【正文】 房2廳4房2廳1350/155019棟多層（已建）金龍花園俊龍房地產(chǎn)開發(fā)公司榕城區(qū)東三路西側(cè)38000㎡（占地）3房2廳1300/150023棟多層雅豪祥苑廣東華榕投資公司東山區(qū)八號(hào)街北段㎡3房2廳1250（均價(jià)）9棟多層沒(méi)折扣百合花園廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)榕城區(qū)天福東路21600㎡3房2廳14200/15905棟多層榕苑揭陽(yáng)國(guó)泰實(shí)業(yè)公司東山區(qū)沿江路8500㎡2房2廳3房2廳1280/20301棟小高層（一）、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)銷售熱點(diǎn)：多集中在揭陽(yáng)市東山區(qū)二號(hào)路、八號(hào)街、站前大道及周邊輻射地帶。旺銷單位：中大戶型，即三房二廳、四房二廳兩種戶型為主，面積介于135－180㎡之間。位置、戶型、價(jià)格仍是揭陽(yáng)置業(yè)者選擇樓盤的主要考慮因素。年齡分布：◆ 以30――45歲年齡段居多，占五成左右的比例；◆ 其次為45――55歲以上的，占三成以上的比例；◆ 55――60歲以上及30歲以下年齡段的人群相對(duì)較少，約占二成左右。區(qū)域客戶來(lái)源：◆東山、榕城兩區(qū)購(gòu)房者居多，約占75%～80%；◆揭東客戶約占10%；◆揭西、普寧及其它外地客戶約占10%左右。東起煙汕線，北至揭陽(yáng)火車站黃岐山段，南至沿江路，西至磐東、西馬。交通狀況：隔榕江與榕城區(qū)對(duì)望，沿江路、建陽(yáng)路、美陽(yáng)路、新陽(yáng)路、環(huán)市北路、馬牙路、站前大道等主干道縱橫交錯(cuò)，北河橋、梅東大橋、北河新橋使東山與周邊區(qū)鎮(zhèn)緊密聯(lián)系，交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。開發(fā)狀況：主要以環(huán)沿江路、二號(hào)路、站前大道為主開發(fā)，以中高檔住宅為主。 小區(qū)規(guī)模較大，規(guī)劃科學(xué)；216。 戶型面積以120―180㎡中大戶型為主，超大戶型與小戶型所占的比例均較小、銷售難度均較大；216。 價(jià)格多維持在1250～1550元/㎡左右，屬揭陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格的中上等水平。用地性質(zhì)：舊村用地、工業(yè)用地、居住用地、商業(yè)用地、市政用地及道路用地等。道路交通狀況較為擁擠。開發(fā)狀況：舊市區(qū)內(nèi)新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，主要以東湖路、天福東路區(qū)域幾個(gè)樓盤為主，如創(chuàng)鴻集團(tuán)的金鳳帝苑、金鳳百合花園以及本項(xiàng)目。 戶型結(jié)構(gòu)中以115―165㎡中大戶型為主，大戶型與小戶型所占的比例均較?。?16。 帶電梯的戶型滯銷；216。第二部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況（一）地塊基本情況城市家園和駿景花園的地塊位于揭陽(yáng)市東山區(qū)站前大道兩側(cè)。駿景花園具體位置為站前大道北段西側(cè)，東面緊臨站前大道，北面靠彩龍花園，南面緊臨中信商業(yè)城。二、項(xiàng)目SWOT分析采取優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（Weakness）、機(jī)會(huì)(Opportunity)、威脅 (Threats) 之分析方式，對(duì)本項(xiàng)目的內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅。立體交通便利通達(dá)站前大道、一號(hào)街是揭陽(yáng)的重要交通干道，項(xiàng)目北面不遠(yuǎn)就是揭陽(yáng)火車站，立體交通體系完備。在健康主題概念的推動(dòng)下，將增加項(xiàng)目的附加值，環(huán)境清雅、空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。建筑質(zhì)量上乘、智能化設(shè)施完備本項(xiàng)目所采用的建筑材料均是同類優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為優(yōu)質(zhì)生活提供了質(zhì)量保證。開發(fā)商實(shí)力雄厚樂(lè)萬(wàn)邦開發(fā)有限公司采取穩(wěn)健發(fā)展的策略，多年來(lái)致力于精品樓盤的開發(fā)，先后開發(fā)了樂(lè)萬(wàn)邦花園、樂(lè)萬(wàn)邦商住樓、樂(lè)萬(wàn)邦錦繡花園等一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在業(yè)界及社會(huì)上享有良好的聲譽(yù)。同時(shí)面積過(guò)大也導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，增加客戶置業(yè)壓力，與消費(fèi)者需求相抵觸。地塊面積較小、容積率較高兩個(gè)項(xiàng)目的占地均比較小，容積率也偏高，不容易規(guī)劃出完整的大社區(qū)。（四）項(xiàng)目的威脅 (Threats)同區(qū)域、同質(zhì)產(chǎn)品營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)南面創(chuàng)鴻集團(tuán)準(zhǔn)備開發(fā)的七萬(wàn)多建面的大盤――御景花園面市帶來(lái)的銷售沖擊。而項(xiàng)目能夠成功占有市場(chǎng)，必須要通過(guò)項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)和獨(dú)有風(fēng)格來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性化，成而與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相區(qū)分，達(dá)到在市場(chǎng)中脫穎而出的目的。駿景花園】位于東山區(qū)站前大道與一號(hào)路交匯處，隨著東山區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，城域整體空間格局調(diào)整的加快，生活、服務(wù)與管理中心的各項(xiàng)功能也將逐步完善、成熟。駿景花園】鎮(zhèn)守揭陽(yáng)的社會(huì)軸、生態(tài)軸、信息軸的金角尊位，擁有非常優(yōu)良的自然生態(tài)綠景與城市生活的便利，整個(gè)項(xiàng)目具有自然生態(tài)與城市中心概念，結(jié)合本項(xiàng)目鎖定目標(biāo)客戶群追求欲身份地位體現(xiàn)、生活品質(zhì)的特點(diǎn)，同時(shí)考慮到可提升【城市家園 雙子星座 我們應(yīng)充分利用地理位置優(yōu)勢(shì)和交通，將社區(qū)打造成適宜居家生活的高尚的精品社區(qū)。聯(lián)合的目的是將項(xiàng)目所在片區(qū)打造成為揭陽(yáng)的高尚住宅區(qū)域，將片區(qū)形象徹底改變，并贏得市場(chǎng)認(rèn)同。人文——中國(guó)傳統(tǒng)文化基于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要是一些年齡在3050多歲之間，或事業(yè)有成，或文化層次較高，善于與國(guó)際接軌的中國(guó)社會(huì)追逐新視界、易接受新事物的新興知本一族，他們均認(rèn)同“民族的即國(guó)際的”，加之本項(xiàng)目的園林風(fēng)格有江南風(fēng)情之觀感，因此在人文方面我司建議突出“中國(guó)傳統(tǒng)文化氛圍”。當(dāng)“中國(guó)傳統(tǒng)文化”嫁接到【城市家園駿景花園】只是水泥加鋼筋的混合物，而一旦賦予【城市家園駿景花園】將具備極強(qiáng)大的生命力。三、物業(yè)形象定位城市中軸 品質(zhì)社區(qū)【城市家園?駿景花園】領(lǐng)袖揭陽(yáng)生活尊榮典范的“八大指標(biāo)”：絕好地段，城市中軸線；大戶人家，品質(zhì)化尊居；風(fēng)水涵養(yǎng)，居九五尊位；恢弘規(guī)劃，大規(guī)模社區(qū)；生活配套，享城市便利；主題園林，山水相益彰；身份象征，談笑俱鴻儒；萬(wàn)邦物業(yè)，管家式服務(wù)。定價(jià)影響因素——位置交通狀況——周邊環(huán)境——商服配套設(shè)施——規(guī)模——景觀——戶型結(jié)構(gòu)——園林/會(huì)所——物業(yè)管理價(jià)格制定詳見后期提交的《價(jià)格策略》。駿景花園】的市場(chǎng)定位，【城市家園由上述目標(biāo)客戶群組成可確定各類物業(yè)購(gòu)買群體特征：三房客戶群體：企業(yè)中高層管理人員//政府公務(wù)員//本地化居民//小生意人多為將結(jié)婚或已婚人士，年齡在30－45歲左右，家庭月收入40008000元；對(duì)交通、配套、戶型、價(jià)格較重視；喜歡有一定規(guī)模，功能較齊全的物業(yè)；對(duì)物業(yè)管理有一定要求。復(fù)式客戶群體：國(guó)家干部//私營(yíng)企業(yè)主//生意人//政府公務(wù)員已婚人士，年齡在40歲左右，家庭成員四人以上，家庭月收入10000元以上，多為二次置業(yè)；對(duì)物業(yè)品質(zhì)包括環(huán)境、戶型、配套、物業(yè)管理要求高；要求視野開闊、景觀優(yōu)美、環(huán)境清靜；希望名牌物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)；對(duì)價(jià)格的敏感度低于二房、三房置業(yè)人士。未來(lái)35年內(nèi)，為城市新中心行政商務(wù)區(qū)配套的周邊中心生活（CLD）將會(huì)得到快速的豐富和完善，而且會(huì)成為城市住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)。駿景花園】無(wú)疑將成為新中心生活區(qū)獨(dú)具個(gè)性的尊祟居住空間。駿景花園】臨近中央商務(wù)區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)以及高素質(zhì)的商住兩宜的住宅，將成為商界人士寫字樓外的接待、交流、休閑的重要活動(dòng)場(chǎng)所。駿景花園】隨著東山區(qū)新行政商務(wù)區(qū)的發(fā)展，將成為高尚中心生活區(qū)。數(shù)字化小區(qū)概念（DIGITALCOMMUNITY）首創(chuàng)揭陽(yáng)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋社區(qū)，營(yíng)造“在泛會(huì)所、中心會(huì)所、綠蔭下的互聯(lián)網(wǎng)世界”的人性化科技生活的美好境界。為了推動(dòng)這種整合成功，特建議城市家園和駿景花園聯(lián)合與附近的名校（如：實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)）建立友好單位，解決小區(qū)內(nèi)生源的學(xué)位問(wèn)題。如何把健康確確實(shí)實(shí)帶給每位業(yè)主，真正實(shí)現(xiàn)“以人為本”，可以從兩個(gè)途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)，其一可通過(guò)與醫(yī)院聯(lián)合建立業(yè)主個(gè)人健康檔案，定期進(jìn)行健康檢查以及醫(yī)療優(yōu)惠政策等諸方面的措施來(lái)達(dá)到。其二則是組織社區(qū)內(nèi)住戶各種文體活動(dòng)，以健康的生活方式引導(dǎo)社區(qū)文化的培育，這正是物業(yè)管理涉及的增值服務(wù)內(nèi)容。（三）開通揭陽(yáng)首部“住戶專車”考慮到部分榕城區(qū)的客戶和方便客戶來(lái)往榕城的便利，建議開通一部“住戶專車”?！白魧＼嚒泵刻焱禆|山－榕城4趟，線路為業(yè)主上班、上學(xué)、購(gòu)物、娛樂(lè)的經(jīng)常路線（可由業(yè)主委員會(huì)投票決定），每人每趟收費(fèi)1元?！叭f(wàn)邦會(huì)”的管理者為開發(fā)商，旨在為業(yè)主提供一個(gè)交流活動(dòng)的平臺(tái)，定期出版會(huì)員刊物免費(fèi)派送業(yè)主，“萬(wàn)邦會(huì)”不定期舉辦一些免費(fèi)社區(qū)活動(dòng)和有益的戶外活動(dòng)，組織業(yè)主們進(jìn)行團(tuán)購(gòu)商品，聯(lián)系各行業(yè)商家加盟為“萬(wàn)邦會(huì)”的合作伙伴，給會(huì)員提供額外折扣。培養(yǎng)業(yè)主和準(zhǔn)客戶對(duì)樂(lè)萬(wàn)邦的品牌歸屬感。駿景花園】的有效上門客戶較少銷售現(xiàn)狀，積極拓展客戶源的渠道，利用已有業(yè)主資源，將銷售目標(biāo)有針對(duì)性的鎖定在有消費(fèi)本項(xiàng)目能力的目標(biāo)客戶，同時(shí)通過(guò)業(yè)主擴(kuò)散到社會(huì)各精英人士加入，提高項(xiàng)目的關(guān)注度和美譽(yù)度，增強(qiáng)業(yè)主和目標(biāo)客戶認(rèn)同感，爭(zhēng)取以最小的推廣費(fèi)用達(dá)到最大的銷售目的。經(jīng)營(yíng)的范圍主要有：凈菜、蔬菜、生果、熟食、零食、生活用品、日化用品、煙酒茶等。三、園林及泛會(huì)所局部改進(jìn)建議城市家園和駿景花園的園林設(shè)計(jì)比較合理，并具有泛會(huì)所的功能和概念。在管理方式上采用小區(qū)封閉式管理，保證小區(qū)業(yè)主的絕對(duì)私家領(lǐng)地和私密性，提高物業(yè)檔次；引進(jìn)智能化管理，以降低管理成本，提高管理效率；在保安的選擇上，建議選聘素質(zhì)高、形象佳的保安（最好為剛退伍的軍人），在管理上采用準(zhǔn)軍事化管理，建立自己品牌保安隊(duì)伍；另外在選用保安上也可考慮聘用部分女性保安，從事小區(qū)出入口接待登記，收發(fā)車卡等工作，利用女性的親和力形象，給業(yè)主一種親近感；在處理業(yè)主投訴問(wèn)題時(shí)，注重態(tài)度和效率，讓業(yè)主感到管理處急業(yè)主之所急，拉近與業(yè)主之間的距離；注重社區(qū)文化的建立，開展豐富的社區(qū)活動(dòng)及客家文化活動(dòng)；經(jīng)常到業(yè)主家里走訪，及時(shí)了解業(yè)主的意見和建議，建立與業(yè)主的良好關(guān)系。大戶人家（一）本項(xiàng)目智能化的功能目標(biāo)住宅的基本功能是供人居住，無(wú)論智能化住宅如何智能化，其基本屬性仍舊是住宅。”因此，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目智能化的功能目標(biāo)為：實(shí)現(xiàn)便捷的現(xiàn)代通訊條件；提供安全舒適的居住環(huán)境；便于高效科學(xué)的物業(yè)管理。采用智能建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)作為集成