區(qū)的縱橫主干道，交通發(fā)達；另外，加之東山區(qū)中心向周邊區(qū)域擴張，本項目北面有黃岐山，景觀優(yōu)勢明顯；再加上與東山區(qū)中心行政商務(wù)區(qū)相距不遠，屬擴大的城市中心區(qū)，對本項目來說均是提高定位標(biāo)準(zhǔn)的有利因素。我們應(yīng)充分利用地理位置優(yōu)勢和交通，將社區(qū)打造成適宜居家生活的高尚的精品社區(qū)。同時面世——雙子星座鑒于城市家園和駿景花園是樂萬邦同期開發(fā)的兩個同檔次的項目，建議采取兩個項目相互配合共同以大力打造片區(qū)整體形象，必定起到事半功倍的效果。聯(lián)合的目的是將項目所在片區(qū)打造成為揭陽的高尚住宅區(qū)域，將片區(qū)形象徹底改變，并贏得市場認同。戶型定位——大戶人家根據(jù)我司對東山房地產(chǎn)市場的深入了解，關(guān)于對戶型的描述，可以看出本項目在市場戶型配比以中、大戶型為主，特別是城市家園大面積的三房、四房所占比例較大，同時前期定位模糊等原因造成本項目滯銷的一個重要原因，另基于我司多次反復(fù)調(diào)查考證，最后確定本項目應(yīng)定位為適宜改善居住環(huán)境、辦公環(huán)境者居住，在市場上形成產(chǎn)品的差異。人文——中國傳統(tǒng)文化基于本項目目標(biāo)客戶群主要是一些年齡在3050多歲之間，或事業(yè)有成，或文化層次較高，善于與國際接軌的中國社會追逐新視界、易接受新事物的新興知本一族，他們均認同“民族的即國際的”，加之本項目的園林風(fēng)格有江南風(fēng)情之觀感，因此在人文方面我司建議突出“中國傳統(tǒng)文化氛圍”。文化是人類居住的內(nèi)驅(qū)力和凝聚力，文化含量的高低也越來越成為人們選擇其居住地的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)“中國傳統(tǒng)文化”嫁接到【城市家園駿景花園】就是打開僵局的推動力和吸引力，單就房子而言【城市家園駿景花園】只是水泥加鋼筋的混合物，而一旦賦予【城市家園駿景花園】“中國傳統(tǒng)文化社區(qū)”的內(nèi)涵，加以正確引導(dǎo)炒作，【城市家園駿景花園】將具備極強大的生命力。因此，將本項目定位為突出“中國傳統(tǒng)文化”的尊貴人文大社區(qū)，可以更大程度地煽動本項目的目標(biāo)客戶群“物以類聚，人以群分”的民族情結(jié)、群居情結(jié)。三、物業(yè)形象定位城市中軸 大戶人家 品質(zhì)社區(qū)【城市家園?駿景花園】領(lǐng)袖揭陽生活尊榮典范的“八大指標(biāo)”：絕好地段，城市中軸線；大戶人家，品質(zhì)化尊居；風(fēng)水涵養(yǎng)，居九五尊位；恢弘規(guī)劃，大規(guī)模社區(qū)；生活配套，享城市便利；主題園林，山水相益彰；身份象征，談笑俱鴻儒；萬邦物業(yè)，管家式服務(wù)。形象定位要點：城市中軸大戶人家品質(zhì)社區(qū)……區(qū)位優(yōu)勢高端客戶產(chǎn)品品質(zhì)……四、價格定位定位原則（1）參照周邊同類同質(zhì)樓盤的市場價格；（2）實現(xiàn)短期內(nèi)高比例的銷售目的，快速回籠資金；（3）以絕對高品質(zhì)、相對低價位盡快搶占市場，給區(qū)域市場形成一種震撼；（4）運用低開高走的價格策略，保證項目前期平穩(wěn)銷售，為后期銷售留下一定的升值空間，在整體銷售進程中逐步實現(xiàn)項目均價。定價影響因素——位置交通狀況——周邊環(huán)境——商服配套設(shè)施——規(guī)?！坝^——戶型結(jié)構(gòu)——園林/會所——物業(yè)管理價格制定詳見后期提交的《價格策略》。五、目標(biāo)客戶定位針對【城市家園駿景花園】的市場定位，【城市家園駿景花園】的目標(biāo)客戶應(yīng)具有以下幾個特征之一：F 有實力的本地人；F 多年經(jīng)商積累的生意人；F 有一定“灰色收入”的、國家企事業(yè)單位職員；F 重人才的大型私營企業(yè)/外企的高級技術(shù)人員、高級知識分子、高層管理人員。由上述目標(biāo)客戶群組成可確定各類物業(yè)購買群體特征：三房客戶群體：企業(yè)中高層管理人員//政府公務(wù)員//本地化居民//小生意人多為將結(jié)婚或已婚人士，年齡在30－45歲左右，家庭月收入40008000元；對交通、配套、戶型、價格較重視；喜歡有一定規(guī)模，功能較齊全的物業(yè)；對物業(yè)管理有一定要求。四房客戶群體：二次置業(yè)人士//國家干部//生意人年齡在30歲以上，家庭月收入6000元以上，考慮生育、子女及與父母同住問題；對物業(yè)戶型、環(huán)境、配套有一定要求，戶型要求方正實用，具有較好的朝向和景觀；希望名牌物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)；希望名牌教育，重視子女的健康發(fā)展；強調(diào)裝修的個性化。復(fù)式客戶群體：國家干部//私營企業(yè)主//生意人//政府公務(wù)員已婚人士，年齡在40歲左右，家庭成員四人以上，家庭月收入10000元以上，多為二次置業(yè)；對物業(yè)品質(zhì)包括環(huán)境、戶型、配套、物業(yè)管理要求高；要求視野開闊、景觀優(yōu)美、環(huán)境清靜；希望名牌物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)；對價格的敏感度低于二房、三房置業(yè)人士。第四部分 物業(yè)發(fā)展建議一、項目的整體概念性規(guī)劃中心生活區(qū)概念（CLDCENTRE LIVING DISTRICT）東山區(qū)城市新行政中心迅速崛起，中心商務(wù)區(qū)（CBD）日漸成熟，并因為嶄新的規(guī)劃和現(xiàn)代化的設(shè)施，贏得眾多企業(yè)的極大關(guān)注。未來35年內(nèi)，為城市新中心行政商務(wù)區(qū)配套的周邊中心生活（CLD）將會得到快速的豐富和完善，而且會成為城市住宅消費的熱點?！境鞘屑覉@駿景花園】無疑將成為新中心生活區(qū)獨具個性的尊祟居住空間。商務(wù)交流概念（COMMERCIAL）【城市家園駿景花園】臨近中央商務(wù)區(qū)的地理優(yōu)勢以及高素質(zhì)的商住兩宜的住宅，將成為商界人士寫字樓外的接待、交流、休閑的重要活動場所。【城市家園駿景花園】隨著東山區(qū)新行政商務(wù)區(qū)的發(fā)展，將成為高尚中心生活區(qū)。另外，特色的品牌物管題材和商務(wù)功能的高檔會所必將成為社會名流交流、交際的綜合場所。數(shù)字化小區(qū)概念（DIGITALCOMMUNITY）首創(chuàng)揭陽無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋社區(qū)，營造“在泛會所、中心會所、綠蔭下的互聯(lián)網(wǎng)世界”的人性化科技生活的美好境界。二、物業(yè)特色營造建議（一）整合教育產(chǎn)業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè)兩個項目總戶數(shù)251戶，按一般統(tǒng)計分析資料，適齡學(xué)生約為200人，由于目標(biāo)消費群體的年齡分段集中在30~45歲之間，其實際需求還要多些。為了推動這種整合成功，特建議城市家園和駿景花園聯(lián)合與附近的名校（如：實驗中學(xué)、實驗小學(xué)）建立友好單位，解決小區(qū)內(nèi)生源的學(xué)位問題。教育與地產(chǎn)聯(lián)動名校雙語幼兒園小區(qū)住宅生源重點小學(xué)、中學(xué)（二）整合健康產(chǎn)業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè)進入21世紀，人類對健康的認識也歸結(jié)到對生活質(zhì)量的需求。如何把健康確確實實帶給每位業(yè)主，真正實現(xiàn)“以人為本”，可以從兩個途徑來實現(xiàn)，其一可通過與醫(yī)院聯(lián)合建立業(yè)主個人健康檔案，定期進行健康檢查以及醫(yī)療優(yōu)惠政策等諸方面的措施來達到。這一點是開發(fā)商的優(yōu)勢所在。其二則是組織社區(qū)內(nèi)住戶各種文體活動，以健康的生活方式引導(dǎo)社區(qū)文化的培育，這正是物業(yè)管理涉及的增值服務(wù)內(nèi)容。結(jié)合小區(qū)羽毛球場、乒乓球臺等設(shè)施，建立小區(qū)集娛樂、休閑、購物的高品味、高格調(diào)泛會所。（三）開通揭陽首部“住戶專車”考慮到部分榕城區(qū)的客戶和方便客戶來往榕城的便利，建議開通一部“住戶專車”。專車款式可為20幾座的“富豪”中巴，通過專為業(yè)主服務(wù)的“住戶專車”提高客戶的檔次和身份，也體現(xiàn)了樂萬邦給業(yè)主的一份人文關(guān)懷。“住戶專車”每天往返東山－榕城4趟，線路為業(yè)主上班、上學(xué)、購物、娛樂的經(jīng)常路線（可由業(yè)主委員會投票決定），每人每趟收費1元。（四）成立揭陽首個業(yè)主和精英人土組織――“萬邦會”將樂萬邦在揭陽開發(fā)的所有項目的業(yè)主全部組織在一起成立“萬邦會”，所有老業(yè)主和購房的新業(yè)主自動入會?！叭f邦會”的管理者為開發(fā)商，旨在為業(yè)主提供一個交流活動的平臺，定期出版會員刊物免費派送業(yè)主，“萬邦會”不定期舉辦一些免費社區(qū)活動和有益的戶外活動，組織業(yè)主們進行團購商品，聯(lián)系各行業(yè)商家加盟為“萬邦會”的合作伙伴，給會員提供額外折扣。提高“樂萬邦”品牌和社區(qū)文化。培養(yǎng)業(yè)主和準(zhǔn)客戶對樂萬邦的品牌歸屬感。成立“萬邦會”的主要目的是：旨在考慮當(dāng)前【城市家園駿景花園】的有效上門客戶較少銷售現(xiàn)狀，積極拓展客戶源的渠道，利用已有業(yè)主資源，將銷售目標(biāo)有針對性的鎖定在有消費本項目能力的目標(biāo)客戶，同時通過業(yè)主擴散到社會各精英人士加入，提高項目的關(guān)注度和美譽度，增強業(yè)主和目標(biāo)客戶認同感，爭取以最小的推廣費用達到最大的銷售目的。（五）引進社區(qū)配套超市在駿景花園一樓的商場引進一家中型的社區(qū)配套超市，以解決城市家園和駿景花園的業(yè)主的日常生活消費需求。經(jīng)營的范圍主要有：凈菜、蔬菜、生果、熟食、零食、生活用品、日化用品、煙酒茶等。超市營業(yè)時間適當(dāng)延長，并提供送貨上門等服務(wù)。三、園林及泛會所局部改進建議城市家園和駿景花園的園林設(shè)計比較合理，并具有泛會所的功能和概念。因此，我司僅建議在小區(qū)局部進行如下改進：（一）可以利用架空車庫增加部分可參與性強的活動設(shè)施，如三人籃球場、攀巖等項目，豐富小區(qū)泛會所的功能和概念；（二）園林可增加建筑小品和藝術(shù)墻進行點綴，加強小區(qū)人文氣息；（三）結(jié)合兩個小區(qū)架空車庫的特點進行空間上的垂直綠化，通過空間層次的變化使其更有層次感和韻律感；（四）城市家園入口處可增加幾組交織噴射的水柱，產(chǎn)生人在水底走的感覺，使人輕松清爽；（五）將小內(nèi)水景徹底清潔，并增加幾百尾錦鯉；圖示： 　建筑小品 藍球練習(xí)場　　　　　　　　　　　架空層旁攀巖場 四、物業(yè)管理策劃本項目應(yīng)本著“以人為本，以服務(wù)為宗旨”的服務(wù)理念，將管理融入服務(wù)之中，營造親情，人性化管理氛圍。在管理方式上采用小區(qū)封閉式管理，保證小區(qū)業(yè)主的絕對私家領(lǐng)地和私密性，提高物業(yè)檔次；引進智能化管理，以降低管理成本，提高管理效率；在保安的選擇上，建議選聘素質(zhì)高、形象佳的保安（最好為剛退伍的軍人），在管理上采用準(zhǔn)軍事化管理，建立自己品牌保安隊伍；另外在選用保安上也可考慮聘用部分女性保安，從事小