【文章內容簡介】 化、經營費用高，無論從質量還是數(shù)量都遠遠不能滿足要求。保鮮庫的租賃市場與相應的農產品批發(fā)市場的經營現(xiàn)狀息息相關。目前，北園春農產品中心批發(fā)市場已成功實現(xiàn)對烏魯木齊市蔬菜一級批發(fā)大戶的整合；已有98%以上，約500戶的全疆蔬菜批發(fā)大戶入駐；預計市區(qū)瓜果市場約有650戶經營商戶準備入駐，經營人員2000人；預計將有烏市副食經營戶約435戶準備入駐經營，經營人員1300人。預計到2010年底，市場經營戶總數(shù)可達1600戶，年農產品總交易量可達234萬噸，年果蔬交易量可達180萬噸，年保鮮儲藏量需求為60萬噸。計劃到2009年底，農產品日交易量2500噸，全年總交易量90萬噸，需保鮮儲藏30萬噸。此次擬建場址位于北園春農產品中心批發(fā)市場內，地處烏魯木齊市中西部，地緣優(yōu)勢顯著。市場規(guī)劃布局科學超前、功能齊全、物流配套設施完善。現(xiàn)在，各地商戶對求租北園春市場冷庫的愿望，非常積極。因此，該公司此次投資建設15000噸果蔬保鮮庫的市場前景非常廣闊。 市場價格按照項目經營方案，此次建設的保鮮庫均采用租賃方式經營。經市場調研，烏魯木齊市區(qū)域不同市場的冷庫租賃價格范圍如下：~5元/噸日。本項目保鮮庫首先保溫效果好、節(jié)能省電、長期運行費用低，其次北園春市場基礎配套設施完善，在烏魯木齊瓜果批發(fā)市場占據(jù)龍頭地位，對周邊商戶具有很強的吸引力，但依據(jù)謹慎性原則，日較為適宜。租賃時間為全年。 目標市場新疆是我國西北地區(qū)面積最大，資源豐富的地區(qū)，作為我國西部大開發(fā)的重要地區(qū)，有很大的開發(fā)潛力，同時新疆也是我國重要的瓜果生產基地，這里的自然氣候、地理位置都為市場的蔬菜瓜果來源提供了有利條件，為市場建設后的產品銷售提供了發(fā)展前景。烏魯木齊市作為新疆政治、經濟、文化、科技、金融中心和交通、通訊樞紐，在全疆的經濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用和影響。北園春集團公司在城市邊緣九家灣區(qū)域的農產品中心批發(fā)市場建設農產品冷鏈物流建設項目。將充分考慮烏魯木齊市南北蔬菜產地、全疆果蔬集散地、銷地的狀況，合理規(guī)劃市場內的各個功能設施和道路布置，把市場建成符合國家農業(yè)部“三綠”要求，運用現(xiàn)代電子商務手段，集綠色果蔬生產、加工、批發(fā)、超市、物流、儲藏、配送等為一體的現(xiàn)代化農貿批發(fā)物流企業(yè)。通過建設大規(guī)模、先進的果蔬保鮮庫，以市場為龍頭，做好蔬菜、瓜果等農副產品向烏魯木齊市各城區(qū)及南北疆地區(qū)、內地的配送工作。 營銷策略營銷目標定位：（1）滿足現(xiàn)有北園春農產品中心批發(fā)市場商戶的需求。（2）適度考慮周邊市場部分大商戶的需求。項目業(yè)主針對本項目應積極做好目標市場的調研工作，及時分析調研資料和相關數(shù)據(jù)，把握目標市場對果蔬產品的規(guī)劃、布局，相關產業(yè)政策、進出口政策、市場變化等，并依此制定銷售策略；提高服務質量，建立產品品牌，標牌、標識明確鮮明，樹立商業(yè)信譽和公司良好形象；采用多種形式、多種媒體進行宣傳，使廣大客戶了解公司、公司產品、產品品牌、銷售地點、銷售途徑等；為提高市場占有率，形成相對穩(wěn)定的銷售網絡，與目標市場有實力、上規(guī)模、信譽好、能力強的企業(yè)合作；建立銷售信息反饋制度和應急銷售制度。價格策略價格定位：在同類市場中，冷庫的設備先進、保溫性能好、運行費用低，根據(jù)隨行就市的特點，價格略高于市場平均價，實行優(yōu)質優(yōu)價。渠道策略建立樣板冷藏庫租賃示范市場，從而帶動全疆、輻射全國、延伸至中亞五國，為以后大規(guī)模推廣創(chuàng)造條件。經銷渠道：經銷商渠道、疆內外果蔬批發(fā)市場渠道、疆內外果蔬主產區(qū)渠道、媒體渠道。品牌策略北園春集團以“建設品牌市場，創(chuàng)造顧客價值”為目標，將市場建成符合國家農業(yè)部“三綠”要求的功能完善、全疆最大的現(xiàn)代化農貿批發(fā)市場。通過進一步加強基礎設施建設、整合現(xiàn)有物流資源，加快發(fā)展第三方物流，提升服務功能，拓展經營范圍，引進現(xiàn)代流通方式，使農產品中心批發(fā)市場成為輻射面廣、凝聚力強的產銷集散中心。產品銷售項目選定的保鮮果蔬初步考慮如下品種：目前該市場簽訂供銷合同的蔬菜品種有：土豆、菠菜、油麥菜、黃瓜、青椒、西紅柿、茄子、大白菜、冬瓜、南瓜、毛芹菜、菠菜、白蘿卜、紅蘿卜、絞瓜、洋蔥、香菜、蓮花白、小白菜、洋姜、萵筍、生姜、菜心、芥菜、大蔥等30余種。水果主要有：蘋果、香梨、杏子、葡萄、鮮棗、西瓜、甜瓜、哈密瓜、柑橘、菠蘿、香蕉、柿子、榴蓮、椰子、火龍果、蛇果、青柚、檸檬、荔枝、芒果、蟠桃、草莓、龍眼、山竹、櫻桃、蓮烏、黑布林、新奇士、紅毛丹、巴西柑、山荔枝、紅心柚、美國紅提、美國青提、臺灣小鳳、廣西金桔、澳洲芒果、日本風水梨等。上述產品根據(jù)目標市場和產品成熟季節(jié)，組合后進行銷售。項目區(qū)毗鄰主要目標市場，可采用直銷和反季節(jié)銷售兩種方式。鑒于項目特點，以反季節(jié)銷售為主?？梢灶A見未來市場銷售將處于良好狀況。第四章 建設條件與場址 建設單位基本情況項目法人烏魯木齊北園春（集團）有限責任公司成立于1985年8月9日。法定住所在烏魯木齊市西北路305號。公司類型為有限責任公司。經營范圍包括（具體經營項目和期限以有關部門的批準文件和頒發(fā)的資質、許可證為準）：日用百貨、五金交電、化工產品、汽車配件、燃氣具、機電產品、服裝鞋帽、針紡織品銷售，場地、房屋出租，市場開發(fā)服務；汽車電子衡服務。公司注冊號為650100030009239，組織機構代碼為228882046。公司前身為烏魯木齊北園春工貿公司，始建于1985年8月9日，經過20年的艱苦創(chuàng)業(yè)，歷經北園春飯店、北園春工貿公司、北園春（集團）公司三個發(fā)展階段。目前公司已成為集農貿批發(fā)市場、房地產開發(fā)、餐飲業(yè)、汽車客運業(yè)、商貿業(yè)及建材制造業(yè)為一體的大型綜合性企業(yè)，擁有全資、控股、參股、聯(lián)營公司14家。北園春農貿批發(fā)市場始建于1994年，是北園春（集團）有限責任公司的主體企業(yè)。，有1415平方米之間不等的經營用房900余間、臨時攤位1000余個，同時擁有副食品交易大廳5000平方米。市場交易經營者3000人以上，日客流量四萬多人、車流量4000車次。農貿市場下設有蔬菜、瓜果、糧油水產、副食蛋禽4個專業(yè)性批發(fā)市場，自1996年正式啟動以來，發(fā)展迅速，交易活躍，匯集了全國各地的名優(yōu)品種兩萬余種，各種商品年交易額達10億多元?，F(xiàn)有市場水、暖、電計量設備齊全，并設有工商、稅務、質量監(jiān)督、衛(wèi)生檢疫、銀行、郵電、治安消防及農貿市場結算中心、信息網絡中心等，為消費者及經營戶營造了良好的購物環(huán)境。北園春集團所屬的餐飲業(yè)，是集團經營的傳統(tǒng)行業(yè)，現(xiàn)擁有與北園春長福宮同等規(guī)模、特色的名牌酒店4家，在烏魯木齊擁有大批的消費者，在同行業(yè)中具有較強的競爭力和影響力。北園春集團的汽車客運業(yè)，現(xiàn)有各型客運車輛102輛，公共交通專線一條，業(yè)務涉及城市公共交通運輸、出租汽車業(yè)，作為流動的城市“文明窗口”，在烏魯木齊市城市客運業(yè)中享有良好的聲譽，有望成為集團新的經濟增長點。北園春集團的建材制造業(yè)、商貿業(yè)和房地產開發(fā)業(yè)在近年的發(fā)展中，均取得了一定的成績。公司始終堅持“居安思危，穩(wěn)中求進”的發(fā)展理念和“團結、奉獻、求實、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。2005年公司就已以138083萬元的交易額，位列全國前100家農產品綜合市場的第35位，西北地區(qū)前100家市場的第9位。先后榮獲農業(yè)部在新疆的首批定點鮮活農產品中心批發(fā)市場（1998年）、農業(yè)部農產品批發(fā)市場信息網信息采集點（1999年）、農業(yè)產業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)（2002~2008年）、自治區(qū)農業(yè)產業(yè)化重點龍頭企業(yè)（2002~2007年）等?，F(xiàn)還是自治區(qū)及烏魯木齊市兩級政府的重點“菜籃子工程”基地；被國家農業(yè)部、新疆維吾爾自治區(qū)及烏魯木齊市人民政府和有關職能部門評為“先進單位”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之星”、“模范納稅單位”、“全國誠信守法鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”。公司法人代表彭長勝同志是全國第四屆、第五屆鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家，國家農產品交易協(xié)會副會長。烏魯木齊北園春（集團）有限責任公司具有獨立法人資格，法人治理結構規(guī)范。經中國農業(yè)銀行新疆分行二〇〇七年五月評定為AA+級信用企業(yè)。，農產品批發(fā)市場為新疆最大的農產品批發(fā)市場。根據(jù)新疆瑞新有限責任會計師事務所審計的該公司2008年度審計報告，。%。項目實施單位項目實施單位為北園春農產品中心批發(fā)市場。該市場為烏魯木齊北園春（集團）有限責任公司的下屬非獨立法人企業(yè)。北園春農產品中心批發(fā)市場位于烏市克西路以南，SOS兒童村對面，是由北園春集團投資新建的集蔬菜、瓜果、副食和商務辦公為一體的現(xiàn)代化農副產品的一級批發(fā)市場。自2003年立項以來，已連續(xù)五年被列為市、區(qū)兩級重點投資項目，長期以來一直得到市委、市政府及各職能部門領導的大力扶持。，預計總投資5億元，其設施先進，功能齊全，環(huán)境優(yōu)美、管理規(guī)范，總體規(guī)劃為蔬菜交易區(qū)、瓜果交易區(qū)、副食交易區(qū)、農產品拍賣中心、電子結算中心、農產品博覽中心、凈菜加工中心、保鮮冷藏中心、冷鏈運輸中心、電子信息中心、農產品檢測中心等軟硬件服務設施。2007年已完成一期A區(qū)蔬菜市場的建設，總建筑面積49990平方米，已投入資金11500萬元，主要完成蔬菜加工配送區(qū)、蔬菜倉儲中心、成功實現(xiàn)對烏市蔬菜一級批發(fā)大戶的整合。目前，已有98%以上約500戶的全疆蔬菜批發(fā)大戶入駐，經營人員達1800人以上，平均每天進出車輛300多輛，市場日人流量7000人次，日交易量約2000噸。2008年完成二期B區(qū)瓜果市場、A’區(qū)副食市場的土建工程主體建設，其中：，計劃投資10400萬元，主要建設瓜果加工配送區(qū)、高檔水果倉儲保鮮區(qū)、電子結算中心等項目，目前招商情況十分順利，預計烏市各瓜果市場約有650戶經營商戶準備入駐該市場經營，經營人員2000人，平均每天進出車輛300多輛，日人流量6000人次，日交易量約2000噸，；A’，計劃投資9000萬元，主要建設副食配送加工區(qū)、副食保鮮倉儲中心、電子信息中心等項目，預計將有烏市副食經營戶約435戶準備入駐經營，經營人員1300人，平均每天進出車輛1000輛以上，日人流量2500人次，日交易量約2500噸。北園春農產品中心批發(fā)市場完全建成后，將成為烏魯木齊乃至新疆地區(qū)經濟新的增長點，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，更好地引導新疆農業(yè)產業(yè)結構的調整，發(fā)揮農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)的帶動作用，經濟效益和社會效益顯著。 項目區(qū)位條件 地理位置、地形概況擬建場址位于烏魯木齊市沙依巴克區(qū)的西部。地理坐標為東經87176。33′55＂~87176。33′13＂，北緯43176。48′53＂~43176。48′55＂。擬建場區(qū)地勢基本呈西高東低的地勢，海拔高度在856~863m之間。 氣候條件擬建場址主要氣象參數(shù)如下：年平均氣溫 ℃絕對最高溫度 ℃絕對最低溫度 －32℃最熱月平均溫度 ℃最冷月平均溫度 －℃相對濕度 % %年平均降雨量 年平均積雪深度 年平均日照時數(shù) 年平均蒸發(fā)量 2617mm最大凍土深度 夏季主導風向 S冬季主導風向 WN基本風壓值 行政區(qū)劃及社會環(huán)境新疆維吾爾自治區(qū)面積為166平方公里，轄15個地州（市）。三山夾兩盆的地貌，使天山南北氣候條件差異較大，農產品的生產也具有不同的特點，具有一定互補性。烏魯木齊市是自治區(qū)的首府，為全區(qū)政治、經濟、文化中心。，流動人口約30~50萬人。擬建項目所在的沙依巴克區(qū)是烏魯木齊市的中心城區(qū)之一，總面積為427平方公里，西傍雅瑪里克山，東隔河灘公路與天山區(qū)為鄰，南起烏拉泊與烏魯木齊縣相接，北到新醫(yī)路與新市區(qū)相連。，居住著漢、維吾爾、回、哈薩克、滿、蒙古、錫伯、俄羅斯等38個民族，是一個團結和睦的民族大家庭。沙依巴克區(qū)維吾爾語意為“戈壁灘上的花園”。沙依巴克區(qū)下屬10個街道辦事處、1個村、114個社區(qū)居委會；駐區(qū)單位有5000余家。改革開放以來，沙依巴克區(qū)52萬各族人民，在區(qū)委、政府的領導下，團結一心，開拓進取，社會經濟不斷發(fā)展，各項事業(yè)欣欣向榮，成為烏魯木齊市的對外窗口區(qū)、商貿繁榮區(qū)、科技發(fā)達區(qū)、治安模范區(qū)和生態(tài)示范區(qū)。幾年來，全區(qū)圍繞“把沙區(qū)建設成為現(xiàn)代國際商貿城中心商貿區(qū)和全疆最大制造業(yè)基地中心服務區(qū)”的奮斗目標和“商貿富區(qū)”、“科教興區(qū)”、“依法治區(qū)”、“環(huán)境優(yōu)區(qū)”的強區(qū)戰(zhàn)略，突出發(fā)展第三產業(yè)，大力發(fā)展區(qū)域融合經濟和非公有制經濟，使全區(qū)經濟取得長足進步，成為烏市商貿繁榮活躍的城區(qū)。區(qū)內現(xiàn)已形成了分別以火車南站、紅山、友好為核心的三大商業(yè)旺圈，以新疆商貿城、火車頭、北園春市場等為重點大型專業(yè)化市場，共同構建了全區(qū)有一定規(guī)模和檔次的市場網格。目前，全區(qū)擁有各類批發(fā)市場94處，其中銷售收入超億元的10個，是全疆億元市場的三分之一，占據(jù)了烏魯木市億元市場的半邊天，成為區(qū)域經濟發(fā)展的重要支撐。經過多年的發(fā)展，全區(qū)已形成以商貿為基礎，科技為先導，區(qū)域經濟、融合經濟、非公有制經濟大發(fā)展的格局，經濟實力顯著增強，實現(xiàn)了精神文明建設、物質文明建設和政治文明建設的全面協(xié)調發(fā)展。 交通、通訊條件烏魯木齊作為自治區(qū)的首府，烏魯木齊有著特殊的地緣和區(qū)位優(yōu)勢，自古便有“開天辟地之門戶”之稱，是連接天山南北、溝通新疆與內地的交通樞紐。改革開放以來，特別是第二座亞歐大陸橋貫通之后，烏魯木齊以成為我國擴大向西開放的重要門戶和對外經濟文化交流的窗口。全市建成1個一類口岸和5個二類口岸，直接與新疆接壤的8個周邊國家，特別是中亞五國的重要口岸相對應。烏魯木齊機場為全國五大門戶機場之一，開通國際國內航線69條。烏魯木齊火車站是全新疆鐵路的總樞紐，蘭新鐵路復線和南疆鐵路的建成運營后，其承擔內地和中亞地區(qū)的客貨運集散運輸能力大為增強。公路四通八達，3條國道穿過市區(qū)與全疆、全國及周邊國家相連，市區(qū)主干道河灘快速路與吐烏大高等級公路、烏奎高速公路銜接，外環(huán)路現(xiàn)已貫通。烏魯木齊是全疆的通訊郵電樞紐，以形成以數(shù)字微波、衛(wèi)星、光纜為主體的長途通信傳輸網絡，可與全國1046個市縣及世界200多個國家和地區(qū)直通電話。亞歐通信光纜、GSM數(shù)字移動通信、DDN數(shù)字數(shù)據(jù)網、IP寬帶城域網相繼開通，使城市的信息化水平大為提高，具備了與國內外進行大規(guī)模、高速率信息交換的條件。擬建項目所在的沙依巴克區(qū)交通便利，通訊發(fā)達，得天獨厚的地緣、地理環(huán)境使沙區(qū)具備了優(yōu)越的經濟發(fā)展條件，歐亞大陸橋的蘭新鐵路與南北疆